Archiv für die Kategorie: Immobilien

Eine aktuelle Auswertung von Sprengnetter und ImmoScout24 zeigt, wie sich die Schere zwischen Angebotspreisen für Immobilien und den tatsächlich erzielten Transaktionspreisen seit 2018 entwickelt.

Bei Einfamilienhäusern liegen die Transaktionspreise aktuell 6 Prozent unter den Angebotspreisen. Bei Eigentumswohnungen beträgt die Spanne mehr als 8 Prozent.

Trotz Preiskorrekturen in den letzten 18 Monaten liegt die Wertsteigerung für Eigentümer:innen seit 2018 bei rund 40 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen.

Regionale Unterschiede: In Hamburg ist die Spanne mit bis zu 11 Prozent deutlich größer als in Berlin mit 8 Prozent und in München mit 7 Prozent.

Die Immobilienpreise kannten zur Zeit der Niedrigzinsen nur eine Richtung: nach oben. So sind die Angebotspreise für Immobilien zum Kauf von 2018 bis 2022 um mehr als 50 Prozent gestiegen. Seit dem Frühjahr des letzten Jahres geht der Trend zurück. Eine aktuelle Auswertung von Sprengnetter und ImmoScout24 zeigt, dass die Transaktionspreise, die tatsächlich erzielten Verkaufspreise, bereits seit 2021 langsamer ansteigen als die Angebotspreise. Seither geht die Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreisen weiter auseinander. Für Immobilienkäufer:innen bedeutet das mehr Verhandlungsspielraum.

“Wer in den letzten Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollte, musste oftmals schnell sein. Andernfalls lief man Gefahr, später deutlich mehr zu zahlen oder dass die Traumimmobilie vor der Nase weggeschnappt wurde”, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. “Mittlerweile hat sich der Markt zugunsten der Käufer:innen gedreht. Interessent:innen haben nicht nur eine größere Auswahl und mehr Zeit bei der Suche, sondern auch deutlich mehr Verhandlungsspielraum.”

Bei Einfamilienhäusern liegen die Transaktionspreise 6 Prozent unter den Angebotspreisen

Von Januar 2018 bis März 2021 lagen die Angebotspreise und die tatsächlich erzielten Verkaufspreise für Einfamilienhäuser im gesamtdeutschen Mittel nahezu auf gleichem Niveau. Die Abweichung betrug in diesem Zeitraum maximal 1,3 Prozent. Käufer:innen hatten zu dieser Zeit also nur wenig Verhandlungsspielraum. Seit April 2021 ging die Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreisen von knapp unter 2 Prozent bis rund 7 Prozent im Januar 2023 auseinander. Seitdem verringerte sich die Spanne auf zuletzt rund 6 Prozent. Seit Januar 2018 haben Einfamilienhäuser bis zu ihrem Höchststand im Sommer 2022 eine Wertsteigerung von knapp 50 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen erfahren. Die Angebots- und Transaktionspreise gaben seit diesem Höchststand im Juni 2022 um rund 6,5 Prozent nach. Käufer:innen, die Anfang 2018 ein Einfamilienhaus gekauft haben, konnten trotz Preisrückgang eine durchschnittliche Wertentwicklung von plus 40 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen realisieren. Das entspricht einer jährlichen Bruttorendite von 6 Prozent.

“Die Schere zwischen Angebots- und Transaktionspreis zeigt, dass sich verhandeln lohnt. Verkäufer:innen bekommen aktuell im Schnitt vier Prozent weniger für ein Einfamilienhaus und acht Prozent weniger für eine Eigentumswohnung”, sagt Dr. Gesa Crockford. “Vor zwei Jahren war es teilweise umgekehrt: Die Käufer:innen zahlten etwas mehr als verlangt, um sich im umkämpften Marktumfeld die Traumimmobilie zu sichern.”

Bei Eigentumswohnungen beträgt die Spanne mehr als 8 Prozent

Die Angebots- und Transaktionspreise für Eigentumswohnungen lagen im deutschlandweiten Mittel schon zu Beginn des Jahres 2018 um 3 bis 4 Prozent zugunsten der Käufer:innen auseinander. Dieser Verhandlungsspielraum erhöhte sich bis Mitte 2019 auf rund 6 Prozent. Seit Anfang 2021 beschleunigte sich der Trend auf bis zu rund 9 Prozent im Mai 2022. Seitdem senkt sich die Spanne wieder leicht auf etwa 8 Prozent. Eigentumswohnungen haben seit Januar 2018 bis zu ihrem Höchststand im Sommer 2022 eine Wertsteigerung von rund 50 Prozent in tatsächlich erzielbaren Transaktionspreisen erfahren. Die Angebotspreise gaben im Vergleich zu diesem Höchststand im Sommer 2022 um rund 6 Prozent nach. Die tatsächlich erzielten Transaktionspreise um knapp 7 Prozent. Käufer:innen, die Anfang 2018 ein Einfamilienhaus gekauft haben, erlebten seitdem dennoch eine durchschnittliche Wertentwicklung von rund 40 Prozent. Das entspricht einer jährlichen Bruttorendite von 6 Prozent.

“Für Suchende ist die Fairness in die Immobilienlandschaft zurückgekehrt. Käufer:innen haben nun wieder die reale Chance, den Verlauf ihrer Immobilientransaktionen aktiv mitzugestalten”, sagt Christian Sauerborn, Chefanalyst von Sprengnetter.

Deutliche Unterschiede bei der Höhe des Verhandlungsspielraums in Hamburg, Berlin und München

Regional gibt es deutliche Unterschiede beim Verhältnis von Angebots- und Transaktionspreisen. Während die erzielten Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Hamburg zurzeit rund 11 Prozent unterhalb der Angebotspreise liegen, beträgt die Spanne in Berlin 8 Prozent und in München 7 Prozent. Bei einer Wohnung, die für 400.000 Euro im Angebot ist, bedeutet eine Reduzierung des Preises um acht Prozent eine Ersparnis für die Käuferseite von 32.000 Euro. Bei einem Rabatt von 11 Prozent sind es sogar 44.000 Euro. Für Einfamilienhäuser in Berlin liegen die erzielten Verkaufspreise rund 8 Prozent unterhalb der Angebotspreise, in Hamburg 7 Prozent und in München nur bei 3 Prozent.

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Ein immowelt Ranking der 10 teuersten Häuser und der 10 hochpreisigsten Wohnungen in Deutschland zeigt:

Teuerstes Haus: Ein Anwesen am Simssee in Oberbayern für 29,5 Millionen Euro; Spitzenpreise von über 20 Millionen Euro auch für Stadtvillen in Hamburg

Teuerste Wohnung: Ein Fabrik-Loft in Berlin für 15,9 Millionen Euro; dahinter folgen zahlreiche Luxuswohnungen in München für achtstellige Summen

Im zurückliegenden Jahr sind die Immobilienpreise erstmals wieder gesunken. Das Luxus-Segment scheint davon aber nahezu unberührt zu sein, denn die Preise erreichten auch in diesem Jahr schwindelerregende Höhen. Im Jahr 2023 wurde das teuerste Haus für knapp 30 Millionen Euro angeboten, für die exklusivste Wohnung mussten knapp 16 Millionen Euro bezahlt werden. Das zeigt ein immowelt Ranking der jeweils 10 kostspieligsten Häuser und Wohnungen, die zwischen Januar und November 2023 auf immowelt.de inseriert wurden. Während die Rangliste der hochpreisigsten Häuser eine Mischung aus Stadtvillen in den Metropolen und Luxusanwesen am Land ist, bestimmen im Wohnungs-Ranking noble Lofts und Penthäuser aus Berlin, München und Hamburg die Top 10.

Teuerstes Haus: 29,5 Millionen Euro für ein Anwesen in Oberbayern

Den Spitzenplatz in der Rangliste der teuersten Häuser 2023 belegt ein Anwesen für 29,5 Millionen am Simssee in Oberbayern. Der Landsitz im Voralpenland in der Nähe von Rosenheim verfügt über 26 Zimmer, die auf einer Wohnfläche von über 1.100 Quadratmeter verteilt sind. Neben der herrschaftlichen Villa erhalten Käufer auch ein rund 10 Hektar (über 100.000 Quadratmeter) großes Grundstück, das einen großen Teil des Kaufpreises ausmachen dürfte.

Auf den nächsten Plätzen der Rangliste folgen zwei Stadtvillen, die zwar auf deutlich kleineren Grundstücken stehen, dafür aber durch die Lage inmitten der Metropolen überzeugen und preislich nur knapp darunter liegen. Für 28,5 Millionen Euro konnten Interessenten eine Stadtvilla in Hamburg Uhlenhorst erwerben, die neben einem weitläufigen Garten auch durch 19 Zimmer und eine Wohnfläche von 950 Quadratmeter besticht. Das Grundstück beläuft sich auf 1.130 Quadratmeter. Ähnlich Eckdaten weist auch eine Stadtvilla in Hamburg Eimsbüttel (Platz 3) auf, die mit einem Kaufpreis von 27,9 Millionen Euro gelistet war. Mit großem Abstand dahinter folgt eine Design-Villa für 15 Millionen Euro mit einer Wohnfläche von 516 Quadratmetern in Grünwald vor den Toren Münchens, die 2019 errichtet wurde. Auch Stadtvillen in Berlin Mitte für 13,5 Millionen Euro (Platz 6) und München Bogenhausen für 12,9 Millionen Euro (Platz 8) wurden 2023 teuer gehandelt. Neben den Metropolen hat es auch ein Anwesen innerhalb Heidelbergs für 12 Millionen Euro (Platz 10) in die Top 10 geschafft.

Nicht nur die Metropolen sind ein teures Pflaster für Immobilienkäufer, auch Sylt zählt zu den exklusivsten Wohnorten Deutschlands. Aufgrund der großen Attraktivität als Urlaubsregion und des begrenzten Platzes sind die Quadratmeterpreise dort am höchsten. Demzufolge befinden sich auch zwei Reethäuser unter den teuersten Immobilien: ein Neubau für 14,4 Millionen Euro in Keitum (Platz 5) und ein neuwertiges Haus für 12,75 Millionen Euro in Wenningstedt-Braderup (Platz 9). Komplettiert werden die Top 10 von einem 14 Hektar großen Luxusanwesen vor den Toren Düsseldorfs für 13,5 Millionen Euro (Platz 6).

Knapp 16 Millionen Euro für ein Berliner Loft

Im Gegensatz zu den teuersten Häusern befinden sich die kostspieligsten Wohnungen ausschließlich in den größten beziehungsweise teuersten Städten. Ganz vorne im Ranking steht ein luxuriöses Apartment im Szeneviertel Prenzlauer Berg. Für 15,9 Millionen Euro konnten finanzkräftige Käufer ein saniertes Loft in einem unter Denkmalschutz stehenden Fabrikgebäude in der Nähe zum Volkspark Friedrichshain erwerben. Dafür erhielten sie 9 Zimmer, eine Wohnfläche von 546 Quadratmeter sowie eine große Dachterrasse. Auf Platz 2 folgt ein Design-Penthouse in München mit 378 Quadratmeter Wohnfläche und Panorama-Rooftop, das für 10,89 Millionen Euro auf immowelt.de angeboten wurde. Preislich knapp dahinter befindet sich im Ranking ein 433 Quadratmeter großes Penthouse in Hamburg an der Außenalster für 10,5 Millionen Euro.

Besonders die deutsche Hauptstadt ist oft im Ranking vertreten. Neben der teuersten Wohnung zählen drei weitere Luxuswohnungen zu den Top 10, alle befinden sich im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf: zwei Neubauwohnungen für 9,6 Millionen Euro (Platz 4) und 7,2 Millionen Euro (Platz 7) sowie ein exklusives Apartment in einem sanierten Jugendstilgebäude für 7,0 Millionen Euro (Platz 9). Auch zwei weitere Wohnungen aus München befinden sich in der Rangliste: Ein Loft in Altstadt-Lehel für 7,6 Millionen Euro (Platz 6) und eine Dachgeschosswohnung in einem sanierten Jugendstilgebäude direkt am Englischen Garten für 6,9 Millionen Euro (Platz 10).

Komplettiert wird das Ranking von einer 8,0 Millionen teuren 10-Zimmer-Wohnungen im Zentrum Frankfurts (Platz 5) und von einem Loft in der Nähe der Düsseldorfer Altstadt für einen Kaufpreis von 7,0 Millionen Euro.

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Aufschwung an den globalen Immobilieninvestmentmärkten ab der zweiten Jahreshälfte 2024 erwartet

Für das kommende Jahr erwartet das globale Savills Research Netzwerk aus den Vereinigten Staaten, Europa und Asien ein positiveres Umfeld für Immobilieninvestitionen.

57 % der befragten Research-Expert:innen gehen von einem moderaten bis starken Anstieg der Investmentaktivitäten in 2024 aus. Insbesondere das dritte Quartal könnte von einer starken Zunahme geprägt sein, getragen vom Aufschwung innerhalb wichtiger Märkte wie den USA und Großbritannien. Am optimistischsten sieht das internationale Immobiliendienstleistungs-Unternehmen die Entwicklung auf den globalen Wohnungsmärkten, insbesondere im Mehrfamilienhaussektor, wo die Nachfrage in vielen Bereichen das Angebot übersteigt.

So erwarten 70 % der Befragten eine Zunahme der Investmenttätigkeiten in diesem Segment. Gleichzeitig prognostizieren 90 % des Research-Teams Mietsteigerungen bei Mehrfamilienhäusern und 81 % auf dem gesamten Wohnungsmarkt.

Im Logistiksektor zeigen sich die Researcher ebenfalls optimistisch – hier gehen 66 % von einer Steigerung der Investitionsaktivitäten aus. Gestützt wird diese Assetklasse von den starken Fundamentaldaten. 92 % der Expert:innen erwarten vor dem Hintergrund einer robusten Verbrauchernachfrage und einem wachsenden Industriesektor, dass die Mieten steigen oder stabil bleiben.

Im Büro- und Einzelhandelssegment ist der Ausblick verhaltender, dennoch rechnen die Savills-Researcher:innen auch hier zumindest im Spitzensegment mehrheitlich mit stabilen oder steigenden Mieten.

Das weltweite Savills Research-Team hat für 2024 folgende Empfehlungen für die verschiedenen Anlagestrategien zusammengestellt:

Core- und Core-Plus

Erstklassige Büroimmobilien in bester Lage, die den aktuellen Anforderungen der Nutzer entsprechen

Erstklassige Logistikimmobilien in den meisten Märkten

Erstklassige Handels- und Hotelimmobilien in touristischen Destinationen, insbesondere in Frankreich, Spanien, Portugal, Australien und Singapur

Erstklassige Wohnimmobilien an Orten mit starken Urbanisierungstrends und hoher (Miet-)Nachfrage. Hier könnten Singapur, Japan, Spanien, Deutschland, Großbritannien und Italien zu den Top-Standorten gehören.

Value-Add

Revitalisierung und Neupositionierung von Büroimmobilien in Premiumlagen insbesondere in den Niederlanden, Spanien, Japan, Südkorea, Australien, Frankreich und Deutschland

Revitalisierung und Neupositionierung von Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in Südeuropa und Asien, um höhere Mietrenditen zu erzielen

Opportunistisch

Büroimmobilien mit Umnutzungspotentialen

Asset-Management-Maßnahmen bei nicht mehr marktgängigen Immobilien, wie zum Beispiel die Neupositionierung von Shopping-Centern

Eri Mitsostergiou, Director Savills World Research, fasst die Erwartungen für das kommende Jahr wie folgt zusammen: „2024 dürfte ein besseres Jahr für die globalen Investmentmärkte werden. Da die Renditen attraktiver werden, die Spitzenmieten steigen und sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern annähern, gehen wir von einem Aufschwung aus. Unsere Researcher prognostizieren eine weitgehend gleiche Performance in den Spitzensegmenten über die Assetklassen hinweg. Gleichzeitig dürfte es bei Bestandsimmobilien deutliche regionale Unterschiede geben. Zudem dürften kleinere, weniger liquide Sektoren wie Rechenzentren, Life-Sciences- und Bildungseinrichtungen aufgrund der starken Nachfrage bei geringem Angebot in manchen Regionen ein großes Investitionspotential bieten.“

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

2024 können sich Kaufinteressenten an die 3- bis 4-Prozent-Marke für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gewöhnen.

Warum das eine gute Nachricht ist und wie sich Bauzinsen und Immobilienpreise konkret im nächsten Jahr entwickeln werden, weiß Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Er teilt seine Prognose und nennt die Gründe dafür.

Der Blick zurück: Immobilien waren 2023 wieder leistbarer

„Bis Mitte des Jahres 2023 gab es deutschlandweit und bezogen auf alle Arten von Wohnimmobilien merkliche Rückgänge in den Preisen“, fasst Michael Neumann seine Beobachtungen zusammen. „Dieser Rückgang hat sich im zweiten Halbjahr 2023 verlangsamt und ist zum Jahresende in eine Seitwärtsbewegung übergegangen“, so der Vorstandsvorsitzende weiter. Insgesamt sei der Immobilienerwerb für viele Menschen leistbarer geworden – wenn man den Zeitraum seit dem Zinssprung 2022 betrachtet. Denn: Die Bauzinsen veränderten sich in diesem Jahr kaum, die Immobilienpreise sanken, die Inflation ging seit Oktober 2022 zurück und die Einkommen haben sich eher positiv entwickelt – und das teilweise beachtlich.

Bauzinsprognose für das nächste Halbjahr: Seitwärtsbewegung wird sich fortsetzen

Nach einem 12-Jahreshoch im Oktober und einem spürbaren Rückgang in den darauffolgenden Wochen blieben die Baufinanzierungszinsen auf einem ähnlichen Niveau. „Die Haupttreiber dafür sind die Inflation und deren erwartete Entwicklung sowie das konjunkturelle Umfeld“, resümiert Neumann. In den kommenden sechs Monaten rechnet der Zinsexperte mit einer Fortsetzung der volatilen Entwicklung: „Ich gehe davon aus, dass wir im ersten Halbjahr 2024 eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen haben werden. Auch wenn Ausschläge vorkommen, werden wir diese um maximal einen halben Prozentpunkt nach oben und nach unten um die derzeitigen 3,5 Prozent für eine 10-jährige Zinsfestschreibung sehen. Wir bewegen uns vermutlich in einer Spanne zwischen drei und vier Prozent in den nächsten sechs Monaten.“

2024 wird das Jahr der Leitzinssenkungen

Nach September 2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) eine Zinspause eingelegt und damit die Leitzinsen nicht weiter erhöht. „Ich gehe davon aus, dass die EZB das aktuelle Niveau erst einmal hält. Wir werden im Laufe des kommenden Jahres vermehrt die Diskussion führen, wann ein erster Zinsschritt nach unten passieren wird und 2024 nicht über Zinserhöhungen, sondern über Zinssenkungen durch die EZB sprechen“, sagt Neumann.

Rückkehr von der inversen zur normalen Zinskurve?

2023 trat das Phänomen der inversen Zinskurve auf. In deren Folge machte es für Darlehensnehmer kaum einen Unterschied, ob sie sich die Zinsen für ihre Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre sicherten. In der Vergangenheit waren 15-jährige Zinsfestschreibungen häufig mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige. Die Erklärung: Die Märkte erwarteten langfristig ein niedrigeres Zinsniveau und kürzere Sollzinsbindungen orientieren sich stärker an Kurzfristzinsen wie dem EZB-Leitzins, der bis ins dritte Quartal des Jahres 2023 angehoben wurde. Da Neumanns Prognose für 2024 eher eine Stagnation der Bauzinsen und eine Senkung des EZB-Niveaus vorsieht, gilt es für Darlehensnehmer, ihre Situation genau zu prüfen: Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere.

Immobilienpreise 2024: Auf die Energieeffizienzklasse kommt es an

Michael Neumann bringt seine Erwartung für die Immobilienpreisentwicklung auf den Punkt: „Wenn wir auf das gesamte Bundesgebiet schauen, werden wir im ersten Halbjahr 2024 eher eine Seitwärtsbewegung sehen. Es wird aber durchaus eine große Differenzierung geben – diese knüpft an die Entwicklung von 2023 an.“ Vor allem energieeffiziente Objekte sind seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine und der damit einhergehenden Energieverknappung deutlich wertstabiler. Kam es früher vor allem darauf an, wo sich die Immobilie befindet, wird nun ihr Zustand immer relevanter. „Immobilien aus den Energieeffizienzklassen G und H verlieren überproportional an Wert. Diese Entwicklung erwarte ich auch für die ersten Monate 2024,“ so Neumann weiter. Natürlich ist auch die Lage der Immobilie weiter wichtig: So werden die Preise in strukturschwächeren Regionen eher überdurchschnittlich nachgeben, die in gefragten Stadtteilen von Metropolen nicht.

Interessenten können demnach bei älteren Immobilien auf Schnäppchen hoffen. Diese benötigen dann jedoch oft umfangreiche Sanierungen. Ob sich diese lohnen, sollte immer individuell betrachtet werden. „Ich rate Menschen dazu, grob mit 500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu kalkulieren“, sagt der Spezialist für Baufinanzierung. Diese anfallenden Kosten können die Käufer nutzen, um in Verhandlungen zu gehen, um den Kaufpreis zu reduzieren.

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Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Eigentlich sollten bei allen Beteiligten die Alarmsignale leuchten. Seit siebzehn Monaten brechen die Baugenehmigungszahlen ein. Von Januar bis Oktober wurden 79.300 Wohnungen weniger genehmigt als im Vorjahr. Bei den Mehrfamilienhäusern erteilten die Behörden 25 Prozent weniger Baugenehmigungen, bei Einfamilienhäusern waren es minus 38 Prozent.

Auch drei Monate nach dem Wohnungsgipfel liegen noch immer keine handfesten Ergebnisse vor. Stattdessen werden Ergebnisse nun wieder eingesammelt. Die avisierten Aufstockungen beim Geschwindigkeitsbonus und bei der Sanierungsförderung werden gestrichen. Bei der KfW-Neubauförderung gab es den nächsten Stopp. Ganze 70 Prozent unserer Unternehmen erwarten eine Verschlechterung der weiteren Geschäftsentwicklung. Im Wohnungsbau brennt der Baum. Zugleich wird die Wohnungsnot in den Großstädten immer massiver.

Lösungen liegen auf dem Tisch. Es braucht vor allem bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, eine robuste EH 55-Förderung, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer und einfachere Landesbauordnungen. Wir appellieren dringend an die Ampel, endlich Maßnahmen zu ergreifen. Wenn jetzt nichts geschieht, wird der Wohnungsbau auf Jahre einbrechen.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Freiwilligkeit der Mortgage Portfolio Standards sowie Verzicht auf Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude stechen positiv hervor

Der in Brüssel erzielte Kompromiss zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) wird vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) begrüßt. Die größte Zustimmung erfährt dabei die Trilog-Einigung zwischen Europäischem Parlament, Rat der Europäischen Union und EU-Kommission zu den sogenannten Mortgage Portfolio Standards (MPS), bei denen auf Freiwilligkeit und Anreize gesetzt wird, anstatt unrealistische Zwangsvorgaben zu erlassen.

Die MPS dienen dazu, Anreize für Kreditinstitute zu schaffen, die durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz des von ihren Hypotheken erfassten Immobilienportfolios zu verbessern. So sollen die Institute potenzielle Kunden ermutigen, ihre Objekte im Einklang mit den Energieeinspar- und Dekarbonisierungszielen der EU zu sanieren, und entsprechend attraktive Finanzierungsprodukte für die Renovierung von Immobilien anbieten.

“Für die Erreichung der europäischen Klimaziele ist die Einigung zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie ein großer Schritt nach vorne.” Sascha Kullig

“Wir haben uns von Anfang an gegen verpflichtende MPS eingesetzt, denn sie hätten vielen Privatkunden und Immobilieneigentümern den Zugang zu Krediten erschwert. Kreditinstitute wären dazu gedrängt worden, energieeffiziente Gebäude gegenüber leistungsschwächeren Objekten bei der Finanzierung zu bevorzugen. Doch gerade in der Transformation des noch nicht energieeffizienten Gebäudebestands zu möglichst grünen Immobilien liegt der Schlüssel zum Erfolg”, betonte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung. Zugleich wies er darauf hin, dass Kreditinstitute nicht Eigentümer der von ihnen finanzierten Immobilien seien. “Die Kreditwirtschaft kann niemanden verpflichten, sein Gebäude zu sanieren.” Die Entscheidung, die Energieeffizienz von Immobilien zu verbessern, liege bei den Eigentümern. “Für die Erreichung der Klimaziele in Europa ist die Einigung zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie ein großer Schritt nach vorne.”

Auf Zustimmung stößt beim vdp zudem die Vorgabe in der EPBD, dass jeder EU-Mitgliedstaat ein nationales Datenregister für Energieausweise einzurichten hat. Die Register sollen Energiedaten sowohl der einzelnen Gebäude als auch des nationalen Gebäudebestands beinhalten. Kullig hob die Bedeutung dieser Transparenz hervor und erklärte: “Es ist äußerst wichtig, dass Kreditinstitute Zugang zu den Energieausweisen der in ihrem Finanzierungs- bzw. Investmentportfolio befindlichen Gebäude erhalten. Ohne ausführliche Energiedaten ist für sie die Finanzierung der Transformation des Gebäudebestands nicht umsetzbar.”

Kritik übte der vdp daran, dass der Kompromiss keine ausreichende Harmonisierung der Energieausweise auf europäischer Ebene vorsieht. “Die mangelnde Vergleichbarkeit von Energieausweisen in Europa ist nicht nur problematisch mit Blick auf regulatorische Regelungen wie z.B. in der EU-Taxonomie, sondern erschwert auch die Arbeit international tätiger Kreditinstitute”, so Kullig.

Keine Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude

Im Hinblick auf die energetische Sanierung des Wohngebäudebestands sieht die Einigung der Trilog-Partner vor, dass die EU-Mitgliedstaaten jeweils eigene nationale Pfade festlegen können, um den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden um 16 % bis 2030 und um 20-22 % bis 2035 zu senken. Mindestens 55 % dieser Einsparungen sollen dabei durch die Renovierung der energetisch schlechtesten Immobilien erfolgen – in diese Kategorie fallen 43 % des EU-Wohngebäudebestands. Bei Nichtwohngebäuden wird das Ziel verfolgt, die energetisch schlechtesten 16 % bzw. 26 % der Objekte bis 2030 bzw. bis 2033 zu renovieren. Die Mitgliedstaaten können bestimmte Wohn- und Nichtwohngebäude wie zum Beispiel Denkmalobjekte von den Sanierungspflichten ausnehmen.

“Sanierungspflicht bei Nichtwohngebäuden ist nicht nachvollziehbar.” Sascha Kullig

Dass bei Wohngebäuden keine Zwangsvorgaben auf Ebene der Einzelobjekte erlassen werden, begrüßen die Pfandbriefbanken. Sanierungspflichten für jede einzelne Wohnimmobilie hätten viele finanziell schwächer aufgestellte Haushalte überfordert. “Sanierungsmaßnahmen müssen stets einzelfallbezogen unter der Maßgabe der technischen Machbarkeit, der Wirtschaftlichkeit und Kosteneffizienz erfolgen – dies ist mit dem nun gewählten Ansatz bei Wohngebäuden deutlich einfacher zu erreichen”, unterstrich Kullig. Dass demgegenüber für energetisch schlechtere Nichtwohngebäude eine Sanierungspflicht verankert worden sei, sei nicht nachvollziehbar: “Vorgaben auf Basis des durchschnittlichen Zustands des Gebäudebestands wären auch hier die bessere Lösung gewesen, um den unterschiedlichen energetischen Verbesserungsmöglichkeiten jeder einzelnen Immobilie besser gerecht zu werden.” Ferner sei fraglich, wie die hohen Sanierungsraten von Nichtwohngebäuden angesichts der begrenzten Kapazitäten im Handwerk in Europa realisiert werden können.

Nach der Einigung der Trilog-Partner muss dem Kompromiss nun noch formal vom Europäischen Parlament und vom Rat der Mitgliedstaaten zugestimmt werden. Spätestens 24 Monate nach Veröffentlichung im Amtsblatt der EU hat die EPBD national umgesetzt zu sein – dies wird in Deutschland über das Gebäudeenergiegesetz erfolgen.

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Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin,Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

Ein Jahresvergleich der durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in 75 ausgewählten deutschen Großstädten von immowelt zeigt:

In 71 von 75 Städten sind die Immobilienpreise rückläufig, in 9 Städten sinkt das Preisniveau sogar um über 10 Prozent

Deutschlands teuerste Städte werden günstiger: München mit -6,7 Prozent, Hamburg mit -2,5 Prozent und Frankfurt mit -5,0 Prozent

Berliner Immobilienmarkt bleibt hingegen stabil: -0,5 Prozent Preisrückgang in der Hauptstadt

Deutlichste prozentuale Rückgänge in Heidelberg (-15,8 Prozent), Chemnitz und Düsseldorf (jeweils -11,5 Prozent)

Die Zinswende hat den Immobilienboom in Deutschland beendet und sorgt derzeit für sinkende Preise bei Wohneigentum. In den letzten 12 Monaten waren in 71 von 75 untersuchten Großstädten die mittleren Quadratmeterpreise von Wohnungen rückläufig – in der Spitze sackte das Preisniveau um 15,8 Prozent ab. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Dezember 2022 und 2023 miteinander verglichen wurden.

“Die Auswirkungen der höheren Bauzinsen sind nun ganz deutlich auf dem Markt sichtbar”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Die Finanzierung einer Immobilie ist schwerer geworden, sodass viele Einkommensschichten derzeit vom Kauf ausgeschlossen sind. Die Vermarktung von Kaufobjekten ist dadurch deutlich schwieriger geworden und das drückt spürbar die Preise am Markt.”

Preisrückgänge in Hotspots wie München, Hamburg und Frankfurt

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den teuersten deutschen Großstädten haben seit Dezember 2022 merklich nachgegeben: In München sank der Quadratmeterpreis von 8.775 auf derzeit 8.191 Euro – das entspricht einem Rückgang von -6,7 Prozent. In Hamburg ging das Niveau um -2,5 Prozent von 6.204 Euro auf 6.047 Euro zurück, in Frankfurt am Main von 5.841 Euro auf 5.550 Euro (-5,0 Prozent).

Berliner Preise trotzen Zinsanstieg und bleiben nahezu konstant

In Berlin gab es hingegen in den letzten 12 Monaten keine nennenswerte Preisanpassung am Immobilienmarkt: Mit einem Rückgang von -0,5 Prozent war die Veränderung allenfalls minimal. Der Quadratmeter Wohneigentum kostet in der Hauptstadt somit derzeit 5.004 Euro. Der starke Zuzug in Berlin sorgt für eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum. Für eine europäische Metropole ist die Stadt zudem im Vergleich weiterhin noch günstig, sodass Käufer wohl mit weiteren Preissteigerungen in der Zukunft rechnen.

Bis zu 15,8 Prozent günstiger als vor einem Jahr

Den höchsten anteiligen Preisrückgang der Untersuchung verzeichnet Heidelberg: In der Universitätsstadt ging der Angebotspreis von 5.992 Euro pro Quadratmeter auf 5.044 Euro zurück – ein Rückgang von -15,8 Prozent. Es folgen Chemnitz und Düsseldorf mit einem Preisrückgang von jeweils -11,5 Prozent. In Chemnitz sank der Quadratmeterpreis von 1.773 Euro auf 1.569 Euro. Düsseldorf hingegen zählt zu den teuersten Standorten für Immobilien, sodass der absolute Preisrückgang deutlich stärker ausfällt: von 4.888 Euro auf 4.326 Euro.

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich in der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 75 ausgewählten Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.12.2022 und 01.12.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Häuser, die länger als erwartet auf dem Markt bleiben oder deren Verkaufspreise drastisch fallen, sind oft das Produkt gängiger Fehler: Eine falsche Preisfestsetzung, schlechte Präsentation oder fehlende Marktkenntnisse können Interessenten abschrecken und den Verkaufsprozess erheblich verzögern.

Dabei braucht es für den Hausverkauf mehr, als nur eine Anzeige zu schalten. Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Zusammenspiel aus Marktwissen, Präsentation und Verhandlungsgeschick. Wie der Hausverkauf optimiert werden kann, wird in diesem Beitrag erläutert.

Vorbereitende Maßnahmen

Damit ein Haus möglichst gewinnbringend den Besitzer wechselt, sollte in eine sorgfältige Vorbereitung investiert werden. Dabei gibt es eine Vielzahl an Methoden, um ein Haus attraktiv darzustellen und den Verkaufsprozess zügig abzuwickeln:

Hausaufwertung

Dazu gehört in erster Linie die Hausaufwertung. Durch relativ günstige Renovierungsmaßnahmen wie das Streichen der Wände in neutralen, hellen Farben oder das Auswechseln alter Armaturen in Küche und Bad entsteht ein ganz anderer erster Eindruck des Hauses, der sich beim Verkauf bezahlt macht. Ähnlich verhält es sich mit der Außenanlage: Ist der Rasen gemäht und die Hecke gestutzt, trägt das zu einem positiven Gesamtbild bei.

Home Staging

Eine weitere vorbereitende Maßnahme ist Home Staging. Dabei geht es um das professionelle Einrichten von Räumen zur Verkaufsförderung. Denn erfahrungsgemäß ist die Kauflust niedriger, wenn potenzielle Käufer dunkle und leere Räume vorfinden. Vielen fällt es dann schwer, sich die Immobilie im eingerichteten und aufbereiteten Zustand vorzustellen. Beim Home Staging werden die Zimmer deshalb beispielsweise mit ansprechenden Möbeln ausgestattet und möglichst vorteilhaft präsentiert, um die Attraktivität bei Käufern zu erhöhen.

Zeitpunkt der Besichtigung

Wer sein Haus verkaufen möchte, hat meist den Wunsch, dieses schnell zu verkaufen. Bevor die Entscheidung übereilt gefällt wird, sollten Hausverkäufer jedoch den Zeitpunkt abwägen. Es kann sich im Winter durchaus lohnen, ein paar Monate zu warten, da das Tageslicht im Frühling und ein blühender Garten die Immobilie insgesamt attraktiver erscheinen lassen.

Recherche zu den Preisen und rechtliche Vorbereitung

Darüber hinaus sollten Verkäufer Zeit in eine realistische Werteinschätzung ihres Hauses investieren. Zum einen schrecken deutlich überhöhte Preisvorstellungen potenzielle Interessenten ab. Zum anderen drohen große Verluste, wenn der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt wurde. Eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung – darunter fällt das Bereitstellen aller Zertifikate und Unterlagen wie beispielsweise der Energieausweis – ist ebenfalls sinnvoll, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Marketingmaßnahmen

Das Exposé ist das erste, was Interessenten von einer Immobilie zu sehen bekommen. Deshalb lohnt es sich, hier Zeit und Geld zu investieren. Ein professioneller Immobilienfotograf beispielsweise weiß ganz genau, wie er eine Immobilie möglichst vorteilhaft präsentiert. Sind gute Fotos gemacht, gilt es, die Immobilie auf geeigneten Kanälen zu bewerben. Dabei ist eine Kombination aus traditionellen sowie digitalen Marketingkanälen in der Regel am sinnvollsten, um den Hausverkauf zügig abzuwickeln. Sinnvoll sind bei der Bewerbung der Immobilie im Übrigen auch moderne Methoden. So können zum Beispiel Drohnenaufnahmen, virtuelle Rundgänge oder Videos das Haus im besten Licht darstellen und Interesse bei potenziellen Käufern wecken.

Maßnahmen bei der Besichtigung

Melden sich die ersten Interessenten, zahlt sich die Flexibilität bei der Terminvergabe aus. Selbst kleine Aufmerksamkeiten wie angebotene Erfrischungen oder Informationsbroschüren über die Umgebung der Immobilie können am Ende den Unterschied machen. Sollte der Hausverkauf unerwartet lange dauern, besteht die Möglichkeit, Feedback von den Interessenten nach Besichtigungen einzuholen, um die Präsentation weiter zu verbessern.

Über Katharina und André Heid:

Ob es sich um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie handelt: Viele Menschen sind sich unsicher, ob der veranschlagte Preis angemessen ist. Sie entscheiden sich deshalb für eine Immobilienbewertung. Das hat zahlreiche Vorteile. Nicht nur kann man über ein Expertengutachten finanzielle Einbußen verhindern, die durch einen zu hohen oder einen zu niedrigen Verkaufspreis entstehen können. Auch können sich Interessenten auf diese Weise vor unliebsamen Überraschungen absichern. Katharina und André Heid haben sich mit der Heid Immobilien GmbH auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Das Team von zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachtern bewertet Immobilien zuverlässig und professionell, wobei sie stets die individuellen Bedürfnisse ihrer Kunden berücksichtigen. Dabei legen sie Wert auf faire und transparente Preise und eine Festpreisgarantie.

Verantwortlich für den Inhalt:

Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de