Archiv für die Kategorie: Immobilien

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zu den Auftragseingängen im Bauhauptgewerbe und die Branchenumfrage des Verbands kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Es kann mit Blick auf die Baufertigstellungszahlen 2023 keine Rede davon sein, dass die Lage am Bau stabil ist. Der Wohnungsbau, der wichtigste Impulsgeber des Bauhauptgewerbes, leidet an einer eklatanten Nachfrageschwäche. Wir haben in den letzten beiden Jahren im Wohnungsbau vor allem die Auftragsbestände abgebaut. Neue Aufträge kommen aber zu wenige nach. Bereits im vergangenen Jahr mussten unsere Wohnungsbaufirmen real fast 20 Prozent weniger Aufträge verkraften als 2022. Im ersten Quartal 2024 verzeichnen wir nun einen weiteren Rückgang zum niedrigen Vorniveau um real 6 Prozent.

Branchenumfrage bestätigt negative Lage am Wohnungsbaumarkt

In unserer gerade abgeschlossenen Konjunkturumfrage zeigt sich klar: Die derzeitige Geschäftslage wird insgesamt gerade noch von 51 Prozent der Unternehmen mit “Gut” oder “Befriedigend” eingestuft. Fast die Hälfte der Unternehmen votiert mit “Schlecht”. Im Vorjahr war es nur ein Drittel. Auf die Gesamtstimmung drückt insbesondere der Wohnungsbau. Im Frühjahr 2023 hatten 40 Prozent der Wohnungsbaubetriebe ein negatives Urteil abgegeben, im Herbst 2023 waren es 55 Prozent, jetzt sind es über 60 Prozent, die mit “Schlecht” votieren.

Auch die Lagebeurteilung zum Wirtschaftshochbau hat nachgegeben. Hier sehen nur noch knapp die Hälfte der Unternehmen eine gute oder zumindest befriedigende Lage. Vor einem Jahr waren es noch zwei Drittel der Unternehmen, die positiv votiert haben. Einzig im Tiefbau gibt es Lichtblicke. Der Saldo der Rückmeldungen zur Geschäftslage ist hier nahezu ausgeglichen. Mit “Gut” stimmen bundesweit ca. 26 Prozent, mit “Schlecht” ca. 28 Prozent der Unternehmen. Knapp die Hälfte der hier tätigen Unternehmen beurteilt die Lage immerhin mit “Befriedigend”.

Seit dem Vorjahr belegen fehlende Aufträge den Spitzenplatz unter den Baubehinderungsgründen. 60 Prozent der Unternehmen melden das. Der Mangel an Fachkräften hat unter der schwachen Nachfrage nur geringfügig nachgegeben. Die Hälfte der Unternehmen meldet weiterhin einen Fachkräftemangel. Die Betriebe wollen offensichtlich gerüstet sein, wenn die Nachfrage wieder anzieht. Diese Frist zu überbrücken, wird zu einer immer größeren betriebswirtschaftlichen Herausforderung, gerade für die Wohnungsbauer.”

An den Wohnungsbauzahlen ist deutlich zu erkennen: Bauherren und Investoren warten dringend auf den Start der neu angekündigten Förderprogramme. Politische Ankündigungen reichen nicht, eine Umsetzung im zweiten Halbjahr kommt zu spät. Genauso wichtig ist es zum einen, die Zinssätze in den KfW-Programmen zu senken. Zum anderen müssen wir die energetischen und technischen Anforderungen runterschrauben. Sie sind der Hauptgrund, dass die Baukosten in den vergangenen vier Jahren um über 40 Prozent gestiegen sind. Hier liegt immenses Potential für einen Wohnungsbau-Boom”, so Pakleppa abschließend.

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes zur Konjunkturentwicklung in den Betrieben mit 20 und mehr Beschäftigten erreichte der Umsatz im Bauhauptgewerbe im ersten Quartal 2024 ca. 20,2 Mrd. Euro, ein nominaler Rückgang um mehr als 3 Prozent. Im Hochbau wurden ca. 11,1 Mrd. Euro umgesetzt, ein Rückgang um ca. 9,5 Prozent. Der Umsatz im Wohnungsbau erreichte dabei ca. 4,7 Mrd. Euro, ein Rückgang um ca. 14 Prozent. Die Baukonjunktur wird weiter von Projekten der Energie- und Mobilitätswende gestützt. Im Tiefbau wurde ein Umsatz von 9,1 Mrd. Euro erreicht, ein Plus von nominal gut 5 Prozent.

Hintergrund Konjunkturumfrage

An der Konjunkturumfrage des ZDB im Frühjahr 2024 haben rund 1.350 Unternehmen teilgenommen. Die Struktur der teilnehmenden Unternehmen und die Verteilung ihrer Geschäftsfelder hat sich gegenüber vorherigen kaum Umfragen verändert. Da auch die Fragestruktur erhalten geblieben ist, können die Ergebnisse mit vorherigen Umfrageergebnissen verglichen werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zu den Auftragseingängen im Bauhauptgewerbe und die Branchenumfrage des Verbands kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Es kann mit Blick auf die Baufertigstellungszahlen 2023 keine Rede davon sein, dass die Lage am Bau stabil ist. Der Wohnungsbau, der wichtigste Impulsgeber des Bauhauptgewerbes, leidet an einer eklatanten Nachfrageschwäche. Wir haben in den letzten beiden Jahren im Wohnungsbau vor allem die Auftragsbestände abgebaut. Neue Aufträge kommen aber zu wenige nach. Bereits im vergangenen Jahr mussten unsere Wohnungsbaufirmen real fast 20 Prozent weniger Aufträge verkraften als 2022. Im ersten Quartal 2024 verzeichnen wir nun einen weiteren Rückgang zum niedrigen Vorniveau um real 6 Prozent.

Branchenumfrage bestätigt negative Lage am Wohnungsbaumarkt

In unserer gerade abgeschlossenen Konjunkturumfrage zeigt sich klar: Die derzeitige Geschäftslage wird insgesamt gerade noch von 51 Prozent der Unternehmen mit “Gut” oder “Befriedigend” eingestuft. Fast die Hälfte der Unternehmen votiert mit “Schlecht”. Im Vorjahr war es nur ein Drittel. Auf die Gesamtstimmung drückt insbesondere der Wohnungsbau. Im Frühjahr 2023 hatten 40 Prozent der Wohnungsbaubetriebe ein negatives Urteil abgegeben, im Herbst 2023 waren es 55 Prozent, jetzt sind es über 60 Prozent, die mit “Schlecht” votieren.

Auch die Lagebeurteilung zum Wirtschaftshochbau hat nachgegeben. Hier sehen nur noch knapp die Hälfte der Unternehmen eine gute oder zumindest befriedigende Lage. Vor einem Jahr waren es noch zwei Drittel der Unternehmen, die positiv votiert haben. Einzig im Tiefbau gibt es Lichtblicke. Der Saldo der Rückmeldungen zur Geschäftslage ist hier nahezu ausgeglichen. Mit “Gut” stimmen bundesweit ca. 26 Prozent, mit “Schlecht” ca. 28 Prozent der Unternehmen. Knapp die Hälfte der hier tätigen Unternehmen beurteilt die Lage immerhin mit “Befriedigend”.

Seit dem Vorjahr belegen fehlende Aufträge den Spitzenplatz unter den Baubehinderungsgründen. 60 Prozent der Unternehmen melden das. Der Mangel an Fachkräften hat unter der schwachen Nachfrage nur geringfügig nachgegeben. Die Hälfte der Unternehmen meldet weiterhin einen Fachkräftemangel. Die Betriebe wollen offensichtlich gerüstet sein, wenn die Nachfrage wieder anzieht. Diese Frist zu überbrücken, wird zu einer immer größeren betriebswirtschaftlichen Herausforderung, gerade für die Wohnungsbauer.”

An den Wohnungsbauzahlen ist deutlich zu erkennen: Bauherren und Investoren warten dringend auf den Start der neu angekündigten Förderprogramme. Politische Ankündigungen reichen nicht, eine Umsetzung im zweiten Halbjahr kommt zu spät. Genauso wichtig ist es zum einen, die Zinssätze in den KfW-Programmen zu senken. Zum anderen müssen wir die energetischen und technischen Anforderungen runterschrauben. Sie sind der Hauptgrund, dass die Baukosten in den vergangenen vier Jahren um über 40 Prozent gestiegen sind. Hier liegt immenses Potential für einen Wohnungsbau-Boom”, so Pakleppa abschließend.

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes zur Konjunkturentwicklung in den Betrieben mit 20 und mehr Beschäftigten erreichte der Umsatz im Bauhauptgewerbe im ersten Quartal 2024 ca. 20,2 Mrd. Euro, ein nominaler Rückgang um mehr als 3 Prozent. Im Hochbau wurden ca. 11,1 Mrd. Euro umgesetzt, ein Rückgang um ca. 9,5 Prozent. Der Umsatz im Wohnungsbau erreichte dabei ca. 4,7 Mrd. Euro, ein Rückgang um ca. 14 Prozent. Die Baukonjunktur wird weiter von Projekten der Energie- und Mobilitätswende gestützt. Im Tiefbau wurde ein Umsatz von 9,1 Mrd. Euro erreicht, ein Plus von nominal gut 5 Prozent.

Hintergrund Konjunkturumfrage

An der Konjunkturumfrage des ZDB im Frühjahr 2024 haben rund 1.350 Unternehmen teilgenommen. Die Struktur der teilnehmenden Unternehmen und die Verteilung ihrer Geschäftsfelder hat sich gegenüber vorherigen kaum Umfragen verändert. Da auch die Fragestruktur erhalten geblieben ist, können die Ergebnisse mit vorherigen Umfrageergebnissen verglichen werden.

Eine Auswertung der Branchenumfrage finden Sie hier.

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Eine Analyse von immowelt für die 15 größten deutschen Städte zeigt, wie sich die Wohnfläche, die Wohnungskäufer für ein Budget von 350.000 Euro erhalten, verändert hat:

In allen untersuchten Städten gibt es 2024 für das gleiche Geld weniger Wohnraum als 2019 – trotz jüngster Preisrückgänge

Rund 1 Zimmer weniger in Berlin: Statt für 82 Quadratmeter reichen 350.000 Euro aktuell nur noch für 64 Quadratmeter

In Hamburg ist die leistbare Wohnfläche von 67 auf 54 Quadratmeter gesunken, in München von 43 auf 39 Quadratmeter

Trotz größter Einbußen: In Leipzig (-52 Quadratmeter) und Duisburg (-48 Quadratmeter) gibt es für 350.000 Euro nach wie vor familientaugliche Wohnungen

Wer eine Wohnung in der Großstadt kaufen will, bekommt heute für das gleiche Geld teils deutlich weniger Wohnfläche als vor 5 Jahren. So konnten sich Käufer in Berlin mit einem Budget von 350.000 Euro 2019 durchschnittlich 82 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Inzwischen erhält man in der Hauptstadt für den gleichen Betrag nur noch 64 Quadratmeter und somit rund 1 Zimmer weniger. Das zeigt eine Auswertung von immowelt, in der untersucht wurde, wie sich die leistbare Wohnfläche von Eigentumswohnungen in den 15 größten deutschen Städten verändert hat. Dabei wurden die Wohnflächen verglichen, die sich Käufer zum jeweils 1. Mai 2019 und 2024 für ein Budget von 350.000 Euro leisten konnten. In allen untersuchten Städten gibt es demnach heute für das gleiche Geld weniger Wohnraum als vor 5 Jahren – trotz der jüngsten Preisrückgänge infolge des Zinsanstiegs vor 2 Jahren.

“In den beliebten Großstädten ist es deutlich schwieriger geworden, geräumige Eigentumswohnungen zu bezahlbaren Preisen zu finden”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Vielen Familien bleibt deshalb als einzige Alternative nur der Verbleib in der Mietwohnung. Die Politik ist an dieser Stelle gefragt, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, beispielsweise durch zinsvergünstigte Darlehen, Förderung oder eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer.”

Leistbare Wohnfläche: spürbare Rückgänge in Hamburg und Köln

Neben Berlin müssen Käufer auch in anderen Metropolen spürbare Einbußen bei der Wohnfläche hinnehmen. In Hamburg hat sich der für 350.000 Euro erhältliche Wohnraum seit 2019 um 13 Quadratmeter reduziert. Während Käufer in der Hansestadt mit dem Budget vor 5 Jahren im Mittel noch 67 Quadratmeter erwerben konnten, sind es heute lediglich 54 Quadratmeter. In Köln ist die leistbare Wohnfläche im selben Zeitraum von 79 auf 67 Quadratmeter geschrumpft.

In München war es hingegen bereits 2019 schwierig, eine geräumige Wohnung für 350.000 Euro zu finden. Damals gab es in der bayerischen Landeshauptstadt für diese Summe im Schnitt gerade mal 43 Quadratmeter – das entspricht im Normalfall einer 1- bis 2-Zimmerwohnung. Aktuell erhalten Wohnungssuchende in München für das gleiche Geld nur noch 39 Quadratmeter.

In Frankfurt und Stuttgart bekommen Käufer für 350.000 Euro immerhin 60 bzw. 67 Quadratmeter Wohnraum. Das sind jeweils 2 Quadratmeter weniger als vor 5 Jahren. Die geringen Einbußen gegenüber 2019 hängen vor allem mit den vergleichsweise starken Preisrückgängen in beiden Städten in den vergangenen 2 Jahren zusammen.

Deutlichste Flächeneinbußen in günstigen Großstädten

Am stärksten fallen die Einbußen bei der leistbaren Wohnfläche hingegen in den günstigeren Großstädten der Analyse aus. Das größte Minus gibt es in Leipzig: Für 350.000 Euro bekommen Käufer in der sächsischen Großstadt heute 52 Quadratmeter weniger Wohnraum als 2019. Allerdings erhält man mit dem Budget in Leipzig trotz des deutlichen Rückgangs immer noch eine 128-Quadratmeter-Wohnung. Vor 5 Jahren konnten sich Käufer für 350.000 Euro theoretisch noch 180 Quadratmeter leisten. In der Realität sind Wohnungen dieser Größenordnung selten. Es zeigt aber, dass Suchende mit besagtem Budget angesichts des vergleichsweise geringen Preisniveaus in Leipzig noch viel Auswahl auf dem Markt haben. Das gleiche gilt für Dresden (-24 Quadratmeter), wo Interessenten für 350.000 Euro derzeit 130 Quadratmeter erhalten.

In den Ruhrgebietsstädten Dortmund (-41 Quadratmeter) und Essen (-43 Quadratmeter) gibt es trotz starker Rückgänge ebenfalls noch mehr als 100 Quadratmeter Wohnraum. In Duisburg (-48 Quadratmeter) können sich Käufer für 350.000 Euro theoretisch sogar mehr als 150 Quadratmeter leisten.

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich in der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der leistbaren Wohnfläche in den 15 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die leistbare Wohnfläche wurde anhand der Quadratmeterpreise einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2019 und 01.05.2024 ermittelt. Diese wurden mittels hedonischer Verfahren errechnet. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Kaufnebenkosten wurden berücksichtigt.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Die Jahreszahlen des Statistischen Bundesamtes zu fertiggestellten Wohnungen in 2023 fallen nach Medienberichten ein wenig erfreulicher aus als zuletzt erwartet.

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft sollte die Dramatik des Wohnungsmangels jedoch keineswegs unterschätzt werden. „Wir sind noch nicht ansatzweise so weit, dass Fertigungszahlen die immer größere Wohnungslücke aufholen“¸ kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner die Destatis-Zahlen. „Zudem stammen die Fertigstellungen noch aus der alten Welt vergangener Rahmenbedingungen. Und: Die einbrechenden Zahlen bei Projektentwicklungen schlagen erst noch richtig durch.“ 2023 wurden in Deutschland fast 295.000 Wohnungen fertiggestellt, wie Table.Briefings exklusiv gemeldet hat.

„Bei den Anstrengungen müssen alle jetzt einen Zahn zulegen, denn Wohnungsmangel in Deutschland ist ein sehr ernstes soziales Problem“, sagt Mattner. „Je mehr sich der Staat in Zurückhaltung übt, desto entschiedener können und werden Inverstoren beim Wohnungsbau zulegen.“ Der ZIA-Präsident sieht vor allem die Länder am Zug: „Mit hohen Grunderwerbsteuern von bis zu 6,5 Prozent gönnen sich einige Bundesländer Top-Einnahmen – nur eben nicht fürs Konto, sondern nur für ihre ,Abteilung Theorie‘. Die Steuersätze müssen dringend gesenkt werden.“ Der ZIA beziffert den Anteil staatlicher Vorgaben und Auflagen bei den Kosten für Wohnungsneubau auf insgesamt 37 Prozent.

Beim Bündnis-Tag im Bundeskanzleramt seien im Herbst mit dem 14-Punkte-Papier der Bundesregierung wichtige Impulse gesetzt worden. Es sei sehr wichtig, „dass die für den Haushalt 2024 avisierte eine Milliarde Euro fürs KfW-Zinsprogramm für den Bau von bezahlbarem Wohnraum nun auch tatsächlich kommt“, betont Mattner. Laut ZIA-Berechnung könne man mit drei Milliarden Euro für günstige KfW-Kredite 100.000 Wohnungen pushen.

Der ZIA hatte die Neubaulücke in Deutschland zuletzt auf 600.000 Wohnungen beziffert und gewarnt, dass dieser Wert ohne Korrekturen auf bis zu 830.000 Wohnungen im Jahr 2027 steigen könnte. „Die jetzt gemeldete Statistik aus Wiesbaden beruht im Kern auf Nachholzahlen. Ich gehe nicht davon aus, dass die etwas günstigeren Destatis-Zahlen auf wesentliche Verschiebungen deuten“, sagte Mattner in seiner ersten Reaktion auf die Meldung.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, welche Immobilien zurzeit am meisten verkauft werden.

Eigentumswohnungen in Metropolen gehen vermehrt vom Markt. Einfamilienhäuser im urbanen Raum gewinnen. Häuser im ländlichen Raum verlieren deutlich an Attraktivität.

Kleinere Häuser bis 150 m2 Wohnfläche und große Wohnungen mit mehr als 120 m2 sind am beliebtesten.

Wohnungen mit hohem Energiestandard A und B und sanierungsbedürftige Häuser mit schlechter Energieklasse G und H in guten Lagen gewinnen an Beliebtheit.

Der Kaufmarkt ist in Bewegung: Die Nachfrage nimmt stetig zu und seit November 2023 baut sich das große Angebot an Immobilien zunehmend ab. Bei ImmoScout24 werden wieder mehr Objekte verkauft als neu inseriert. Die aktuelle Auswertung zeigt, welche Immobilien bei ImmoScout24 aktuell verkauft werden. Ausgewertet werden dafür alle Angebote von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die im ersten Quartal 2024 bei ImmoScout24 zum Kauf inseriert und nach erfolgter Kontaktaufnahme wieder deaktiviert wurden.

“Nach dem starken Anstieg der Nachfrage erhöht sich die Verkaufsgeschwindigkeit der Immobilien auf unserem Portal seit Beginn des Jahres wieder. Immer mehr Objekte werden schneller vermarktet als noch zur Phase des Zinsschocks. Zudem finden auch Immobilien, die länger in der Vermarktung waren, zunehmend einen Abnehmer”, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Immobilien in Metropolen boomen, während sie im ländlichen Raum an Attraktivität verlieren

Lage ist weiterhin Trumpf. Insbesondere Wohnungen in den nachfragestarken Metropolregionen gehen vom Markt. Mit 38 Prozent liegt der Großteil der Eigentumswohnungen, die im ersten Quartal 2024 verkauft wurden, in den acht größten Metropolen Deutschlands. Der Anteil der Metropolwohnungen an den verkauften Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 5 Prozentpunkte gestiegen. Wohnungen im Speckgürtel belegen mit einem Anteil von 26 Prozent den zweiten Platz. Der dritte Platz geht mit 19 Prozent an Wohnungen im ländlichen Raum, die gegenüber dem ersten Quartal 2022 jedoch rund 1 Prozentpunkt verlieren. Bei den Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnlicher Trend: Das “Haus im Grünen” im ländlichen Raum ist unter den Einfamilienhäusern mit 41 Prozent zwar noch die am stärksten verkaufte Kategorie, doch verliert diese im Zweijahresvergleich rund 6 Prozentpunkte. Die Einfamilienhäuser im urbanen Raum, der die Metropolen, den Speckgürtel und andere Großstädte umfasst, gewinnen im gleichen Zeitraum hinzu.

Kleinere Häuser und große Wohnungen werden häufiger verkauft als 2022

Mit Blick auf die Wohnfläche der Immobilien, die gerade verkauft werden, zeigt sich, dass Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 51 bis 80 Quadratmetern mit 41 Prozent den größten Anteil ausmachen, jedoch seit 2022 rund 2 Prozentpunkte einbüßen. Auffällig ist, dass große Wohnungen mit mehr als 120 Quadratmetern einen größeren Anteil an den verkauften Wohnungen ausmachen als noch vor zwei Jahren. Diese bieten genug Platz für eine Familie mit Kindern. Die Wohnfläche der großen Wohnungen entspricht in etwa der Wohnfläche der mit 38 Prozent am meisten verkauften Einfamilienhäuser mit 101 bis 150 Quadratmetern. Sehr große Häuser mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche verlieren im Zweijahresvergleich 2,5 Prozentpunkte.

Energieeffiziente Wohnungen und sanierungsbedürftige Häuser gewinnen an Beliebtheit

Seit den Diskussionen um das Gebäudeenergiegesetz und der Energiekrise nimmt die Energieeffizienz beim Kauf einer Wohnung aktuell eine größere Bedeutung ein als noch 2022. Eigentumswohnungen mit den Energieklassen A und B werden im Vergleich zum ersten Quartal 2022 vermehrt verkauft (plus 1,5 Prozentpunkte). Bei den Einfamilienhäusern ist ein entgegengesetzter Trend zu beobachten. Häuser mit den schlechteren Energieeffizienzklassen G und H gewinnen an Beliebtheit (plus 2 Prozentpunkte). Kaufinteressenten sind hier auf der Suche nach “Schnäppchen-Angeboten”, die im Preis verhandelt und anschließend in Eigenregie saniert werden können. Doch auch hier bleibt die Lage der entscheidende Faktor: Häuser mit schlechter Energieeffizienz sind nur dann beliebt, wenn sie im urbanen Raum liegen.

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Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

Handelsunternehmen dominieren Marktgeschehen außerhalb der Ballungsräume

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Quartal 2024 rund 1,39 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt, mit 325.000 m² entfielen davon rund 23 Prozent auf Eigennutzer. Damit handelt es sich um das niedrigste Quartalsergebnis seit 2012. So wurde das Niveau des Vorjahresquartals mit 1,41 Millionen m² nur leicht verfehlt, der fünfjährige Durchschnittswert der ersten Quartale um rund 23 Prozent und der zehnjährige um 18 Prozent unterschritten. Auch die Anzahl der Abschlüsse ging im Vorjahresvergleich um rund 15 Prozent auf 150 Verträge zurück.

„Die konjunkturelle Lage wirkt sich weiterhin dämpfend auf den Logistikvermietungsmarkt aus, einige Nutzer zögern Entscheidungen hinaus“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Zwar haben sich einzelne Wirtschaftsindikatoren zuletzt wieder leicht verbessert, jedoch bewerten noch nicht alle Branchen ihre Lage zuversichtlicher. Wenn der Optimismus langfristig und in weiteren Branchen zurückkehrt, werden auch die großvolumigen Gesuche wieder zurückkehren. Bis sich diese in den Zahlen niederschlagen, wird aber noch etwas Zeit vergehen.“

Big 5: Umsatzzuwächse lediglich in Frankfurt und München

In den fünf Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im ersten Quartal 2024 rund 328.400 m² umgesetzt. Das sind sechs Prozent mehr als im Vorjahresquartal, jedoch auch rund ein Drittel weniger als im fünfjährigen Durchschnitt. Umsatzstärkste Region ist dabei Frankfurt mit 88.800 m², wo sich das Vermietungsergebnis im Jahresvergleich mehr als verdoppelt hat. Mit einem Plus von zwölf Prozent auf 72.000 m² folgt München, allerdings entfiel dort ein großer Anteil auf einen Eigennutzerdeal. Alle weiteren Regionen haben im Jahresvergleich Umsatzrückgänge zu verkraften: In Düsseldorf fiel das Minus mit fünf Prozent auf 44.300 m² noch überschaubar aus. Deutlicher waren die Rückgänge mit 22 Prozent und 21 Prozent in den Regionen Hamburg (69.000 m²) und Berlin (54.300 m³).

Ein ähnliches Ergebnis zeigt der Vergleich mit dem fünfjährigen Mittelwert, der bis auf Frankfurt (plus 25 Prozent) und München (plus 37 Prozent) in allen Regionen ein zweistelliges Minus aufweist. Der Rückgang im langjährigen Vergleich ist vor allem darauf zurückzuführen, dass weniger Großabschlüsse getätigt wurden. Während 2024 im Segment ab 5.000 m² lediglich 15 Verträge (206.600 m²) abgeschlossen wurden, waren es im fünfjährigen Durchschnitt noch 21 und im zehnjährigen 25 Verträge.

Die größte Nachfrage kam von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung, die mit 135.700 m² doppelt so viel Fläche wie im ersten Quartal des Vorjahres umsetzten und so für 41 Prozent des Gesamtumsatzes verantwortlich sind. Erheblichen Anteil hat daran der größte Abschluss in den fünf Ballungsräumen: Group 7 begann als Eigennutzer mit dem Bau eines rund 60.000 m² großen Logistikzentrums in Oberding bei München. Auf Industrieunternehmen entfiel ein Drittel des Flächenumsatzes: Sie setzten mit rund 110.000 m² genauso viel Fläche um wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Handelsunternehmen hingegen nahmen 40 Prozent weniger Flächen ab – mit 52.000 m² erreichte ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz gerade mal 16 Prozent.

Nur rund 93.000 m² Lagerfläche wurde in den fünf Ballungsräumen im ersten Quartal fertiggestellt, womit sich das Neubauvolumen im Jahresvergleich mehr als halbiert hat (minus 58 Prozent). Allerdings waren sämtliche Flächen bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Aktuell befinden sich rund 574.000 m² im Bau, darunter noch 47 Prozent unvermietet. Der Großteil der Flächen befindet sich in den Regionen Berlin (rund 206.000 m²) und Frankfurt (140.000 m²). „Innenstadtnahe Lagen sind weiterhin gefragt“, sagt Schekahn. „Doch der Mangel an verfügbaren Flächen und Neuentwicklungen hält an, infolgedessen sind passende Objekte schon häufig vor Fertigstellung vollvermietet, und wegen fehlender Alternativen steigt zwangsweise die Zahlungsbereitschaft der Nutzer und mit ihr die Spitzenmieten.“

In der Größenordnung ab 5.000 m² sind die Spitzenmieten dementsprechend in allen fünf Ballungsräumen außer in München gestiegen, wo mit 10,70 Euro/m² die deutschlandweit höchsten Mieten erzielt wurden. Das stärkste Plus verbuchte Frankfurt mit 4,6 Prozent auf 7,95 Euro/m². Es folgen Berlin (plus 3,1 Prozent auf 8,25 Euro/m²), Hamburg (plus drei Prozent auf 8,50 Euro/m²) und Düsseldorf (plus 2,9 Prozent auf 9,00 Euro/m²).

Außerhalb der fünf Hochburgen dominieren Handelsunternehmen

Rund 1,06 Millionen m² wurden im ersten Quartal 2024 außerhalb der fünf Ballungsräume umgesetzt, wovon rund 23 Prozent auf Eigennutzer entfielen. Der Vorjahreswert von 1,10 Millionen m² wurde damit um vier Prozent verfehlt, der fünfjährige Mittelwert um 19 Prozent.

Mit 37 Prozent zeigen sich Handelsunternehmen nicht nur für den Großteil des Umsatzes, sondern auch für die drei größten Anmietungen verantwortlich: Der Schweizer Onlinehändler Galaxus mietet rund 90.000 m² in Neuenburg am Rhein, für den Tierbedarfsfachhändler Fressnapf wird ein rund 69.000 m² großes Logistikzentrum in Nörvenich errichtet. In Wallersdorf mietet der niederländische Non-Food-Discounter Action rund 55.000 m².

„Wirtschaftlich schwierigere Zeiten gehen typischerweise mit einer Verschiebung des Konsumverhaltens hin zu einer höheren Preissensibilität einher“, sagt Schekahn. „Um der gestiegenen Nachfrage im niedrigpreisigen Segment mit einem ausgeweiteten Angebot entgegenkommen zu können, bauen diese Händler ihre Infrastruktur aus und fragen weitere Flächen nach. Aufgrund der erforderlichen Größen und der niedrigeren Preise weichen sie dazu ins Umland aus.“ Mit 30 Prozent folgen Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung und Industrieunternehmen mit 24 Prozent.

Gefragteste Region war im ersten Quartal erneut, allerdings wesentlich knapper als zuvor, das Ruhrgebiet mit 68.500 m². Dicht dahinter folgen die Regionen Köln mit 67.100 m² und Leipzig/Halle mit 65.800 m². Rund 66 Prozent der Flächenumsätze ab 5.000 m² wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt. Im Größensegment von mehr als 50.000 m² waren es gar 100 Prozent.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,9 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 105.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“.

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

HWWI berechnet, wo bis 2035 am ehesten mit einem realen Preisanstieg zu rechnen ist

Die Mehrheit der Regionen bietet stabile oder steigende Preise bei Eigentumswohnungen

Wertsteigerungen in Metropolregionen, weiteren Großstädten und Feriengebieten

Die Preise für Eigentumswohnungen sind im vergangenen Jahr vielerorts gefallen. Und auch mit dem Blick auf die kommenden elf Jahre geben die Preise in mehreren Regionen Deutschlands voraussichtlich weiter nach: In rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte fallen die Preise für Eigentumswohnungen real und liegen bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau. In jedem achten Gebiet stagnieren die Preise mit Werten zwischen -0,15 und +0,15 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer absoluten realen Preisveränderung gegenüber heute zwischen +1,8 Prozent und -1,8 Prozent. Dies sind Prognosen der Fachleute des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die im Rahmen der Studie “Postbank Wohnatlas 2024” die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 berechnet haben. Doch auch in den kommenden Jahren wird es am deutschen Immobilienmarkt Regionen geben, in denen Immobilienbesitzer*innen mit einem Wertzuwachs rechnen können. In fast der Hälfte der Regionen (47 Prozent) prognostizieren die Fachleute einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035. Reale Preiszuwächse sagen die Prognosen für weite Teile des südlichen und nordwestlichen Raums, die sieben größten Metropolen (Big 7) und ihr Umland sowie weitere Großstädte und Ferienregionen vorher. Leicht sinkende oder stagnierende Preise werden in ländlich geprägten Regionen im westlichen Mitteldeutschland erwartet. Stärkere Preiseinbrüche prognostizieren die Fachleute für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin.

Nach vielen Jahren in der Aufwärtsspirale beherrschten in den vergangenen zwei Jahren vor allem sinkende Preise den Markt für Wohnimmobilien in Deutschland. Auch die Prognose geht eher von Stagnation oder sinkenden Preisen aus. Doch das gilt nicht für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland gleichermaßen. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung dürfen Käufer*innen und Eigentümer*innen von Wohnungen bis 2035 mit Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Eigentümer*innen und Kaufinteressierte in vielen Großstädten und ihrem Umland. Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen ebenso wie in den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg bis 2035 real an.

Unter den sieben größten deutschen Metropolen (Big Seven) wird der stärkste Preisanstieg erneut in München erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Deutschlands derzeit teuerster Großstadt wird nach Berechnungen der HWWI-Fachleute bis 2035 jährlich real nochmals um fast zwei Prozent wachsen. In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den Big 7, verläuft die Preisentwicklung demgegenüber deutlich moderater. In der Hansestadt können Besitzer*innen von Eigentumswohnungen mit einem Wertzuwachs von 0,43 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen.

Prognose: Preisentwicklung in den “Big Seven” 2023 bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent

Rang; Stadt; Preistrend in Prozent; (Preis pro qm 2023)*

1. München; 1,84%; (8.909,30)

2. Frankfurt am Main; 1,67%; (6.178,54)

3. Köln; 1,43%; (4.862,11)

4. Berlin; 1,31%; (5.806,91)

5. Düsseldorf; 0,80%; (5.008,06)

6. Stuttgart; 0,73%; (4.867,63)

7. Hamburg; 0,43%; (6.230,33)

* Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Kaufpreisprognose mit dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot modelliert. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2023 bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.

“Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen künftig an”, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland.

Metropolen und ihr Umland weiter begehrt

Die Big 7 und ihr Umland bleiben für Anleger*innen und Selbstnutzer*innen attraktiv. Das liegt unter anderem an den erwarteten Bevölkerungszuwächsen. Für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler*innen einen Zuwachs von rund 4,8 Prozent bis 2035. Für Berlin liegen die Erwartungen bei rund 3,8 Prozent. Es folgen Hamburg mit gut 3,3 Prozent und Stuttgart mit 2,6 Prozent. Neben der demografischen Entwicklung wird hier auch die erwartete Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben. Das verfügbare Einkommen der Haushalte wird real in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen. Die stärksten Zuwächse sagen die Fachleute in München mit real 2,7 Prozent und Frankfurt mit real 2,5 Prozent pro Jahr vorher. Für Berlin berechnen die Fachleute Einkommenszuwächse von 1,7 Prozent pro Jahr. Bevölkerungszuwächse und steigende Haushaltseinkommen befeuern die Wohnnachfrage und treiben die Preise in den zentralen Lagen nach oben, da vielerorts das Wohnangebot weit hinter der Nachfrage zurückbleibt.

Jenseits der größten Metropolen wird das insgesamt größte Bevölkerungswachstum mit mindestens sechs Prozent bis 2035 in den bayrischen Landkreisen Dachau, Erding, Ebersberg und der kreisfreien Stadt Landshut erwartet. Auch die Städte Leipzig (5,7 Prozent), Potsdam (5,1 Prozent) und Augsburg (5,0 Prozent) liegen in den Top 10 mit den größten erwarteten Bevölkerungszuwächsen.

Alternativen für Kaufinteressierte

Die positiven Entwicklungen in der Bevölkerung haben einen großen Einfluss auf die prognostizierten Immobilienpreise. Für Leipzig rechnen die Fachleute deutschlandweit mit den stärksten realen Preiszuwächsen; sie werden voraussichtlich bis 2035 jährlich real bei 2,2 Prozent liegen. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der sächsischen Metropole ist damit sogar höher als in Deutschlands teuerster Stadt München (1,8 Prozent). Auf dem zweiten Platz der Regionen mit den größten prognostizierten Preiszuwächsen liegt die Stadt Potsdam im Umland von Berlin mit rund zwei Prozent. Für die kreisfreie Stadt Landshut im Alpenvorland, den Landkreis Dachau in der Metropolregion München und den Bodenseekreis können Wohnungsbesitzer*innen ebenfalls mit einem höheren Preiswachstum rechnen als in der teuren bayerischen Metropole München.

“Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht. Das zeigen die Beispiele Dachau und Potsdam, in denen sogar stärkere Preiszuwächse als in den nahegelegenen Metropolen München und Berlin prognostiziert werden”, so Beermann. “Jenseits der Speckgürtel der Big Seven ist vor allem Leipzig deutlich beliebter geworden. Die Stadt führt das Ranking der bis 2035 prognostizierten Immobilienpreissteigerungen an, liegt auf Platz 5 beim erwarteten Bevölkerungswachstum und auf Rang 2 bei den vorhergesagten Einkommenszuwächsen. Hier finden sich noch zahlreiche Stadtteile, die gute Wohnqualität mit noch relativ erschwinglichen Kaufpreisen und einem prognostizierten Wertzuwachs kombinieren.”

Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2023 bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

Rang; Stadt/ Kreis; Bundesland; Preistrend in %; (Preis pro Qm 2023)*

1. Leipzig, Stadt; Sachsen; 2,2%; (3.283,66)

2. Potsdam, Stadt; Brandenburg; 2,0%; (5.201,06)

3. Landshut, kreisfreie Stadt; Bayern; 1,9%; (4.693,40)

4. Dachau, Landkreis; Bayern; 1,9%; (5.861,00)

5. Bodenseekreis, Landkreis; Baden-Württemberg; 1,9%; (4.530,58)

6. München, Landeshauptstadt; Bayern; 1,8%; (8.909,30)

7. Aurich, Landkreis; Niedersachsen; 1,8%; (6.213,34)

8. Lüneburg, Landkreis; Niedersachsen; 1,8%; (3.554,30)

9. Dingolfing-Landau, Landkreis; Bayern; 1,7%; (3.077,22)

10. Frankfurt am Main, Stadt; Hessen; 1,7%; (6.178,54)

* Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Für Leipzig wirken in den kommenden Jahren noch Nachholeffekte bei den Immobilienpreisen. In der sächsischen Metropole liegen sie mit rund 3.300 Euro pro Quadratmeter noch deutlich unter denen der nächstgrößeren Städte Düsseldorf und Stuttgart (5.000 und 4.900 Euro) sowie unter denen im Alpenvorland sowie München und dessen Umland. Die Dominanz der bayerischen Landkreise und Städte in den Top-Ten mit den größten realen Preiszuwächsen pro Jahr hat in der diesjährigen Prognose abgenommen. Dort sind die Preise für Eigentumswohnungen bereits auf extrem hohem Niveau angekommen. Neben Leipzig gehört auch der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen zu den Aufsteigern im Ranking der erwarteten Preisentwicklung bis 2035. Der Landkreis Lüneburg mit seiner gleichnamigen Kreisstadt, einer Hanse- und Universitätsstadt mit historischem Kern, gehört zur Metropolregion Hamburg. Derzeit liegen die Preise im Durchschnitt des Landkreises Lüneburg für Eigentumswohnungen bei knapp über 3.500 Euro pro Quadratmeter, sollen sich laut HWWI-Prognose jedoch bis 2035 besonders dynamisch entwickeln. “Der Landkreis Lüneburg mit seiner attraktiven Mittelstadt und Verkehrsanbindung an eine Metropole ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren”, sagt Manuel Beermann. “Heute müssen Kaufinteressierte genauer hinsehen, um Objekte in Regionen mit positivem Preistrend zu finden. Im Einzelfall sollten angehende Immobilienbesitzer*innen Ausstattung, Lage und Renovierungsstand der Immobilie genau betrachten – und sich im Zweifelsfall den Rat von Fachleuten einholen. Dies gilt mit Blick auf die energetischen Standards umso mehr.”

Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in den oben genannten Regionen sowie den Big Seven künftig anziehen, sondern auch für weitere Großstädte sowie Landkreise jährliche Preiszuwächse bis 2035 erwartet werden können. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen prognostizieren die Fachleute neben den bereits genannten Großstädten auch für Dresden (Sachsen), Regensburg (Bayern), Münster (Nordrhein-Westfalen), Ingolstadt und Augsburg (beide Bayern), Jena (Thüringen), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Mainz und Trier (Rheinland-Pfalz) sowie Kiel (Schleswig-Holstein) positive reale Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr.

Eigentumswohnung auch bei negativem Preistrend?

Käufer*innen und Besitzer*innen drohen hingegen Wertverluste bei Immobilien in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Deutliche Bevölkerungsrückgänge werden für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen erwartet. Da dort gleichzeitig die Bevölkerung überdurchschnittlich altert, werden die Kaufpreise in Folge stark sinken. In den ostdeutschen Bundesländern ist insbesondere der ländliche Raum betroffen. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl (Thüringen) und im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) werden von allen deutschen Regionen voraussichtlich am stärksten an Wert verlieren. Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird laut Prognose vor allem die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) trotz ihrer Nähe zur Big-Seven-Metropole Düsseldorf von Preisrückgängen betroffen. Weiterhin gehören die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum zu den Großstädten mit den höchsten erwarteten realen Wertverlusten bis 2035. Für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge erwartet.

Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Fachleute des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland. Im südlichen Teil liegen bayerische Städte und Landkreise wie Bayreuth oder Passau, das rheinland-pfälzische Kaiserslautern oder das baden-württembergische Baden-Baden. Im Norden sind beispielsweise das schleswig-holsteinische Neumünster und das niedersächsische Delmenhorst zu finden. In Hessen gehören der Landkreis Marburg-Biedenkopf und in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bielefeld und der Rheinisch-Bergische Kreis dazu. “Kaufinteressierte sollten beachten, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben”, sagt Beermann. “Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen den Traum erfüllen. Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisprognose, die den zweiten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Verantwortlich für den Inhalt:

Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

Ein 5-Jahresvergleich der durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in 76 ausgewählten deutschen Großstädten von immowelt zeigt:

Eigentumswohnungen in allen 76 untersuchten Großstädten teurer als 2019 – trotz spürbarer Preisrückgänge seit 2022

Binnen 5 Jahren: Angebotspreise in Berlin um mehr als ein Viertel gestiegen (+28 Prozent)

Deutliche Verteuerung auch in Hamburg (+24 Prozent); geringere Anstiege in München (+9 Prozent) und Frankfurt (+4 Prozent)

Stärkste prozentuale Preiszuwächse in Herne, Gelsenkirchen (je +47 Prozent), Hagen (+43 Prozent) und Leipzig (+40 Prozent)

Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten sind seit dem Ende der Niedrigzinsphase vor rund 2 Jahren spürbar gesunken. Die Preisanstiege der Vorjahre werden dadurch jedoch nicht ausgeglichen: Der 5-Jahresvergleich zeigt, dass die aktuellen Angebotspreise von Eigentumswohnungen deutlich über dem Niveau von 2019 liegen – in der Spitze beträgt das Plus sogar 47 Prozent. Das geht aus einer Analyse von immowelt hervor, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in 76 ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Mai 2019 und 2024 miteinander verglichen wurden. In mehr als der Hälfte der untersuchten Großstädte verteuerten sich Immobilien demnach binnen 5 Jahren um mehr als 20 Prozent.

“Die Entwicklung der letzten fünf Jahre verdeutlicht, dass es trotz der jüngsten Preisrückgänge zu keinem dramatischen Wertverlust bei Wohnimmobilien gekommen ist”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Die massiven Anstiege während der Niedrigzinsphase werden durch die Flaute der letzten beiden Jahre nicht ausgeglichen. Immobilienbesitzer können also beruhigt sein, zumal die Preise für Wohneigentum aktuell wieder anziehen.”

Preisanstieg um mehr als ein Viertel in Berlin

In den beliebten Metropolen haben sich Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2019 deutlich verteuert. Das gilt insbesondere für Berlin, wo die Angebotspreise um 28 Prozent höher liegen als vor 5 Jahren. Aktuell kostet eine Bestandswohnung in der Hauptstadt durchschnittlich 4.919 Euro pro Quadratmeter – 2019 zahlten Käufer noch 3.840 Euro. Für den deutlichen Preiszuwachs hat zum einen die gestiegene Nachfrage durch den starken Zuzug gesorgt. Zum anderen lagen die Berliner Immobilienpreise für eine Stadt dieser Größe und Bedeutung sowie für eine europäische Hauptstadt lange Zeit auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Nun gleicht sich Berlin preislich jedoch zunehmend an andere deutsche Metropolen an, oder hat sie, wie im Fall von Köln (4.668 Euro; +18 Prozent), schon hinter sich gelassen.

Weitere Verteuerung in Hamburg und München

Neben Berlin weist auch Hamburg einen deutlichen Anstieg der Angebotspreise auf. Im Vergleich zu 2019 kletterte das mittlere Preisniveau von Bestandswohnungen in der Hansestadt um 24 Prozent auf derzeit 5.929 Euro pro Quadratmeter. In München, der mit Abstand teuersten deutschen Großstadt, legten die Preise für Wohneigentum im selben Zeitraum um 9 Prozent auf 8.128 Euro zu. Deutlich geringer ist die Teuerung binnen 5 Jahren in Frankfurt am Main (5.250 Euro; +4 Prozent) und Stuttgart (4.723 Euro; +3 Prozent). Das liegt vor allem daran, dass die Preisrückgänge der letzten 2 Jahre in beiden Städten vergleichsweise stark ausgefallen sind.

Stärkste prozentuale Anstiege im Osten und Ruhrgebiet

Die prozentual höchsten Teuerungsraten seit 2019 gibt es hingegen außerhalb der hochpreisigen Metropolen. Besonders deutliche Anstiege bei den Angebotspreisen lassen sich in mehreren ostdeutschen Großstädten beobachten. So zahlen Käufer in Leipzig aktuell 40 Prozent mehr für eine Bestandswohnung als vor 5 Jahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der sächsischen Großstadt kletterte von 1.786 Euro auf 2.502 Euro. Um mehr als ein Drittel haben sich Eigentumswohnungen auch in Rostock (3.787 Euro; +38 Prozent) verteuert. In Erfurt (2.781 Euro; +31 Prozent) und Jena (3.142 Euro; +27 Prozent) sind die Preise seit 2019 um mehr als ein Viertel gestiegen.

Noch stärkere prozentuale Preiszuwächse gibt es in einigen Großstädten im Ruhrgebiet. Die größte Teuerung der gesamten Analyse verzeichnen Gelsenkirchen und Herne mit jeweils 47 Prozent binnen 5 Jahren. Knapp dahinter folgt Hagen mit einem Plus von 43 Prozent. Trotz der deutlichen prozentualen Anstiege zahlen Käufer in allen drei Städten im Mittel nach wie vor weniger als 2.000 Euro für den Quadratmeter. Über der 2.000 Euro-Marke liegt das Preisniveau dagegen inzwischen in Dortmund (2.522 Euro) und Essen (2.462 Euro). In beiden Städten haben sich die Angebotspreise seit 2019 um 34 Prozent erhöht.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 76 ausgewählten deutsche Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2019 und 01.05.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Auf dem Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken herrscht auch zu Beginn des Jahres 2024 Zurückhaltung.

Nach einem mageren Transaktionsvolumen im Schlussquartal 2023 in Höhe von 0,12 Milliarden Euro ist der Umsatz in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres auf 0,11 Milliarden Euro gefallen. Das entspricht der Hälfte des Transaktionsvolumens des Vorjahreszeitraums (0,22 Milliarden Euro) und liegt deutlich unter dem durchschnittlichen Quartalsumsatz der vergangenen fünf Jahre (0,6 Milliarden Euro).

„Der niedrige Umsatz im ersten Quartal 2024 kommt nicht überraschend. Im Gegensatz zum Vorjahr fehlten die Überhänge aus dem Vorquartal, also bereits vertraglich fixierte Transaktionen, die aber noch nicht final vollzogen wurden“, erläutert Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany.

Nur sechs Abschlüsse wurden im ersten Quartal registriert. Elf Gesundheitsimmobilien wechselten dabei den Eigentümer. 70 Prozent des Investmentvolumens entfallen auf Pflegeheime, die restlichen 30 Prozent auf Medizinische Versorgungszentren beziehungsweise Ärztehäuser.

„Dass derzeit relativ wenige Deals geclosed werden, bedeutet nicht, dass der Markt stillsteht“, unterstreicht Tölzel. Es befänden sich zurzeit diverse Einzelobjekte sowie größere Portfolios in der Vermarktung. „Bei einigen von ihnen erwarten wir bereits in den kommenden Wochen die Vertragsunterzeichnung. Zusätzlich dürfte zeitnah weiteres, sehr großvolumiges Produkt auf den Markt kommen. Das betrifft gleichermaßen Pflegeheime, Reha-Kliniken sowie betreutes Wohnen. Davon dürfte zwar nur ein Teil in die Abschlussbilanz für 2024 einfließen, dennoch rechnen wir mit einer deutlichen Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf.“

Mit der Vermarktung großvolumiger Portfolios könnten auch internationale Investoren, die in der Vergangenheit häufig Großtransaktionen gestemmt haben, auf den deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien zurückkehren. Nachdem in den Vorjahren ein beträchtlicher Anteil des Transaktionsvolumens auf internationale Akteure entfiel, waren sie im ersten Quartal 2024 gänzlich unbeteiligt.

Preisfindungsprozess bei Value-add-Produkten nähert sich dem Ende

Auffallend ist die Fokussierung auf die Risikoklasse Core-plus, die den gesamten Quartalsumsatz ausmacht. „Im Core-Segment ist die Preisfindung nach wie vor schwierig. Zwar haben die Verkäufer ihre Preiserwartungen teilweise deutlich nach unten korrigiert, allerdings ist die Preiselastizität insbesondere bei Projektentwicklern aufgrund der gestiegenen Baukosten begrenzt. Im Value-add-Segment beobachten wir dagegen, dass sich Käufer und Verkäufer langsam auf ein Preislevel einigen“, erläutert Tölzel.

Auf der Käuferseite dominierten im ersten Quartal Asset-Manager mit einem Anteil von rund zwei Dritteln, gefolgt von Spezialfonds mit einem Viertel. Bei den Verkäufern bevorzugte der Großteil, anonym zu bleiben, etwa 30 Prozent entfielen auf Immobilienunternehmen.

Verbesserte Abschreibung könnte für Sonderkonjunktur sorgen

Zu einer Marktbelebung dürften Tölzel zufolge auch die verbesserten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten beitragen. Insbesondere bei Pflegeheimen und betreutem Wohnen könnten Aufteilermodelle attraktive Steuervorteile für Privatanleger bieten. „Wir erwarten, dass entsprechende steuermotivierte Fonds vermehrt an den Start gehen werden. Das könnte zu einer kleinen Sonderkonjunktur für den Healthcare-Investmentmarkt führen.“

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de