Archiv für die Kategorie: Immobilien

Eine aktuelle immowelt Analyse der Miet- und Kaufpreise von Wohnungen in Sachsen und Thüringen zeigt:

Eigentumswohnungen in Sachsen und Thüringen etwa halb so teuer wie im Bundesschnitt; Kaufkraft dagegen nur gut 10 Prozent geringer als im Deutschlandmittel

Großstädte im Preischeck: Dresden (-13,8 Prozent) und Chemnitz (-12,0 Prozent) mit stärksten Kaufpreisrückgängen seit 2022

Verteuerung hingegen bei den Mieten: Deutlichste Anstiege in Jena (+9,5 Prozent) und Leipzig (+7,0 Prozent)

Am Sonntag wird in Sachsen und Thüringen gewählt. Während die politischen Differenzen bei Themen wie Migration und Klimaschutz groß sind, haben sich alle Parteien die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf die Fahne geschrieben. Doch wie viel müssen Wohnungskäufer und Mieter in den beiden Bundesländern derzeit eigentlich ausgeben? Eine aktuelle Analyse von immowelt beleuchtet, wie hoch das Preisniveau in Sachsen und Thüringen sowie in den Großstädten beider Bundesländer ist.

Sachsen und Thüringen preislich deutlich unter Bundesschnitt

Der Blick auf die durchschnittlichen Bundeslandpreise zeigt, dass sich Wohnungssuchende in Sachsen und Thüringen vergleichsweise glücklich schätzen können: Beide Bundesländer liegen preislich deutlich unter dem deutschlandweiten Schnitt. So beträgt die mittlere Angebotsmiete einer in den 1990er-Jahren erbauten Wohnung in Sachsen aktuell 7,45 Euro pro Quadratmeter. Wer eine Wohnung in Thüringen mieten will, zahlt durchschnittlich 7,63 Euro. Zum Vergleich: Deutschlandweit liegt die Angebotsmiete einer Bestandswohnung derzeit bei 10,28 Euro pro Quadratmeter.

Auch bei den Kaufpreisen zählen die zwei Bundesländer zu den günstigsten der Republik: Für eine Wohnung aus den 1990er-Jahren müssen Käufer in Sachsen aktuell mit einem Quadratmeterpreis von 1.665 Euro rechnen. In Thüringen ist der Wohnungskauf mit 1.591 Euro pro Quadratmeter sogar noch etwas preiswerter. Im Deutschlandmittel kosten Eigentumswohnungen hingegen aktuell fast das Doppelte (3.111 Euro).

Die Menschen in Sachsen und Thüringen besitzen jedoch auch eine geringere Kaufkraft als der deutsche Durchschnitt. Den Einwohnern beider Bundesländer stehen laut Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in diesem Jahr pro Kopf etwa 25.000 Euro für ihre Ausgaben und zum Sparen zur Verfügung – rund 10 Prozent weniger als der Bundesdurchschnitt von 27.848 Euro. Richtig ist aber auch: Miet- und Kaufpreise in Sachsen und Thüringen liegen prozentual noch deutlicher unter dem Bundesmittel als das verfügbare Einkommen. Wohnungssuchende in den beiden Bundesländern stehen also trotz niedrigerer Kaufkraft besser da als der Durchschnittsdeutsche.

Deutliche Kaufpreisrückgänge in Dresden und Chemnitz

In den Großstädten Sachsens und Thüringens liegen die Angebotspreise zumeist deutlich über dem jeweiligen Bundeslandschnitt. Allerdings hat der rapide Anstieg der Immobilienzinsen vor rund 2 Jahren in mehreren Städten für spürbare Preisrückgänge gesorgt. Am deutlichsten haben sich Eigentumswohnungen in Dresden vergünstigt – im Vergleich zu 2022 liegt der Rückgang bei -13,7 Prozent. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung in der sächsischen Landeshauptstadt kostet somit aktuell 2.468 Euro. Auch im ohnehin günstigen Chemnitz (1.544 Euro) fällt der Preisrückgang mit -12,0 Prozent binnen 24 Monaten vergleichsweise stark aus. In Leipzig haben die Angebotspreise im selben Zeitraum hingegen nur leicht nachgegeben: Nach einem Rückgang von -1,0 Prozent beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2.504 Euro.

Etwas höher liegt das Preisniveau in den zwei Großstädten Thüringens. Wer eine Wohnung aus den 1990er-Jahren in der Landeshauptstadt Erfurt erwerben möchte, muss derzeit mit 2.700 Euro für den Quadratmeter rechnen – das sind 3,8 Prozent weniger als vor 2 Jahren. Noch teurer ist der Wohnungskauf in Jena mit durchschnittlich 3.044 Euro pro Quadratmeter. Allerdings fällt der Preisrückgang dort mit -9,8 Prozent stärker aus als in Erfurt.

Mietpreisrallye in Leipzig und Jena

Bei den Angebotsmieten kann von Rückgängen hingegen keine Rede sein. Im Gegenteil: Auf den Mietmärkten vieler ostdeutscher Großstädte herrscht eine rege Nachfrage, die für steigende Preise sorgt. Gerade die beiden größten Städte Sachsens verzeichnen dank ihrer wirtschaftlichen Dynamik seit Jahren einen spürbaren Zuzug. Das hat dazu geführt, dass sich Mietwohnungen in Leipzig seit 2022 um +7,0 Prozent verteuert haben. Die aktuelle durchschnittliche Angebotsmiete einer Bestandswohnung liegt inzwischen bei 8,74 Euro pro Quadratmeter. In Dresden stiegen die Mieten im selben Zeitraum um +6,2 Prozent auf 8,70 Euro.

Auch in den thüringischen Großstädten zeigen die Preiskurven nach oben. Besonders deutlich fällt der Anstieg bei den Angebotsmieten in Jena (10,31 Euro) mit +9,5 Prozent aus. In Erfurt (9,07 Euro) haben sich Mietwohnungen binnen 24 Monaten um +5,2 Prozent verteuert.

Ausführliche Tabellen zu den Miet- und Kaufpreisen in Sachsen und Thüringen stehen hier zum Download bereit. 

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in Sachsen und Thüringen. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Mietpreiswerte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Kaufpreiswerte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer am 10. Januar 2024 veröffentlichten Pressemitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

Über immowelt:

Das Immobilienportal immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Miet- und Kaufimmobilien in Deutschland. Die Plattform bringt seit über 30 Jahren erfolgreich Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende zusammen. Die immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer. Betrieben wird immowelt.de von der AVIV Germany GmbH, die zur AVIV Group gehört, einem der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt.

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Durch Preisanpassungen bieten sich attraktive Einstiegsmöglichkeiten – Eine Marktanalyse der Mr. Lodge GmbH

Wichtigste Ergebnisse in Kürze:

Attraktive Einstiegsmöglichkeiten: Preisanpassungen der letzten beiden Jahre öffnen die Tür für neue Käufer.

Erholung der Verkaufszahlen: Erste Anzeichen einer Erholung zeigen sich auf dem Markt.

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Häusern ist weiterhin sehr hoch und das verfügbare Angebot in allen Segmenten begrenzt.

Erste Auswertungen zeigen im zweiten Quartal stabile Kaufpreise und teils leichte Erhöhungen.

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im Jahr 2024 widerstandsfähig und bietet weiterhin attraktive Chancen für Investoren und Käufer. Trotz eines Preisrückgangs um 10-20 % in den letzten beiden Jahren bleibt München ein Top-Markt für solide und zukunftssichere Immobilieninvestitionen. Dies bestätigt der Marktbericht von Mr. Lodge, einem führenden Anbieter von möblierten Wohnungen und Häusern im Großraum München sowie Experte im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien.

Kaufpreisentwicklung: Stabile Preise und teils leichte Erhöhungen

Der Münchner Immobilienmarkt hat in den letzten beiden Jahren eine signifikante Preisanpassung durchlaufen, was auf eine Phase der Überbewertung und wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2024 setzten sich die Preiskorrekturen fort, was zu einem weiteren Rückgang der Kaufpreise führte. Laut Daten von Mr. Lodge erreichten die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München einen Tiefstand von etwa 8.775 Euro. Dieser Rückgang bot vielen Käufern die Gelegenheit, in den traditionell hochpreisigen Münchner Markt einzutreten.

Ab dem zweiten Quartal 2024 stabilisierten sich die Preise, begleitet von leichten Anstiegen in einigen Bereichen. Quellen wie Immobilienscout24 und Interhyp berichten von einem Anstieg der Preise zwischen 0,1 % und 0,4 %, was auf eine allmähliche Markterholung hindeutet. Aktuelle Daten zeigen, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München nun bei etwa 8.866 Euro liegt.

“Die leichte Erholung der Kaufpreise und die Zunahme der Transaktionen signalisieren, dass der Münchner Markt wieder an Dynamik gewinnt. Käufer, die den Markt beobachten, erkennen die langfristige Wertstabilität und nutzen die Gelegenheit für Investitionen,” erklärt Norbert Verbücheln von Mr. Lodge. Die Nachfrage ist sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Selbstbeziehern, wenn Lage, Ausstattung und Energieeffizienz der Immobilien ihren Ansprüchen entsprechen, erhöht.

“Wir beobachten eine zunehmende Marktaktivität. Käufer sind bereit, angemessene Preise für die richtige Immobilie zu zahlen, da sie wissen, dass Immobilien in München wertbeständig sind,” ergänzt Norbert Verbücheln.

Diese Entwicklungen zeigen, dass der Münchner Immobilienmarkt trotz der jüngsten Herausforderungen stabil bleibt und weiterhin zu den attraktivsten Märkten in Deutschland zählt. Die aktuellen Bedingungen bieten eine seltene Gelegenheit für Käufer, in einen Markt einzutreten, der langfristig die Möglichkeit für eine Wertsteigerung bietet.

Mietmarkt für möblierte Wohnungen bleibt stabil

Der Mietmarkt für möblierte Wohnungen in München bleibt aufgrund eines begrenzten Angebots und hoher Nachfrage auch 2024 stabil.

Am Münchener Markt, wie auch in allen deutschen Metropolen, wird das möblierte Angebot stark von Anbietern von Serviced Apartments geprägt, die Unterkünfte für 1-6 Monate zu höheren Preisen anbieten. Das Angebot von Mr. Lodge richtet sich jedoch überwiegend an Kunden, die für mindestens 6 Monate nach München kommen und eine vollständig möblierte Wohnung oder ein Haus suchen. Diese, im Gegensatz zu den teureren Serviced Apartments, günstigeren Wohnungen und Häuser werden von Privatvermietern über Mr. Lodge für mindestens 6 Monate wohnwirtschaftlich vermietet.

Die sinkende Anzahl an Neubauwohnungen in München stellt eine weitere Herausforderung dar. Es kommen weniger Neubauten auf den Markt, und dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren verstärken.

Angebot Kaufimmobilien

Das Wohnungsangebot im Stadtgebiet ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich rückläufig (-9 %). Bei Häusern und Grundstücken zeigt sich ein anderes Bild: Das Häuserangebot ging nur geringfügig um 3 % zurück, während die Anzahl der Grundstücke um 6 % zunahm. Hier besteht weiterhin ein Überangebot bei zu geringer Nachfrage.

Fazit

Der Markt für Wohnimmobilien erholt sich. Das Angebot an Eigentumswohnungen zum Kauf ist im Stadtgebiet und im Landkreis München im Vergleich zum Vorjahr rückläufig.

“Durch bessere Konditionen für Immobiliendarlehen und attraktive Kaufpreise erwarten wir bis Ende des Jahres ein zunehmendes Kaufinteresse”, fasst Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge, zusammen. “Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen bleibt hoch, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Diese Marktdynamik sorgt für stabile Mieten und bietet Vermietern weiterhin gute Renditechancen”, so Verbücheln weiter.

Der vollständige Marktbericht steht unter https://www.mrlodge.de/marktberichte-immobilien zum Download bereit.

Über Mr. Lodge:

Die Mr. Lodge GmbH verfügt über eine mehr als 30-jährige Erfahrung im Immobilienbereich. Die Geschäftsfelder des Unternehmens sind die Segmente Verkauf von Wohnimmobilien und die Vermietung möblierter Wohnungen und Häuser. Im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien berät und unterstützt Mr. Lodge ca. 5.000 Immobilieneigentümer sowie weitere Privatkunden. Im Bereich Vermietung ist Mr. Lodge mit ca. 2.200 vermittelten Wohnungen und Häusern pro Jahr der führende Anbieter von möbliertem Wohnen auf Zeit im Großraum München sowie am Tegernsee und im Oberland. Mr. Lodge beschäftigt über 80 Mitarbeiter und bietet die Beratung in mehr als 20 Sprachen an.

Verantwortlich für den Inhalt:

Mr. Lodge GmbH, Barer Str. 32, 80333 München, Tel. 089 340 823-0, www.mrlodge.de

Büroneubau mit Gesamtmietfläche von über 12.000 Quadratmetern

Nachhaltige Immobilie mit angestrebter DGNB Platin Zertifizierung

Einzigartiger Dachgarten mit zwölf Meter hohen Bäumen

Die Real I.S. AG hat die Büroimmobilie „AERA“ in der Berliner City West für zwei seiner Spezial-AIFs/Sondervermögen erworben. Verkäufer der im August 2024 fertiggestellten Liegenschaft ist der Projektentwickler Bauwens. Die über 12.000 Quadratmeter Mietfläche verteilen sich auf sieben Obergeschosse und können in bis zu vier Einheiten je Geschoss oder als große zusammenhängende Fläche vermietet werden. Für das energetisch und ressourcentechnisch nachhaltige Objekt wird mindestens eine DGNB Platin Zertifizierung angestrebt. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Der supermoderne und äußerst repräsentative Büroneubau zeichnet sich durch eine besonders hohe Aufenthaltsqualität und ausgezeichnete Ausstattung aus und bietet modernste New-Work-Konzepte. Gleichzeitig erfüllt das vollklimatisierte Objekt dank modernster Technik sehr strenge ESG-Vorgaben. Das Gebäude besticht durch seine Architektur und den in dieser Art einzigartigen Dachgarten. Bauwens hat hier ein wirklich ganz besonders Objekt geschaffen und wir bedanken uns für die hochprofessionelle Zusammenarbeit“, sagt Maximilian Kube, Global Head of Investment Management D-A-CH der Real I.S. Gruppe.

Das „AERA“ befindet sich im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf in der City West. Ein absolutes Highlight und Alleinstellungsmerkmal der Immobilie ist der ca. 2.200 Quadratmeter große Dachgarten mit zwölf Meter hohen Bäumen, der einen großzügigen 360°-Ausblick über die Berliner Skyline bietet. Zugänglich ist dieser Rückzugs- und Entspannungsort für alle Mieter aus allen Stockwerken über eine Terrassentreppe. Die Immobilie umfasst zudem insgesamt 36 zum Großteil mit E-Ladesäulen ausgestattete Stellplätze in einer Tiefgarage und zwei Außenstellplätze. Die moderne Architektur des Gebäudes stammt aus der Feder des renommierten Architekturbüros Grüntuch-Ernst.

Real I.S. wurde bei der Transaktion von der Anwaltskanzlei Noerr rechtlich beraten. Die technische Unterstützung erfolgte über den Bauplaner Arcadis.

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

Kolak: Bauen muss günstiger werden

Die Preise für Wohnimmobilien werden im Laufe des Jahres ihren Tiefpunkt erreichen. Das makroökonomische Umfeld aus hohen Zinsen und hohen Preisen belastet den Markt weiterhin, aber das knappe Wohnraumangebot stoppt den Preisrückgang. Ab 2025 rechnet der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seiner aktuellen Immobilienprognose mit einem leichten Anstieg um rund 1 Prozent. Im Jahr 2023 fielen die Preise in Deutschland noch um 4,5 Prozent zum Vorjahr.

“Wir sehen, dass sich die Preise langsam stabilisieren und nicht weiter sinken, vor allem weil der Wohnraummangel weiter zunimmt”, kommentiert Marija Kolak, Präsidentin des BVR die Prognose. “Der Wohnungsneubau muss dringend wieder angekurbelt werden und dazu muss Bauen günstiger werden”, fordert Kolak. Hierzu sei ein Dreiklang von Maßnahmen nötigt: die Bau- und Planungsvorschriften vereinfachen und vereinheitlichen, Förderung verbessern, Grunderwerbssteuern senken.

Es gebe nicht die eine Lösung, den Wohnungsmarkt zu beleben, doch viele Ansätze. Die Unterstützung der Regierung für serielles und modulares Bauen gehe etwa in die richtige Richtung. Angesichts der Herausforderungen sei jedoch mehr nötig. Die BVR-Studie zeigt Möglichkeiten auf, um konkrete Probleme bei der Wohnungspolitik zu lösen. Die Baustandards müssten weiter vereinfacht und reduziert werden. Der geplante Gebäudetyp E für einfaches Bauen kann helfen, wenn die noch bestehenden Rechtsunsicherheiten ausgeräumt sind. Zudem brauche es die Digitalisierung, Entbürokratisierung und Harmonisierung von Verwaltungsverfahren. Zuletzt sollte die Grunderwerbsteuer für Eigennutzer gesenkt werden.

Die Prognose des BVR für Wohnimmobilienpreise zeigt auf, dass sich die Preisentwicklung stark regional unterscheidet. Die Preise in den Top-7-Städten sind deutlich stärker gestiegen und liegen im Vergleich zu den Einkommen rund vier Fünftel höher als 2007. In den anderen kreisfreien Städten haben sich die Preise gemessen an den durchschnittlichen Einkommen um knapp ein Drittel verteuert, in den Landkreisen nur um rund 17 Prozent. Ein ähnliches Bild zeigt sich am Mietmarkt. Die Preise stiegen in den Top-7-Städten um knapp ein Viertel mehr als die Mieten. Im Durchschnitt aller anderen Kreise waren es unter zehn Prozent. Das zeigt: je städtischer die Lage, desto knapper der Wohnraum und desto größer der Bedarf nach bezahlbarem Neubau.

Die aktuelle Studie des BVR ist im Internet unter www.bvr.de, Publikationen, Volkswirtschaft abrufbar.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V. (BVR), Schellingstraße 4, ­10785 Berlin, Tel.: 030/20210,Fax: 030/2021­1900, www.bvr.de

Hohe Anteile energieeffizienter Wohnungen bei Angeboten im Osten und Süden

München und Frankfurt mit höchsten Aufschlägen für gute Effizienz unter den Big 7

Hoher Mehrpreis für energieeffiziente Apartments in Miesbach und Schleswig-Flensburg

Die Lage ist längst nicht mehr alles beim Kauf einer Eigentumswohnung: Energieeffizienz ist auch aufgrund stark gestiegener Preise in den vergangenen Jahren auf der Kriterienliste für Immobilienkäufer*innen deutlich nach oben gerückt. Dazu kommen die Anforderungen an Wohnungsbesitzer*innen, die sich aus der im März 2024 verabschiedeten EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die in Deutschland im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt wird, ergeben. Wer also gleich eine Wohnung mit guter Energieeffizienzklasse A+, A, B, C oder D kauft, beziehungsweise auf diesen Standard saniert, hat entscheidende Vorteile. Erstens lassen sich so laufende Nebenkosten sparen, da die Energiekosten pro Quadratmeter etwa in der Energieeffizienzklasse B nur etwa halb so hoch sind wie in der schlechten Energieeffizienzklasse E. Zweitens werden so oft nachfolgende Ausgaben für die energetische Sanierung eingespart. Das sollten Interessent*innen bei der Auswahl einer Wohnung einbeziehen.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2024 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen den beiden untersuchten Kategorien von Energieeffizienz. Im Durchschnitt über alle Regionen ist in etwa jeder dritten der 2023 unter Angabe der Energieeffizienzklasse angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienz gut oder sehr gut. Doch den Erwerb nur von diesem Kriterium abhängig zu machen, greift zu kurz, denn Käufer*innen zahlen zumeist einen Aufpreis für diesen energieeffizienten Wohnraum.

Der Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit guter und sehr guter Energieeffizienz (Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D) ist in Deutschland nicht gleich verteilt. In 38 Regionen sind nur wenige derartige Wohnungen zu finden. In diesen 26 Landkreisen, neun Groß- und drei Mittelstädten verfügt höchstens eine von vier angebotenen Eigentumswohnungen über eine sehr gute oder gute Energieeffizienz. Den niedrigsten Anteil hat der Vogelsbergkreis in Hessen mit 9,4 Prozent. Ebenfalls gering ist der Anteil im brandenburgischen Landkreis Uckermark (13,3 Prozent) und dem Landkreis Kusel in Rheinland-Pfalz (18,8 Prozent). Es folgen zwei weitere hessische Landkreise: Werra-Meißner-Kreis und Hersfeld-Rotenburg (je 19 Prozent).

In 22 Regionen, vorwiegend im Osten und Süden, verfügt mindestens jede zweite angebotene Eigentumswohnung über die Energieeffizienzklasse D und besser. Darunter fallen 16 Landkreise und vier Mittelstädte sowie die Großstädte Erfurt (Thüringen) und Erlangen (Bayern). In weiteren 30 Regionen liegt der Anteil der Angebote mit guter bzw. sehr guter Energieeffizienz zwar unter 50 Prozent, aber mindestens bei 45 Prozent. Diese insgesamt 52 von 400 Regionen liegen geografisch bevorzugt in den ostdeutschen Bundesländern und im südlichen Teil Bayerns.

Regionen mit einem anteilig großen Angebot an energieeffizienten Wohnungen

Die Top-10-Regionen mit hohen Anteilen an Angeboten mit guten Energieeffizienzklassen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Unter anderem liegt das an dem hohen Bestand an inzwischen oft energetisch sanierten Plattenbauten in vielen Städten im Osten sowie einem höheren Anteil an neueren Gebäuden. Ganz oben auf der Liste steht die Stadt Gera in Thüringen, in der 57 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D aufweisen. Die ebenfalls in Thüringen gelegene Stadt Suhl liegt mit 55,6 Prozent nur knapp darunter. Ähnliche Höchstwerte mit Anteilen über 53 Prozent erreichen die Landkreise Fürth (Bayern), Vorpommern-Rügen (Mecklenburg-Vorpommern), Saalfeld-Rudolfstadt (Thüringen), Freising (Bayern) und Weimarer Land (Thüringen).

Ein Blick auf die deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen zeigt, dass die Spitzenreiter mit den höchsten Anteilen an energieeffizienten Wohnungen in Thüringen und Bayern liegen. In Erlangen (Bayern) haben 52,2 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine Energieeffizienzklasse von D oder besser, in Erfurt noch 50,8 Prozent. In den Top 10 der Großstädte finden sich aber auch Orte in anderen Bundesländern wie Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Niedersachsen.

Top 10: Anteil der Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen A+, A, B, C, D* an allen Angeboten** in Großstädten

Stadt***; Bundesland; Anteil; Kaufpreis im Durchschnitt, gute und sehr gute Energieeffizienz, in Euro je qm

Erlangen; Bayern; 52,2%; 5.206,41

Erfurt; Thüringen; 50,8%; 2.926,30

Rostock; Mecklenburg-Vorpommern; 49,7%; 3.669,89

Trier; Rheinland-Pfalz; 47,8%; 4.172,33

Jena; Thüringen; 47,3%; 3.712,71

Bottrop; Nordrhein-Westfalen; 45,8%; 2.380,48

Potsdam; Brandenburg; 44,0%; 5.448,96

Wolfsburg; Niedersachsen; 43,3%; 2.832,96

Magdeburg; Sachsen-Anhalt; 43,2%; 2.222,13

Chemnitz; Sachsen; 43,1%; 1.467,63

*gute und sehr gute Energieeffizienz

**nur Angebote mit ausgewiesener Energieeffizienzklasse; Kaufpreise ohne Nebenkosten

***Sortierung nach Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser.

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

“Die Vorteile energieeffizienter Gebäude liegen auf der Hand – Eigentümer*innen sparen Heizkosten, müssen in naher Zukunft nicht mehr zwingend sanieren und können mit einem anhaltend hohen Wert ihrer Immobilie rechnen. Der Postbank Wohnatlas gibt einen Überblick über Regionen, in denen Interessierte aus einem vergleichsweise großen Angebot von Eigentumswohnungen mit hohem energetischem Standard wählen können”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Nur so können vorhandene Mängel und Sanierungsbedarfe in den Kaufpreis eingerechnet werden. Dabei hilft es Käufer*innen, wenn sie Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen.”

Preisaufschläge für Energieeffizienz in den größten sieben Metropolen

Im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen Deutschlands, die sogenannten Big 7, weisen 35,6 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine gute oder sehr gute Energieeffizienz auf. Den höchsten Anteil an Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin, den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart. Doch obwohl die Schwabenmetropole im Schnitt verhältnismäßig wenige energieeffiziente Eigentumswohnungen bereithält, fällt der Preisaufschlag für diese Immobilien mit durchschnittlich 834 Euro pro Quadratmeter eher gering aus. Am kleinsten unter den sieben größten Städten ist die Differenz mit 772 Euro in Düsseldorf.

In München beträgt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne gute Energieeffizienz dagegen durchschnittlich beachtliche 1.727 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr belegte die bayerische Landeshauptstadt noch den dritten Platz im Ranking, der Aufschlag ist größer geworden. In München kostete eine Wohnung mit dem schlechteren Energiestandard der Energieeffizienzklassen E, F, G oder H durchschnittlich 8.077 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen mit höherem Energiestandard der Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D dagegen 9.805 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt zahlen Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Big 7 immer einen Aufschlag für einen besseren energetischen Standard. Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit guter und schlechter Energieeffizienz besteht in Frankfurt am Main. In der Mainmetropole zahlen Immobilienkäufer*innen durchschnittlich 1.577 Euro mehr für Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser. Es folgt Hamburg mit einem Mehrpreis von 1.431 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.

Big 7: Preisdifferenzen 2023 je Quadratmeter zwischen Eigentumswohnungen mit guten und schlechteren Energieeffizienzklassen*

Stadt**; Durchschnittspreis Effizienzklasse A+, A, B, C, D in Euro; Durchschnittspreis Effizienzklassen E, F, G, H in Euro; Differenz in Euro***; Anteil Angebote Effizienzklasse A+, A, B, C, D

München; 9.805; 8.077; 1.727 ; 39,4%

Frankfurt am Main; 7.056; 5.479; 1.577 ; 37,2%

Hamburg; 7.124; 5.693; 1.431 ; 36,7%

Berlin; 6.400; 5.284; 1.116; 38,5%

Köln; 5.276; 4.257; 1.019 ; 35,5%

Stuttgart ; 5.392 ; 4.558; 834 ; 28,1%

Düsseldorf; 5.333; 4.561; 772 ; 33,7%

*Auf Basis aller Angebote mit Angabe einer Energieeffizienzklasse

** sortiert nach Preisdifferenz zwischen ETW mit und ohne gute Energieeffizienzklasse

*** mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

Die von den HWWI-Fachleuten berechnete Höhe der durchschnittlichen Mehrkosten hilft Kaufinteressierten, die Wahl zwischen einer energieeffizienteren Wohnung und einer Eigentumswohnung mit den schlechteren Energieeffizienzklassen E, F, G und H zu treffen. “In Regionen mit überdurchschnittlich teuren energieeffizienten Wohnungen lohnt sich womöglich die Sanierung einer älteren bzw. weniger energieeffizienten Immobilie”, sagt Beermann. “Die Höhe der dafür veranschlagten Kosten ist stark vom Einzelfall abhängig. Dabei spielt neben dem Sanierungsbedarf auch die Anzahl der Wohneinheiten eine Rolle, denn energetische Sanierung ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Dämmung des Daches kostet in einem 4-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem 20-Parteien-Gebäude, kann in letzterem Fall aber auf mehr Schultern verteilt werden. Die Höhe der bestehenden Rücklagen ist ebenso zu beachten, wie die konkrete Ausstattung mit alten Heizungen oder ob es ausreicht, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen. Es ist dringend anzuraten, Expert*innen zu Rate zu ziehen.”

Das kostet Energieeffizienz jenseits der großen Metropolen

In insgesamt 64 Regionen werden Aufschläge von mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen für Wohnungen, die eine Energieeffizienzklasse von A+, A, B, C oder D aufweisen. Darunter fallen 22 Regionen mit mindestens 1.250 Euro Mehrpreis. Neben Hamburg, München und Frankfurt am Main aus den Big 7 fallen darunter auch die Großstädte Oldenburg (Niedersachsen) und Wiesbaden (Hessen), die Mittelstädte Rosenheim (Bayern) und Emden (Niedersachsen) sowie mehrere Landkreise in Ferienregionen. Beispielsweise werden in Emden im Schnitt 3.099 Euro pro Quadratmeter für energieeffiziente Eigentumswohnungen verlangt, 1.597 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. Damit zahlen Wohnungskäufer*innen in der Mittelstadt an der Emsmündung einen größeren Aufschlag als in Metropolen wie Frankfurt am Main und Hamburg. In Rosenheim beträgt der Aufpreis 1.258 Euro und ist damit höher als in der Hauptstadt Berlin.

Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressent*innen, die auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise – vor allem im Norden und Süden Deutschlands. Den höchsten Aufpreis von 2.362 Euro zahlen Käufer*innen im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit 2.043 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis Wesermarsch (Niedersachsen) folgt mit 1.743 Euro Mehrpreis. In allen drei Kreisen zahlen Käufer*innen einen höheren Aufschlag für Energieeffizienz als etwa in München. Im bayerischen Landkreis Berchtesgadener Land liegt der Aufschlag mit knapp 1.700 Euro über dem von Frankfurt am Main. In den Top 10 der höchsten Aufpreise befinden sich zusätzlich der bayrische Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, der baden-württembergische Landkreis Tübingen und der Landkreis Merzig-Wadern im Saarland.

In 130 Regionen beträgt der Preisaufschlag für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro je Quadratmeter, in 48 dieser Regionen sogar weniger als 250 Euro. Viele davon liegen in Sachsen (9), Thüringen (8), Bayern (7) und Niedersachsen (4). Nur zwölf Euro mehr pro Quadratmeter müssen Käufer*innen im Landkreis Bautzen (Sachsen) für mehr Energieeffizienz investieren, im Landkreis Görlitz (Sachsen) sind es 24 Euro, in Brandenburg an der Havel (Brandenburg) 40 Euro, in der kreisfreien Stadt Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz 51 Euro und in der Stadt Passau (Bayern) 65 Euro. Auch die von Altbauten geprägten bayerischen Städte Passau, Würzburg sowie das rheinland-pfälzische Koblenz gehören zu den Regionen mit vergleichsweise geringen Aufschlägen für energieeffiziente Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (842 Euro), die niedrigsten in Sachsen (127 Euro).

Hier kostet Energieeffizienz weniger

Gute Nachrichten für alle, die Wohnnebenkosten sparen wollen, gibt es in sieben Regionen. Hier kosten Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklassen D und besser im Durchschnitt weniger als Wohnungen mit einer schlechteren Energieeffizienz. Das liegt vor allem an der Lage. In vielen Altstädten gibt es kaum Neubauten und die energieeffizienten Gebäude stehen in weniger attraktiven Außenbezirken. Die größte Preisdifferenz weist die kreisfreie Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Effizienzklassen E, F, G und H zahlen Käufer*innen im Schnitt 912 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. Deutlich geringer ist der Vorteil mit 223 Euro für energieeffiziente Eigentumswohnungen im Saale-Orla-Kreis in Thüringen. Auch in den Landkreisen Lindau (Bodensee) in Bayern, Mittelsachsen und Meißen (Sachsen), Greiz (Thüringen) sowie der Stadt Heidelberg (Baden-Württemberg) sind Liebhaber von Energieeffizienz sogar finanziell im Vorteil.

“Trotz der Preisvorteile für Effizienz in diesen Regionen kann sich in einigen Fällen eine weniger energieeffiziente Wohnung selbst mit Aufpreis und Sanierungskosten rechnen, wenn ihre Lage dies rechtfertigt. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert auch künftig halten oder steigern. Eine sehr energieeffiziente Wohnung außerhalb oder in weniger ansprechender Umgebung wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt”, erläutert Beermann. “Interessent*innen sollten dies nie pauschal beurteilen, sondern Merkmale wie Lage und Ausstattung prüfen sowie diese mit dem Budget und den persönlichen Anforderungen abgleichen.”

Angaben zur Berechnung der Energieeffizienz

Untersucht wurden deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.

Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch

Am 12. März 2024 hat das Europäische Parlament die neuverfasste Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet. Danach soll z.B. der Energieverbrauch von Wohngebäuden in den einzelnen Mitgliedsländern im Schnitt bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Der ursprüngliche Vorschlag der EU-Kommission, Mindeststandards und eine Sanierungspflicht für die energetisch ineffizientesten Wohngebäude eines Landes einzuführen, wurden im Zuge der Verhandlungen gestrichen. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es sieht seit dem 1. Januar 2024 unter anderem vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Die Bundesregierung muss nun prüfen, ob ergänzende Maßnahmen erforderlich sind, um die im März 2024 verabschiedeten Vorgaben der EU-Richtlinie einhalten zu können. Generell gelten Gebäude mit einer Energieeffizienzklasse E und schlechter als Gebäude mit unterdurchschnittlicher und schlechter Energieeffizienz.

Gute und sehr gute Energieeffizienz

Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40).

Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Liter-Haus, KfW-Effizienzhaus 55).

Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (Niedrigenergiehaus sowie die meisten Neubauten)

Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Effizienzhaus 100).

Energieeffizienzklasse D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² Energieverbrauch (gut sanierte Bestandsbauten)

Unterdurchschnittliche und schlechte Energieeffizienz

Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m²

Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m²

Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m²

Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² für ältere, nicht sanierte oder sehr schlecht gedämmte Häuser

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, welche Energieeffizienzklassen gerade vermehrt auf den Markt kommen und wie sich die Preise je Energieeffizienzklasse in zwei Jahren entwickelt haben:

Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H nimmt im 2-Jahresvergleich um 3 Prozentpunkte zu.

Sanierungsbedürftige Immobilien sind deutlich günstiger als vor zwei Jahren und bieten Verhandlungsspielraum.

Während vor zehn Jahren etwa ein Drittel der Wohnungsangebote in Ostdeutschland die Energieeffizienzklasse E oder schlechter aufwiesen, waren es im Norden, Westen und Süden Deutschlands vielerorts mehr als 50 Prozent. Der Immobilienbestand wurde seitdem vielerorts energetisch saniert, wie eine kürzlich veröffentlichte Analyse von GEWOS und ImmoScout24 zeigt. Dennoch weisen aktuell 42 Prozent der Wohnimmobilien am Markt eine Energieeffizienzklasse E bis H auf und sind sanierungsbedürftig. Das zeigt die aktuelle Auswertung von ImmoScout24.

“Es kommen momentan vermehrt Immobilien mit schlechter Energieeffizienz auf den Markt. Das sehen wir an den Angeboten von Immobilien mit Energieeffizienzklasse G und H, die in den letzten zwei Jahren auf unserer Plattform deutlich zugenommen haben”, sagt Kristian Kehlert, Leiter Marktanalyse bei ImmoScout24. “Die Preise für Immobilien mit Klasse E bis H sind deutlich günstiger als für energieeffizientere Immobilien. Den Sanierungsbedarf sollten Kaufinteressierte bei solchen Immobilien vorab gut kalkulieren und entsprechend für die Preisverhandlung nutzen.”

Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt zu

Der Anteil der Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A und B, die im zweiten Quartal 2024 bei ImmoScout24 im Angebot sind, liegt bei 19 Prozent. Damit ist der Anteil so hoch wie vor zwei Jahren. Die Anteile der mittleren Energieeffizienzklassen C und D sind seit dem zweiten Quartal 2022 um jeweils einen Prozentpunkt zurückgegangen. Auch die Klassen E und F machen jeweils 1 Prozentpunkt weniger am Angebot aus als vor zwei Jahren. Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt hingegen merklich zu. So haben Häuser mit der zweitschlechtesten Energieeffizienzklassen G im gleichen Zeitraum um 1 Prozentpunkt zugelegt. Der Anteil an Häusern mit der schlechtesten Klasse E ist mit 3 Prozentpunkten am stärksten gestiegen.

Sanierungsbedürftige Immobilien sind deutlich günstiger als vor zwei Jahren

Das WohnBarometer für Q2 2024 zeigt, dass sich die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen deutschlandweit aktuell zum Großteil seitwärts bewegen. Dennoch liegen die Preise nach den Abwertungen im Jahr 2023 noch unter dem Preisniveau von 2022. Das gilt insbesondere für unsanierte Immobilien mit schlechter Energieeffizienz. Lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse E im zweiten Quartal 2022 bei knapp unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, sind es im zweiten Quartal 2024 rund 3.500 Euro. Das entspricht einem Preisrückgang von 11,5 Prozent in zwei Jahren. Bei den schlechteren Klassen F bis H fallen die durchschnittlichen Preisrückgänge mit 12,0 bis 13,8 Prozent noch etwas größer aus. Für Immobilien mit der schlechtesten Energieklasse H ist der durchschnittliche Angebotspreis von 3.015 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2022 auf 2.610 Euro gesunken. Die Immobilien sind im Schnitt 13,4 Prozent günstiger als vor zwei Jahren. Trotz der geringeren Angebotspreise sollten Kaufinteressierte den Sanierungsbedarf nicht vernachlässigen. Der Modernisierungsrechner von ImmoScout24 gibt in wenigen Schritten eine erste Kosteneinschätzung für geplante Modernisierungsmaßnahmen.

Methodik

Für die Auswertung der Verteilung der Energieeffizienzklassen wurden alle Anzeigen von Häusern und Wohnungen in Deutschland analysiert, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 bei ImmoScout24 inseriert waren. Für die Auswertung der Preisentwicklung wurden alle Angebote für Häuser und Wohnungen in kreisfreien Städten mit Baujahr bis 1990 berücksichtigt, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 inseriert waren. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich um Durchschnittspreise.

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Eine immowelt Analyse der prozentualen Preisaufschläge für Eigentumswohnungen mit Balkon in ausgewählten deutschen Großstädten zeigt:

Deutliche Aufschläge besonders in günstigeren Städten, geringer Preiseinfluss hingegen in den Metropolen

München (+2,0 Prozent) und Köln (+2,9 Prozent) mit niedrigsten Balkonzuschlägen

Moderate Aufpreise in Frankfurt (+3,5 Prozent), Hamburg (+4,0 Prozent) und Berlin (+5,6 Prozent)

Spürbare Balkonzuschläge vor allem in NRW und im Osten – Solingen (+18,8 Prozent) und Halle (+15,4 Prozent) mit größten prozentualen Mehrkosten

Ob Sonnenbaden, Grillen oder Sternegucken – auf dem eigenen Balkon lässt sich der Sommer in vollen Zügen genießen. Das hat jedoch seinen Preis: Deutschlandweit treibt ein Balkon den Angebotspreis einer Eigentumswohnung um durchschnittlich 6,1 Prozent in die Höhe. In der Spitze müssen Käufer in deutschen Großstädten sogar fast 19 Prozent mehr bezahlen. Doch es gibt auch Städte, in denen ein Balkon nur wenig am Kaufpreis ändert. Das zeigt eine aktuelle immowelt Analyse über die Preisaufschläge für Eigentumswohnungen mit Balkon in 42 ausgewählten deutschen Großstädten. Im Rahmen der Untersuchung wurde der durchschnittliche prozentuale Einfluss eines Balkons, einer Terrasse oder einer Loggia auf den Angebotspreis ermittelt, wobei alle anderen Wohnungsmerkmale konstant gehalten wurden.

Geringster Aufschlag in München

In den beliebten Metropolen fallen die prozentualen Aufschläge für einen Balkon vergleichsweise gering aus. Die starke Nachfrage in diesen Städten sorgt dafür, dass auch Wohnungen ohne Balkon oftmals zu hohen Preisen verkauft werden. Ein Balkon hat somit tendenziell weniger Einfluss auf den Gesamtpreis. Am deutlichsten zeigt sich das in München, der mit Abstand teuersten deutschen Großstadt. Dort erhöht ein Balkon den Angebotspreis einer Eigentumswohnung im Mittel um lediglich 2,0 Prozent – der niedrigste Wert der Analyse.

Berlin: Knapp 6 Prozent Aufpreis für einen Balkon

In den anderen populären Hotspots müssen Immobilienkäufer ebenfalls nur mit moderaten Aufpreisen rechnen. In Köln liegt der durchschnittliche Aufschlag für eine Eigentumswohnung mit Balkon bei 2,9 Prozent. Vergleichsweise gering fallen die Mehrkosten auch in Frankfurt (+3,5 Prozent) und Hamburg (+4,0 Prozent) aus. Etwas größer ist das Preis-Plus in Berlin: Wer einen Balkon für unverzichtbar hält, muss in der deutschen Hauptstadt mit einem Aufschlag von 5,6 Prozent rechnen.

Bis zu 19 Prozent: Höchste Balkonzuschläge in NRW und im Osten

Am deutlichsten ist der Einfluss von Balkonen auf die Angebotspreise hingegen abseits der beliebten Metropolen. Die höchsten prozentualen Mehrkosten der Analyse verzeichnet das nordrhein-westfälische Solingen. Dort verteuert ein Balkon den Preis einer Eigentumswohnung um durchschnittlich 18,8 Prozent. Mit zweistelligen prozentualen Aufschlägen müssen Käufer auch in mehreren anderen Großstädten Nordrhein-Westfalens rechnen, etwa in Mönchengladbach (+14,0 Prozent), Oberhausen (+12,9 Prozent) oder Mülheim an der Ruhr (+12,0 Prozent). Gerade die Ruhrgebietsstädte sind durch Arbeitersiedlungen geprägt, in denen ein Balkon oftmals nicht zur Ausstattung gehört. Eigentumswohnungen mit Balkon sind folglich begehrt und werden daher möglicherweise zu höheren Preisen angeboten.

Auch in mehreren ostdeutschen Großstädten müssen sich balkonaffine Käufer auf ein spürbares Preis-Plus einstellen. Den zweitstärksten Aufschlag der Analyse gibt es in Halle (Saale) mit 15,4 Prozent. In Leipzig (+12,9 Prozent) und Magdeburg (+12,0 Prozent) fallen die Mehrkosten für einen Balkon ebenfalls vergleichsweise deutlich aus. Die ostdeutschen Städte verfügen über viel alte Bausubstanz, in der ein Balkon im Gegensatz zu Neubauten nicht als Standard gilt. Das könnte dafür sorgen, dass Eigentumswohnungen mit Balkon in diesen Städten zum Teil deutliche höhere Preise am Markt erzielen.

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Der Anteil von Häusern mit Photovoltaik und Wärmepumpe zum Kauf steigt: +3 Prozent bei der Ausstattung mit Photovoltaik und +2 Prozent bei Einbau einer Wärmepumpe.

Das Gebäudeenergiegesetz hat neue Tatsachen geschaffen: Spätestens ab Mitte 2028 soll bei neuen Heizungen die Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie verbindlich werden. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen gelten dabei als ein geeignetes Mittel, um das Eigenheim auf einen guten Energiestandard zu bringen. Schon jetzt hat diese Ausstattung eine positive Auswirkung auf den Preis – besonders Häuser mit Wärmepumpe haben einen Verkaufspreis, der im Durchschnitt 43 Prozent höher ist als bei Häusern ohne.

“Hausbesitzer:innen müssen sich im Zuge der Energiewende mit neuen Formen des Heizens auseinandersetzen. Bereits jetzt können wir sehen, dass eine moderne Energieversorgung und eine höhere Energieeffizienzklasse sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken” , sagt Christoph Barniske, Vice President Product bei ImmoScout24. “Es lohnt sich, die Möglichkeiten und Förderungen einer Sanierung zu prüfen.”

Photovoltaikanlagen und Wärmepumpe treiben die Angebotspreise für Häuser nach oben

Für ein Haus mit einer Photovoltaikanlage werden im Durchschnitt 3.644 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 20 Prozent mehr pro Quadratmeter als für ein Haus ohne, das im Durchschnitt für 3.049 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Häuser mit Wärmepumpe werden im Gegensatz für 4348 Euro pro Quadratmeter angeboten – ein Preis, der 43 Prozent höher ist als für Häuser ohne Wärmepumpe. Wer beides in dem Haus zusammen bringt, verlangt durchschnittlich 50 Prozent mehr. Das zeigt eine ImmoScout24-Analyse zum Zusammenhang von Angebotspreis und Ausstattung von Heizungssystemen, die ohne fossile Brennstoffe funktionieren.

Zu beachten ist, dass Wärmepumpen häufiger in Neubauten vorzufinden sind, welche aufgrund der Baukosten einen höheren Kaufpreis aufweisen als Objekte im Bestand. Auch haben diese Gebäude insgesamt eine bessere Energieeffizienzklasse, was sich – neben der Lage – ebenfalls positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Für Hauseigentümer:innen bietet ImmoScout24 eine Vergleichsplattform sowohl für Photovoltaik- als auch für Wärmepumpen-Installation an. Zudem gibt der Modernisierungsrechner von ImmoScout24 in wenigen Schritten eine Kosteneinschätzung für geplante Modernisierungsmaßnahmen.

Häuser mit Photovoltaik bzw. Wärmepumpe sind seit 2021 bis zu 9 Prozent im Wert gestiegen

Seit 2021 steigen Häuser mit Wärmepumpe und Photovoltaikanlage im Wert. Durch steigende Energiepreise und das Gebäudeenergiegesetz ist eine bereits vorhandene, alternative Versorgung mit Strom und Wärme ein großer Vorteil sowohl für Verkäufer:innen als auch Käufer:innen. Mit einer Photovoltaikanlage ist der durchschnittliche Angebotspreis im Jahr 2024 (3.644 Euro) um 5 Prozent höher als für Häuser mit PV-Anlage im Jahr 2021 (3.458 Euro). Bei Häusern mit Wärmepumpe ist der Verkaufswert zwischen 2021 und 2024 um 6 Prozentpunkte gestiegen. Häuser mit Photovoltaikanlage und Wärmepumpe werden 2024 für 9 Prozent mehr angeboten als vor drei Jahren, während der Angebotspreis von Einfamilienhäusern ohne diese Ausstattung deutschlandweit im selben Zeitraum um 2 Prozent gestiegen ist.

Das Angebot an Immobilien mit Wärmepumpe und Photovoltaikanlage nimmt zu

Im Jahr 2021 lag der Anteil von Einfamilienhäusern mit Photovoltaikanlage bei 5 Prozent und von Häusern mit Wärmepumpe bei 3 Prozent. Im Jahr 2024 sind 8 Prozent der zum Kauf angebotenen Einfamilienhäuser, die aktuell zum Verkauf angeboten werden, mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet und 5 Prozent mit einer Wärmepumpe. Besonders viele Häuser mit Wärmepumpe findet man im Landkreis Cloppenburg. Fast jedes vierte zum Kauf angebotene Haus besitzt dort eine Wärmepumpe (22 Prozent). In den Landkreisen Amberg-Sulzbach und Landshut hat jedes fünfte Haus eine Photovoltaikanlage auf dem Dach (20 Prozent).

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Deutlich mehr als 60 Prozent aller fertiggestellten Neubauflächen bereits belegt

Der Bürovermietungsmarkt hält Kurs: Die nach dem ersten Quartal 2024 vielversprechenden Zeichen einer Belebung haben sich zum Halbjahr bestätigt. Mit rund 1,27 Millionen m² legte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als neun Prozent zu. Auf dieser Basis bleibt JLL bei seiner Prognose für das Gesamtjahr von insgesamt 2,7 Millionen m² und einem Plus von sechs Prozent. Dieses Ergebnis kann als Zeichen des nach wie vor recht starken und robusten Arbeitsmarktes gesehen werden. Zwar wollen Unternehmen in Deutschland laut dem ifo-Institut grundsätzlich weniger Personal einstellen und auch das ifo-Beschäftigungsbarometer sank im Juni leicht um 0,4 Punkte auf 95,9 Punkte. Dennoch bezieht sich diese kleine Delle eher auf die Industrie und den Handel, wo der derzeitige Auftragsmangel viele Unternehmen davon abhält, Personal aufzubauen. Auch offene Stellen werden tendenziell nicht nachbesetzt.

Besser sieht es dagegen bei den für den Büromarkt wichtigen Dienstleistern aus, hier sind weiterhin Neueinstellungen geplant, was sich unterstützend auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken sollte. In der Tendenz sind die Gesuche dieser Unternehmen häufig eher kleinteilig. Das lässt sich auch aus der Abschlussstatistik des ersten Halbjahres am Vermietungsmarkt nachvollziehen. In allen Hochburgen wird das Umsatzergebnis in erster Linie durch kleine und mittlere Flächeneinheiten gespeist. Größere Abschlüsse jenseits von 5.000 m² sind die Ausnahme. Es befinden sich allerdings aktuelle Gesuche auch größerer Flächen unter anderem von Banken und Unternehmensberatungen im Markt, die in den nächsten Quartalen in konkreten Anmietungen münden können.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Der Trend zeigt auf dem Bürovermietungsmarkt wieder in die richtige Richtung. Zu einer kompletten Erholung fehlen aber noch die Großanmietungen, die dem Flächenumsatz zum signifikanten Sprung nach vorne verhelfen. Hier wirkt sich aktuell die Zurückhaltung der Unternehmen bei den Gesuchen vor allem im vergangenen Jahr aus. Die Anfragen nach Großflächen kommen jetzt wieder zurück und werden sich in der zweiten Jahreshälfte auch in den Zahlen niederschlagen. Allerdings wird es auch hier deutliche Unterschiede zwischen den deutschen Immobilienmetropolen geben.“

Ohne entsprechendes ESG-Angebot entscheiden sich viele Unternehmen zur Verlängerung

Ein weiterer Aspekt, der die Märkte prägt, ist die Tendenz, bestehende Mietverträge zu verlängern und geplante Umzüge zu verschieben. Wesentlicher Treiber hierfür ist der – trotz steigender Leerstände – vorherrschende Engpass an ESG-konformen Flächen. „Da sich immer mehr Unternehmen Nachhaltigkeitszielen verpflichtet haben, müssen auch die Büroflächen solchen unternehmensinternen Anforderungen genügen. Bevor hier Kompromisse eingegangen werden, verbleibt man zunächst noch in den bestehenden Flächen. Klar ist aber, dass hier ein Nachfragedruck entsteht, der sich mit Andauern des Angebotsmangels an Neubauflächen in den nächsten Jahren noch verstärkten dürfte“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Beim aktuellen Halbjahresergebnis von insgesamt 1,27 Millionen m² zeigt der Blick auf die Hochburgen ein ähnliches Bild wie vor einem Quartal. Nach wie vor steht sowohl bei Köln (acht Prozent) und bei Hamburg (17 Prozent) ein Minuszeichen vor dem Jahresvergleich, während der Umsatz in Stuttgart mit 45 Prozent am kräftigsten stieg. Spitzenreiter beim Flächenumsatz sind weiterhin die Hauptstadt Berlin und München mit jeweils knapp unter 300.000 m² nach sechs Monaten. „Der Trend zur Optimierung der für das Geschäft benötigten Flächen hält weiter an und ein Umzug in neue Flächen muss dann nicht immer mit einem Flächenzuwachs einhergehen. Wesentlich bleibt allerdings eine attraktive Ausstattung, um moderne Arbeitsweltkonzepte auch umsetzen zu können sowie der Fokus auf eine nachhaltige und energieeffiziente Nutzung der Flächen“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Stopp oder Verschiebung von Neubauprojekten hält weiter an

Im nach wie vor kriselnden Bausektor hat sich zumindest im Juni die Stimmung verbessert. Der ifo-Geschäftsklimaindex für das Bauhauptgewerbe hat leicht zugelegt, was allerdings ausschließlich auf weniger pessimistische Erwartungen zurückzuführen war. „Die aktuelle Lage wurde hingegen nochmals schlechter beurteilt, vor allem der bestehende Auftragsmangel bleibt ein zentrales Problem, wohingegen sich die Baukosten deutlich von ihren Höchstständen verabschiedet haben“, differenziert Scheunemann. Der entsprechende Baukostenindex für Bürogebäude wies im ersten Quartal ein Wachstum von drei Prozent auf, der niedrigste Zuwachs seit dem ersten Quartal 2021.

Zwar bleibt die Lage für Entwickler angespannt, so dass in der Folge immer noch geplante Projekte entweder aufgegeben oder zeitlich verschoben werden. Dennoch zeigt sich zum ersten Halbjahr eine erste Entspannung. So wurden in den sieben Hochburgen zusammen rund 900.000 m² fertiggestellt, ein Plus von immerhin 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Addiert man dieses Volumen zu den noch im Bau oder in der konkreten Planung befindlichen Projekten bis 2026 hinzu, kommt man auf rund fünf Millionen m² und damit in etwa 400.000 m² weniger als noch vor drei Monaten für den gleichen Zeitraum.

„Das heißt, in den vergangenen drei Monaten wurden wiederum im Saldo einige Projekte auf Eis gelegt beziehungsweise zeitlich deutlich verschoben. Um den Bedarf der Unternehmen nach ESG-konformen und top-modernen Flächen decken zu können, sind solche Zahlen wenig ermutigend und eigentlich bräuchte es diese Neubauflächen, um den Büromarkt weiter zu beleben“, gibt Scheunemann zu bedenken. Je weniger Neubau auf der einen Seite hinzukommt, desto mehr wird es auf der anderen Seite darum gehen, ältere Bestandsobjekte aufzuwerten oder einer anderen Nutzung zuzuführen. „Das wird aus unserer Sicht eine der zentralen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft für die nächsten Jahre“, stellt Scheunemann fest.

Damit einher geht die nach wie vor gute Vorvermietungsquote für Anmietungen in Projekten, die noch nicht fertiggestellt sind. In Bezug auf die bisher fertiggestellten 900.000 m² lag diese bei 64 Prozent. Und auch bei den weiteren für das zweite Halbjahr 2024 zu erwartenden Projekten stehen suchenden Unternehmen nur noch 42 Prozent dieser Flächen zur Verfügung, das heißt 58 Prozent sind bereits belegt.

Leerstände wachsen, dennoch Engpässe im Neubausegment erkennbar

Dass der Fokus der Unternehmen derzeit eher auf Qualität statt Quantität liegt, zeigt sich beim Blick auf die Leerstände. Hinzu kommt, dass sich die Unsicherheiten über den weiteren Geschäftsverlauf immer noch nicht abgebaut haben, so dass unter dem Strich ein geringerer Bürobedarf entsteht.

Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Ende des zweiten Quartals 6,1 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung, ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Das entspricht einer Quote von 6,2 Prozent, die somit 0,9 Prozentpunkte über dem entsprechenden Vorjahreswert liegt.

Die bislang noch zu konstatierende Einstelligkeit der Quoten auf Stadtebene ist gefallen. In Düsseldorf erreichte die Quote nun zehn Prozent, gefolgt von Frankfurt/M mit 8,7 Prozent. Doch anders als in Düsseldorf (plus 15 Prozent) stieg der Leerstand in der Bankenmetropole auf Jahressicht nur minimal um zwei Prozent an. Die anderen Hochburgen verzeichnen Leerstandsquoten zwischen 3,5 Prozent in Köln und 5,6 Prozent in Berlin.

Im positiven Sinne stabil zeigt sich nach wie vor der Anteil der zur Untermiete angebotenen Flächen. Das Volumen liegt bei 881.000 m² und damit bei 14 Prozent.

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