Archiv für die Kategorie: Immobilien

Die VALUE AG hat die Immobilienmarktdaten zum vierten Quartal 2023 vorgelegt und informiert in dem VALUE Data Insights über die aktuellen Entwicklungen.

• Die Preise sind im 4. Quartal 2023 kaum noch gesunken
• Wohnungspreise sinken bundesweit nur noch um -1,0%
• Eigenheimpreise sinken bundesweit nur noch um –1,1%
• In einigen Städten steigen die Preise bereits wieder
• Mieten steigen bundesweit wieder stärker als im Vorquartal um +2%
• Für 2024 ist wieder mit steigenden Preisen zu rechnen.
• Regional Insight zum Immobilienmarkt der Region Bonn vorgelegt

Die Preise sind im 4. Quartal 2023 nur noch leicht gesunken. Eigentumswohnungen im Bestand verbilligten sich nur noch um −1 %. Bei Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand zeigen im bundesweiten Mittel ein Minus von −1,1 % im Vergleich zum letzten Quartal. Die Mieten sind im 4. Quartal 2023 mit 2 % hingegen weiter gestiegen.

Im Vorjahresvergleich zeigen Einfamilienhäuser mit −7,1 % ein ähnliches Minus wie Eigentumswohnungen. Diese kosteten im Vergleich zum 4. Quartal 2022 rd. −6,1 % weniger. In beiden Marktsegmenten sinkt das Volumen verfügbarer Wohnen erstmals seit dem Wendepunkt wieder ab. Bei Mietwohnungen geht die Rallye hingegend unverändert weiter. Im abgelaufenen Quartal wurde 4,7 % mehr Miete verlangt als im Vorjahr.

In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal nur noch leicht gesunken (−0,5 %). Auch hier fällt der Rückgang damit deutlich weniger stark aus als im Vorquartal. In einzelnen Städten wie beispielsweise in Köln steigen die Preise bereits schon wieder. Die Mieten in den Metropolen liegen ähnlich wie im Bundesschnitt mit 2,1 % deutlich im Plus. Schwächer sinkende Preise und weiter steigende Mieten zeigen sich.

„Der Preisverfall, der keiner war, geht zu Ende. Die Preisrückgänge flachen kontinuierlich ab und teilweise sind bereits jetzt wieder steigende Preise feststellbar“,  kommentiert Sebastian Hein Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „ Dies liegt mitnichten alleine an den moderateren Zinsen, sondern vorallem an den steigenden Knappheiten am Wohnungsmarkt. „In der Gesamtschau dürften die Preise daher schon bald aus der Seitwärtsbewegung in die Aufwärtsbewegung übergehen und auch die Transaktionsvolumina wieder anziehen.“ führt Hein fort.

Preisentwicklung in A- und B-Städten

In den Metropolen sanken die Preise insgesamt für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr nur noch um −4,9 %. Dieser Rückgang wäre aber ohne die Entwicklung in der Bundeshauptstadt stärker ausgefallen, da hier die Preise im Vergleich zum 4. Quartal 2022 mit −1,3 % relativ stabil geblieben sind. In Köln gibt es mit −3,6 % ein klares Minus, in Hamburg (−6,3 %), Frankfurt am Main (−6,4 %) und Düsseldorf (−8 %), München (−8,2 %) und Stuttgart (−9,2 %) fällt der Rückgang weit stärker aus.

Im aktuelleren Vergleich zum letzten Quartal zeigt sich allerdings ein anderes Bild. In Köln stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen mit (2,4 %) wieder ziemlich deutlich. In Frankfurt am Main stagnierten die Preise mit einem leichten Plus (0,7 %). In den übrigen Metropolen sind die Entwicklung noch leicht negativ, mit −0,1 % in Berlin, −1 % in Hamburg, −1,1 % in Stuttgart und −1,2 % in München.

Bei den Mieten sticht Berlin weiter heraus, dort galoppieren die Angebotsmieten gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht mit 17,1 % weiter den Bestandsmieten davon. Mit großem Abstand dahinter folgen Hamburg (6,2 %) und München (5,8 %), Düsseldorf (4,9 %) sowie Köln (4,8 %). In Stuttgart (3,4 %) und Frankfurt am Main (2,1 %) war der Anstieg am geringsten.

Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 2,5 % in Köln am stärksten gestiegen, dahinter folgen Hamburg (2,2 %), München (1,9 %), Berlin (1,7 %) und Düsseldorf (1,6 %) sowie Stuttgart (0,5 %). In Frankfurt am Main (0 %) gab es keine Bewegung.

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Bonn

Fokus des Regional Insights ist diesmal die Region Bonn. Die Region liegt im Süden Nordrhein-Westfalens und umschließt die Stadt Bonn sowie den umliegenden Rhein-Sieg-Kreis.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit −3 % schwächer als im bundesweiten Schnitt (−6,1 %). Einfamilienhauspreise haben sich mit −9,1 % hingegen stärker verbilligt als im Bundesdurchschnitt (−7,1 %). Umgekehrt zeigt die Region zurzeit eine höhere Mietdynamik und liegt mit einem Plus von 5,9 % über dem Bundesdurchschnitt mit einem Plus von (4,7 %).

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Das sind die Ergebnisse der 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023:

Angebotspreise von Bestandswohnungen sind im 4. Quartal 2023 deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken

Ende der Preisrückgänge in Sicht: Preisdynamik nimmt verglichen mit den Vorquartalen stark ab

Verbesserte Zinskonditionen: flächendeckende Preisanstiege wieder ab Sommer 2024 denkbar

In 30 von 75 untersuchten Großstädten steigen die Kaufpreise im vergangenen Quartal wieder – in der Spitze um 4,2 Prozent

Steigende Preise in Berlin, Hamburg und Köln – Minus in München, Frankfurt und Stuttgart

Nach eineinhalb Jahren Krise am deutschen Immobilienmarkt ist nun allmählich Besserung in Sicht. Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und 75 ausgewählten Großstädten verändert haben. Hauptgrund für das Abflachen der Preiskurve ist die leichte Entspannung am Zinsmarkt. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins zuletzt zweimal in Folge unverändert gelassen und viele Wirtschaftsexperten gehen davon aus, dass es ab Mitte 2024 wieder zu Senkungen kommen wird. In Erwartung dieser sind die Bauzinsen in den vergangenen sechs Wochen bereits wieder spürbar nach unten gegangen.

Zwar sind die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr deutschlandweit um durchschnittlich 4,8 Prozent gesunken und zum absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 sogar um 10,2 Prozent nach unten gegangen. Wie sehr sich die negative Preisdynamik in den zurückliegenden drei Monaten allerdings abgeschwächt hat, zeigt sich am Vergleich zu den Vorquartalen. Im 1. Quartal 2023 betrug der Rückgang noch 1,7 Prozent, im 2. Quartal waren es 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent. Der Tiefpunkt bei den Immobilienpreisen dürfte nun beinahe erreicht sein.

“Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Preise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt.”

Preisanstiege im 2. Halbjahr 2024 denkbar

In der 1. Jahreshälfte 2024 ist es aufgrund der Trägheit des Marktes eher unwahrscheinlich, dass es zu flächendeckenden und kontinuierlichen Preisanstiegen kommen wird. In besonders attraktiven Märkten und bei einzelnen Immobilientypen, wie energetisch sanierten Wohnungen, kann es aber auch schon früher zu Preissteigerungen kommen. Auf breiter Ebene sprechen die aktuellen Rahmenbedingungen aber eher dafür, dass es erst nach dem kommenden Sommer wieder zu Preiszuwächsen kommen wird – besonders dann, wenn sich die Kreditbedingungen weiter verbessern sollten und es Klarheit bezüglich Fördermittel gibt.

“Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein. Sollten sich die Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer weiter verbessern, könnte die Nachfrage im Jahr 2024 wieder ansteigen. Somit dürfte der Raum für Preisverhandlungen dann deutlich geringer sein als derzeit”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.”

In 30 von 75 Großstädten steigen die Preise zum Vorquartal

Beim Blick auf die deutschen Großstädte zeigt sich, dass die Preise vielerorts bereits die Talsohle durchschritten haben und bereits in großen Teilen wieder stabile oder leicht steigende Preise zu registrieren sind. Diese Tendenz könnte ein Anzeichen für weitere Preisstabilisierungen im kommenden Jahr sein. Zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 30 von 75 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gestiegen. Den stärksten Zuwachs verzeichnet das nordrhein-westfälische Moers mit einem Plus von 4,2 Prozent.

Nach wie vor sinkende Preise weisen 43 Städte auf. Hier stehen Saarbrücken und Göttingen mit einem Minus von jeweils 4,3 Prozent an der Spitze. Die Anzahl der Städte, in denen die Preiskurve nach unten zeigt, geht allerdings rapide zurück. Im 3. Quartal vergangenen Jahres verbuchten noch 65 Großstädte sinkende Preise im Vergleich zum Vorquartal, während sich lediglich in 10 Städten das Preisniveau verteuerte. Im 2. Quartal waren es sogar noch 68 Städte mit zurückgehenden und 6 Städte mit steigenden Kaufpreisen.

Berlin im Aufwind, München mit weiterer Korrektur

Genauso wie bei der Preisentwicklung aller Großstädte zeigt sich auch bei den Metropolen aktuell ein heterogenes Bild. Zum Teil könnte der Preistiefpunkt bereits überwunden sein, wie auch in der Hauptstadt. In Berlin haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen drei Monaten um 1,2 Prozent verteuert, im Vorquartal gab es noch einen Rückgang von 0,7 Prozent. Aktuell werden Bestandswohnungen für durchschnittlich 5.014 Euro pro Quadratmeter angeboten, vor drei Monaten lag der Durchschnittspreis noch unterhalb der 5.000-Euro-Marke bei 4.966 Euro. Besonders in Berlin könnte sich der Immobilienmarkt wieder schneller erholen. Das liegt unter anderem daran, dass die Hauptstadt nach wie vor sehr attraktiv ist und einen starken Zuzug verzeichnet. Zudem bietet das nach wie vor verglichen mit anderen europäischen Hauptstädten niedrige Preisniveau viel Spielraum nach oben.

Nach eineinhalb Jahren, in denen die Preiskurve stetig nach unten gezeigt hat, dreht sich diese auch in Köln und Hamburg nun wieder nach oben. In der Hansestadt ist der Preiszuwachs mit 0,1 Prozent zwar nur marginal, nach einem Rückgang von 1,9 Prozent im 3. Quartal scheint aber zumindest der Preisverfall gestoppt. Aktuell müssen Käufer im Durchschnitt 5.945 Euro für Wohneigentum in Hamburg zahlen – der zweithöchste Wert aller deutschen Großstädte. Auch in Köln sind die Vorzeichen wieder positiv: Von Oktober bis Januar erhöhten sich die Wohnungspreise um 0,5 Prozent auf 4.652 Euro pro Quadratmeter. Genauso wie in Hamburg verteuern sich auch in der Rheinmetropole die Preise erstmals seit der Zinswende wieder.

In der vierten Millionenstadt, München, haben die Preise das Tal hingegen noch nicht erreicht. Im 4. Quartal des vergangenen Jahres gaben sie um 0,5 Prozent nach. Das Preisniveau scheint trotz spürbarer Rückgänge seit eineinhalb Jahren noch zu hoch zu sein, damit die Nachfrage wieder so stark angekurbelt wird, sodass sich die Preistendenz dreht. In den vergangenen zwei Jahren sind Bestandswohnungen in Deutschlands teuerster Stadt spürbar günstiger geworden. Vor der Zinswende wurden noch Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro aufgerufen, aktuell sind es 8.151 Euro.

Deutliche Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart

Ähnlich wie in München ist auch in Frankfurt und in Stuttgart von einer Trendwende bisher noch nichts zu spüren – in beiden Großstädten geben die Preise im vergangenen Quartal deutlich nach. In der Finanzmetropole verringerten sich in den vergangenen drei Monaten die durchschnittlichen Angebotspreise um 2,6 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter in Frankfurt 5.439 Euro, was hinter München und Hamburg der dritthöchste Wert aller Großstädte ist. Trotz spürbarem Rückgang fällt auch in Frankfurt die prozentuale Veränderung geringer aus als in den Vorquartalen.

Eine andere Situation herrscht in Stuttgart, wo die Preisrückgänge zuletzt sogar etwas zugenommen haben. Seit Oktober vergangenen Jahres sind die Angebotspreise um 2,2 Prozent zurückgegangen. In den Vorquartalen waren es noch Minus 2,1 Prozent und Minus 1,9 Prozent. Durch die Rückgänge bleibt das Preisniveau in der schwäbischen Großstadt unterhalb der 5.000-Euro-Grenze. Käufer müssen derzeit mit im Mittel 4.805 Euro pro Quadratmeter rechnen.

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Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt um 4,5 Prozent

Im Januar sind die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung auf 3,4 Prozent zurückgegangen – ein Minus von rund 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Nachfrage nach Wohnimmobilien wider, die im vierten Quartal 2023 um 4,5 Prozent gestiegen ist. Zudem verzeichnete der Immobilienmarkt im selben Quartal erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 einen nominalen Anstieg der Immobilienkaufpreise im Vergleich zum Vorquartal. Das ergab eine aktuelle Auswertung von McMakler Research, der Plattform für Immobilienmarktanalysen von McMakler, für die unternehmenseigene Transaktionsdaten berücksichtigt wurden*.

Insgesamt stiegen die nominalen Preise für Häuser und Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent zum Vorquartal. Bei drei bis vier Prozent Inflationsrate im vierten Quartal kommt das immer noch einem Verfall der Realpreise gleich, jedoch deutlich gebremster als die Monate zuvor. Im Vorjahresvergleich ist nach wie vor ein nominaler Preisrückgang von 2,6 Prozent zu verzeichnen**.

Kaufpreise für Häuser sind noch rückläufig – Wohnungspreise steigen

Während die Kaufpreise für Häuser noch um 0,2 Prozent rückläufig sind, verzeichneten Wohnungen einen Preisanstieg um 1,2 Prozent. Auch deutliche regionale Unterschiede zeichneten sich ab: Im Osten Deutschlands stiegen die Wohnungspreise in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen am stärksten. In den sieben A-Städten sind die Preise sowohl für Wohnungen als auch Häuser anhaltend rückläufig. Lediglich in Berlin und München stiegen die Kaufpreise mit 0,4 bzw. 0,2 Prozent bereits moderat. Während die Immobilienpreise in den A-Lagen insgesamt stabil geblieben sind, stiegen sie in den Randlagen. Die kleinen, regional fokussierten Städte in D-Lage verzeichneten mit 0,7 Prozent den höchsten Kaufpreisanstieg im vierten Quartal.

Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler, erklärt die Entwicklung: “Die Zinsen sind nach wie vor deutlich höher als noch zu Ende 2022. Wir rechnen bis in die zweite Jahreshälfte 2024 hinein mit einem von starker Zurückhaltung geprägten Markt. Gleichzeitig ist der leichte nominale Preisanstieg im vierten Quartal ein positives Signal für eine allmähliche Stabilisierung des Marktes und einen leichten Anstieg der Nachfrage nach Immobilien. Ein Treiber sind die seit November gesunkenen Baufinanzierungszinsen. Bei dem aktuell üblichen Finanzierungszinssatz lässt sich im Vergleich zu Oktober 2023 bereits ein beachtlicher Betrag sparen.”

Die Nachfrage kehrt allmählich zurück

Die Nachfrage hat sich im vierten Quartal 2023 mit einem Anstieg um 4,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal intensiviert. Insbesondere Berlin und das Saarland stechen mit Nachfragesteigerungen von 15 Prozent bzw. 23 Prozent auf Länderebene hervor. Das geplante Chipwerk von Woldspeed sowie die Förderzusage für Stahl Holding Saar zur Produktion von grünem Stahl machen Saarland zu einem attraktiven Standort. Fast alle sieben Metropolregionen erlebten einen deutlichen Nachfrageanstieg, wobei Frankfurt am Main mit 28 Prozent die Spitze anführt. Lediglich Hamburg verzeichnete einen Rückgang der Immobiliennachfrage um rund 10 Prozent.

“Wir sehen, dass das Bewusstsein der Kunden für den Energiestatus einer Immobilie gestiegen ist. Dennoch sorgen kürzlich gestoppte Förderkredite für energetische Sanierung für Unsicherheit. Hier muss die Politik klar Stellung beziehen. Es bleibt zu beobachten, wie sich die Ampelkoalition aufstellt, um einer weiteren Verschlechterung der Wohnraumkrise entgegenzuwirken und gleichzeitig die energiewirtschaftlichen Ziele zu erreichen”, sagt Felix Jahn.

* Der Marktreport umfasst die Kaufpreis- und Nachfrageentwicklung in den deutschen Bundesländern und den Top-7-Städten im vierten Quartal 2023. Die Analyse basiert u.a. auf den realen Transaktionsdaten von McMakler und bildet damit das momentane Marktgeschehen ab.

** Bei der Preisentwicklung ist zu beachten, dass es sich um nominale Werte handelt. Die Inflationsrate von zuletzt 3,2 Prozent (November 2023) ist hier nicht berücksichtigt.

Über McMakler

McMakler ist ein in Deutschland und Österreich aktiver Full-Service Immobiliendienstleister. Das Unternehmen beschäftigt rund 350 eigene Immobilienmakler an rund 30 Standorten, die sich hervorragend mit den regionalen Gegebenheiten auskennen. Sie werden unterstützt durch rund 250 Mitarbeiter in der Zentrale in Berlin, in der unter anderem die Analyse- und Vermarktungstechnologie von McMakler entwickelt wird. McMakler ist eines der Top-Maklerunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen zeichnet sich durch hohe Professionalität, umfangreiche Technologie und einen schnellen, sicheren Verkauf aus. Felix Jahn startete den Hybrid-Immobilienmakler 2015 als Gründungsinvestor und Executive Chairman und ist seit 2018 auch CEO.

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McMakler GmbH, Torstraße 19, 10119 Berlin, Tel: +49 30 555 744 917, www.mcmakler.de

Union Investment holt mit Markus Diers (44) einen erfahrenen Handelsexperten mit langjähriger Zugehörigkeit zum Unternehmen und Leitungserfahrung zurück ins Team.

Markus Diers, derzeit Managing Director bei der Redos Real Estate GmbH in Hamburg, wird bei Union Investment zum 1. März 2024 die Leitung des Asset Management-Bereiches Retail übernehmen. Von 2005 bis 2016 war er bei Union Investment bereits als Spezialist für Handelsimmobilien und später als Gruppenleiter für das Bestandsmanagement des europäischen Handelsportfolios zuständig.

Markus Diers folgt in seiner neuen Funktion als Abteilungsleiter und der Verantwortung für das Management von über 50 Handelsobjekten in den Fonds von Union Investment auf Lars Richter, der das Portfolio und die Abteilung maßgeblich mit aufgebaut, erfolgreich über 20 Jahre geleitet hat und Ende 2024 altersbedingt aus dem Unternehmen ausscheiden wird.

„Wir freuen uns, dass wir für den Generationswechsel diese exzellente Lösung gefunden haben.  Markus Diers wird mit seiner starken Retailkompetenz und seinen breiten Erfahrungen in den Segmenten Fachmarkt, High-Street und Shoppingcenter die wertvolle Arbeit von Lars Richter fortführen und unser gut aufgestelltes Handelsportfolio auch mit Blick auf neue institutionelle Anlagelösungen weiterentwickeln“, sagt Henrike Waldburg, Geschäftsführerin der Union Investment Real Estate GmbH.

Markus Diers verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobilienmanagement, mit Schwerpunkt im Asset Management von Handelsimmobilien. Vor seinem Eintritt bei Redos, wo er derzeit für das Asset- und Leasing Management im Fondsbereich der Redos Gruppe zuständig ist, war Markus Diers fünf Jahre bei der HIH Real Estate GmbH als Leiter Asset Management Retail tätig.

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Schwacher Investmentmarkt und anhaltende Sorgen am Betreibermarkt für Gesundheitsimmobilien

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für 1,2 Mrd. Euro gehandelt. Damit war das Transaktionsvolumen um 57 % niedriger als im Vorjahr und lag 61 % unter dem Fünfjahresmittel. Die Zahl der Transaktionen war nur etwa halb so hoch wie im Jahr 2022. Das 4. Quartal war mit einem Transaktionsvolumen von 157 Mio. Euro das umsatzschwächste Quartal seit mehr als sechs Jahren. Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany, berichtet: „Am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien gilt nach wie vor, dass wenige Eigentümer zu Verkäufen bereit sind. Die Immobilien und Portfolios, die zum Verkauf stehen, haben wiederum größtenteils Value-Add-Charakter und treffen auf eine ausgedünnte und überwiegend risikoavers und sehr selektiv agierende Käuferlandschaft. Doch auch im Value-Add-Bereich ist das Transaktionsgeschehen überschaubar, denn Value-Add-Strategien rechnen sich angesichts der hohen Modernisierungs- und Baukosten bei älteren Bestandsobjekten nur bei sehr geringen Einkaufspreisen. Solche Preise akzeptieren bislang aber nur wenige Verkäufer.“

Niedrigster Portfolioanteil seit dem Jahr 2012

Im gesamten Jahresverlauf gab es keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich und insgesamt kaum größere Transaktionen. Im letzten Jahr entfielen nur rund 27 % des Transaktionsvolumens auf Portfolios, während es im Jahr davor noch 43 % waren. Es war damit der niedrigste Portfolioanteil seit dem Jahr 2012. Eiting kommentiert: „Gerade bei größeren Portfolios ist die Käufersuche derzeit herausfordernd, denn es gibt nur wenige Investoren, die großvolumige Transaktionen stemmen können, was auch an der geringen Finanzierungsbereitschaft der Banken liegt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele verfügbare Portfolios heterogene Objektstandards und unterschiedliche Betreiberqualitäten aufweisen. Da die meisten Investoren sehr vorsichtig agieren, dünnen solche Konstellationen das potenzielle Bieterfeld aus.“

Spitzenrendite steigt langsamer

Neben der Zurückhaltung vieler Investoren haben auch die gefallenen Kapitalwerte zum niedrigeren Transaktionsvolumen beigetragen. Seit Beginn der Zinswende im Frühjahr 2022 ist die Spitzenrendite für Pflegeheime um 130 Basispunkte auf 5,2 % zum Ende des Jahres 2023 angestiegen. Der Renditeanstieg hat sich zuletzt aber verlangsamt und betrug nur noch 10 Basispunkte im 4. Quartal. Eiting merkt an: „Der Preisrückgang bei Core-Objekten hat sich zuletzt verlangsamt, was dafürspricht, dass sich die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Käufern angenähert haben.“

Volumenrückgänge bei allen Nutzungsarten

Im vergangenen Jahr verzeichneten alle Arten von Gesundheitsimmobilien deutliche Rückgänge des Transaktionsvolumens, obwohl die Fundamentaldaten bei den meisten Nutzungen weiterhin gut sind. Den stärksten Rückgang verzeichneten Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren – mit rund 133 Mio. Euro lag das Transaktionsvolumen um 72 % niedriger als im Vorjahr, welches allerdings auch mit einem Rekordvolumen aufwartete. Das Transaktionsvolumen von Pflegeheimen sank um 59 % auf 515 Mio. Euro, während bei Anlagen des betreuten Wohnens ein Rückgang um 53 % auf 283 Mio. Euro verzeichnet wurde. Insgesamt entfielen im Jahr 2023 rund 44 % des Transaktionsvolumens auf Pflegeheime (Durchschnitt der letzten fünf Jahre: 56 %). Anlagen des betreuten Wohnens kamen auf 24 % und Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren auf 11 %. Eiting sagt: „Die deutlichen Volumenrückgänge in allen Nutzungsarten spiegeln die lange Zeit schwierige Preisfindung am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien wider. Insbesondere bei Pflegeheimen ist zudem die Nachfrage nach wie vor gedämpft – das anhaltend hohe Betreiberausfallrisiko hat hieran einen entscheidenden Anteil. Demgegenüber ist die Nachfrage nach betreutem Wohnen und Ärztehäusern recht hoch, denn viele Investoren wollen ihre Gesundheitsimmobilienportfolios diversifizieren. Hinderlich ist hierbei vor allem das mangelnde Angebot hochqualitativer Ärztehäuser.“

Insolvenzrisiko bei Pflegeheimbetreibern bleibt erhöht

Der Nutzermarkt für Pflegeheime wurde im vergangenen Jahr von diversen Großinsolvenzen gebeutelt und die wirtschaftliche Situation vieler Betreiber ist weiterhin angespannt. Auch im laufenden Jahr ist daher mit weiteren Insolvenzen zu rechnen. Das Betreiberausfallsrisiko bleibt somit hoch. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, kommentiert: „Für einen Großteil der von Insolvenzen betroffenen Pflegeheime konnte im vergangenen Jahr rasch ein Nachfolgerbetrieb gefunden werden. Sollte es jedoch zu weiteren größeren Insolvenzen kommen, dürfte das Finden von Nachfolgern wohl schwieriger werden, da viele in Frage kommende Betreiber noch mit den vorherigen Übernahmen befasst sind. Die Investoren reagieren hierauf, indem sie umfangreiche Berichtspflichten von den Betreibern verlangen, um wirtschaftliche Schieflagen frühzeitig zu erkennen. Manche Investoren machen derzeit aber auch gänzlich einen Bogen um das Segment.“

Ärztehäuser als mögliche Profiteure von der Krankenhausreform

Während die Zurückhaltung bei Pflegeheiminvestments sich zu großen Teilen mit den Herausforderungen am Nutzermarkt erklären lässt, wird die Nachfrage nach Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren von positiven Aussichten am Nutzermarkt getrieben. Schenk erläutert: „Die geplante Krankenhausreform wird vermutlich zu einer Schließung von Krankenhäusern und einer Reduzierung des Leistungsangebots vieler Häuser führen. Viele Investoren gehen davon aus, dass dies zu einer Stärkung der ambulanten Versorgung beitragen wird und damit zu einer steigenden Nutzernachfrage bei Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren führt. Wir registrieren, dass manche Investoren eine solche Entwicklung antizipieren und sich schon jetzt entsprechende Immobilien sichern wollen.“

Ausblick: Verhaltener Start ins Jahr

Savills sieht momentan keine Anzeichen für eine baldige Erholung des Investmentmarktes für Gesundheitsimmobilien. Eiting konstatiert: „Wir nehmen zwar eine steigende Aktivität bei Investoren wahr, die seit Beginn der Zinswende weitestgehend inaktiv waren, doch die Mehrzahl der Käufer wird zu keinen Abstrichen bei der Objekt- und Betreiberqualität bereit sein, sodass die Zahl in Frage kommender Objekte gering bleiben dürfte. Sektorspezialisten mit langjähriger Erfahrung und Asset-Management-Kompetenz werden im Vorteil bleiben. Im liquidesten Segment, den Pflegeheimen, dürften sich die Herausforderungen bei den Betreibern weiterhin transaktionshemmend auswirken. Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen auch im Jahr 2024 hinter den Werten aus Jahren 2018 bis 2022 zurückbleibt. Angesichts der vielfach guten Fundamentaldaten und des steigenden Bedarfs an Gesundheitsimmobilien sind die Langfristperspektiven des Sektors jedoch weiterhin positiv und solide Objekte mit einem guten Betreiber dürften auch vor dem Hintergrund der gefallenen Preise auf Resonanz bei Investoren stoßen.“

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Flächenumsatz bleibt 2023 um 28 Prozent unter dem Vorjahresniveau

Egal, welchen Indikator man bemüht, welche Wirtschaftsexperten oder welche Unternehmensverbände man befragt, fast alle gehen mit getrübter Stimmung in das neue Jahr. Dabei kommen wir doch gerade erst aus einem Jahr, welches rückblickend jede Menge Unsicherheiten im Gepäck hatte. Und dieses Gepäck lässt sich nicht wie sonst so häufig in der Geschichte der deutschen Wirtschaft nach einer Zeit der Flaute ablegen. Im Gegenteil, es scheint so, als ob der Eindruck des Jahres 2023 komplett mit über die Jahresgrenze in das Jahr 2024 genommen wird.

Fakt ist, dass 2023 für den deutschen Bürovermietungsmarkt nicht berauschend war: In Summe schließt der deutsche Bürovermietungsmarkt in sieben Spitzenstandorten das Jahr mit einem Umsatz von etwas mehr als 2,5 Millionen m² ab. Angesichts der Herausforderungen und Unsicherheiten, mit denen sich Unternehmen aller Branchen in den vergangenen zwölf Monaten konfrontiert sahen, ist dies ein Ergebnis, das nachvollziehbar ist und unsere Prognosen aus dem Oktober bestätigt. Dennoch ist dies das schwächste Umsatzergebnis seit 2009. Gegenüber dem sehr nachfragestarken Jahr 2022 fiel das Minus mit 28 Prozent entsprechend groß aus.

Alle sieben Immobilienhochburgen müssen teils heftige Umsatzeinbußen verkraften

Im Vergleich zum Vorjahr mussten alle sieben Immobilienmetropolen Umsatzrückgänge hinnehmen. Ein positives Fazit zum Jahresende lässt sich aber daraus ziehen, dass in Frankfurt, Köln, München und Stuttgart und damit immerhin in vier der sieben Büromärkte das vierte Quartal das stärkste des Jahres war. Dadurch konnte Frankfurt zusammen mit Düsseldorf das Jahresminus im einstelligen Prozentbereich halten. Das größte Minus mit 49 Prozent bleibt für Stuttgart zu beobachten, dieses hat sich aber seit dem Oktober-Stand von minus 57 Prozent immerhin etwas reduziert.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Nach dem herausragenden Vermietungsjahr 2022 fällt der zeitlich verzögerte Einfluss der miteinander verknüpften Krisen seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine auf den Bürovermietungsmarkt umso drastischer aus. Angesichts der bislang historisch einmaligen Kombination aus Herausforderungen von Zinswende, über Energiepreise bis zu geopolitischen Konflikten war erwartet worden, dass sich die Bürovermietungsmärkte dem nicht komplett entziehen konnten. Zu stark sind Unternehmen durch alle Branchen hinweg von den vielfältigen Auswirkungen betroffen. Doch anders als auf dem Investmentmarkt scheint das Tal hier kürzer: Denn im Licht einer leichten gesamtwirtschaftlichen Erholung 2024 rechnen wir zum derzeitigen Stand damit, dass auch die Büroflächenumsätze wieder zunehmen werden. Unsere aktuelle Prognose zeigt ein Plus von zehn Prozent für dieses Jahr.“

Wahlen und Geopolitik haben 2024 entscheidenden Einfluss auf die Büromärkte

Die Last aus geopolitischen Konflikten, fehlenden konjunkturellen Impulsen aus dem Ausland, immer noch spürbarer Inflation und einer „Das Glas ist halb leer“-Mentalität der Konsumenten wiegt schwer. Inwieweit sich eine solche Negativstimmung auch global verfestigt, dürfte zudem von einem bislang einmaligen Effekt in der Geschichte geprägt sein: Global gesehen werden 2024 mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung an Wahlen teilnehmen können. Von Indien bis Indonesien, von Großbritannien bis zu den USA. Noch nie in der Geschichte werden so viele Bürger innerhalb eines Jahres über neue Regierungen entschieden haben – mit entsprechenden Konsequenzen für künftige Handels- und Wirtschaftsbeziehungen.

Faktisch und in nüchternen Zahlen ausgedrückt wird die deutsche Wirtschaft 2023 voraussichtlich leicht geschrumpft sein. Für 2024 ist laut Consensus dann immerhin mit einem kleinen Plus von 0,4 Prozent zu rechnen. „Die Meinungen der Wirtschaftsforschungsinstitute klaffen dabei aber sehr weit auseinander, die Spanne reicht von -0,5 Prozent bis zu 1,3 Prozent und dokumentiert die auch unter den Experten herrschende Unsicherheit zur Einschätzung der weiteren Entwicklung der Konjunktur“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Immerhin: Der Arbeitsmarkt soll weitestgehend stabil bleiben und die Arbeitslosenquote sich bei 5,8 Prozent einpendeln.

„Unterstützung“ kommt dabei von einem Phänomen, welches sich im nächsten Jahr erstmalig zeigen dürfte: dem demographischen Effekt. Die Alterung der Bevölkerung dürfte dazu führen, dass die Zahl der Erwerbstätigen erstmalig wieder rückläufig sein wird. „Das stellt Unternehmen vor neue Herausforderungen in Bezug auf die Besetzung offener Stellen und erfordert entweder weitere Investitionen in den ,Faktor‘ Mensch in Form von höheren Löhnen und Gehältern oder aber in die Digitalisierung und die Integration Künstlicher Intelligenz in Arbeitsabläufe und Prozesse, um die Effizienz und die Produktivität zu erhöhen“, blickt Scheunemann voraus.

Dies alles geht auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorüber und beide oben skizzierten Investitionsoptionen erfordern ein stetiges Anpassen und Neu-Denken des Faktors Bürofläche. „Hier sehen wir auch für 2024 einen klaren Fokus auf den Faktor Qualität. Das dürfte die Ausdifferenzierung des Marktes weiter vorantreiben mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und Mietpreiseinbußen für nicht mehr zeitgemäße Büros. Solange Deutschland nicht in eine tiefe und nachhaltige Rezession rutscht – wonach es derzeit nicht aussieht – sollte sich an dieser Entwicklung des Büromarktes nichts ändern“, erwartet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Büros bleiben auch künftig unverzichtbarer Bestandteil einer Unternehmenskultur, leicht steigende Rückkehrraten ins Büro sind Beleg dafür, gleichwohl das hybride Arbeiten weiterhin Bestand haben wird.

Ein weiterer Aspekt von attraktiven und damit teureren Büroflächen ist Nachhaltigkeit. Auch dieser Trend ist nicht mehr umkehrbar. Ein großes Fragezeichen steht allerdings hinter Projektentwicklungen. Immer noch sorgt die angespannte Lage für eine Verschiebung oder sogar eine Stornierung von Neubauentwicklungen. „Es dürfte noch eine Weile dauern, bis sich hier eine Normalität eingestellt haben wird. Je stärker die Pipeline für Neubauten und Revitalisierungen austrocknet und damit weniger moderne Bürofläche auf den Markt spült, desto stärker wird es die Mieten in den verfügbaren Flächen in zentraler Lage steigen lassen“, analysiert Rodriguez Thielen.

Neubauvolumen geht 2023 um rund 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück

Der Blick auf die Baubranche zeigt, dass das Jahr 2023 von enormen Schwierigkeiten für Projektentwickler geprägt war. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit sind hier die Stichworte. „Während es auf der Kostenseite zumindest eine leichte Entspannung gibt – die Baukosten sinken, bleiben aber immer noch auf historisch hohem Niveau – sind es derzeit Finanzierungsengpässe und eine mangelnde Nachfrage, inklusive dem nach wie vor bestehenden Mangel an Fachkräften, die der Branche Sorgen bereiten“, sagt Scheunemann. Insgesamt führt dies dazu, dass zahlreiche Baustellen stillstehen, es zu Verzögerungen mit erheblichen Folgen für alle Beteiligten kommt oder geplante Projekte sogar ganz gestoppt werden. Insgesamt sind im Jahr 2023 rund 1,3 Millionen Quadratmeter neue Flächen auf den Markt gekommen, was einem Rückgang von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nur in Frankfurt wurden etwas mehr Büroflächen als im Vorjahr fertig, in allen anderen Märkten war ein Minus zu verzeichnen.

Für 2024 (1,9 Millionen m²) und 2025 (1,7 Millionen m²) werden höhere Volumina erwartet, doch diese fallen deutlich niedriger aus als noch vor Jahresfrist erwartet. „Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich diese Prognosezahlen im Laufe des Jahres angesichts des aktuellen Umfelds weiter reduzieren könnten“, so Scheunemann. Erfreulich ist, dass mit 49 Prozent fast die Hälfte dieser Flächen zum gegenwärtigen Zeitpunkt vermietet oder durch Eigennutzer belegt ist. Die Vorvermietungs- beziehungsweise Belegungsquoten reichen dabei von 43 Prozent in der Hauptstadt Berlin und Düsseldorf bis hin zu 60 Prozent in Stuttgart. Die stärksten Bauaktivitäten beobachtet JLL in den beiden größten Büromärkten Berlin und München, auf die 57 Prozent des derzeit erwarteten Bauvolumens für die Jahre 2024 und 2025 entfällt.

Leerstand steigt, bleibt aber überall im einstelligen Bereich

Das sich reduzierende Neubauvolumen verringert etwas den Druck von der Angebotsseite, aber neu errichtete Flächen erhöhen den Leerstand direkt, wenn sie zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet sind. In den Monaten Oktober bis Dezember 2023 waren dies in den sieben Hochburgen zusammen mehr als 150.000 m². Dazu kommt, dass die konjunkturelle Schwäche dazu führt, dass manche Unternehmen bei Umzügen mehr Fläche zurücklassen als sie neu beziehen. Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Jahresende 5,64 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung. Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,8 Prozent, die 0,3 Prozentpunkte über dem Wert von vor drei Monaten liegt.

Die Leerstandsquoten in den sieben wichtigsten Märkten liegen allesamt im einstelligen Prozentbereich in einer Bandbreite von 3,3 Prozent in Köln und 4,0 Prozent in Stuttgart, wo man nach wie vor von einer Knappheit sprechen kann, bis hin zu Werten von 8,8 Prozent in Frankfurt und 9,7 Prozent in Düsseldorf.

Positiv wirkt sich aus, dass das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen zurückgegangen ist. Standen vor drei Monaten noch 835.000 m² in der Statistik, sind es zum Jahresende 2023 nur noch 808.000 m². Einige Flächen wurden vermietet und es werden nur noch wenige neu angeboten. „Dies spiegelt den Fortschritt in der Hybridisierung von Arbeitsplatzmodellen wider. Die massiven Flächenverkleinerungen durch Einführung hybrider Arbeitswelten ist somit abgeschlossen“, interpretiert Rodriguez Thielen die Daten. „Unverändert ist der Trend, dass die meisten Nutzer ihren Fokus auf sehr gut ausgestattete Flächen legen, wenn sie eine Neuanmietung und damit einen Umzug planen. Das bedeutet für Eigentümer von Gebäuden mit Leerstand in B- und C-Qualität, dass die Vermarktbarkeit ohne Aufwertung der Flächen zunehmend schwieriger wird.“

Münchner Spitzenmiete knackt die Marke von 50 Euro – Mietanreize werden zunehmen

Mittlerweile kennen die Büro-Spitzenmieten bereits seit 13 Jahren nur einen Weg: nach oben. Das hat sich auch 2023 mehr als deutlich gezeigt und der JLL-Spitzenmietpreisindex ist in den vergangenen zwölf Monaten um 6,8 Prozent auf einen neuen Höchststand von 275 Punkten geklettert. „Die Mietsteigerungen beobachten wir in allen Städten, wenngleich der Aufwärtstrend in den letzten drei Monaten teilweise zum Stillstand gekommen ist. Ausnahmen sind Berlin und München, wo die Spitzenmiete noch mal um jeweils einen Euro angestiegen ist“, fasst Rodriguez Thielen zusammen. In München wurde zum Jahresende die Marke von 50,00 Euro/m²/Monat erreicht. Damit summiert sich das Jahresplus in der bayerischen Landeshauptstadt auf 14 Prozent. Mit der gleichen Rate stiegen auch die Mieten in Köln auf aktuell 32,50 Euro/m²/Monat. Schlusslicht im Wachstum bleibt Frankfurt, hier steht ein Plus von lediglich etwas über einem Prozent in der Jahresschlussbilanz.

„Für 2024 rechnen wir weiterhin mit einer Fortsetzung dieses Trends, zumindest bei den Spitzenmieten in den besten Lagen. In Randlagen und in Objekten mit nur durchschnittlicher oder unterdurchschnittlicher Ausstattungsqualität wird der Druck in naher Zukunft allerdings zunehmen, was zu weiter sinkenden Durchschnittsmieten führen könnte“, sagt Rodriguez Thielen. Dies wird Eigentümer verstärkt dazu veranlassen, Incentives für ihre Mieter zu gewähren. Die nominalen Spitzenmieten sind bereits stärker gestiegen als die Effektivmieten, was bedeutet, dass Vermieter bereit sind, mehr Anreize zu gewähren als in den Jahren zuvor. Die Mietanreize – umgerechnet in mietfreie Zeiten – dürften im Laufe des Jahres auf bis zu 15 Prozent zulegen.

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Auf dem deutschen Investmentmarkt für Immobilien hilft nach einem historischen Tief derzeit nur der Blick nach vorne:

Zum Jahresabschluss 2023 liegt das Transaktionsvolumen in Deutschland bei insgesamt 31,7 Milliarden Euro – ein Minus von 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit schließt 2023 als das schlechtestes Investmentjahr seit 2011 und unterschreitet den Zehnjahresschnitt um 58 Prozent. Im Dezember konnten zwar noch einige Transaktionen ins Ziel gebracht werden, und im Zuge der Stabilisierung der Zinsen registriert JLL auch wieder etwas mehr Aktivität – von einer klassischen Jahresendrallye war allerdings weit und breit nichts zu sehen. Dies belegen auch die Zahlen: Mit knapp 8,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im vierten und damit auch stärksten Quartal des Jahres liegt der Beitrag der letzten drei Monate zum Gesamtjahresergebnis dennoch bei nur 28 Prozent. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre kam ein viertes Quartal auf 33 Prozent.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: „Das abgelaufene Jahr war für die Immobilienwirtschaft eine harte Prüfung. Auch das kommende Jahr wird wieder ein schwieriges, aber diesmal mit einer klareren Perspektive. Angesichts der Tatsache, dass die Zinssätze zumindest stabil bleiben sollten, bin ich optimistisch, dass 2024 der Tiefpunkt der Krise erreicht und sogar der Beginn einer Erholung im Immobiliensektor zu spüren sein wird. Aber es ist in der Branche allgemeiner Konsens, dass wir in den nächsten Jahren eine Menge harter Arbeit brauchen werden, um wieder in die Erfolgsspur zu kommen. Angesichts der vielen Herausforderungen von Zinsniveau bis hin zu geopolitischen Konflikten und dem globalen Superwahljahr 2024 wird sich zeigen, ob es eine langsame Erholung wird oder ob sich genug Dynamik für einen schnellen Aufschwung entwickeln kann.”

Langsam breitet sich wieder Zinsoptimismus aus

Kommt mit dem neuen Jahr also auch ein neuer Zyklus? Zumindest der Blick auf die Finanzmärkte und die Zinsentwicklung der letzten Wochen des Jahres 2023 zeigt, dass ein Wendepunkt erreicht sein könnte. Die Finanzierungskonditionen gemessen am fünfjährigen Swap-Satz lagen zum 29. Dezember bei leicht über 2,4 Prozent – ein Rückgang um mehr als 100 Basispunkte innerhalb von zwei Monaten und der niedrigste Stand seit September 2022. Ähnliches gilt für die Umlaufrendite deutscher Staatsanleihen. „Dieser Zinsoptimismus basiert auf der Erwartung der Marktteilnehmer, dass die Phase der Zinserhöhungen der Zentralbanken nicht nur vorbei ist, sondern dass im Laufe des Jahres 2024 sogar mit Zinssenkungen zu rechnen ist, auch wenn über den genauen Zeitpunkt einer ersten Zinssenkung sehr unterschiedliche Auffassungen kursieren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Vor allem die Europäische Zentralbank gibt sich in ihrer Rhetorik immer noch betont vorsichtig, die weitere Entwicklung der Inflation bleibt dabei der Gradmesser der künftigen Zinspolitik. JLL selbst rechnet mit einem ersten Zinsschritt nicht vor Juni. Wie auch immer die genaue Entwicklung sein wird: „Der aktuelle und zu erwartende Zinspfad sollte den Märkten und insbesondere der fremdkapitalintensiven Immobilienwirtschaft etwas mehr Planbarkeit und Sicherheit mit auf den Weg ins neue Jahr geben“, erwartet Scheunemann.

Angesichts der ansonsten herrschenden konjunkturellen und geopolitischen Unsicherheiten sind solche Impulse auch dringend nötig. Nichts ist für institutionelle und langfristig orientierte Investoren wichtiger als Planbarkeit und Handlungssicherheit. Immobilien bleiben ein wesentlicher Bestandteil eines ausgewogenen Anlageportfolios und Mittelzuflüsse internationaler Fonds- und Investmentgesellschaften zeigen ein wiedererlangtes Interesse an dieser Assetklasse.

Als ein Nadelöhr könnten sich die am Markt befindlichen Produkte erweisen. Doch nicht alle Bestandshalter werden es sich erlauben können, die Marktphase einfach „auszusitzen“. Der Investitionshöhepunkt des letzten Zyklus war 2019 mit einem Transaktionsvolumen zum Beispiel für Büroimmobilien in Höhe von rund 37 Milliarden Euro. „Eine fünfjährige Fremdfinanzierungslaufzeit vorausgesetzt, dürften in diesem Jahr viele Refinanzierungen anstehen, die möglicherweise nicht erfolgreich abgeschlossen werden können. Vor diesem Hintergrund erwarten wir eine Ausweitung des Immobilienangebots vor allem für Büroimmobilien. Für diejenigen, die weiterhin an die Zukunft des Büros glauben, dürften sich entsprechende Kaufgelegenheiten auch aus sogenannte Distressed Assets ergeben“, analysiert Scheunemann.

Mit Blick auf die kommenden Jahre könnte die Refinanzierungsthematik zu einem wesentlichen Aspekt werden. Global gesehen prognostiziert JLL, dass sich bis Ende 2025, basierend auf den durchschnittlichen Beleihungssätzen, auslaufende Kredite auf 2,1 Billionen US-Dollar belaufen werden. Neues Eigenkapital wird erforderlich sein, um die Beleihungsquoten stabil zu halten und die Schuldendienstbarkeiten weiterhin einzuhalten. Scheunemann warnt: „Das größte Risiko besteht bei Vermögenswerten, die in den letzten Jahren zu Spitzenbewertungen finanziert wurden.“

Die institutionellen Investoren werden wieder aktiver

Je nachdem, wie sich die Zentralbanken in ihrer Zinspolitik positionieren, könnte sich im Laufe des Jahres 2024 auch rasch eine dynamischere Aufwärtsentwicklung ergeben. „Aus der aktuellen Marktsituation heraus erachten wir für das Jahr 2024 ein Transaktionsplus von 20 bis 30 Prozent gegenüber 2023 als realistisch. Darin enthalten ist auch eine Rückkehr institutioneller Anleger, die nahezu das gesamte Jahr 2023 im Beobachtungsmodus operiert haben. Wir bemerken bereits, dass sie langsam aktiver werden und Immobilien wieder mehr in den Fokus rücken. Dies umso mehr, weil die Renditen von Staatsanleihen stark gesunken sind und bei realer Betrachtung nach Abzug der Inflation erneut in den negativen Bereich zurückgefallen sind“, sagt Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH.

Vom Rückgang beim Transaktionsvolumen um 52 Prozent sind Portfolio- und Einzeltransaktionen gleichermaßen betroffen. Mit Einzeltransaktionen wurde 2023 ein Volumen von knapp 20 Milliarden Euro erzielt (minus 49 Prozent), auf Portfoliodeals entfielen zwölf Milliarden Euro (minus 56 Prozent).

Großtransaktionen blieben im abgelaufenen Jahr eine Seltenheit. Die Liste der größten Deals 2023 führen drei Milliardentransaktionen an, darunter zwei im Segment Living: Im zweiten Quartal verkaufte Vonovia rund 30 Prozent der Anteile am Südewo-Portfolio an Apollo, aus dem dritten Quartal stammt der Verkauf von Supermärkten und Nahversorgern von x+bricks an Slate Asset Management. Im vierten Quartal kam es erneut zu einem Wohnportfolio-Anteilsverkauf: Vonovia beteiligte Apollo zu 30 Prozent an 31.000 Wohnungen in Norddeutschland.

Im dreistelligen Millionenbereich gab es 2023 insgesamt 49 Transaktionen, das ist im Vergleich zum Vorjahr mit 121 Verkäufen ein deutlicher Rückgang. Von den 49 Transaktionen entfielen mit 16 knapp ein Drittel auf die Assetklasse Logistik-Industrie, gefolgt von Living und Büro, die beide jeweils zehn Transaktionen beisteuerten.

Büroinvestments rangieren im Vergleich der Assetklassen nur noch auf Platz vier

Die sektoralen Trends haben sich auch im letzten Quartal fortgesetzt und insbesondere Büros standen unter Druck: „Der Markt für Büroinvestments ist 2023 nahezu völlig zusammengebrochen. Zum Jahresende machten Büroimmobilien nur noch knapp 17 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus, im Schnitt der vergangenen fünf Jahre waren es noch 33 Prozent gewesen“, analysiert Eckert. In absoluten Zahlen wurden 2023 lediglich 5,2 Milliarden Euro in diese Assetklasse investiert. Das ist der niedrigste Wert seit dem Zyklustief im Jahr 2009 nach der Finanzkrise und bedeutet im Jahr 2023 unter allen Assetklassen lediglich Platz vier.

Auf Platz eins landete die Assetklasse Living mit einem Anteil von knapp 29 Prozent vor dem Segment Logistik-Industrie mit 23 Prozent, was ein neuer Rekordwert seit Beginn der deutschlandweiten Erfassung durch JLL im Jahr 2006 ist. Einzelhandelsimmobilien kommen auf 17 Prozent. „Vor allem in der Logistik, bei Nahversorgungsimmobilien und Nischensektoren wie zum Beispiel Gesundheitsimmobilien gibt es nicht genügend Produkte, um die Nachfrage zu befriedigen. Das vorhandene Angebot jedoch trifft aufgrund der meist kleineren Volumina die derzeitigen Nachfragepräferenzen vieler Investoren“, beobachtet Eckert.

Auf die sieben Immobilienhochburgen entfielen mit 12,8 Milliarden Euro insgesamt 40 Prozent des deutschlandweiten Transaktionsvolumens. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr fällt mit 60 Prozent etwas stärker aus als außerhalb der Metropolen (minus 45 Prozent). Der Hauptgrund ist das schwache Abschneiden der Assetklasse Büro, bei der die sieben A-Städte üblicherweise und auch 2023 eine große Rolle spielten. 69 Prozent des deutschlandweiten Büro-Transaktionsvolumens entfiel im abgelaufenen Jahr auf diese Gruppe. Bei Living waren es 39 Prozent, bei Einzelhandel (26 Prozent) und Logistik-Industrie (24 Prozent) lediglich rund ein Viertel.

Anstieg der Renditen hat sich abgeschwächt – erstmals wieder positiver Leverage-Effekt

Die kräftig gesunkenen Anleiherenditen werden den Druck auf die Immobilienpreise und -renditen im neuen Jahr sicherlich etwas abmildern. „Allerdings darf dabei nicht vergessen werden, dass Immobilien eine nachlaufende Assetklasse sind und sich Auswirkungen vergangener Zinserhöhungen noch gar nicht in vollem Umfang in den Immobilienbewertungen und -preisen widerspiegeln“, gibt Helge Scheunemann zu bedenken. „Wir rechnen deshalb für das Jahr 2024 grundsätzlich mit einer Seitwärtsbewegung bei den Renditen. Spielraum für einen Renditerückgang dürfte es dann frühestens im nächsten Jahr geben. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass es 2024 für Investoren in bestimmten Segmenten des Marktes wieder interessante Einstiegsmöglichkeiten geben dürfte.“

Aktuell sieht JLL die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über die sieben Hochburgen bei 4,29 Prozent. Dieser Wert liegt um rund zehn Basispunkte unter der JLL-Prognose aus dem Oktober und deutet die oben bereits skizzierte Stabilisierung an, zumal auch Transaktionsevidenz vorhanden war. Im Jahresvergleich ergibt sich somit ein Plus von fast 100 Basispunkten und im Vergleich zum absoluten Renditetiefpunkt im ersten Quartal 2022 ein Anstieg um 166 Basispunkte. Bei gleichzeitig kräftig verbesserten Finanzierungskonditionen (Zins und Marge) ergibt sich zum Jahresende erstmalig seit Anfang 2022 bei vielen Investments wieder die Möglichkeit, durch den Einsatz von Fremdkapital einen positiven Leverage-Effekt zu erzielen.

Darüber hinaus sind auch die Renditen von Staatsanleihen stark gesunken und die Risikoprämie für Immobilien hat sich von ihrem Tiefpunkt zu Jahresbeginn auf aktuell 230 Basispunkte mehr als verdoppelt. Interessant in diesem Zusammenhang ist auch der Blick auf die Renditen abseits von Core. In Zweitlagen betrug der Renditeanstieg seit dem ersten Quartal 2022 zwischen 192 und 259 Basispunkten je nach Ausstattungszustand, Laufzeit der Mietverträge und ESG-Konformität des Objekts. Dies verdeutlicht auch noch einmal den Qualitätsfokus der Investoren.

Für die anderen Assetklassen ergaben sich im Jahresverlauf 2023 sehr unterschiedliche Entwicklungen. Besonders im Einzelhandelssegment manifestieren sich die Unterschiede zwischen lebensmittelgeankerten Immobilien und Non-Food-Fachmärkten wie zum Beispiel Baumärkten. Für Letztere zogen die Anfangsrenditen im Jahresverlauf um 100 Basispunkte auf aktuell 5,90 Prozent an, während es bei Supermärkten oder Discountern mit einem Anstieg von nur 25 bis 60 Basispunkten deutlich moderater zuging. Shoppingcenter vergünstigten sich um weitere 50 Basispunkte auf 5,50 Prozent, das Gros der Renditeanpassung fand allerdings bereits in den Jahren zuvor statt.

Highstreet-Produkte und Wohnimmobilien erzielen die niedrigsten Spitzenrenditen

Als sehr preisrobust erweisen sich nach wie vor innerstädtische Geschäftshäuser, hier sieht JLL weiterhin hohe Verkaufsfaktoren. Die Spitzennettoanfangsrendite im Mittel der sieben Metropolen bleibt mit 3,50 Prozent relativ stabil und liegt nur knapp 30 Basispunkte über dem Vorjahresniveau. Neben Objekten in den Haupteinkaufsstraßen der Innenstädte sind Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser) trotz eines Anstiegs der Spitzenrenditen um 73 Basispunkte mit im Schnitt 3,71 Prozent am teuersten. Logistikimmobilien, die in den vergangenen Monaten sogar kurzzeitig teurer waren als Büros, rentieren aktuell bei 4,41 Prozent und damit um 48 Basispunkte höher als zum Jahresende 2022.

„Für fast alle Assetklassen haben sich die zugrunde liegenden Mietpreise als wertstabilisierend erwiesen. Eine positive Entwicklung der Mieten sollte auch im neuen Jahr, wenngleich abgeschwächt, anhalten. Steigende finanzielle Belastungen der Unternehmen und Mieter durch steigende Löhne, Investitions- oder Nebenkosten engen den Spielraum für stärkere Mietsteigerungen jedoch dort ein, wo sich diese Kosten nicht an die Kunden weitergeben lassen“, gibt Jan Eckert einen Ausblick.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,9 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 105.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete 2023 einen Umsatz von etwa 21,5 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 60 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und der niedrigste Wert seit 2010 ist.

Anfangsrenditen: Die Anfangsrenditen stiegen Ende 2023 langsamer, erreichten aber voraussichtlich noch nicht ihren Höhepunkt. Der Renditeanstieg in 2022/23 ist bereits jetzt der stärkste seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 1991.

Bürosegment: Büroimmobilien erlebten einen starken Umsatz- und Preisrückgang. Viele Institutionelle Investoren haben sich aus dem Sektor zurückgezogen, was vor allem Verkäufe von großen Objekten erschwert.

Ausblick: Savills erwartet, dass sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres 2024 stabilisieren und das Transaktionsvolumen leicht steigt.

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendete das Jahr 2023 mit einem Umsatz von ca. 21,5 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang um 60 % gegenüber dem Vorjahr und ist der niedrigste Wert seit 2010. Damit scheint die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität erwartet Savills jedoch erst im späteren Jahresverlauf. Die Anfangsrenditen stiegen in den letzten drei Monaten des Jahres 2023 langsamer als in den Quartalen zuvor, haben ihren Gipfel allerdings voraussichtlich noch vor sich. Schon jetzt ist der Renditeanstieg der Jahre 2022/23 der bei Weitem stärkste, der am deutschen Immobilienmarkt je gemessen wurde. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, fasst das Marktumfeld wie folgt zusammen: „Die gute Nachricht für die meisten Marktakteure ist: Der größte Teil des Abschwungs – sowohl im Hinblick auf die Preise als auch auf die Transaktionsaktivität – liegt höchstwahrscheinlich hinter uns. Die schlechte: Ein echter Aufschwung ist noch nicht in Sicht und die Preise dürften zunächst noch etwas fallen. Während das Umfeld für die Verkäuferseite damit schwierig bleibt, dürften sich potenziellen Käufern angesichts nochmals gesunkener Preise und der in vielen Segmenten investorenfreundlichen fundamentalen Rahmenbedingungen mehr und mehr Chancen bieten.“

Positive Impulse vom Finanzmarkt, negative von der Realwirtschaft

Dass die langfristigen Zinsen in den letzten drei Monaten deutlich gefallen sind und inzwischen sogar knapp unterhalb des vor Jahresfrist erreichten Niveaus liegen, dürfte die Renditen mittelfristig stabilisieren. Kurzfristig überwiegt nach Auffassung von Savills jedoch, dass angebotene und nachgefragte Preise in weiten Teilen des Marktes immer noch auseinanderliegen und der Druck auf der Eigentümerseite tendenziell größer ist als auf Seiten potenzieller Käufer. Dies gilt umso mehr, als die Fremdkapitalkosten zuletzt zwar etwas gesunken sind, die Banken aber nach wie vor außergewöhnlich restriktiv in ihrer Kreditvergabe sind. Das macht Refinanzierungen schwierig. Daran dürfte sich mit Blick auf noch bevorstehende Abwertungen und den schon zuletzt deutlich gestiegenen Anteil der notleidenden Kredite zunächst wenig ändern. Insofern rechnet Savills für die kommenden Monate mit steigendem Angebot bei unveränderter Nachfrage, was für weiter steigende Anfangsrenditen spricht. Hinzu kommt das schwache konjunkturelle Umfeld, das sich nach jüngsten Prognosen mehrerer Wirtschaftsforschungsinstitute auch im laufenden Jahr nicht verbessern wird. Das wiederum dürfte sich in geringeren Mietwachstumserwartungen der Investoren niederschlagen, was ebenfalls für steigende Anfangsrenditen spricht.

Stärkste je gemessene Preiskorrektur dürfte im Jahresverlauf 2024 ihr Ende finden

Gleichwohl geht Savills davon aus, dass die Preiskorrektur weit vorangeschritten ist und sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres stabilisieren werden. Nachdem sie im Schlussquartal des letzten Jahres nochmals um 10 bis 20 Basispunkte gestiegen sind, lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende zwischen 4,2 % für Geschäftshäuser und 5,7 % für Shopping-Center. Über alle von Savills beobachteten Nutzungsarten* hinweg stieg die Spitzenrendite im Verlauf des vergangenen Jahres um 57 Basispunkte. Im Jahr zuvor waren es noch 76 Basispunkte. In Summe ist der Renditeanstieg dieser beiden Jahre der bei Weitem stärkste, der seit Beginn der Erfassung solcher Daten im Jahr 1991 je gemessen wurde.

Büros mit starkem Umsatz- und Preisrückgang

Der Renditeanstieg des Jahres 2023 fiel bei fast allen Nutzungen geringer aus als im Jahr davor. Lediglich bei Pflegeheimen und Büros war es umgekehrt. Nachdem die Bürospitzenrenditen im Jahr 2022 im Durchschnitt der Top-6-Märkte um 80 Basispunkte gestiegen waren, legten sie im letzten Jahr um weitere 100 Basispunkte auf zuletzt 4,4 % zu. Damit liegen sie nicht nur über den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser (4,2 %), sondern erstmals auch über den Logistikspitzenrenditen (4,3 %). Auch im Umsatz-Ranking erreichten Büroimmobilien im letzten Jahr mit einem Transaktionsvolumen von 4,6 Mrd. Euro bzw. einem Anteil am Gesamtumsatz von 21 % zum ersten Mal lediglich den dritten Rang nach Handels- (5,5 Mrd. Euro bzw. 26 %) und Industrieimmobilien (5,2 Mrd. Euro bzw. 24 %). Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, kommentiert dazu: „Die Zahl der institutionellen Investoren, die ihr Geld in Büros anlegen wollen, ist in den letzten Jahren erheblich geschrumpft. Angesichts des strukturellen Wandels in diesem Sektor wollen viele von ihnen den Büroanteil in ihren Portfolios vielmehr reduzieren. Dieses Umschichten dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien seitens institutioneller Investoren noch lange dämpfen.“ Pink ergänzt: „Im kleinen bis mittleren Volumenbereich springen Family-Offices und Privatinvestoren in die Lücke, die die Institutionellen hinterlassen haben. Objekte aber, die für privates Kapital zu groß sind, haben es im aktuellen Umfeld schwer, einen Käufer zu finden.“ Im letzten Jahr hat Savills lediglich zehn Transaktionen von Büroobjekten im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich registriert. In den Jahren 2016 bis 2021 fanden stets mehr als sechzig solcher Transaktionen statt und im Jahre 2022 waren es immerhin noch knapp vierzig. Verbunden mit der generellen Zurückhaltung vieler Investoren gegenüber Büroimmobilien ging der Umsatz in diesem Segment um knapp 77 % gegenüber dem Vorjahr zurück und damit weit stärker als in allen anderen Sektoren.

Vermietungsmärkte bleiben überwiegend investorenfreundlich

Marcus Lemli kommentiert die Entwicklung bei Büros so: „Gemessen an der Verfassung der deutschen Bürovermietungsmärkte strafen Investoren Büros inzwischen möglicherweise zu stark ab. Zwar belasten sowohl konjunkturelle als auch strukturelle Entwicklungen die Büroflächennachfrage, allerdings ist die Leerstandsrate sowohl im historischen als auch im internationalen Vergleich immer noch gering und die Mieten für moderne Flächen in guten Lagen stiegen bis zuletzt. Hinzu kommt, dass ein überschießendes Angebot, wie wir das bei früheren Zykluswenden beobachten konnten, dieses Mal auch angesichts des insolvenzgeplagten Projektentwicklermarktes ausbleiben wird.“ Auch in den meisten anderen Segmenten sind die Leerstandsraten weiterhin niedrig und die Mietwachstumsaussichten günstig, was die Nachfrage am Investmentmarkt stabilisieren dürfte.

Finanzierungsstress steigt voraussichtlich deutlich

Kurz- und mittelfristig werden es nach Auffassung von Savills aber die Finanzmärkte sein, die die weitere Entwicklung des Immobilieninvestmentmarktes prägen. „Auch wenn der Zinsgipfel wahrscheinlich bereits hinter uns liegt, ist das erhöhte Zinsniveau an den Immobilienmärkten noch lange nicht vollständig verdaut. Sowohl die Abwertungen als auch die gestiegenen Kreditzinsen fressen sich nur allmählich in die Portfolios der Investoren hinein und der größte Teil dieses Prozesses steht noch bevor“, kommentiert Pink dazu. Lemli ergänzt: „Der Anteil notleidender Kredite und die Risikopuffer der Banken stiegen zuletzt auf niedrigem Niveau schon deutlich an. Da der größte Teil der auf dem Preisgipfel bzw. im Zinstal eingegangenen Finanzierungen erst noch ausläuft, rechnen wir sowohl auf Banken- als auch auf Eigentümerseite mit steigendem Stress. Bei vielen Anschlussfinanzierungen wird zusätzliches Eigenkapital nötig sein, das dann nicht mehr für Immobilienankäufe zur Verfügung steht und die Nachfrage entsprechend dämpft. Inwieweit der zunehmende Refinanzierungsstress Verkäufe auslöst, wird maßgeblich vom Verhalten der Banken abhängen. Noch beobachten wir weiterhin keine Anzeichen für eine Welle an Notverkäufen.“ Gleichwohl rechnet Savills mit einer steigenden Zahl von Verkäufen, die der präventiven Liquiditätssicherung dienen. Zu den Verkäufergruppen dürften hier Projektentwickler, börsennotierte Gesellschaften und offene Immobilienpublikumsfonds zählen.

Im Basisszenario im Jahresverlauf stabile Renditen und leichter Anstieg der Transaktionsaktivität zu erwarten

Im Basisszenario rechnet Savills mit einer im Jahresverlauf allmählich steigenden Zahl von Verkaufsprozessen. Das potenzielle Käuferfeld bleibt zunächst klein, dürfte aber über genügend Kapital verfügen, um das steigende Angebot zu absorbieren und damit für ein etwas höheres Transaktionsvolumen als im letzten Jahr zu sorgen. In diesem Szenario fallen die Preise zunächst noch leicht, stabilisieren sich aber im Verlaufe des Jahres. Anders wäre das in einem Szenario mit einer relevanten Zahl an Notverkäufen: Weil dann die Käufer die Preise diktieren können, würden die Anfangsrenditen zumindest in den betroffenen Segmenten auch im dritten Jahr in Folge stark steigen. Die Zahl der Verkäufe und vermutlich auch das Transaktionsvolumen würden sich in diesem Szenario schneller erholen. In seinem Basisszenario rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von 25 bis 30 Mrd. Euro.

* Büros, Geschäftshäuser, Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Pflegeheime, Shopping-Center und Supermärkte

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Die gestiegenen Immobilienfinanzierungszinsen in Kombination mit Inflation und hohen Energiekosten schrecken knapp 80 Prozent der Deutschen vom Erwerb einer Immobilie ab.

Das ist das Ergebnis einer bundesweiten, repräsentativen Umfrage im Auftrag von Engel & Völkers Finance, einem unabhängigen Vermittler von Immobilienfinanzierungen. Um den Traum vom Eigenheim dennoch zu verwirklichen, würden 75 Prozent der Befragten lieber mehr Eigenkapital einsetzen, damit die Darlehenssumme geringer bleibt. Über 90 Prozent würden ihren privaten Konsum einschränken und 54 Prozent der Teilnehmenden an der Umfrage sind bereit, statt einen Neubau zu finanzieren, auf eine Bestandsimmobilie auszuweichen. Insgesamt geben 67 Prozent der Befragten an, dass für sie eine Immobilienfinanzierung ohne Erbschaft oder Schenkung gar nicht möglich sei. Das sind sogar 5 Prozent mehr als im Vorjahr.

Mehr Eigenkapital und Konsumverzicht für die eigene Immobilie

“Die Rahmenbedingungen in der Immobilienbranche haben sich in den vergangenen zwei Jahren massiv geändert,” erklärt Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin von Engel & Völkers Finance Germany GmbH. “Die Immobilinfinanzierungszinsen haben sich vervierfacht, die Kosten für Bestandsimmobilien sind weiterhin auf einem recht hohen Niveau und der Neubau ist vielerorts zum Erliegen gekommen.” Drei Viertel der Befragten haben angegeben, dass sie lieber mehr Eigenkapital einsetzen würden, um die Darlehenssumme geringer zu halten. 92 Prozent der Deutschen wären außerdem zu einer freiwilligen Einschränkung bereit, um den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. 60 Prozent würden zum Beispiel auf teure Kleidung und Schuhe verzichten, ebenso viele auf den Kauf eines teuren Autos. Ungefähr die Hälfte aller Befragten sieht Sparpotenzial beim Verzicht auf teure Einrichtungsgegenstände (50%), bei Beauty- und Wellnessprodukten und -aktivitäten (49%) und bei Restaurantbesuchen (46%). “Trotz der herausfordernden aktuellen Situation ist eine Immobilienfinanzierung für viele Menschen nach wie vor möglich, wenn an den richtigen Stellschrauben gedreht wird,” erklärt Scheidler. “Wichtig ist, sich frühstmöglich beraten zu lassen und zu prüfen, was möglich und nötig ist.”

Bestandsimmobilien statt Neubau

Neben den Stellschrauben bei der Finanzierung gibt es natürlich auch die Möglichkeit, bei der Immobilie selbst einzusparen. So sind 54 Prozent der Befragten bereit, statt eines Neubaus eine Bestandsimmobilie zu finanzieren. Bei den 50- bis 59-Jährigen sind es sogar 60 Prozent. Auch eine preiswertere Lage in einem anderen Stadtteil oder einer ländlichen Gegend sind für 40 Prozent eine Option. 37 Prozent würden sich für eine andere Wohnform entscheiden und ein Reihenhaus oder eine Wohnung statt eines Einfamilienhauses finanzieren. Bei den 30- bis 39-Jährigen sind es sogar 47 Prozent. Ebenfalls 37 Prozent würden eine weniger hochwertige Ausstattung wählen (z.B. keinen Fahrstuhl im Mehrfamilienhaus), um die Kosten geringer zu halten, für 36 Prozent wäre ein kleinerer oder gar kein Garten denkbar.

Kaufnebenkosten schrecken ab

Neben den Immobilienpreisen und den Bauzinsen sorgen auch die hohen Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer und lange Genehmigungsprozesse für Zurückhaltung bei der Immobilienfinanzierung. “Hier ist auch die Politik gefragt, eine Reform der Grunderwerbsteuer ist dringend nötig,” so Rebecca Scheidler. Sie fügt hinzu: “Der jüngst verabschiedete Bau-Turbo-Pakt, auf den sich Bund und Länder geeinigt haben, ist schon mal ein Schritt in die richtige Richtung, aber das Thema muss kontinuierlich vorangetrieben werden.” Der Pakt sieht vor, dass Planungs- und Genehmigungsprozesse vereinfacht und beschleunigt werden sollen, so dass für eine befristete Zeit in Orten mit hohem Bedarf Bauvorhaben schneller geplant und umgesetzt werden können.

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