Archiv für die Kategorie: Immobilien

Immer mehr Menschen verlassen sich auf Online-Tools, die blitzschnell den Wert von Häusern und Wohnungen schätzen.

Doch diese schnelle Lösung kann teure Folgen haben. Eine falsche Bewertung kann Verkäufer und Käufer gleichermaßen schaden, sei es durch einen zu niedrigen Verkaufspreis oder durch finanzielle Überschätzungen, die im schlimmsten Fall zur Schuldenfalle werden.

“Online-Tools sind oft nur so gut wie die Daten, auf die sie Zugriff haben. Sie können den Zustand der Immobilie, die lokale Marktsituation oder zukünftige Entwicklungen nicht vollumfänglich erfassen”, erklärt André Heid, qualifizierter Sachverständiger für Immobilien.

In diesem Beitrag verrät er, warum Immobilienbewertungen aus dem Internet ein gefährliches Spiel sein können.

Allgemeine Aspekte

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, stützen sich Online-Tools auf eine Datenbasis. Diese ist jedoch bei vielen Anbietern nicht vollständig. Das verzerrt das Ergebnis der Einschätzung. Hinzu kommt, dass bei solchen Tools häufig nur Angebotspreise hinterlegt sind, nicht aber die Preise, zu denen es schließlich bei den realen Transaktionen gekommen ist. Da die Bewertung in der Regel durch standardisierte Algorithmen zustande kommt, werden manche Faktoren, beispielsweise die Region oder spezielle Immobilientypen, nicht von dem Tool berücksichtigt. Auch die Marktentwicklung kann deshalb nur unzureichend abgebildet werden, wenn sie besonders schnelllebig ist.

Fehleinschätzungen aufgrund der fehlenden physischen Inspektion

Online-Tools arbeiten mit Fotos und den Angaben des Verkaufswilligen. Deshalb können sie versteckte Mängel wie bauliche oder Feuchtigkeitsschäden nicht in ihrer Bewertung abbilden. Ebenso verhält es sich mit dem Zustand im Inneren des Hauses. Ob Bäder oder die Küche renovierungsbedürftig sind, kann ein Online-Tool nicht erfassen und demnach auch nicht berücksichtigen. Hinzu kommt, dass die Tools keine Informationen über den Standort der Immobilie haben. Umgebungslärm, die Nähe zu Industriegebieten, der Zustand benachbarter Grundstücke – das sind Aspekte, die den Immobilienwert in der Realität beeinflussen, bei einer Online-Bewertung allerdings außen vor bleiben. Das ist natürlich auch bei geplanten, aber noch nicht realisierten Veränderungen im Umfeld, wie zum Beispiel der Infrastruktur, der Fall.

Rechtliche Aspekte

Baulasten sind Verpflichtungen des Eigentümers, bestimmte Dinge an seinem Grundstück durchzuführen oder zu unterlassen. Das kann beispielsweise eine Fläche sein, die grundsätzlich nicht bebaut werden darf, oder festgeschriebene Abstände, die beim Bauen eingehalten werden müssen. Solche Baulasten beeinflussen den Wert einer Immobilie, werden von Online-Tools allerdings nicht erfasst. Bei Eigentumswohnungen ist es der genaue Wortlaut der Teilungserklärung, der zum Wert beiträgt. Diese Erklärung beinhaltet die Rechte und Pflichten des Eigentümers, wird vom Online-Bewertungsdienst jedoch nicht erfasst. Ähnlich verhält es sich mit Dienstbarkeiten, die Dritten Rechte an der Immobilie oder dem Grundstück einräumen.

Fazit

Die Bewertung einer Immobilie ist komplex und beruht auf vielen Aspekten. Deshalb kommt es schnell zu einer Über- oder Unterschätzung des Werts, wenn man auf den unpersönlichen Online-Ansatz vertraut. Bereits die Entscheidung für einen solchen Anbieter ist eine Vertrauensfrage, da nicht verraten wird, mit welchen Daten diese arbeiten. Deshalb sollte man eine Online-Bewertung stets nur als eine Ermittlung des Richtwerts sehen. Tatsächlich sind sogar Abweichungen bis zu 50 Prozent möglich, wenn mehrere Faktoren gebündelt auftreten, die das Tool nicht berücksichtigen kann. Deshalb ist eine zusätzliche Expertise, insbesondere durch einen professionellen Immobilienbewerter, unbedingt erforderlich, um eine realistische und aktuelle Beurteilung seiner Immobilie zu erhalten.

Über Katharina und André Heid:

Ob es sich um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie handelt: Viele Menschen sind sich unsicher, ob der veranschlagte Preis angemessen ist. Sie entscheiden sich deshalb für eine Immobilienbewertung. Das hat zahlreiche Vorteile. Nicht nur kann man über ein Expertengutachten finanzielle Einbußen verhindern, die durch einen zu hohen oder einen zu niedrigen Verkaufspreis entstehen können. Auch können sich Interessenten auf diese Weise vor unliebsamen Überraschungen absichern. Katharina und André Heid haben sich mit der Heid Immobilien GmbH auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Das Team von zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachtern bewertet Immobilien zuverlässig und professionell, wobei sie stets die individuellen Bedürfnisse ihrer Kunden berücksichtigen. Dabei legen sie Wert auf faire und transparente Preise und eine Festpreisgarantie.

Verantwortlich für den Inhalt:

Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

vdp-Index: Wohnimmobilienpreise fielen seit zweitem Quartal um 1,7 %

Die seit nunmehr einem Jahr anhaltenden Preisanpassungen auf dem deutschen Immobilienmarkt setzten sich im dritten Quartal 2023 fort: Gegenüber dem Vorquartal reduzierten sich Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise in Deutschland um durchschnittlich 1,7 %. Auf Jahressicht belief sich das Minus gegenüber dem dritten Quartal 2022 auf 7,1 %. Damit steht der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) aktuell bei 179,2 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und hat seit seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte) 8,0 % eingebüßt. Der bereits seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhobene vdp-Index basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten und deckt Quartal für Quartal den gesamten deutschen Markt ab.

Im dritten Quartal dieses Jahres gaben die Wohnimmobilienpreise um 1,7 % gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2023 zu Q2 2023) nach. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2023 zu Q3 2022) betrug der Rückgang 6,3 %. Seit ihrem Höchststand zur Jahresmitte 2022 nahmen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 7,0 % ab.

Die Gewerbeimmobilienpreise fielen im dritten Quartal 2023 um 2,2 % auf Quartals- und um 10,3 % auf Jahressicht. Damit beläuft sich der Wertverlust, der bei Gewerbeimmobilien seit ihrem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 eingetreten ist, bislang auf 12,3 %. Von 2010 bis Mitte 2022 hatten sich die Gewerbeimmobilienpreise um 55,4 % erhöht.

“Im dritten Quartal 2023 zeigte sich eine Fortschreibung der Preisentwicklung im ersten Halbjahr dieses Jahres: Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt, bei Wohnimmobilien allerdings in deutlich geringerem Ausmaß als bei Gewerbeimmobilien”, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. “Eine Marktbelebung lässt auf sich warten.”

Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q3 2023 zu Q3 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -7,1 %

Wohnimmobilien in Deutschland: -6,3 %

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -5,7 %

Gewerbeimmobilien: -10,3 %

– Büroimmobilien: -10,6 %

– EZH-Immobilien: -9,3 %

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q3 2023 zu Q2 2023):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -1,7 %

Wohnimmobilien in Deutschland: -1,7 %

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -1,3 %

Gewerbeimmobilien: -2,2 %

– Büroimmobilien: -2,5 %

– EZH-Immobilien: -1,2 %

Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten und Renditen mit steigender Tendenz

Der Rückgang der Wohnimmobilienpreise um 1,7 % (Q3 2023 zu Q2 2023) bzw. 6,3 % (Q3 2023 zu Q3 2022) resultierte aus ähnlichen Preisentwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (-1,7 % bzw. -6,8 %) sowie bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die zusammen das selbst genutzte Wohneigentum bilden (-1,6 % bzw. -5,8 %). Auch bei beiden Unterkategorien waren nahezu keine Unterschiede auszumachen.

Mit +5,8 % bewegte sich die Jahresveränderungsrate der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+6,2 %). “Der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage schlägt sich in weiter steigenden Mietpreisen nieder. Läuft der Wohnungsbau in Deutschland nicht zügig wieder an, droht eine weiter wachsende Wohnungsnot”, warnte Tolckmitt. Deutlich aufwärts ging es im dritten Quartal dieses Jahres erneut für die Renditen von Mehrfamilienhäusern: Gemessen am vdp-Index der Liegenschaftszinsen stiegen die Renditen um 13,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit ähnlich dynamisch wie im Vorquartal (+14,2 %).

Top 7: Berlin bestimmt erneut die Entwicklung

Die Rückgänge der Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten fielen im dritten Quartal 2023 gegenüber der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet etwas weniger stark aus. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gingen die Preise in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 % zurück, wobei kaum regionale Unterschiede bestanden: Alle Top 7-Städte wiesen Veränderungsraten zwischen -1,0 % und -2,0 % auf. Beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal sticht die Preisabnahme in Frankfurt am Main (-9,1 %) hervor, während Berlin (-4,7 %) erneut das geringste Minus verzeichnete. Die Rückgänge in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Korridor zwischen -5,1 % und -6,8 %.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern erhöhten sich in den Top 7-Städten um durchschnittlich 5,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal, die Renditen im selben Zeitraum um 11,9 %. Beide Entwicklungen wurden maßgeblich von Berlin und München geprägt, die unter den Metropolen jeweils die höchsten Wachstumsraten bei Neuvertragsmieten (+8,7 % und +5,2 %) sowie bei Renditen (+13,9 % und +12,9 %) aufwiesen.

Gewerbe: Preisrückgang bei Büros erstmals höher als bei Einzelhandelsimmobilien

Zur Abnahme der Gewerbeimmobilienpreise in Höhe von -2,2 % auf Quartals- und -10,3 % auf Jahressicht trugen im Berichtsquartal sowohl die Preisrückgänge bei Einzelhandels- als auch bei Büroimmobilien bei: Während sich die Einzelhandelsimmobilienpreise um 1,2 % bzw. 9,3 % verminderten, gaben die Preise für Büros um 2,5 % bzw. 10,6 % nach. Erstmals seit dem Jahr 2009 fiel damit der Preisrückgang bei Büroimmobilien höher aus als bei Einzelhandelsimmobilien.

Die am Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditen von Einzelhandelsimmobilien erhöhten sich im dritten Quartal 2023 um 1,7 % gegenüber dem direkten Vorquartal und um 9,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Eine leichte Aufwärtstendenz zeigten das dritte Quartal in Folge die Neuvertragsmieten im Einzelhandel, die seit dem zweiten Quartal dieses Jahres um 0,4 % stiegen. Auf Jahressicht stand noch ein moderates Minus von 1,0 % zu Buche.

Demgegenüber wiesen die Neuvertragsmieten auf dem Büroimmobilienmarkt positive Vorzeichen auf: Die Zuwächse betrugen auf Quartalssicht 1,1 %, auf Jahressicht 3,9 %. Mit Veränderungsraten in Höhe von 3,7 % bzw. 16,2 % verzeichneten auch die Büroimmobilien-Renditen deutliche Anstiege.

“Die Anpassung an das veränderte Renditeumfeld ist eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Investoren Büro- und Einzelhandelsimmobilien wieder stärker nachfragen”, erklärte Tolckmitt. Wann sich beide Märkte wieder grundlegend erholen werden, lasse sich zum jetzigen Zeitpunkt kaum seriös sagen. Dafür seien die Unsicherheiten in weiten Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes nach wie vor zu hoch – dies gelte im Zuge der Diskussionen um Homeoffice und ESG-Vorgaben insbesondere für das Bürosegment. Erst wenn sich die Marktlage nachhaltig beruhige, d. h. die Rahmenbedingungen wie das Zinsumfeld eine verlässliche Planung zuließen, sei eine Stabilisierung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien zu erwarten. Dazu könne perspektivisch auch die derzeit nachlassende Bautätigkeit beitragen.

Ausblick: Für Wohnimmobilienmarkt deutet sich ruhigeres Fahrwasser an

Die Entwicklungen im dritten Quartal 2023 berücksichtigend, erklärte Tolckmitt, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland unverändert angespannt präsentiere und dass weitere Preisrückgänge wahrscheinlich seien. “Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weiterhin von externen und internen Unsicherheiten geprägt, die eine Belastung für die Kapitalwerte darstellen. Die mit der derzeit verhaltenen Bautätigkeit zwangsläufig einhergehende Angebotsverknappung wird dieser Entwicklung jedoch perspektivisch entgegenwirken. Da offensichtlich noch kein neues Preisgleichgewicht gefunden zu sein scheint, gehen wir für die nächsten Quartale weiter von Preisrückgängen bei Gewerbeobjekten aus”, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Positiver schätzte er demgegenüber die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt ein, u. a. aufgrund sich stabilisierender Finanzierungsanfragen auf niedrigem Niveau sowie der generellen Übernachfrage nach Wohnraum: “Der Wohnimmobilienmarkt ist kurz davor, in ruhigeres Fahrwasser zu kommen. Starke Preisrückgänge sind bislang nicht eingetreten, und sie wird es nach jetzigem Erkenntnisstand auch in nächster Zeit nicht geben.”

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin,Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

Mit guten Umsätzen und Optimismus: Die Hotellerie trotzt der Krise

Die Hospitality-Branche funktioniert auch in der Krise. Die Erwartungen für das Geschäft bleiben hoch, ebenso an steigende Umsätze. Nur mit neuen Projekten tut sich die Branche schwer. Investments werden erst Ende 2024 oder 2025 an Fahrt gewinnen. Family Offices und Fondsanbieter dürften dann den Ton angeben. ESG bleibt auf der Agenda – bei den Maßnahmen spielt die Branche jedoch auf Zeit. Das ergab das aktuelle Investment Barometer, die 10. Umfrage von HospitalityInside und Union Investment.

Wie in den Vorjahren ließen der Augsburger Fachverlag und der Hamburger Immobilien-Investmentmanager die Umfrage von Ende September bis Ende Oktober laufen, um die Stimmung von der Expo Real München mit einzufangen. Der Einbruch der Projektentwicklungen seit dem Sommer war dieses Mal das Top-Thema auf der Immobilien-Messe.

Sowohl die Gespräche in den Messefluren wie auch die Antworten zeigten, dass die Asset-Klasse Hotel sich mit den multiplen Krisen arrangiert hat, mit Blick auf die weitere Entwicklung aber vor allem verlässliche Rahmenbedingungen vermisst.

Im Spagat zwischen Umsatz und Entwicklung

Insgesamt zeigen die vier Langzeit-Indizes (Business, Expectation, Development und Operation Index) eine leichte Verbesserung zum Vorjahr. Das Auseinanderklaffen der Erwartungen bei den Umsätzen und der Projektentwicklung zeigt unterdessen den Spagat, der die Branche aktuell herausfordert.

So fällt der Development Index weiter deutlich hinter den drei anderen Indizes zurück und dokumentiert die verhaltene Stimmung in der Projektentwicklung. Demgegenüber steigt der Business Index, der die aktuelle Situation im eigenen Unternehmen erfasst, um 3,4 Prozent, der Expectation Index für die Geschäftserwartungen der kommenden sechs Monate legt sogar um 12 Prozent zu. Und der Operation Index für die Umsatzentwicklung der Branche ist mit einem Plus von 12,4 Prozent sogar wieder auf Vor-Corona-Niveau.

Family Offices und Fonds an der Seite der Hoteliers

Uneinheitlich präsentieren sich nach einem transaktionsschwachen Jahr 2023 die Erwartungen an die Trendumkehr an den Hotelinvestmentmärkten. An eine Rückkehr der Hotelinvestitionen in Deutschland bis Ende 2024 glauben 34 Prozent der Umfrage-Teilnehmer. Für 40 Prozent der Befragten steht das Comeback erst 2025 an. Pessimistischer zeigt sich ein Viertel der Befragten, die erst 2026 oder später mit nachhaltig anziehenden Märkten in Deutschland rechnen.

Den Ton an den Investmentmärkten dürften laut der befragten Hotelexperten dann Family Offices und die auf Hotelinvestments spezialisierte Fondsbranche angeben. Beide Investorengruppen werden gleichauf (jeweils 42 Prozent) als marktbestimmend eingeschätzt, gefolgt von Institutionellen Anlegern (37 Prozent) und Asset Management Companies (32 Prozent). Weit abgeschlagen folgen aus Sicht der Befragten die Staatsfonds mit nur 3 Prozent der Nennungen.

Geprägt wird das aktuelle Bild von der Erwartung, dass sich die Umsetzung der ESG-Ziele unter den bestehenden Rahmenbedingungen verzögern wird. „Dass die überwiegende Mehrheit (fast 58 Prozent) der Umfrage-Teilnehmer angesichts von gestiegenen Energie- und Personalkosten, damit rechnen, dass sich ESG-Umsetzungen drei Jahre nach Hinten verschieben, zeigt wie sich temporär die Prioritäten verschoben haben“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Operational bei Union Investment. Mit einem Zeitverzug um fünf Jahre rechnen nur etwa 27 Prozent. Eine Verzögerung um mehr als fünf Jahre erwarten lediglich 15 Prozent der Befragten. „ESG bleibt aber auf der Agenda, dafür sorgt allein schon die Regulatorik, die Umsetzungen schon bis 2030 einfordert“, so Andreas Löcher.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in 7 ausgewählten europäischen Ländern, zeigt:

Vorjahresvergleich: Deutschland mit stärkstem Rückgang (-6,0 Prozent), deutlichster Anstieg in Spanien (+7,2 Prozent)

Leichtes Minus in Frankreich (-0,6 Prozent) – französische Bauzinsen gleichen sich zunehmend an europäisches Niveau an

Schwindende Kaufkraft wegen hoher Zinsen: In Deutschland können sich Käufer heute im Schnitt 11 Quadratmeter weniger Wohnfläche leisten als Anfang 2022; größte Einbußen in Belgien (-25 Quadratmeter)

Der europaweite Anstieg der Bauzinsen hat sich seit Jahresbeginn spürbar abgeschwächt. Bei der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise bestehen jedoch weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den europäischen Staaten. Während sich die durchschnittlichen Kaufpreise in 4 von 7 untersuchten Ländern im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben, ist es in 3 Staaten zu Preisrückgängen gekommen. Obwohl die Immobilienpreise in der Mehrzahl der betrachteten Länder gestiegen sind, lässt sich zuletzt eine generelle Abschwächung der Preisdynamik beobachten. Das stärkste Minus aller untersuchten europäischen Länder weist Deutschland auf – dort sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 6 Prozent gesunken. Das ist das Ergebnis des aktuellen AVIV Housing Market Reports für das 3. Quartal 2023. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Deutlichste Preisanstiege in Südeuropa

Im Gegensatz zu Deutschland zeigt die Preiskurve in mehreren südeuropäischen Ländern nach oben. Die stärkste Verteuerung aller untersuchten Länder weist Spanien auf, wo sich Kaufimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 7,2 Prozent verteuert haben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.004 Euro. In Portugal (2.526 Euro) sind die Kaufpreise im selben Zeitraum um 5,6 Prozent gestiegen, in Italien (1.857 Euro) um 0,9 Prozent. Neben den südeuropäischen Staaten hat sich Wohneigentum auch in Belgien verteuert – nach einem Plus 2,9 Prozent kostet der Quadratmeter dort aktuell 2.300 Euro. Allerdings liegt das Preisniveau in allen vier Ländern nach wie vor deutlich niedriger als in Deutschland, wo Immobilienkäufer mit durchschnittlich 3.073 Euro für den Quadratmeter rechnen müssen.

Trotz der Preisanstiege ist die Leistbarkeit von Wohneigentum in Spanien, Italien und Belgien jedoch noch immer besser als in Deutschland, da die durchschnittlichen Quadratmeterpreise und Gehälter in einem günstigeren Verhältnis stehen. Während sich die Kaufpreise in den drei genannten Ländern folglich weiter erhöhen, kühlt sich der deutsche Immobilienmarkt ab, da Wohneigentum für potenzielle Käufer kaum noch bezahlbar ist. Eine Ausnahme stellt Portugal dar: Zwar liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis dort mehrere hundert Euro unter dem deutschen, allerdings ist das Durchschnittsgehalt der Einwohner das niedrigste aller untersuchten Staaten. In Portugal ist der Immobilienkauf folglich sogar noch schwieriger zu stemmen als in Deutschland. Dass die Kaufpreise dennoch weiter anziehen, liegt vor allem an der starken Nachfrage ausländischer Käufer, die das südeuropäische Land in den vergangenen Jahren für sich entdeckt haben.

Bauzinsen stabilisieren sich – außer in Frankreich

Während sich die Kaufpreise europaweit unterschiedlich entwickeln, zeigen sich bei den Bauzinsen Gemeinsamkeiten. So lässt sich in fast allen untersuchten Ländern eine Stabilisierung des Zinsniveaus beobachten: In 6 der 7 Länder lag der Zinsanstieg im vergangenen Quartal bei maximal 0,2 Prozentpunkten. In Deutschland waren es sogar nur 0,1 Prozentpunkte. In ihrer jüngsten Sitzung hat die Europäische Zentralbank zudem beschlossen, den Leitzins nicht weiter anzuheben, was für eine fortgesetzte Stabilisierung der Kreditbedingungen sorgen könnte. Die einzige Ausnahme unter den betrachteten Staaten stellt Frankreich dar, wo sich die Bauzinsen zuletzt um 0,5 Prozentpunkte erhöht haben. Dort legt die französische Nationalbank einen Höchstsatz fest, zu dem Immobiliendarlehen ausgegeben werden dürfen, um Verbraucher vor überteuerten Krediten zu schützen. Dadurch konnte der rapide Zinsanstieg, wie er in den anderen Ländern seit 2022 auftrat, zunächst abgedämpft werden. Seit 2023 wird die Obergrenze durch die französische Nationalbank jedoch monatlich aktualisiert und das Zinsniveau gleicht sich folglich rasch dem der anderen Länder an.

Die finanzielle Belastung für Käufer in Frankreich nimmt folglich zu, was sich auch in der Preisentwicklung widerspiegelt. Die Kaufpreise sind im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,6 Prozent gesunken und liegen mit durchschnittlich 3.171 Euro pro Quadratmeter knapp über dem deutschen Niveau. Noch kostspieliger ist Wohneigentum unter den betrachteten Ländern lediglich in Luxemburg, wo Käufer im Schnitt mit 8.457 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen.

Schwindende Kaufkraft: Bis zu 25 Quadratmeter weniger als vor einem Jahr

Obwohl sich die Bauzinsen zuletzt in vielen europäischen Ländern stabilisiert haben, ist das Zinsniveau mit etwa 4 Prozent nach wie vor hoch. Im Vergleich zur Niedrigzinsphase hat sich der Immobilienerwerb für potenzielle Käufer somit deutlich erschwert. Das verdeutlicht ein Blick auf die leistbare Wohnfläche, die heute in allen untersuchten Ländern deutlich geringer ausfällt als im Januar 2022. In Deutschland konnte sich ein Zweipersonenhaushalt ohne Kinder mit einem mittleren Nettohaushaltseinkommen damals 69 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Unter dem heutigen Zinsniveau gibt es für dasselbe Budget nur noch 58 Quadratmeter Wohnfläche – 11 Quadratmeter weniger. Für die Berechnung wurde eine Annuität von 33 Prozent des verfügbaren Einkommens und eine Finanzierungsdauer von 25 Jahren angenommen. In anderen Ländern fallen die Einbußen noch deutlicher aus: Immobilienkäufer in Frankreich und Italien bekommen heute 17 Quadratmeter weniger als Anfang 2022. In Spanien beträgt das Minus 22 Quadratmeter, in Belgien sogar 25 Quadratmeter.

Über den AVIV Housing Market Report:

Der AVIV Housing Market Report erscheint jedes Quartal und analysiert die Entwicklung auf den europäischen Immobilienmärkten. Er entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents aus Frankreich und Immoweb aus Belgien, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind. Derzeit fokussiert sich der AVIV Housing Market Report auf die Länder Deutschland, Frankreich und Belgien sowie makroökonomische Vergleichsdaten aus den Nachbarländern Italien, Spanien, Portugal und Luxemburg. Die Einbeziehung des Vereinigten Königreichs und der Niederlande ist für zukünftige Auswertungen geplant. Langfristig besteht das Ziel darin, einen umfassenden europäischen Marktbericht zu erstellen, der die größten europäischen Volkswirtschaften abbildet.

Über immowelt.de:

immowelt ist Teil der AVIV Group, eines der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt.

Die immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. Die Basis hierfür bieten die reichweitenstarken immowelt Portale, die zu den führenden Immobilienplattformen in Deutschland und Österreich gehören und schon heute Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende erfolgreich zusammenbringen. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer.

Neben immowelt gehören weitere führende Immobilien-Onlinemarktplätze in Frankreich, Belgien und Israel zur AVIV Group, die Teil der Axel Springer SE ist.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Wer bei seinem Neubau von staatlichen Fördermitteln profitieren möchte, findet zukünftig speziell qualifizierte Fachkräfte in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes.

Die neue Kategorie für den klimafreundlichen Neubau steht ab 2024 zur Verfügung. Sie ermöglicht es, gezielt nach Fachkräften zu suchen, die eine für die Neubauförderung notwendige Lebenszyklusanalyse (Life Cycle Assessment, kurz: LCA) durchführen können.

Die Energieeffizienz-Expertenliste, die von der Deutschen Energie-Agentur (dena) koordiniert wird, bietet ein Online-Verzeichnis qualifizierter Expertinnen und Experten im Bereich energieeffizientes Bauen und Sanieren. Die neue Kategorie “Neubau” ist in der Expertensuche auf www.energie-effizienz-experten.de ab 2024 sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude verfügbar. Entsprechend der Anforderungen der Neubauförderprogramme “Klimafreundlicher Neubau” (KFN) sowie “Wohneigentumsförderung für Familien” (WEF) des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) müssen Fachkräfte eine Qualifikation für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie eine Fortbildung zur LCA nachweisen, um in dieser Kategorie gelistet zu werden.

Klimafreundlich bauen durch Lebenszyklusanalyse

Mithilfe einer LCA können Expertinnen und Experten sämtliche CO2-Emissionen eines Gebäudes während seiner Herstellungs-, Errichtungs-, Nutzungs- und Entsorgungsphase untersuchen. Dies gewährleistet, dass Neubauten durch geringe Treibhausgasemissionen, hohe Energieeffizienz, niedrige Betriebskosten und einen erheblichen Anteil erneuerbarer Energien beim Wärme- und Strombedarf aktiv zum Klimaschutz beitragen.

Die neue Kategorie für Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten wird bis zum Jahresende 2023 in das Regelheft und die technischen Prozesse der Expertenliste integriert. Passende Fortbildungsangebote für Fachkräfte können unter www.fortbildungskalender.de veröffentlicht und abgerufen werden. Bis ausreichend Kontakte in der Kategorie “Neubau” zu finden sind, können Bauende mit Fachkräften für die BEG zusammenarbeiten. Es empfiehlt sich die Expertinnen und Experten nach Kenntnissen im Bereich LCA zu fragen.

Förderprogramm “Klimafreundlicher Neubau” – KFN

Das Förderprogramm “Klimafreundlicher Neubau” startete im März 2023 beim Bauministerium. Es bietet zinsverbilligte Kredite über die KfW-Bank und hat zusammen mit der Wohneigentumsförderung für Familien im Jahr 2023 ein Fördervolumen von über 1,5 Milliarden Euro, für 2024 sind rund 1,1 Milliarden Euro vorgesehen. Investorinnen und Investoren wie Genossenschaften, Unternehmen und Privatpersonen können über ihre Hausbanken Anträge stellen. Kommunen und Landkreise haben die Möglichkeit, Investitionszuschüsse zu erhalten – beispielsweise für den Bau von Wohnungen, Kindertagesstätten oder Schulen. Förderfähig sind der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude.

Förderprogramm “Wohneigentumsförderung für Familien” – WEF

Die neue Kategorie gilt auch für das im Juni 2023 gestartete Förderprogramm für Wohneigentum von Familien (WEF). Die Wohneigentumsförderung für Familien unterstützt Familien mit Kindern beim Neubau und Erwerb von neugebautem klimafreundlichem Wohneigentum. Das Programm richtet sich an Familien mit kleinen und mittleren Einkommen. Die Förderung erfolgt mittels zinsverbilligter Kredite und kann ebenfalls über die Hausbank beantragt werden.

Über die Energieeffizienz-Expertenliste

Die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes ist ein bundesweites Verzeichnis nachweislich qualifizierter Fachkräfte für energieeffizientes Bauen und Sanieren. 14.000 Expertinnen und Experten aus dem gesamten Bundesgebiet und aus verschiedenen Bereichen wie Energieberatung, Architektur, Ingenieurwesen und Handwerk sind online gelistet und decken ein breites Spektrum von Gebäuden ab – von Privathäusern über kommunale und gewerbliche Gebäude bis hin zu Baudenkmälern. Entsprechend ihrer nachgewiesenen Qualifikation begleiten die Expertinnen und Experten vom Bund geförderte Projekte.

Die Expertenliste wurde 2011 durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK), das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW Bank (KfW) initiiert, um bundesweit einheitliche Qualitätsstandards zu etablieren. Seit 2023 ist das BMWSB Teil des Projekts. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) koordiniert die Energieeffizienz-Expertenliste. Weitere Informationen unter: www.energie-effizienz-experten.de

Verantwortlich für den Inhalt:

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena), hausseestraße, 128 a, 10115 Berlin, Tel: +49 (0)30 66 777-168, www.dena.de

Der Logistik-Investmentmarkt erzielte bis zum Ende des dritten Quartals ein Transaktionsvolumen von 3,67 Mrd. EUR.

Nach dem außergewöhnlich hohen Rekordergebnis aus dem Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um 57 %. Vor dem Hintergrund des veränderten Zinsumfelds und der noch nicht abgeschlossenen Anpassungsprozesse auf dem Investmentmarkt wurde auch der zehnjährige Durchschnitt um rund ein Viertel verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Besonders erfreulich ist jedoch das Erstarken der Portfoliotransaktionen im dritten Quartal. Nachdem diesem Segment im ersten Halbjahr kaum ein Verkauf zuzuordnen war, wurden hier in den letzten drei Monaten 1,40 Mrd. EUR registriert. Dies ist das dritthöchste Quartalsergebnis der letzten fünf Jahre, das rund 75 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Der größte Deal entfällt dabei auf Deka Immobilien, die 50 % der Anteile aus einem fünf Objekte umfassenden Portfolio von VGP für rund 560 Mio. EUR erworben hat. “Das Volumen der Einzeldeals bewegt sich dagegen weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt, was vor allem an den sehr wenigen Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich liegt. Zurückzuführen ist dies trotz grundsätzlich starker Nachfrage auf die veränderten Finanzierungsbedingungen”, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Leipzig und Düsseldorf an der Spitze

Das aktuell insgesamt noch geringere Transaktionsgeschehen zeigt sich auch an den bedeutenden Standorten, die zusammen auf Investments in Höhe von knapp 900 Mio. EUR kommen und damit rund 27 % unter ihrem langjährigen Durchschnitt bleiben. Leipzig setzt sich durch einen anteilig eingerechneten Portfolioverkauf und mit einem Rekordvolumen von gut 237 Mio. EUR an die Spitze des Rankings. Mit rund 200 Mio. EUR folgt Düsseldorf knapp dahinter. Die Rheinstadt profitiert dabei von dem bislang größten Einzeldeal des Jahres: der Veräußerung des Gewerbeparks “Areal Böhler” für mehr als 150 Mio. EUR. Auf dem dritten Platz reiht sich Stuttgart mit starken 163 Mio. EUR ein, wozu der Verkauf eines Gewerbeparks über knapp 100 Mio. EUR einen wesentlichen Beitrag geleistet hat. Die übrigen Standorte bleiben überwiegend weit unter ihren langjährigen Durchschnitten.

Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen liegt in den Segmenten bis 50 Mio. EUR vor allem prozentual vergleichsweise dicht am langjährigen Durchschnitt. Bei den größeren Deals bleiben Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich vor allem in absoluten Zahlen deutlich unter dem Niveau der vergangenen Jahre, während Investments zwischen 50 und 100 Mio. EUR dagegen als einziges Segment auch absolut den Durchschnitt schlagen.

Spezialfonds führen das Investorenranking an, Käufer aus Deutschland am aktivsten

Die Verteilung der Investments auf die einzelnen Käufergruppen wird mit deutlichem Abstand von den Spezialfonds angeführt (knapp 31 %), die damit das beliebteste Anlagevehikel bleiben. Bemerkenswerter ist der zweite Platz und das damit verbundene hohe Investitionsvolumen der offenen Fonds, die 16 % zum Ergebnis beisteuern. Der eingangs erwähnte Portfoliokauf von Deka Immobilien hat hierzu den wesentlichen Beitrag geleistet. Den dritten Rang belegen Immobilien AGs/REITS mit gut 11 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Investment/Asset Manager (8 %), Staatsfonds und Projektentwickler (je rund 7 %).

Bei der Herkunft des Kapitals entfällt mit knapp 59 % der Hauptanteil des Gesamtvolumens auf Investoren aus Deutschland. Dieser überdurchschnittlich hohe Wert ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass insgesamt weniger großvolumige Transaktionen stattfinden. Gerade ausländische Investoren schätzen Vorzüge von Portfoliodeals, um zügig ein hohes Anlagevolumen zu platzieren. Wie im langjährigen Schnitt investieren nordamerikanische Käufer (18 %) ein höheres Volumen als europäische Anleger (gut 13 %). Aus dem asiatischen Raum stammen weitere 7 %.

Renditen in Q3 noch einmal leicht angezogen

Wie erwartet, haben die Netto-Spitzenrenditen im Zuge der weiteren Zinsschritte der großen Notenbanken noch einmal leicht angezogen. Mit einem Anstieg um 10 Basispunkte im dritten Quartal notieren sie nunmehr bei 4,10 % an den A-Standorten. In Leipzig ist mit 4,30 % ein etwas höherer Wert anzusetzen. Durch die nach wie vor hohen Inflationsraten erscheint eine weitere leichte Zinserhöhung der Notenbanken im vierten Quartal als realistisch, sodass die Renditen im Zuge dessen voraussichtlich auch noch einmal nach oben angepasst werden.

Perspektiven

“Logistik bleibt für Investoren eine sehr attraktive Assetklasse zur Diversifizierung des Portfolios unter Rendite-Risiko-Aspekten. Die grundsätzliche Nachfrage ist weiterhin unverändert hoch und die intakten Nutzermärkte bieten aufgrund des vor allem in den Kernmärkten bestehenden Angebotsmangels weiteres Wachstumspotenzial bei den Mietpreisen. Durch die veränderten Finanzierungsbedingungen führt die Suche nach einem funktionierenden Preisniveau für Käufer und Verkäufer jedoch zu dem aktuell geringeren Transaktionsgeschehen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sobald der Zinsgipfel erreicht ist, 2024 wieder eine deutlich beschleunigte Dynamik bei der Investmenttätigkeit einsetzt. Nichtsdestotrotz dürfte sich das bereits im dritten Quartal zu beobachtende Wachstum der Investmentaktivitäten in den kommenden Monaten fortsetzen. Chancen bieten sich weiterhin insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren”, so Christopher Raabe.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Neue Studie von German American Realty und bulwiengesa mit aktuellen Daten und Fakten zum US-amerikanischen Wohnungsmarkt

Das Beratungs- und Analyseunternehmen bulwiengesa hat im Auftrag der Kölner German American Realty-Gruppe den US Multifamily Monitor für das 2. Halbjahr 2023 veröffentlicht. Die Studie liefert Details zum aktuellen Wohnungsmarkt in den USA, insbesondere mit Blick auf die volkwirtschaftlichen Rahmendaten sowie die Entwicklung im Bereich Multifamily Wohnanlagen. Im Fokus der Veröffentlichung steht das Thema „Erneuerbare Energien“. Der US Multifamily Monitor erscheint zweimal im Jahr und ist in seiner Art als deutsche Untersuchung zum Wohnimmobilienmarkt in den USA einzigartig.

Die US-Wirtschaft zeigt sich mit einer Wirtschaftswachstumserwartung von 2,1 Prozent für 2023 und einer Arbeitslosenquote von 3,8 Prozent aktuell relativ resistent. Darüber hinaus hat sich auch die Inflation seit dem Hochpunkt Mitte 2022 auf zuletzt 3,7 Prozent reduziert. Dennoch besteht vorerst kein Spielraum für Leitzinssenkungen. Immobilienkreditzinsen bleiben somit auf einem historisch hohen Niveau und stellen die derzeit größte Herausforderung auf dem US-Immobilienmarkt dar.

Für viele Interessenten ist der Kauf eines Eigenheims aufgrund der aktuellen Finanzierungskonditionen kaum noch erschwinglich. Als Alternative steigt die Nachfrage nach Mietobjekten weiter an, was sich positiv auf die Entwicklung der Mieten auswirkt. Gleichzeitig nimmt jedoch auch die Belastung durch steigende Betriebs- und Nebenkosten zu. Vor diesem Hintergrund rückt die nachhaltige und kosteneffiziente Bewirtschaftung von Immobilien zunehmend in das Bewusstsein von Mietern und Vermietern.

„Durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen lassen sich der Energieverbrauch und damit die Nebenkosten in Apartmentanlagen dauerhaft reduzieren“, so Dr. Gisbert Beckers, Geschäftsführender Gesellschafter von German American Realty. „Dies erhöht nicht nur die Attraktivität der Anlage für Mieter, sondern wirkt sich darüber hinaus auch positiv auf den Immobilienwert und die erzielbaren Mieten aus. Die proaktive Auseinandersetzung mit dem Thema ist daher sowohl für Immobilieninvestoren als auch für deren Asset Manager unerlässlich.“

„Dem Einsatz von erneuerbaren Energien kommt auch in diesem Kontext eine steigende Bedeutung zu“, ergänzt Dr. Patrick Adenauer, ebenfalls Geschäftsführender Gesellschafter. „Der Ausbau von erneuerbaren Energien schreitet in den USA stark voran, unter anderem begünstigt durch die hohe Verfügbarkeit von Flächen zur Installation von Wind- und Solaranlagen sowie substanzielle staatliche Fördermittel. Darüber hinaus bietet der Einsatz von erneuerbaren Energien, flankiert von energetischen Sanierungsmaßnahmen, ein großes Energieeinsparpotenzial im Immobiliensektor. In diesem Kontext steigt auch die Bedeutung von Green Building-Zertifizierungen, die insbesondere von institutionellen Anlegern nachgefragt werden.“

Link zum US Multifamily Monitor 2. Halbjahr 2023: https://german-american-realty.com/news/details/us-multifamily-monitor-2-halbjahr-2023

Über die German American Realty-Gruppe

Die German American Realty-Gruppe mit Sitz in Köln und Fort Lauderdale (Florida) ist ein Fonds- und Investmentmanager mit Schwerpunkt auf den US-amerikanischen Wohnungsmarkt in der wachstumsstarken Sunbelt-Region. Im Fokus stehen dabei Immobilieninvestitionen in den Segmenten Multifamily-Bestandswohnanlagen mit Wertsteigerungspotenzial, Single Family Homes for Rent sowie Neubauprojektentwicklungen. Gründungspartner sind Dr. Patrick Adenauer und Dr. Gisbert Beckers, Managing Partner sind Fabian Bauwens-Adenauer, Jens Lafrenz und Dr. Christoph Pitschke. Das Unternehmen bietet maßgeschneiderte Investmentlösungen für Family Offices und institutionelle Investoren sowie vermögende Privatkunden. Neben geschlossenen Immobilienfonds umfasst das Portfolio auch Club-Deals und institutionelle Investmentvehikel. Seit Gründung im Jahr 2014 hat German American Realty rund 45 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 2,5 Milliarden USD getätigt.

Verantwortlich für den Inhalt:

German American Realty GmbH, Im Zollhafen 24, 50678 Köln, Tel: +49 172 2884845, www.German-American-Realty.com

10,7 % des weltweiten Immobilienvermögens an einem Ort

Geschätzt haben sich in München an 3 Tagen vom 04. bis 06. Oktober Repräsentanten von mindestens ca. EUR 35 Billionen Immobilienvermögen versammelt (Schätzung: ca. 50 % der 1.856 Aussteller aus 73 Ländern verwalten im Durchschnitt EUR 1 Mrd., ca. 10 % mindestens EUR 10 Mrd., ca. 1 % mindestens EUR 100 Mrd. und ca. 0,5 % über mindestens EUR 1 Billion (vertreten waren z. B. State Street, BlackRock, Fidelity, Nuveen, Allianz, …deren AUM summiert sich zurzeit auf ca. USD 20 Billionen), der Rest verteilt sich auf „kleinere“ Entwickler und Bestandshalter sowie auf Banken/Dienstleister und Multiplikatoren. Auf der Expo waren damit ca. 10,7 % des weltweiten Immobilienvermögens vertreten. Check war für Sie vor Ort.

Immobilienvermögen weltweit Vermögenswert Nr. 1

Das weltweite Immobilienvermögen beziffert Savills Research mit USD 326 Billionen, 2/2023. Immobilien sind damit der größte Vermögensspeicher der Welt. Die größten 50 Vermögensverwalter bringen ca. USD 86,4 Billionen auf die Waage (Wikipedia 1/2023). Ca. ein Drittel der Top 50 Vermögensverwalter waren auf der Expo vertreten (entspricht im Mittel AUM-Bestände von 28,8 Billionen, der größte Teil der weltweiten Vermögenswerte ist Immobilienvermögen). Das gesamte deutsche Immobilienvermögen summiert sich allein Deutschland auf knapp 16,9 Billionen Euro. Zum Vergleich: das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands belief sich 2022 auf knapp EUR 3,87 Billionen (ZIA Deutschland). Das Immobilienvermögen ist damit 4,37-fach so hoch. Alle DAX 40 Unternehmen haben zurzeit einen Wert von knapp EUR 1,55 Billionen, das entspricht ca. dem Elftel des Immobilienvermögens. Rund 20 % der Wertschöpfung in Deutschland geht auf die Immobilienwirtschaft zurück (ZEW).

Wie können Entwickler die aktuelle Krise überleben?

Messeteilnehmer Pandion-Vorstand Sebastian Knodel (Transaktionsvolumen EUR 6,5 Mrd.) bringt es branchenübergreifend auf den Punkt: „Wir haben die Gewinne aus den guten Jahren im Unternehmen thesauriert und können uns zudem auf laufende Einnahmen aus Forward-Deals verlassen. Wir haben Speck angesetzt. Mit dem können wir länger durchhalten, ohne von weiteren Verkäufen abhängig zu sein. Und wir hatten bis zur Zinswende hohe stille Reserven in unseren Grundstücken… Diese Puffer helfen uns, mit niedrigeren Faktoren zurecht zu kommen!“

Erfolgreiches Krisenmanagement

Damit ist prinzipiell erfolgreiches Krisenmanagement derjenigen Entwickler beschrieben, die ausreichend Liquidität vorgehalten haben, um laufende Kosten zu tragen. Verlierer sind Entwickler, die zu geringe Margen einkalkuliert haben. „Manche Firmen, die jetzt umgefallen sind, waren schon in den guten Zeiten gefährdet.“, so Knodel. Zugleich macht der Immobilienprofi deutlich, warum er zurzeit (noch) nicht kauft, obwohl die Schnäppchenjäger bereits in den Startlöchern lauern, um Projekte zu erwerben, die mit einem Preisabschlag von 30 % bis 40 % auf den Markt kommen (Immobilienzeitung 29.09.2023 „Im freien Fall“).

Risikopuffer eher bei 30 % Projektrendite

Projekte, die mit einer zu niedrigen Marge kalkuliert wurden, sind seit dem Ende der „stabilen Nullzinsphase“ mit zu geringen Margen nicht mehr wirtschaftlich. Tragfähig seien dagegen Margen, die einen Puffer von ca. 30 % aufweisen.  „Wir werden nichts kaufen, was von uns zügig Liquidität abfordert und bis zum ersten Halbjahr 2024 geclosed werden muss“, so Knodel. Noch seien die Preise nicht dort, wo die Schnäppchenjäger zugreifen würden. Die meisten Mezzaninefinanzierer seien in der Schieflage. Deren Eigenkapital sei so stark gesunken, dass aufgrund der gesunkenen Wertansätze Kapital nachgeschossen werden müsse. Doch dieses Geld sei faktisch unwiederbringlich verloren. Deshalb werde die Insolvenz in der Regel vorgezogen.

Anstieg der Insolvenzen

Laut Roland Berger wird deren Zahl 2023 um 52 % zum Vorjahr steigen. „Und wenn Rechnungen (der Gewerke) im Gefolge von Insolvenzen nicht bezahlt werden, ziehe das weitere Pleiten nach sich, so Anchor-Partner Vincenz von Braun. Der Transaktionsmarkt zeige noch keine Zeichen von Wiederbelebung. Während sich die klassischen Banken nach wie vor zurückhalten, sind alternative Finanzierer opportunistisch unterwegs. Sie sind der neue „Mainstream“, so Chloe Kohlhoff, Finance-Director & Head of Investor Relations GBI Group GmbH, Berlin, auf dem für die Branche richtungsweisenden Forum-Panel „Anforderung an die Finanzierung“. „Die Banken kommen (dagegen aktiv) in den Driver Seat bei der Restrukturierung“, betont dagegen Gero Bergmann, Vorstand BayernLB, München. Die Banken seien sich „ihrer Verantwortung bewusst“.

Besser als 2007/2008

Denn die Banken seien nicht so sehr „im Feuer“ wie 2007/2008, so Bergmann. In dieser jetzigen Krise bestehe eine gute Chance darin, als Senior-Lender „alle an einen Tisch zu bekommen“, um eine Lösung für die nächsten 2 – 3 Jahre zu finden „bevor alles an die Wand klatscht“… „Wir haben historisch betrachtet gar kein unnormales Zinsniveau“ … Wie muss ein vernünftiger Renditeabstand zwischen einem risikolosen Zins und einer Rendite ausfallen, den man bei einer Immobilieninvestition erwarten kann? Bergmann: die Immobilienrendite wird nicht „bei 3 plus irgendetwas“ sein können, … „auch nicht bei 4, zumindest nicht auf den unteren Grenzen“ (den unteren Nachkommastellen). Es werde dauern, aber „wir werden das hinbekommen“. Spätestens wenn der Kapitalmarkt „einen hinreichenden Renditeabstand aufweist.“ Historisch musste der Immobilienmarkt immer einen Aufschlag von ca. 2 – 4% auf Staatsanleihen bester Bonität bieten. Das wird auch jetzt wieder erwartet. Der Abstand der Immobilienrenditen zu zehnjährigen Staatsanleihen hat sich…im Verlauf des Jahres 2022 auf rund 0,5 % reduziert, so JLL in einer Pressemitteilung 2023. So niedrig sei die Renditedifferenz seit 2008 nicht mehr gewesen.

Top Prime geht immer

Und CFO Dr. Andreas Schillhofer CA Immo AG, Wien bekräftigt, dass die Banken für das richtige Produkt Finanzierungen vorhalten, wenngleich teurer. „Wir finanzieren mit Banken, die uns schon seit vielen Jahren kennen und die wissen, dass wir uns sehr moderat finanzieren im 40 % bis 50 % LTV-Bereich. Auch dass wir die Bestände lange halten und dass wir uns auf das qualitativ hochwertigste Segment spezialisiert haben, werde von den Banken anerkannt.” Gemeint sind besonders gute Bestände im Prime-Office-Segment in CBD-Lagen. Allerdings handele es um einen kleinen Premium-ESG-konformen, supermodernen Büroteilmarkt mit nachhaltigen Materialien und einer State oft the Art benutzerfreundlichen Architektur im erstklassigen Design (Glasbau, Dachterrasse, Balkon…). Bestände, die zu dieser Qualität nicht passen, „haben wir frühzeitig verkauft“.

Repricing in Deutschland zu langsam

Interessant ist der die Bankensicht modifizierende Standpunkt des alternativen Finanzierers Edmund de Rothschild REIM, Ralf Kind, Head of Real Estate Debt, Frankfurt. REIM platzierte seit 2020 weit über Plan EUR 350 Mio. und realisiert Transaktionen in den Niederlanden, Frankreich, Deutschland, Italien und GB. Ab Q1 2023 wird an die Anleger eine Dividende von 4,5 % p.a. gezahlt. Zurzeit werde fast ausschließlich im europäischen Ausland investiert, da das „Repricing in Deutschland … etwas langsamer passiert“ Gemeint ist, zu langsam! “Die Renditen sind lange noch nicht da, wo sie in Deutschland hinmüssen.“ Deshalb suchen insbesondere auch deutsche Investoren Investitionsopportunitäten vorwiegend im Ausland, wo die Preise offenbar schon einen Boden gefunden haben.

Finanzierungsvoraussetzung ist ein schlüssiger Businessplan

Auch bei bester Bonität und willigen Sponsoren gehe nichts ohne einen schlüssigen Businessplan jedes konkreten Deals. Mangels eines solchen habe Blackstone jüngst einen großen Deal in Skandinavien platzen lassen, berichtet Kind. Jeder Businessplan muss für jedes Projekt Puffer für diverse Risikoszenarien aufweisen. Tut er das nicht hinreichend, platzt der Deal (auch bei guter Bonität).

Durchschnittlicher Bürobestand vom Leerstand betroffen

Als größtes Problem bezeichnet Bankvorstand Gero Bergmann die Zukunft des durchschnittlichen Bürobestandes und der Frage, „wie wir mit den riesigen (normalen) Officebeständen umgehen“, die keine Primequalitäten aufzuweisen und mit hohen Leerständen zu kämpfen haben. Das werde den Schmerz auf dem Officemarkt verursachen, der 2024 auf die Branche zukommen wird. „ESG ist die neue Lage“ stellt Bergmann fest. Gemeint ist, dass der zahlenmäßig breite Officemarkt den neuen ESG-Anforderungen nicht genügt und Bergmann fragt: „Wie kriegen wir neue Arbeitswelten hin?“. Dies sei nur durch Transformationen möglich, die durch politisch initiierte Fördermittel bewältigt werden können, um das „Zinsniveau ein Stück weit abzudecken“ (z. B. durch die KFW, Landesförderinstitute). Die Banken seien bereit, ihre „Margen zu subventionieren”.

Banken erwarten einen Zinsdeckungsgrad von 2

Der Dept-Fund-Manager Ralf Kind sieht das anders. Die Banken verlangen als Finanzierungsvoraussetzung einen bestimmten Zinsdeckungsgrad (errechnet mittels Quote von Einnahmen durch Zinsausgaben). Weniger ausschlaggebend sei dagegen das Verhältnis von Kreditvolumen zu den beliehenen Vermögenswerten (LTV). Wenn der Zinsdeckungsgrad nicht mindestens eine 2 vor dem Komma aufweise, „wird es (bankseitig) schwer“. Von dem Zinsdeckungsgrad mache die Bank zudem den Beleihungsgrad abhängig, z.B. 45 %, statt 50 oder 55 %. „Als Dept-Funds brauchen wir das nicht… Meine Transaktionen sind auch bei einem 1,5-fachen Zinsdeckungsgrad ok…!“ Dann könne man auch zu 60 % finanzieren. Die höhere Finanzierung koste dann allerdings auch mehr! Ferner widersprach Kind der Behauptung, die Banken würden die Margen nach unten anpassen. Die Banken hätten die Margen dagegen sogar erhöht (und damit faktisch das Risiko durch noch höhere Belastungen).

Ausblick 2024

Gefragt nach dem Ausblick für 2024 (Expo 24) prognostiziert Kind für den Immobilienmarkt ein „blutiges“ Szenario. Zwar gäbe es im Gegensatz zur Finanzkrise 2007/2008 eine Alternative zu den Banken (wenn Banken die „Regenschirme einziehen“), gemeint sind die alternativen Finanzierer. Aber das Asset-Repricing sei noch nicht vollzogen. Daher komme ein Riesenflow an Deals, abgeschlossen in den Jahren 2018/2019, sowohl im „besicherten Umfeld und vor allem auch im Umfeld unbesicherter Anleihen“ auf den Markt. Deals, die in 2024/2025 auslaufen. „Und wenn ich mir die Bewertung dieser Issuer anschaue, die refinanziert werden müssen, dann finanziert eine Bank (bestenfalls) eine 5 (5 % Mietrendite).“ Ist aber aus Sicht der Bank die Rendite darunter, „gibt es einen negativen Leverage.“ Sodass einige „über die Klinge springen werden“. Das Kapital sei zwar da, diese Deals aufzufangen „allerdings auf einem anderen Preisniveau“.

Marktbereinigung: ein gesunder Prozess

Diese Bereinigung sei für die Immobilienbranche „ein ganz gesunder Prozess… Wir haben zu lange einen Bullrun gehabt, der durch billiges Geld befeuert wurde. Wirkliche Assetleistungen haben keine Rolle gespielt. Man hat die Grundstücke eingekauft, zwei Jahre später geflippt. Dazwischen hat man hoch finanziert…Ich glaube, diese Zeiten sind vorbei … und das ist gut so!“ Kein grundsätzlicher Widerspruch kam von den übrigen Panelteilnehmern, „We should be prepared for the worst but expect for the best“, so Dr. Andreas Schillhofer. Und zum Abschluss: „Für einige wird diese hier die letzte Expo gewesen sein, sie wissen es nur noch nicht“, so Gero Bergmann. Das Jahr 2025 sehe er dann aber auf einer konsolidierten Grundlage „positiv!“

Orientierungshilfe für Berater

Eine Immobilieninvestition sollte, wie z. B. im Segment der Alternativen Investmentfonds zu finden, zum risikolosen, langfristigen Kapitalmarktzins  (zurzeit zwischen 2,5 % und 3 %) einen Renditeabstand von mindestens 2 % aufweisen. Auch wenn die Laufzeiten diverser Immobilienfonds zurzeit verlängert und/oder teilweise Auszahlungen gekürzt oder ausgesetzt werden: eine Immobilieninvestition erfahrener Emittenten im Opportunity/Value Add-Segment, z.B. im Bereich energetisch sanierbarer Bestandsobjekte, bietet nach wie vor Chancen auf eine Rendite mit einer angemessenen Risikoprämie.

Verantwortlich für den Inhalt:

Unternehmensanalyse Stephan Appel, Jaspersdiek 7, 22399 Hamburg, Tel: 040-409725, www.check-analyse.de