Archiv für die Kategorie: Immobilien

Den von Union und SPD vorgelegten Koalitionsvertrag kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, wie folgt:

“Wir begrüßen die Entscheidung der Koalition, die Baupolitik – wie von uns gefordert – weiterhin in einem starken Bauministerium zu verankern. Jetzt kommt es darauf an, dass dieses Ministerium auch die Verantwortung für die Förderpolitik im Bereich Neubau und Modernisierung übernimmt, um die geplanten Maßnahmen für den Bau-Turbo effizient und zielgerichtet umzusetzen. Eine zügige und verlässliche Ausrichtung der Förderpolitik ist insbesondere im Wohnungsbau unerlässlich, um den Menschen wieder den Mut zu geben, zu bauen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse halten wir in diesem Zusammenhang für kontraproduktiv, da sie nur Symptome bekämpft. Wir müssen jetzt an die Ursachen heran und mehr Wohnungen bauen.

Im Bereich der Verkehrsinfrastruktur ist es entscheidend, dass nun eine überjährige Finanzierung sowohl für die Straße als auch für die Schiene eingeführt wird. Dies haben wir als Verband gefordert, um Planungssicherheit für alle Beteiligten zu schaffen. Besonders bei den stark sanierungsbedürftigen Brücken ist eine echte Infrastrukturoffensive notwendig. Wir begrüßen, dass nun Mittel aus dem Sondervermögen gezielt für Straßen und Brücken eingesetzt werden. Es ist entscheidend, dass alle verfügbaren Kapazitäten auf dem Markt, insbesondere die starken heimischen mittelständischen Unternehmen, die anstehenden Bauaufgaben mit Fachkompetenz und Engagement angehen. So stellen wir sicher, dass ein positiver Binneneffekt für die Konjunktur erzielt wird, denn heimische Unternehmen und ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter leisten ihren Beitrag durch die Zahlung von Steuern und Abgaben in Deutschland.

Insgesamt ist erfreulich, dass die Richtung stimmt und die im Koalitionsvertrag skizzierte Perspektive auch ein wichtiges Signal für junge Menschen darstellt, sich für eine Ausbildung und Beschäftigung in der Bauwirtschaft zu entscheiden.”

Verantwortlich für den Inhalt:

Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Im Vergleich zum Vorjahr sind im Untersuchungszeitraum die Durchschnittspreise für neue Häuser in Hamburg um 4,9 % gesunken, während neue Wohnungen einen Anstieg von 7,6 % verzeichnen.

Im Hamburger Umland bewegen sich die Durchschnittspreise zwischen einem leichten Rückgang von 0,4 % bei Bestandshäusern und einem Anstieg von 2,7 % bei neuen Wohnungen. Für die LBS-Studie wurden über 17.600 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote im Großraum Hamburg vom Forschungsinstitut FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH im zweiten Halbjahr 2024 ausgewertet.

Sabine König, Vorständin der LBS NordOst, zieht ein erstes Fazit:” Nach dem Ende der historisch einmaligen Preisrallye und den durch die veränderten Rahmenbedingungen ausgelösten hohen Preiskorrekturen in 2023 konnten wir jetzt unterschiedliche Preisentwicklungen für Wohnimmobilien beobachten.”

Preise für Bestandsimmobilien veränderten sich kaum

Im vergangenen Jahr haben sich die Durchschnittspreise für Bestandsobjekte nach einem zum Teil deutlichen Rückgang im Vorjahr kaum verändert. Der Durchschnittspreis für Bestandshäuser in Hamburg entspricht mit 5.120 EUR/m² fast dem Vorjahreswert (5.117 EUR/m²). Mit plus 1,6 % stiegen die Preise für Hamburger Bestandswohnungen auf 6.034 EUR/m² leicht an.

Die Preisunterschiede für beide Wohnformen sind zwischen den Hamburger Stadtteilen erheblich. Sie liegen beispielsweise für gebrauchte Häuser zwischen rd. 2.510 EUR/m² in Ochsenwerder bis zu 15.541 EUR/m in Harvestedehude.

Im Hamburger Umland kosteten Bestandshäuser im Mittel 3.149 EUR/m² (- 0,4 %). Der Durchschnittswert für bestehende Wohnungen veränderte sich zum Vorjahr nicht, im Schnitt sind 3.063 EUR/m² zu kalkulieren.

Legt man für einen Vergleich eine Hausgröße von 120 m² zugrunde, müssen Immobilieninteressenten für ein gebrauchtes Haus in der Stadt im Mittel 614.400 Euro kalkulieren. Im Umland (377.880 Euro) sind sie gut 236.500 Euro günstiger am Markt. Eigentumswohnungen mit 80 m² Wohnfläche aus dem Bestand kosten innerhalb der Stadtgrenzen mit durchschnittlich 482.720 Euro fast doppelt so viel wie im Umland (245.040 Euro).

Preise für Neubauobjekte entwickelten sich unterschiedlich

Die Durchschnittspreise für neue Häuser in Hamburg und Umland sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken. In Hamburg verringerte sich der Wert um 4,9 % auf 5.394 EUR/m² und im Umland um 1,5 % auf 3.804 EUR/m².

Neue Eigentumswohnungen sind mit 8.564 EUR/m² in Hamburg um 7,6 % und mit 4.863 EUR/m² im Umland um 2,7 % teurer geworden.

Innerhalb Hamburgs wurden die niedrigsten Durchschnittspreise für Neubauwohnungen in Billstedt (4.890 EUR/m²) ermittelt. Für eine 80 qm-Wohnung sind dort rund 391.000 Euro zu zahlen. Die teuersten Neubauwohnungen mit einem Durchschnittswert von 20.021 EUR/m² wurden in Rotherbaum angeboten. Eine 80 qm-Wohnung kostet in diesem Stadtteil demnach über 1,6 Mio. Euro.

Die Preishitliste im schleswig-holsteinischen Umland für Neubauhäuser führt Wedel mit durchschnittlich 5.457 EUR/m² an und liegt damit leicht über dem mittlerem Hamburger Preisniveau (5.394 EUR/m²). Die teuersten neuen Wohnungen waren im Untersuchungszeitraum im Umland von Ahrensburg am Markt. Bei einem knappen Angebot, vorwiegend in der attraktiven Wohnlage Großhansdorf, kosteten neue Wohnungen hier durchschnittlich 7.702 EUR/m².

Entwicklung in den letzten fünf Jahren

Die Preise im Großraum Hamburg sind sowohl im Bestand als auch im Neubau in den letzten fünf Jahren dynamisch angestiegen. Dabei verteuerten sich Neubauwohnungen sei Anfang 2020 mit gut 45 % in Hamburg und gut 35 % im Umland deutlich stärker als neue Häuser (Hamburg + 19,9 %, Umland + 28,1 %). Auch im Bestand ist diese Entwicklung auf einem etwas niedrigeren Niveau zu beobachten: Mit 19,4 % (Hamburg) und 21,2 % (Umland) stiegen die Preise für Bestandswohnungen im Mittel dynamischer als für Bestandshäuser (Hamburg + 12,9 %, Umland + 18,6 %).

“Neben den Preisen haben sich in diesem Zeitraum, vor allem in den letzten zwei Jahren, aufgrund der gestiegenen Zinsen die Finanzierungskosten erhöht”, so Jens Riemer, Vorstandsmitglied der LBS NordOst. “Umso wichtiger ist ein früher Aufbau von Eigenkapital für Kaufinteressierte.”

Ausblick

Hamburg zieht nach wie vor viele Menschen an, die die hohe Lebensqualität und die vielfältigen Möglichkeiten in der Stadt schätzen. Daher bleibt die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum auch zukünftig eine Herausforderung. Um den privaten Eigentumserwerb mehr zu unterstützen, wünschen sich die Landesbausparkassen von der neuen Bundesregierung ein klares Signal zur Förderung des selbst genutzten Wohneigentums.

Die Verhandlungsmöglichkeiten für Kaufinteressierte könnten zunehmen. “Je schlechter die Energieeffizienzklasse einer Bestandsimmobilie ausfällt, desto mehr wird der Investitionsbedarf eingepreist”, erklärt Sabine König. Sie geht daher davon aus, dass sich die Immobilienpreise für Bestandsobjekte entsprechend ihres Standards weiter unterschiedlich entwickeln werden. Insbesondere auf kleinen Märkten werden dann Preissprünge aufgrund geänderter Angebotsobjektstrukturen zu beobachten sein.

Für Neubauimmobilien werden in 2025 stabile bis leicht steigende Preise erwartet.

Jens Riemer fügt ergänzend hinzu: “Die Ergebnisse unserer Tochtergesellschaft, die LBS Immobilien GmbH Schleswig-Holstein, zeigen einen leichten Anstieg der Marktaktivitäten in den letzten Monaten. Setzt sich dieser Trend fort, wird sich dies – mit einer zeitlichen Verzögerung – auch in der Preisentwicklung widerspiegeln.”

Den LBS-Immobilienmarktatlas 2025 gibt es als kostenlosen Download unter https://www.lbs.de/unternehmen/bausparkassen/lbs-nordost/lbs-immobilienmarktatlas.html

Weitere Informationen:

LBS-Immobilienmarktatlas: Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen des Hamburger Instituts FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH wurden rund 17.611 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2024 ausgewertet, davon 13.774 Angebote für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich.

Verantwortlich für den Inhalt:

LBS Landesbausparkasse NordOst AG, Am Luftschiffhafen 1, 14463 Potsdam, Tel: 0331 969-0123, www.lbs-nordost.de

Assetklasse Büro nimmt Fahrt auf und erzielt das zweithöchste Transaktionsvolumen

Mit 7,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ist der deutsche Investmentmarkt für Immobilien positiv ins Jahr gestartet und hat im ersten Quartal 2025 ein Plus von 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Das ist der beste Jahresauftakt seit 2022 und zugleich das erste Quartal seit langem, in dem das Bürosegment wieder positive Signale sendet – auch, was die Anzahl der Transaktionen in den ersten drei Monaten betrifft.

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Selten dürfte ein erstes Quartal politisch wie wirtschaftlich so volatil gewesen sein, wie das des laufenden Jahres. Nicht nur der Regierungswechsel in den USA und die vorgezogene Bundestagswahl hatten Einfluss auf die Märkte – die Folgen sorgen derzeit fast täglich für Diskussionen und auch Verunsicherung.“

In diesen Tagen sind dafür immer neue Zölle aus den Vereinigten Staaten verantwortlich. Sie stehen als Synonym für eine sich verändernde Handels- und Wirtschaftspolitik mit im Augenblick noch nicht absehbaren Folgen. „Ihre Wirkung haben sie dennoch bereits entfacht: Volatilität und Unsicherheit an den Finanzmärkten mit sinkenden Aktienkursen in den USA, Arbeitsplatzabbau in den von Zöllen betroffenen Ländern und Branchen und ein aufkommender Protektionismus mit Gegenzöllen oder dem Bann auf bestimmte amerikanische Produkte prägen das Bild. Alles keine guten Nachrichten zu Beginn eines Jahres, in dem sich die Immobilienmärkte eigentlich endgültig aus ihrem Tief erholen sollten“, sagt Kortmann.

Neben den möglichen Auswirkungen auf die Realwirtschaft geht am Immobilien-Investmentmarkt auch immer der Blick auf die Zinsentwicklung. Während die Europäische Zentralbank ihren Zinssenkungskurs mit einer weiteren Senkung im März um 25 Basispunkte zunächst noch fortsetzte, bleiben Zweifel, ob angesichts einer anziehenden Inflation dieser Kurs beibehalten werden kann. Das gilt noch mehr für die USA, wo die Konsumenten einen signifikanten Anstieg der Inflation erwarten und die US-Zentralbank Fed erst einmal einen Anpassungsstopp eingelegt hat.

Investitionspaket der designierten Bundesregierung wirkt sich auf Inflation und Zinsen aus

„Für den deutschen Investmentmarkt stehen neben den geopolitischen und globalen Themen die laufenden Koalitionsverhandlungen und die Bildung einer neuen handlungsfähigen Regierung im Fokus. Dies wird sich wohl noch bis weit in das zweite Quartal hinziehen“, erwartet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Dennoch wurde mit der Reform der Schuldenbremse ein Paradigmenwechsel in der deutschen Finanzpolitik eingeläutet mit weitreichenden Konsequenzen auch für die Immobilienmärkte.“ So stiegen die Zinsen (Swap Rates) innerhalb von nur zwei Tagen nach der Verabschiedung des Investitionspakets von 2,23 Prozent um nahezu 30 Basispunkte auf über 2,5 Prozent rasant an. Anschließend haben sich die Zinsen dann doch wieder stabilisiert und sind zu einer Spanne zwischen 2,3 und 2,4 Prozent zurückgekehrt.

„Fakt ist aber, dass solche Investitionsausgaben natürlich inflations- und damit zinstreibend sind“, ordnet Scheunemann ein. „Allerdings darf nicht vergessen werden, dass es sich hier um ein Konjunkturprogramm für die nächsten zwölf Jahre handelt und angesichts der Kapazitätsengpässe in zahlreichen Sektoren und Branchen abgewartet werden muss, wie, wann und wo sich genau konkrete Investitionen ergeben.“

Aus konjunktureller Sicht könnte das Investitionspaket das deutsche Wachstum kräftig ankurbeln, nach Prognosen von Oxford Economics sollte das BIP-Wachstum in den nächsten vier Jahren durchschnittlich 1,8 Prozent betragen und im Jahr 2027 einen Höchststand von 2,6 Prozent erreichen. Als Konsequenz erwartet JLL, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins im Laufe des Jahres nur noch zweimal senken wird und dann bei einem Einlagensatz von zwei Prozent bleiben wird.

Für Immobilieninvestoren wird es weiterhin darum gehen, mit den zum Teil widersprüchlichen Risiken umzugehen: einerseits höhere Kapitalkosten und ein weiterhin zu hoher Verschuldungsgrad (Loan to Value) und andererseits ein weiterhin über der Inflation liegendes Mietwachstum, zumindest für die besten Produkte, das auf den stabilen Vermietungsmarkt zurückzuführen ist.

Konstantin Kortmann erläutert: „Aus dieser Gemengelage in Kombination mit einer nach wie vor vorhandenen Liquidität und einem steigenden Druck auf Verkäuferseite durch Abwertungen oder nicht zu realisierender Anschlussfinanzierungen, sollte es im Laufe des Jahres interessante Opportunitäten in ausgewählten Assetklassen geben. Wir halten deshalb auch an unserer zu Jahresbeginn aufgestellten Prognose mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen in Höhe von rund 40 Milliarden Euro fest.“

Für diese Prognose gibt es eine Reihe belastbarer Indikatoren: So sieht JLL neben den faktischen Abschlüssen im ersten Quartal auch ein wieder höheres Volumen an strukturierten Bieterprozessen auch mit institutionellen Investoren abseits der öffentlichen Hand oder vermögenden Privatpersonen. Auch die Kreditvergabe an Unternehmen hat sich in Europa weiter aufgehellt, im Jahresvergleich steht ein Plus von 2,2 Prozent (Stand Februar). Mit Blick auf das derzeitige Zinsniveau ist über die Finanzierung allerdings kaum ein Hebel für die Rendite einer Immobilieninvestition möglich, der Hauptteil der Verzinsung wird aus der Immobilie selbst generiert werden. Das ist ein sichtbares Zeichen dafür, dass sich der Markt in einem Cash-Flow-Zyklus befindet.

„Wie immer ist der Blick auf nur drei Monate weitgehend eine Momentaufnahme, die es zu relativieren gilt. Dennoch sollte dieses gute Ergebnis angesichts der globalen Gemengelage und der doch sehr verhaltenen Stimmung bei der Mipim als ein positives Zeichen gewertet werden. Es scheint, als ob einige Investoren das günstige Zinsfenster Ende letzten Jahres genutzt hätten, um Transaktionen vorzubereiten, die nun realisiert wurden“, analysiert Helge Scheunemann.

Living bleibt nachfragestärkste Assetklasse – Büroimmobilien gelingt Comeback

Das aktuelle Transaktionsvolumen nach Assetklassen offenbart eine deutlich belebte Nachfrage nach Büros. Mit knapp zwei Milliarden Euro entfielen 24 Prozent des Quartalsvolumens auf diese Nutzungsart. Nur der Bereich Living mit Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien konnte mit insgesamt fast drei Milliarden Euro (37 Prozent) mehr Volumen generieren. Zumindest die relative Verteilung erinnert wieder an die vergangenen Jahre, in denen Büroimmobilien durchweg einen Investmentanteil von um die 30 Prozent erzielten. Natürlich hat der Upper-West-Deal in Berlin im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich einen maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis, aber die Belebung zeigt sich auch bei der Betrachtung der Anzahl der Transaktionen. JLL hat deutschlandweit 56 Büro-Transaktionen erfasst, das sind deutlich mehr als in den letzten beiden Quartalen des Jahres 2024.

Deutlich abgeflaut sind dagegen die Aktivitäten im Logistiksegment. Der relative Anteil sank im Vergleich zum ersten Quartal 2024 von 27 auf 15 Prozent, und auch das Transaktionsvolumen reduzierte sich auf aktuell 1,1 Milliarden Euro. In Anbetracht der aktuellen Handelsdiskussionen und Herausforderungen bezüglich der Lieferketten bleibt abzuwarten, wie sich diese im weiteren Jahresverlauf auf Produktions- und Lagerimmobilien als Investmentprodukt auswirken werden. Mögliche Überkapazitäten bei den Nutzern aus Teilbereichen der Industrie könnten durch andere aktuell expandierende Branchen – darunter Rüstung und Sicherheit – kompensiert werden. Besonderer Fokus wird dabei auf dem Automobilsektor liegen, deren Nutzer in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt für rund ein Drittel aller durch Industrieunternehmen getätigten Lagervermietungen verantwortlich waren.

Noch vor Logistik haben sich Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 16 Prozent (knapp 1,25 Milliarden Euro) platziert. Die Ende 2024 begonnene Belebung hat sich damit auch hier fortgesetzt. Diese Produkte profitieren besonders von der Nachfrage privaten Kapitals. JLL geht davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzt und eigenkapitalstarke Privatinvestoren weiterhin die Gunst der Stunde nutzen. Im kommenden Jahresverlauf sieht das Unternehmen weitere Opportunitäten zum Erwerb von Top-Einzelhandelsimmobilien insbesondere in den Innenstädten der großen Metropolen.

Das Volumen an Portfoliotransaktionen hat sich in den letzten drei Monaten weiter erholt, was nach wie vor vornehmlich an der höheren Dynamik im Segment Living liegt. Im ersten Quartal wurden Portfolioverkäufe mit einem Volumen von 2,4 Milliarden Euro gezählt, eine Verdopplung im Vergleich zu 2024. Die Dominanz von Wohnportfolios ist signifikant: Mehr als 70 Prozent entfielen auf diese Produkte.

Auf Einzeltransaktionen entfielen knapp 5,5 Milliarden Euro, immerhin auch hier noch ein leichtes Plus von acht Prozent. Die Belebung des „Portfolio-Marktes“ ist insofern relevant, weil Paketverkäufe häufig mit größeren Volumina einhergehen. Das zeigt sich auch im ersten Quartal, von allen Portfolios lagen fast 30 Prozent über der 100-Millionen-Euro-Grenze.

Berlin und Hamburg führen beim Transaktionsvolumen das Feld der Metropolen an

Mit 3,1 Milliarden Euro wurden in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zum Jahresauftakt 2025 rund acht Prozent weniger in Immobilien investiert als im Vorjahr. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen hat sich damit binnen Jahresfrist von 53 Prozent auf aktuell 39 Prozent deutlich reduziert.

Im Detail zeigt sich, dass das Minus nahezu allein auf das Konto von München geht. Hier reduzierte sich das Transaktionsvolumen um 67 Prozent auf lediglich 450 Millionen Euro. Neben München wartete nur noch Düsseldorf bei einem Rückgang von acht Prozent mit einem Minus auf, die anderen fünf Hochburgen verzeichneten durchweg Steigerungen, die mit 66 Prozent in Berlin und 35 Prozent in Hamburg besonders kräftig ausfielen.

„Ein Grund für das leicht gesunkene Transaktionsvolumen ist, dass das Angebot an adäquaten Produkten nicht überall vorhanden war“, erklärt Kortmann. „Die bei JLL registrierten Transaktionsprozesse lassen jedoch auf eine Belebung im weiteren Jahresverlauf schließen.“

Spitzenrenditen zeigen sich durchweg stabil

Auch wenn die Transaktionsdynamik im ersten Quartal wieder zugenommen hat, so fehlt es in vielen Bereichen nach wie vor an realen Evidenzen zur Einschätzung der aktuellen Renditeniveaus. Dennoch zeigen die von JLL begleiteten Prozesse zum Ende des ersten Quartals eine Assetklassen übergreifende Stabilisierung der Anfangsrenditen gegenüber dem letzten Quartal. Die neu entfachte Zinsvolatilität und die damit einhergehende schrumpfende Risikoprämie von Immobilienrenditen im Vergleich zu langlaufenden Staatsanleihen – in den vergangenen drei Monaten ist diese von 200 auf aktuell 170 Basispunkte gesunken – hat zunächst einmal wieder zu mehr Diskussionen darüber geführt, wo sich die Preise aktuell befinden oder ob diese marktkonform sind. Dabei bleibt die Frage, ob die Renditen von Immobilien als langfristiges Investment überhaupt eine solch kurzfristig induzierte Zinsentwicklung abbilden können.

Kortmann sieht bei den Spitzenrenditen ein differenziertes, aber positives Bild: „In unserer Prognose für das Gesamtjahr sehen wir nach wie vor, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen im Bereich Living, Logistik-Industrie und für lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien bis Ende 2025 um 15 bis 20 Basispunkte nachgeben könnten, während für die anderen Assetklassen eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten ist.“

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Gewerbe- und Wohnimmobilien* wechselten für ca. 34,6 Mrd. Euro den Eigentümer

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten in den vergangenen zwölf Monaten Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 34,6 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode (April 2023 bis März 2024) bedeutet dies einen Anstieg um 12 %. Auf das 1. Quartal 2025 entfielen ca. 6,9 Mrd. Euro, was etwa dem Volumen des Vorjahresquartals entspricht (ca. 7,2 Mrd. Euro). Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Die Zahl der laufenden und sich anbahnenden Verkaufsprozesse ist zum Jahresbeginn spürbar gestiegen – wir erwarten daher in den kommenden Monaten eine insgesamt leicht erhöhte Transaktionsaktivität. Entscheidend wird jedoch sein, für wie viele der zum Verkauf stehenden Objekte auch Käufer gefunden werden. Besonders Büroimmobilien stehen bei vielen Eigentümern zur Disposition, doch das Investoreninteresse bleibt in diesem Segment begrenzt. Daher dürfte längst nicht jeder Verkaufsprozess in einen erfolgreichen Abschluss münden. Gleichzeitig verstärkt der jüngste Zinsanstieg den Verkaufsanreiz, insbesondere bei fremdfinanzierten Objekten – ein Faktor, der die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöhen könnte. Ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens ist nur dann zu erwarten, wenn es zu einer größeren refinanzierungsgetriebenen Verkaufswelle kommt. Dieses Szenario ist zwar möglich, unseres Erachtens aber nach wie vor recht unwahrscheinlich.“

Repricing für Top-Objekte abgeschlossen

Das Ausmaß des Liquiditätsbedarfs und Verkaufsdrucks auf Eigentümerseite dürfte auch für die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen mitentscheidend sein. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres blieben die Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten unverändert und lagen zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. Da die Spitzenrenditen der meisten Segmente nun schon seit etwa einem Jahr weitgehend unverändert sind, geht Savills davon aus, dass das von der Zinswende 2022 ausgelöste Repricing abgeschlossen ist. Zumindest die Spitzenrenditen dürften sich nur noch wenig bewegen, wobei je nach Nutzungsart noch kleinere Ausschläge in beide Richtungen realistisch erscheinen. Jenseits des Spitzensegments spricht die Gemengelage in den Augen von Savills tendenziell für weitere Renditeanstiege: Steigendes Angebot, gestiegene Zinsen und absehbar steigende Baukosten lassen sinkende Anfangsrenditen zumindest in jenen Segmenten ohne starke Mietwachstumsaussichten unrealistisch erscheinen. Das Preisgefälle zwischen Top-Objekten und dem Rest dürfte sich folglich verstärken.

Steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem Rest eröffnet Development-Chancen

„Die steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem restlichen Bestand macht Projektentwicklungen bzw. deren Finanzierung attraktiv, zumal die Neubau-Pipeline nutzungsartenübergreifend zunehmend leerläuft. Wir beobachten eine steigende Zahl von Investoren, die solche Investmentansätze verfolgen – von einer Aufwertung, über eine Repositionierung, bis hin zur Umnutzung sind hier alle Schattierungen dabei. Vor allem für die Konversion von Büros zu Hotels oder in Objekte für das gewerbliche Wohnen steht Kapital zur Verfügung und eröffnet für manches Objekt, das in seiner bisherigen Funktion keine Zukunft mehr hat, einen neuen Pfad“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Wohnen umsatzstärkste Nutzungsart, Gesundheits-/Sozialimmobilien mit größtem Zuwachs

Insgesamt bleibt die Liquidität für Büroimmobilien gering. In den vergangenen zwölf Monaten hat Savills hier ein Transaktionsvolumen von knapp 4,7 Mrd. Euro registriert, was gegenüber der Vorjahresperiode einen Rückgang um 13 % und nur Rang 4 aller Nutzungen bedeutet. Am umsatzstärksten waren Wohnimmobilien (ca. 9,8 Mrd. Euro / + 39 %), gefolgt von Industrie-/Logistikimmobilien (ca. 6,7 Mrd. Euro / + 4 %) und Handelsimmobilien (ca. 5,6 Mrd. Euro / – 1 %). Den höchsten Umsatzanstieg verzeichnete Savills auf Jahressicht bei Gesundheits- und Sozialimmobilien, und zwar um 62 % gegenüber der Vorjahresperiode auf ca. 1,6 Mrd. Euro.

Umfeld bleibt volatil, wovon Deutschland profitieren könnte

„Das Makroumfeld der letzten Wochen und Monate war ein Stück weit chaotisch und vieles deutet darauf hin, dass es volatil bleiben wird. Insofern bleibt auch die weitere Entwicklung am Immobilieninvestmentmarkt schwer prognostizierbar. Mit einer neuen Bundesregierung und den bereits beschlossenen investiven Ausgabenpaketen bietet sich Deutschland jedoch die Chance, sich in diesem Umfeld wieder als der sichere Anlagehafen zu positionieren, der es bis zur Zinswende gewesen ist“, so Nemecek.

* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Eine immowelt Analyse über den Einfluss der Energieeffizienzklasse auf den Angebotspreis von Häusern und Wohnungen zeigt:

Häuser mit bester Energieeffizienzklasse A+ kosten 16 Prozent mehr als Eigenheime mit mittlerer Klasse D

Ineffiziente Häuser mit Wertverlust: Schlechteste Energieklasse H führt zu Preisminderung von 14 Prozent gegenüber mittlerem Standard

Wohnungen: Klasse A+ sorgt für Preis-Plus von 23 Prozent; Klasse H für Abschlag von 4 Prozent

Preisentwicklung seit Zinsschock: Immobilien mit hoher Energieeffizienz erholen sich schneller

Die Energiebilanz hat sich zu einem zentralen Preisfaktor bei Wohnimmobilien entwickelt. Während eine schlechte Energieeffizienzklasse zu spürbaren Preisminderungen führt, erzielen Objekte mit gutem Standard deutlich höhere Preise. In der Spitze kosten besonders effiziente Immobilien 23 Prozent mehr als vergleichbare Angebote mit mittlerem Energiestandard. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt über den Einfluss der Energieeffizienzklasse auf den Angebotspreis von Häusern und Wohnungen, die im Jahr 2024 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurde untersucht, wie hoch die durchschnittlichen prozentualen Preisunterschiede der einzelnen Energieeffizienzklassen gegenüber dem mittleren Standard der Klasse D ausfallen. Dieser ist in Deutschland bei angebotenen Wohnimmobilien am weitesten verbreitet, wie eine weitere immowelt Studie zeigt. In der Berechnung wurde der genaue Einfluss des Energiestandards einer Immobilie auf den Angebotspreis bestimmt. Dabei wurden alle anderen Faktoren wie Größe oder Ausstattung bewusst ausgeklammert, um den Effekt der Energieeffizienz klar sichtbar zu machen.*

“Der energetische Zustand einer Immobilie wird aus Käufersicht immer wichtiger”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Objekte mit hohem Energiestandard haben seit der Energiekrise sowie der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz deutlich an Attraktivität gewonnen. Wohnimmobilien mit einem niedrigen Energiestandard können dagegen oft nur mit deutlichen Preisnachlässen verkauft werden, da viele Kaufinteressenten hohe Folgekosten für die energetische Sanierung und im Unterhalt fürchten.”

Ineffiziente Häuser mit Preisabschlag von 14 Prozent

Besonders deutlich wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse auf die Angebotspreise von Häusern aus. Eigenheime mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse H werden durchschnittlich um 14 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit der Klasse D. Allerdings müssen Käufer hier mit zusätzlichen Investitionen rechnen, etwa für die Wärmedämmung oder den Tausch von Heizung und Fenstern.

Generell zeigt sich: Je weiter ein Haus energetisch vom mittleren Standard abweicht, desto deutlicher schlagen sich diese Unterschiede im Angebotspreis nieder – sowohl nach unten als auch nach oben. Am oberen Ende der Skala kommt es dementsprechend zu deutlichen Aufschlägen: Die Angebotspreise für Häuser mit Effizienzklasse A+ liegen im bundesweiten Durchschnitt um 16 Prozent über denen von Objekten mit mittlerem Standard.

Preiseinfluss der Energieeffizienzklassen bei Häusern im Überblick:

A+: +16%

A: +6%

B: +1%

C: 0%

D: Referenzklasse

E: -3%

F: -6%

G: -9%

H: -14%

Wohnungen: 23 Prozent Preis-Plus für beste Energiebilanz

Bei Eigentumswohnungen wirkt sich ein niedriger Energiestandard preislich weniger stark aus als bei Häusern. So werden Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H im Deutschlandmittel um lediglich 4 Prozent günstiger angeboten als Apartments, die über die Energieklasse D verfügen. Ein Grund dürfte sein, dass Käufer die anfallenden Sanierungskosten im Gegensatz zu Einfamilienhäusern in der Regel nicht allein tragen müssen, sondern diese gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft stemmen.

Eigentumswohnungen mit sehr guter Energiebilanz sind dennoch deutlich teurer als Apartments mit mittlerem Standard – der Aufpreis für die Energieklassen A+ und A beträgt jeweils 23 Prozent.

Preiseinfluss der Energieeffizienzklassen bei Eigentumswohnungen im Überblick:

A+: +23%

A: +23%

B: +7%

C: +2%

D: Referenzklasse

E: 0%

F: -1%

G: -3%

H: -4%

Nach Zinsschock: Effiziente Immobilien mit schnellerer Erholung

Die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien wird auch beim Blick auf die Preisentwicklung seit dem Zinsschock und der Energiekrise des Jahres 2022 deutlich. Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienz verzeichneten infolge der gestiegenen Zinsen zwar zunächst gemeinsam mit dem Rest des Marktes sinkende Angebotspreise, erholten sich anschließend aber deutlich schneller als Objekte mit dürftiger Energiebilanz. Derzeit liegen die Angebotspreise von Immobilien mit den besten Energieklassen A+ bis C noch um durchschnittlich 5,5 Prozent unter dem Niveau am Höhepunkt des Immobilienbooms im Juli 2022. Ihre Preisminderung fällt somit deutlich geringer aus als bei Objekten mit den mittleren Klassen D und E (-8,6 Prozent) sowie mit den schlechtesten Klassen F, G und H (-9,3 Prozent). Vor allem letztere gerieten angesichts der zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Energiepreise sowie der Debatte um das Gebäudeenergiegesetz preislich stark unter Druck und erholten sich in der Folge deutlich langsamer.

* Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Untersuchung waren Wohnungen und Häuser (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser), die im Jahr 2024 auf immowelt.de zum Kauf angeboten wurden. Berücksichtigt wurden lediglich Angebote, die älter als 2 Jahre sind und preislich sowie größentechnisch nicht als Ausnahmen gelten. Um den reinen Preiseffekt des Energiestandards zu messen, wurde ein hedonisches Modell angewendet. Hierbei wurden nur Häuser mit gleichem Baujahr verglichen, damit ältere Häuser nicht automatisch günstiger erscheinen. Zudem wurde berücksichtigt, ob Häuser allgemein renoviert wurden, um nicht fälschlicherweise einen höheren Preis der Energieeffizienz zuzuschreiben, wenn er beispielsweise durch eine neue Küche zustande kommt. Erst danach wurde geprüft, ob ein besseres Energielabel den Preis systematisch erhöht. Um die Auswirkungen in Prozentzahlen zu bewerten, wurde ein Vergleich mit einem Referenzobjekt mit einer Energieeffizienzklasse D durchgeführt.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Expert*innen des HWWI analysieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand

Durchschnittskosten für Wohneigentum real um 2,8 Prozent gefallen

Größte Metropolen besonders vom Preisrückgang betroffen

Der Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland hat sich im Jahr 2024 fortgesetzt, aber deutlich abgeschwächt: Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 2,8 Prozent. Im Jahr 2023 lagen die Preise real noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie “Postbank Wohnatlas 2025”. Die Untersuchung führten Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. Ihre Berechnungen zeigen, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen bzw. gestiegen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 war.

“In vielen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise gesunken, da die Nachfrage trotz gestiegener Reallöhne leicht nachgelassen hat – eine Folge hoher Zinsen, unsicherer Förderbedingungen und steigender Lebenshaltungs-, Bau- und Renovierungskosten”, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. “Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder steigende Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich eine Investition jetzt lohnen. Dies gilt mit Blick auf die sehr geringe Bautätigkeit und der daraus folgenden Angebotsknappheit umso mehr. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt im Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des Objekts ab.”

Überdurchschnittlicher Preisrückgang in den Big 7 und den Landkreisen

Die sieben größten deutschen Städte (“Big 7”) waren vom Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr besonders betroffen. Dort sanken 2024 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle sieben Metropolen real um 3,1 Prozent. Im Durchschnitt über alle sonstigen Großstädte gingen die Preise real um 2,2 Prozent zurück, in den Mittelstädten waren es real minus 2,8 Prozent und in den Landkreisen minus 2,9 Prozent.

“Nach mehreren Jahren besonders starken Wachstums sind die Immobilienmärkte in den Metropolregionen nach wie vor überhitzt. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die Bereinigungen inzwischen besonders deutlich zu spüren. Trotzdem bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg derzeit noch auf einem sehr hohen Niveau, das nicht immer gerechtfertigt ist”, sagt Beermann.

Unter den Bundesländern fiel der durchschnittliche Preisrückgang in Sachsen über alle Landkreise und kreisfreien Städte mit real minus 4,4 Prozent am stärksten aus. Auch in Bayern (-3,9 Prozent), Hessen (-3,7 Prozent), Baden-Württemberg (-3,5 Prozent) und Rheinland-Pfalz (-3,4 Prozent) wurde Wohneigentum im Durchschnitt aller Regionen des jeweiligen Bundeslandes deutlich günstiger. In Thüringen stiegen die Immobilienpreise dagegen leicht um 0,2 Prozent. Betrachtet man die Landkreise und kreisfreien Städte, so sanken die Kaufpreise inflationsbereinigt am stärksten im brandenburgischen Kreis Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und im thüringischen Kreis Saalfeld-Rudolstadt (-12,7 Prozent). Gegen den Trend gab es vereinzelt auch deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr. Am höchsten waren sie im thüringischen Kreis Altenburger Land (+57,5 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Dessau-Roßlau (+17,3 Prozent) in Sachsen-Anhalt.

Metropolen und ihr Umland bleiben teuer

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den sieben größten deutschen Städten verzeichnete Stuttgart mit minus 5,6 Prozent. Auch in München sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand, und zwar real um durchschnittlich 3,5 Prozent. Dennoch bleibt die bayerische Landeshauptstadt ein teures Pflaster. Nirgendwo sonst in Deutschland mussten Kaufinteressierte im vergangenen Jahr mehr für den Quadratmeter bezahlen – im Schnitt 8.787 Euro. Zweitteuerste Stadt unter den Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.191 Euro vor Frankfurt am Main mit 6.160 Euro pro Quadratmeter.

Kostspielige Metropolen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in den sieben größten deutschen Städten

Quadratmeterpreis 2024 in Euro / Kaufpreisveränderung 2023-2024 in Prozent (inflationsbereinigt)

1. München 8.787 Euro/qm; -3,5 %

2. Hamburg 6.191 Euro/qm; -2,8 %

3. Frankfurt am Main 6.160 Euro/qm; -2,5 %

4. Berlin 5.742 Euro/qm; -3,3 %

5. Düsseldorf 5.006 Euro/qm; -2,2 %

6. Köln 4.881 Euro/qm; -1,8 %

7. Stuttgart 4.699 Euro/qm; -5,6 %

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Auch im Umland der Big 7 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt fast überall gesunken. Die stärksten realen Preisrückgänge im Speckgürtel der Metropolen verzeichneten die Landkreise Dahme-Spreewald (-17,5 Prozent) und Oder-Spree (-9,9 Prozent) bei Berlin sowie der Landkreis Starnberg im Umland von München mit ebenfalls minus 9,9 Prozent. Vereinzelt sind die Preise aber auch gestiegen: Im Landkreis Barnim bei Berlin um 2,5 Prozent und in Duisburg, das zur Metropolregion Düsseldorf gehört, um 0,6 Prozent. Insgesamt bleiben die Preise in und um Metropolen auf hohem Niveau, insbesondere in und um München.

Auch Ferienregionen von Preisrückgang betroffen

Auch die beliebten Ferienregionen an der Nord- und Ostseeküste und dem Alpenrand waren im Jahr 2024 fast überall von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen. Trotzdem bleiben die Immobilienkosten dort wie auch in weiten Teilen Süddeutschlands auf hohem Niveau. Das gilt besonders für den Kreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Ferieninseln Sylt, Föhr und Amrum gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2024 durchschnittlich 8.331 Euro – der zweithöchste Wert in ganz Deutschland. Doch auch in Nordfriesland sanken die Preise im Vergleich zum Vorjahr real um minus 8,1 Prozent. Den geringsten Preisrückgang unter den zehn Regionen mit den höchsten Quadratmeterpreisen verzeichnete der Landkreis Aurich: In der niedersächsischen Ferienregion, zu der die Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2024 real nur um minus 1,9 Prozent. Vereinzelt stiegen die Immobilienkosten an der Küste auch: im Kreis Wesermarsch real um 8,7 Prozent, im Kreis Wittmund um 3 Prozent, im Kreis Cuxhaven um 2,6 Prozent (alle Niedersachsen) und im Kreis Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) um 7,6 Prozent.

Top 10 der teuersten Regionen

Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

Quadratmeter-Preis 2024 in Euro / Kaufpreisveränderung in Prozent (inflationsbereinigt)

München, Stadt 8.787 Euro/qm; -3,5 %

Nordfriesland, Lkr. 8.331 Euro/qm; -8,1 %

Miesbach, Lkr. 7.829 Euro/qm; -6,2 %

München, Lkr. 6.708 Euro/qm; -4,7 %

Starnberg, Lkr. 6.630 Euro/qm; -9,9 %

Aurich, Lkr. 6.230 Euro/qm; -1,9 %

Hamburg, Stadt 6.191 Euro/qm; -2,8 %

Frankfurt am Main, Stadt 6.160 Euro/qm; -2,5 %

Garmisch-Partenkirchen, Lkr. 6.132 Euro/qm; -4,9 %

Ebersberg, Lkr. 5.751 Euro/qm; -4,1 %

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Besonders günstig sind die Kaufpreise nach wie vor in den meisten Regionen Mitteldeutschlands. Im Durchschnitt kostete eine Bestandswohnung 2024 über alle sächsischen Landkreise und kreisfreien Städte 1.743 Euro pro Quadratmeter. In Thüringen waren es im Schnitt 1.613 Euro und in Sachsen-Anhalt nur 1.448 Euro. Die günstigste Region für Immobilienkäufer*innen war 2024 der Vogtlandkreis in Sachsen. Dort kostete Wohneigentum durchschnittlich nur 917 Euro pro Quadratmeter. Auch im thüringischen Landkreis Greiz (951 Euro) und im sächsischen Erzgebirgskreis (995 Euro) lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr im dreistelligen Bereich.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2025

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Ein Immobilienverkauf scheint oft klar und einfach: Der Käufer und der Verkäufer einigen sich auf einen Preis, die Finanzierung wird beantragt – doch dann folgt die Ernüchterung.

Die Bank bewertet die Immobilie deutlich niedriger als den Kaufpreis, und die Finanzierung platzt. Warum kommt es zu diesen Unterschieden und wie können Käufer, Verkäufer und Makler darauf reagieren?

Katharina Heid, qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, erklärt: “Banken interessieren sich nicht für Emotionen oder Markttrends – für sie zählt allein die Absicherung des Kredits. Während sich Verkäufer an der Nachfrage orientieren, berechnen Banken den Immobilienwert mit konservativen Methoden, um das Risiko zu minimieren.” Doch was genau unterscheidet den Marktwert vom Beleihungswert und wie kann man Finanzierungsprobleme vermeiden? Wie Banken rechnen – und welche Strategien helfen, Finanzierungshürden zu umgehen, erklärt sie Ihnen in diesem Beitrag.

Marktwert vs. Beleihungswert: Zwei unterschiedliche Perspektiven

Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus Angebot und Nachfrage – er spiegelt wider, was Käufer bereit sind zu zahlen. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

Aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Immobilien.

Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.

Emotionale Faktoren, darunter ein besonders gefragtes Viertel oder ein modernes Design.

Auch Spekulationen auf weiter steigende Immobilienpreise beeinflussen den Marktwert.

In gefragten Regionen führt dies häufig zu stark steigenden Preisen, da Käufer bereit sind, über den eigentlichen Sachwert hinaus zu zahlen. Im Gegensatz dazu berechnen Banken den Beleihungswert deutlich konservativer, indem sie:

langfristige Preisentwicklungen statt kurzfristiger Trends berücksichtigen.

nur nachhaltige Wertsteigerungen einfließen lassen.

Risiken wie wirtschaftliche Abschwünge oder steigende Zinsen einkalkulieren.

Immobilien mit einem Sicherheitsabschlag von bis zu 20 bis 30 Prozent bewerten.

Das bedeutet: Auch wenn Käufer 500.000 Euro für eine Immobilie zahlen möchten, könnte die Bank den Beleihungswert nur auf 400.000 Euro festlegen – was die Finanzierung erschwert.

Warum Banken vorsichtiger bewerten – und was das für Käufer bedeutet

Banken bewerten Immobilien deutlich vorsichtiger als Käufer oder Investoren, da für sie zum einen nicht die mögliche Rendite, sondern die Sicherheit des Kredits im Vordergrund steht. Während Anleger darauf spekulieren, dass die Preise weiter steigen, muss die Bank sicherstellen, dass die Immobilie auch im Fall einer Zwangsversteigerung als ausreichende Sicherheit dient. Zweitens steht die langfristige Werthaltigkeit vor Trends. Besonders in überhitzten Märkten setzen Banken daher bewusst niedrigere Werte an, um sich gegen mögliche Preisblasen und zukünftige Wertverluste abzusichern.

Zudem unterliegen sie strengen regulatorischen Vorgaben: Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) schreibt vor, dass der Beleihungswert auf langfristigen, stabilen Faktoren basieren muss – kurzfristige Markttrends oder spekulative Preisanstiege dürfen dabei nicht einfließen. Für Käufer kann dies bedeuten, dass die Bank einen niedrigeren Wert ansetzt als den tatsächlichen Kaufpreis, wodurch sich die Finanzierung schwieriger gestalten kann.

Wie können Käufer und Verkäufer Finanzierungsprobleme vermeiden?

Damit die Finanzierung am Ende erfolgreich durchgebracht wird, können sich Käufer und Verkäufer an die folgenden Tipps halten:

1. Den realistischen Beleihungswert im Voraus klären

Bevor Käufer ein Kaufangebot abgeben, sollten sie eine professionelle Immobilienbewertung einholen, die auch die Bankenperspektive berücksichtigt.

2. Eigenkapital erhöhen

Wenn der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, kann eine höhere Eigenkapitalquote die Finanzierung sichern.

3. Alternativen prüfen

Manche Banken bewerten Immobilien großzügiger als andere. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann helfen, die beste Lösung zu finden.

4. Wertsteigernde Maßnahmen dokumentieren

Wenn Modernisierungen geplant sind, sollten Käufer diese bereits bei der Bank als potenzielle Wertsteigerung argumentieren.

Fazit: Eine fundierte Bewertung entscheidet über die Finanzierung

Immobilienkäufer sollten sich frühzeitig mit den Bewertungsmethoden der Banken auseinandersetzen. Eine professionelle Immobilienbewertung kann helfen, unangenehme Überraschungen bei der Finanzierung zu vermeiden. “Viele Käufer verlassen sich darauf, dass die Bank den Kaufpreis übernimmt, ohne die Bankenbewertung vorher zu kennen. Dabei ist es entscheidend, sich frühzeitig über den Beleihungswert zu informieren – das spart Zeit, Nerven und kann den gesamten Kaufprozess entscheidend beeinflussen”, so Katharina Heid. “Käufer, die den Beleihungswert realistisch einschätzen, haben bessere Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung. Wer seine Immobilie als sichere Anlage sieht, sollte auf fundierte Bewertungen statt auf Markttrends setzen”, schließt die Expertin.

Über Katharina Heid:

Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt sie jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Neuer Marktbericht von Engel & Völkers: Spitzenpreise von bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter in Toplagen

Pariser Flair lockt internationale Investoren

Der Pariser Immobilienmarkt zeigt nach einer Phase der Zurückhaltung deutliche Zeichen der Erholung. Die Preise stabilisieren sich, während die Käufernachfrage – insbesondere durch Investoren aus dem Ausland – spürbar zunimmt. Dies sind die zentralen Ergebnisse des aktuellen Marktberichts von Engel & Völkers Paris 2025. “Nachdem der Markt 2024 zunächst von einer abwartenden Haltung geprägt war, erleben wir nun eine steigende Nachfrage sowohl von nationalen als auch internationalen Käufern. Besonders Amerikaner betrachten Paris weiterhin als sicheren Hafen für Immobilieninvestitionen. Die gesunkenen Kreditkosten stärken das Vertrauen und beleben die Immobilientransaktionen”, erklärt Alexis Caquet, CEO von Engel & Völkers Frankreich. Die zunehmende Zahl an Besichtigungen bestätigt diese Marktbelebung.

Premiumimmobilien erzielen Spitzenpreise in Toplagen

Besonders stark nachgefragt sind die exklusiven Wohnviertel im 6., 7., 8. und 16. Arrondissement von Paris. Internationale Käufer machen hier rund 30 Prozent der Kundschaft aus und stammen vor allem aus anderen europäischen Ländern, den USA und Asien. Auch französische Investoren kehren vermehrt in den Markt zurück. Vor allem Stadtapartments, die als Zweitwohnsitz oder als rentable Kapitalanlage zur Vermietung genutzt werden können, sind hoch im Kurs.

Das 6. Arrondissement ist bekannt für seine eleganten Boutiquen, historischen Cafés sowie dem idyllischen Jardin du Luxembourg und gehört in Paris zu den traditionell hochpreisigsten Adressen für Wohnimmobilien. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen rund 11.000 und 25.000 Euro. Besonders gefragt sind in diesem Arrondissement stilvolle Altbauwohnungen mit typischen Pariser Details wie Parkettböden, Stuck und Kaminen. Rund 70 Prozent der Käufer kommen hier aus dem Ausland, insbesondere aus den USA und Europa.

Ebenfalls sehr begehrt ist das benachbarte 7. Arrondissement mit den Wohnvierteln Invalides, Saint-Thomas d’Aquin, Champ de Mars und Gros-Caillou. Hier befinden sich einige der bekanntesten Wahrzeichen von Paris, darunter der Eiffelturm, der Invalidendom und das Ministerien-Viertel. Die Quadratmeterpreise bewegen sich bei durchschnittlich 18.300 Euro. Wohlhabende Geschäftsleute, Tech-Start-ups sowie Persönlichkeiten aus Politik und Wirtschaft zieht es verstärkt in diese Gegend. Besonders gefragt sind renovierte, stilvoll eingerichtete 2-Zimmer-Pieds-à-terre. Investoren, die zuvor in das 8. oder 16. Arrondissement investierten, fokussieren sich zunehmend auf das 7. Arrondissement, um eine internationale Käuferschaft mit hochwertigen, modernisierten Immobilien anzusprechen.

Das 8. Arrondissement bleibt mit seinen exklusiven Boutiquen an der Avenue Montaigne, den ikonischen Hotels an der Avenue George V und renommierten Kultureinrichtungen von Paris Hotspot für wohlhabende Käufer aus den USA, dem Nahen Osten und Asien. Besonders luxuriöse, renovierte Haussmann-Apartments mit hochwertiger Einrichtung und Balkonen stehen im Fokus der Suchkunden. Der Quadratmeterpreis für Immobilien im gehobenen Segment liegt hier bei durchschnittlich rund 12.800 Euro.

Auch das 16. Arrondissement im Westen von Paris zählt zu den begehrtesten Wohngegenden der Stadt, bekannt für Sicherheit und hohe Lebensqualität. Es gliedert sich in die Viertel Victor Hugo im Norden und Passy im Süden und zieht sowohl internationale Käufer als auch wohlhabende Pariser Familien mit Kindern an, welche die Gegend für ihre großzügigen Grünflächen, darunter die Jardins du Trocadéro, und renommierten Schulen wie das Lycée Janson de Sailly und die École Internationale, schätzen. Die Preise variieren je nach Lage: In Victor Hugo liegt der Quadratmeterpreis zwischen 12.500 und 18.000 Euro, in Passy durchschnittlich bei 12.700 Euro. Besonders im Luxussegment ist die Nachfrage aus dem Ausland in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen. Etwa 60 Prozent der Neukunden stammen aus Ländern wie Madagaskar, Ägypten, Aserbaidschan, Schweden, Rumänien und den USA.

Ausblick: Positive Entwicklung für 2025 erwartet

Engel & Völkers blickt für den Immobilienmarkt in Paris optimistisch in die Zukunft. Besonders im Premiumsegment wird mit weiter steigender Nachfrage und Preisanstiegen gerechnet. “2025 wird ein entscheidendes Jahr für den Pariser Immobilienmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich der Markt weiter stabilisiert und die Investitionen in Wohnimmobilien weiter zunehmen – sowohl von nationalen, als auch von internationalen Käufern”, so Caquet. “Engel & Völkers ist bestens aufgestellt, um diese Entwicklung aktiv zu gestalten und unseren Kunden erstklassige Objekte in den besten Lagen anzubieten.”

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