Preise für Wohneigentum ziehen an – Druck im Markt steigt

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): 4. Quartal 2024

Kehrt der Immobilienmarkt zurück zu hohen Kaufpreisen und einer überbordenden Nachfrage? Zumindest bei den Preisen zeichnet sich die Tendenz zu einer deutlichen Steigerung im Vergleich zu 2023 ab. Zum Ende des Jahres 2024 sind in nur wenigen Städten noch minimale Minuszeichen erkennbar, das Plus gewinnt an Stärke. Auch die Verhandlungsmethoden aus der Hochphase des Immobilienkaufs erfahren eine Wiederbelebung, weiß Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg. Er gibt einen Einblick in die aktuelle Marktlage.

Im Fokus: Hamburg – Bieterverfahren bald wieder Normalität?

Nichts ist so stetig wie der Wandel – das gilt auch für den Hamburger Immobilienmarkt. Verzeichnete die Hansestadt zu Beginn des Jahres 2024 bei den Preisen noch Rückgänge, ziehen diese zum Jahreswechsel wieder deutlich an. Besonders ausgeprägt ist das Pluszeichen bei Eigentumswohnungen: Sie verteuern sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,46 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fällt die Steigerung im gleichen Zeitraum mit 1,7 Prozent deutlich geringer aus. Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg, hat eine Erklärung dafür: „In Hamburg stehen wenig Neubauten, sondern meist Häuser mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse zum Verkauf.  Für künftige Eigentümer ist bei diesen Objekten unklar, welche gesetzlichen Vorgaben für eine energetische Sanierung in Zukunft greifen und wie hoch die Modernisierungskosten unter dem Strich sein werden. Um dieses Risiko besser kalkulieren zu können, weichen viele auf Eigentumswohnungen aus, denn hier werden derartige Kosten wenigstens durch alle Parteien in der Hausgemeinschaft geteilt.“

Zwar sind die Medianpreise im vierten Quartal 2024 mit 4.730 €/qm für Wohnungen und 3.604 €/qm für Häuser noch moderat im Vergleich zu den Rekordwerten Mitte 2022 als Käuferinnen und Käufer für Wohnungen im Schnitt über 5.500 €/qm und für Häuser rund 4.000 €/qm zahlten. Die Methoden aus dieser Boomzeit seien aber zurück, konstatiert Frank Lösche von Dr. Klein: „Das Pendel schlägt aktuell Richtung Verkäufermarkt aus und wir erleben wieder vermehrt Bieterverfahren.“ Er geht davon aus, dass der Druck auf den Hamburger Immobilienmarkt weiter zunehmen wird: „Besonders ältere Menschen leben bereits lange in ihren Wohnungen und profitieren von früheren, günstigen Mietverträgen. Werden diese Wohnungen frei, wird es noch mehr Mieterhöhungen geben als jetzt. Dadurch wiederum wird der Druck auf den Kaufmarkt zunehmen.“

Bereits jetzt werden Maximalpreise von über 13.000 €/qm für die eigenen vier Wände in Top-Lagen der Hansestadt gezahlt. Wer aber nicht in dieser Liga mitspielen will oder kann, dem empfiehlt Frank Lösche einen Blick über den Hamburger Tellerrand: „Oft ist das Schleswig-Holsteiner Umland eine gute Option – nicht nur wegen der günstigeren Preise, sondern auch wegen der Förderbedingungen beim Immobilienkauf. Anders als die Hamburgische Investitions- und Förderbank prüft die Investitionsbank Schleswig-Holstein nur die Bonität und schaut nicht auf den Objektwert. Das macht für viele Darlehensnehmende bei der Finanzierung einen entscheidenden Unterschied.“ Statt in Hamburg könnte sich der Traum vom Wohneigentum dann ein paar Kilometer weiter, beispielsweise in Pinneberg oder Norderstedt, erfüllen.

Region Nord-Ost: Dresden von stärkster Teuerung bei Häusern betroffen

In Hannover zeigt sich bei den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen im Jahresvergleich eine ähnliche Tendenz wie in Hamburg: Sie ziehen auch hier bei Eigentumswohnungen mit 4,14 Prozent wesentlich stärker an als bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit 0,59 Prozent. In absoluten Zahlen liegen die Preise in der niedersächsischen Landeshauptstadt allerdings weit unter denen der Hansestadt: Im vierten Quartal wechseln Eigentumswohnungen in Hannover im Schnitt für 2.915 €/qm den Besitzer, Häuser für 2.554 €/qm. Geht der Blick weiter Richtung Osten, stellt sich die Marktlage hingegen ganz anders dar: Im Vergleich zum vierten Quartal 2023 sinken die Preise für Eigentumswohnungen um 0,04 Prozent in Berlin und 0,97 Prozent in Dresden. Die Pluszeichen finden sich hier bei Ein- und Zweifamilienhäusern: In Berlin verteuern sie sich im Jahresvergleich um 0,34 Prozent und in Dresden sogar um 5,61 Prozent. Im Eigenheimsektor erlebt die sächsische Metropole damit die stärkste Teuerung seit zwei Jahren und knüpft auch mit einem Medianpreis von 3.260 €/qm an die damalige Hochzeit des Immobilienmarktes an.

Region West: An der Ruhr steigen Preise für Eigentumswohnungen besonders stark

In Düsseldorf, Dortmund und Köln ist es teurer geworden. Die Zeiten des Abwärtstrends bei Preisen für Wohnimmobilien sind im Westen offenbar vorbei. Unter den drei ausgewerteten nordrhein-westfälischen Großstädten belegt Dortmund Platz eins bei der Preissteigerung für Appartements: Um 5,35 Prozent verteuern sich diese im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Teuerung von Ein- und Zweifamilienhäusern fällt mit 0,49 Prozent deutlich moderater aus. Im Mittel zahlen Käuferinnen und Käufer in der Stadt an der Ruhr zum Ende des Vorjahres 2.205 €/qm für Wohnungen und 2.778 €/qm für Häuser – und damit weniger als in Köln und Düsseldorf. In diesen beiden Rheinmetropolen geben Kaufende Ende 2024 mehr Geld für die eigenen vier Wände aus als in den Monaten zuvor. Die Preissteigerung in der Domstadt liegt im Jahresvergleich bei einem Plus von 3,56 Prozent für Wohnungen. Häuser verteuern sich um 2,73 Prozent. Diese sind mit einem Medianwert von 3.146 €/qm um einige hundert Euro günstiger als eine eigene Wohnung. Wem ein Appartement ausreicht, der zahlt in Köln im Mittel 3.618 €/qm. Düsseldorf hingegen lockt Käuferinnen und Käufer zum Jahresende 2024 mit niedrigeren Kaufpreisen bei Appartements. Kaufinteressierte müssen in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt im Mittel 3.390 €/qm zahlen. Diejenigen, die sich für ein Haus in Düsseldorf entscheiden, zahlen im letzten Quartal 2024 einen gemittelten Kaufpreis von 3.163 €/qm.

Region Süd: Neuer Spitzen-Verkaufspreis in Frankfurt erzielt

Nur noch ein einziges Minuszeichen offenbart sich beim Blick auf die von Dr. Klein untersuchten südlichen Großstädte München, Stuttgart sowie Frankfurt am Main und deren Immobilienpreisentwicklung. Recht erstaunlich ist, dass gerade die bayerische Landeshauptstadt im vierten Quartal 2024 mit einer vorsichtigen Abwärtsbewegung bei den Kaufpreisen für Häuser aufwartet. Um insgesamt 1,18 Prozent sinken diese im Vergleich zum Vorquartal. Auch im Luxussegment sind Käuferinnen und Käufer in München zum Jahresende nicht bereit Rekordpreise für Häuser zu zahlen: Der Spitzenpreis geht um fast 2.300 Euro auf 15.969 €/qm im Vergleich zum Herbst 2024 zurück. Demgegenüber kennen Münchner Appartements zum Ende des Vorjahres nur eine Richtung bei der Preisentwicklung: nach oben. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 verteuern sich Wohnungen um zwei Prozent. Der Spitzenwert bei den Quadratmeterpreisen liegt bei 19.737 Euro. Während München – zumindest in einem Segment – noch eisern am Minus festhält, dreht die hessische Börsenmetropole Frankfurt bei den Wohnungen ins Plus. Um 3,01 Prozent verteuern sich diese im Vergleich zum Vorquartal und bringen einen neuen Top-Verkaufspreis mit: Das teuerste Appartement geht vor Ort für 16.395 €/qm über den Tisch. Das ist der bisher höchste erreichte Wert für Frankfurt am Main seit Dr. Klein mit der Datenmessung im Jahr 2015 begonnen hat. Recht unauffällig verhält sich unter den drei südlichen Großstädten das schwäbische Stuttgart. Mit rund einem Prozent bei Wohnungen und lediglich 0,13 Prozent bei Häusern gestaltet sich der preisliche Anstieg im Quartalsvergleich recht zurückhaltend. Der gemittelte, tatsächlich gezahlte Kaufpreis beträgt bei Appartements 3.817 €/qm und bei Häusern exakt 4.000 €/qm.

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Immobilieninvestments ziehen zum Ende des Jahres 2024 nochmals an

Mit 11,8 Milliarden Euro wird das beste Quartalsergebnis seit zwei Jahren erzielt

Mit dem stärksten Einzelquartal seit zwei Jahren hat der deutsche Investmentmarkt für Immobilien das Jahr 2024 beendet. Ein Transaktionsvolumen von 11,8 Milliarden Euro sorgte für ein Gesamtjahresergebnis von insgesamt 35,3 Milliarden Euro – was im Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von 14 Prozent entspricht. Damit erfüllte der Markt die – wenn auch niedrigen – in ihn gesetzten Erwartungen. Dass das vierte Quartal rund ein Drittel zum Jahresergebnis beisteuerte, könnte als Hoffnungsschimmer für 2025 verstanden werden, wären da nicht zahlreiche geopolitische Unsicherheiten und Unwägbarkeiten, die auch das Jahr 2025 für Investoren herausfordernd machen.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader und Head of Capital Markets JLL Germany: „Mit dem anstehenden Regierungswechsel in den USA, der Bundestagswahl am 23. Februar und deren Folgen haben die Marktakteure noch zwei weitere Variablen für ihre Zukunftskalkulation bekommen. Zugleich hat der Markt in den vergangenen Jahren aber gelernt, mit Herausforderungen und Unsicherheiten umzugehen, wie das leichte Wachstum 2024 zeigt. Für das laufende Jahr kann jedoch nur eine risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken im aktuellen Umfeld erfolgversprechend sein. Unter dieser Voraussetzung erwarten wir für 2025 eine weitere moderate Belebung des Marktes. Das Plus dürfte sich auf 13 bis 19 Prozent belaufen, was einem Gesamtvolumen von 40 Milliarden bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde.“

Für die Investmentmärkte bleibt die Zinsentwicklung bei allen politischen und konjunkturellen Unsicherheiten nach wie vor die stärkste Triebfeder. „Ein niedrigeres Zinsniveau stabilisiert nicht nur die Werte, es erleichtert auch die Aufnahme des für größere Investments benötigten Fremdkapitals. Eine weitere Zinssenkung kann auch der schwächelnden Konjunktur die notwendigen Impulse verleihen, ohne dass kurzfristig eine erneute Inflationsgefahr drohen würde. Und die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich auch 2025 an der Zinsschraube drehen, derzeit deutet einiges auf ein Absinken des Einlagezinses auf um die zwei Prozent bis Ende 2025 hin. Das wären dann immerhin rund 125 Basispunkte weniger als der aktuelle Wert.“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Als „Vorbote“ eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Deutschen Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt. Nachdem der so gemessene Stimmungsindex bereits zum dritten Quartal signifikant gestiegen war, hat sich das Plus auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. „Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können“, sagt Scheunemann.

Living und Logistik mit jeweils stärkstem Quartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2022

Der Hauptfokus der Investoren lag 2024 auf dem Segment Living: Rund 30 Prozent (10,5 Milliarden Euro) des investierten Kapitals entfielen auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien. Allein im vierten Quartal wechselten Immobilien dieser Anlageklasse im Volumen von 3,9 Milliarden Euro den Besitzer. Damit war das vierte Quartal 2024 in diesem Segment das transaktionsstärkste Quartal seit Anfang 2022. „Damit verfestigt sich der über weite Strecken des vergangenen Jahres zu beobachtende Trend, dass dieses Segment den anderen Assetklassen im Zyklus vorausschreitet, auch in den Zahlen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten“, analysiert Scheunemann.

Auch Logistikimmobilien konnten ihr Transaktionsergebnis von 2023 leicht verbessern und stabilisieren sich auf dem zweiten Platz mit einem Volumen von 7,9 Milliarden Euro (plus acht Prozent). Auch hier setzte das letzte Quartal ein Ausrufezeichen und trug mit mehr als 3,1 Milliarden Euro rund 40 Prozent des Jahresergebnisses bei. Und genau wie im Segment Living war in der jüngeren Vergangenheit nur das Auftaktquartal 2022 stärker.

Getreu dem Motto „Lebensmittel laufen immer“ stehen im Einzelhandelssektor nach wie vor Supermärkte und Fachmarktprodukte ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren. Diese Nutzungsart machte mit mehr als 2,1 Milliarden Euro knapp 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens dieser Assetklasse aus. Transformation und Repositionierung sind zwei Schlüsselbegriffe, die besonders für innerstädtische Warenhäuser und Shoppingcenter gelten. Die Toplagen erleben auch aufgrund des internationalen Städtetourismus eine Wiederbelebung, und bei Einkaufszentren versuchen die Eigentümer und Investoren, mit erlebnisorientierten Konzepten die strukturellen Herausforderungen anzugehen.

Für Büroimmobilien reicht es 2024 knapp hinter dem Einzelhandel zu Platz vier. Ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro – immerhin ein kleines Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr – bleibt nach wie vor ernüchternd und ist Spiegelbild einer Skepsis vieler Investoren gegenüber dieser Assetklasse. Das gilt insbesondere für großvolumige Objekte oder Portfolios jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke. Im gesamten Jahr konnten nur sieben Deals mit solch einer Volumengröße registriert werden. „Die wieder ansteigenden Belegungsquoten in den Büroetagen machen allerdings Hoffnung. Bei kleineren Transaktionen ist die Entwicklung schon jetzt positiver und mit Blick auf die gesamte Anzahl der deutschlandweiten Bürotransaktionen – plus 19 Prozent gegenüber 2023 – registrieren wir eine Belebung. Bei gut vermieteten und nachhaltig konzipierten kleineren Büroobjekten haben vor dem Hintergrund eines höheren Eigenkapitaleinsatzes und eines attraktiven Preises vor allem private Investoren und Family-Offices Einstiegsoptionen genutzt“, beobachtet Kortmann.

Portfolios gepusht durch Living und Logistik – Zunahme von größeren Transaktionen

Im Vergleich zu den Vorquartalen hat sich das Volumen an Portfoliotransaktionen in den letzten drei Monaten des Jahres 2024 deutlich erholt, was vornehmlich an der höheren Dynamik im Segment Living liegt. Im Gesamtjahr wurden Portfolioverkäufe im Volumen von knapp zwölf Milliarden Euro gezählt, ein Minus von nur noch einem Prozent im Vergleich zu 2023. Deutlich in die andere Richtung zeigen Einzeltransaktionen, die zwei Drittel zum gesamtdeutschen Volumen beitrugen, gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2023 von 23 Prozent.

Portfolios gehen oftmals mit größeren Volumina einher und erfordern somit komplexere Prüf- und Finanzierungsprozesse, die im aktuellen Marktumfeld nicht für alle Assetklassen gleich darstellbar sind. So erscheint es nicht verwunderlich, dass mit fast 80 Prozent der weitaus größte Teil aller gehandelten Portfolios von „den beiden Ls“ – Living und Logistik – abgedeckt wird. „Wenn Größe der Transaktion als Symbol für Zuversicht der Marktakteure definiert wird, darf man diesbezüglich für 2024 ein leicht positives Fazit ziehen: Insgesamt 74 Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke konnten 2024 registriert werden, ein deutlicher Anstieg gegenüber 2023, wo lediglich 51 solcher Deals verbucht wurden“, bilanziert Kortmann.

Anteil der sieben Hochburgen steigt – Berlin und München führen beim Transaktionsvolumen

Mit 16,8 Milliarden Euro wurden 2024 rund 39 Prozent mehr in Immobilien in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart investiert als im Vorjahr. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen stieg damit binnen Jahresfrist von 39 Prozent auf aktuell 48 Prozent. Vor allem Berlin profitierte von den zahlreichen Wohnimmobiliendeals und steigerte das Transaktionsvolumen um mehr als 50 Prozent auf 6,1 Milliarden Euro. Dahinter folgen mit deutlichem Abstand München mit knapp 3,2 Milliarden Euro sowie Hamburg mit 2,4 Milliarden Euro. Erst auf Platz vier findet sich Frankfurt am Main wieder. Immerhin reichten 1,8 Milliarden Euro noch zu einem Plus von 17 Prozent im Vergleich zu 2023. Ob und in welchem Umfang die Mainmetropole mit ihren Bürotürmen allerdings an die transaktionsstarken Jahre 2012 bis 2021 anknüpfen kann, muss abgewartet werden. Im Zehnjahresvergleich liegt das 2024er Ergebnis mit minus 77 Prozent zumindest sehr deutlich darunter. Die Diskussionen über Umnutzungen in andere Nutzungsarten dürften vor diesem Hintergrund sicherlich zunehmen.

Spitzenrenditen stabilisieren sich – bei Wohnimmobilien zeigt der Trend bereits wieder nach unten 

Die Spitzenrenditen für Immobilien haben sich im Jahresverlauf 2024 weitestgehend stabil gezeigt. In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Die Assetklasse Living war die erste, in der bereits zur Jahresmitte um zehn Basispunkte sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Zum Jahresende hat die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg nochmals leicht nachgegeben und liegt nun bei 3,56 Prozent.

Es folgte das Segment Logistik-Industrie mit einer Absenkung auf 4,3 Prozent. Beide Assetklassen weisen zum Jahresende damit eine niedrigere Spitzenrendite auf als vor Jahresfrist. Der Einzelhandelsbereich war durch große Stabilität gekennzeichnet, bei Fachmarktzentren (4,6 Prozent) blieben die Spitzenrenditen übers Jahr ebenso unverändert wie im Retail-Highstreet-Segment (3,5 Prozent). Nur bei Shoppingcentern kam es im Herbst zu einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,9 Prozent. Ein Wert, der auch zum Jahresende Bestand hat.

Stabil war auch die Entwicklung bei Büroimmobilien, zumindest nach dem letzten kleinen Anstieg der Werte im ersten Quartal in fünf der sieben Metropolen. Auch für das gerade abgelaufene vierte Quartal hat sich keine Veränderung ergeben. München bleibt damit – gemessen an der Spitzenrendite – der teuerste deutsche Bürostandort vor Berlin.

„Für das aktuelle Jahr könnte dann aber Druck auf die Renditen entstehen. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen – der Fünfjahres-Euro-Swap liegt derzeit rund 40 Basispunkte unter dem Wert von vor einem Jahr – dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Living, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden, vor allem dann, wenn die Zentralbank noch intensiver an der Zinsschraube drehen wird“, meint Scheunemann.

Das Fundament und die Basis der Investmentmärkte bilden allerdings die Vermietungsmärkte. Deren Entwicklung gilt 2025 besondere Aufmerksamkeit, gerade wenn der Hauptertrag einer Investition aus der Mietentwicklung kommen soll. Positive Mietprognosen sieht JLL im Bürosektor für alle sieben Städte. Gepaart mit einer leichten Renditekompression in München und Berlin würden die Kapitalwerte in den sieben größten Immobilienmärkten 2025 im Schnitt um knapp vier Prozent steigen. „Die Erholung bleibt zwar insgesamt zäh, dennoch sollte 2025 ein sehr günstiger Zeitpunkt sein, um in gut positionierte und nachhaltige Immobilien zu investieren und vom Aufwärtspotential des beginnenden neuen Zyklus zu profitieren“, sagt Scheunemann.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,8 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 111.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Verifort Capital erhält Asset- und Property-Management-Mandat für deutsches Immobilienportfolio

Der Tübinger Immobilienfonds- und Asset-Manager Verifort Capital hat das Asset- und Property-Management für 18 Liegenschaften übernommen. Diese wurden vorher durch die in die Insolvenz geratene Verianos Gruppe verwaltet.

Für alle Liegenschaften verantwortet Verifort Capital das gesamte Asset- und Property-Management sowie die anschließenden möglichen Objektverkäufe nach Abschluss der Wertsteigerungsmaßnahmen. Die 18 Objekte mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 28.000 m² verteilen sich auf drei Gesellschaften, die nicht von der Insolvenz des früheren Managers Verianos betroffen sind. Hierbei handelt es sich zum überwiegenden Teil um Gewerbeflächen, wie insbesondere das Einkaufszentrum »La Vie« im hessischen Bad Homburg.

»Dass wir das Asset- und Property-Management der Immobilien in unseren eigenen Fonds effizient und wertsteigernd umsetzen können, haben wir in der Vergangenheit fortlaufend unter Beweis gestellt und bieten diese Kompetenz auch in unserem neuen Publikumsfonds ›VC Value Add Plus‹ an«, sagt Frank M. Huber, CEO bei Verifort Capital. »Unsere umfassende Immobilienkompetenz stellen wir aber als Dienstleistung genauso für Dritte zur Verfügung. Mit dem Mandat profitieren nunmehr auch diese Investoren von unserem professionellen Management und unserer weitreichenden ESG-Expertise für gewerbliche Liegenschaften.«

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Wohnungskauf bis zu 18 Prozent günstiger als am Höhepunkt des Immobilienbooms – trotz jüngster Preisanstiege

Ein immowelt Vergleich der aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen mit ihrem bisherigen Höchststand im Juni 2022 zeigt:

Eigentumswohnungen in Deutschland derzeit durchschnittlich 9 Prozent günstiger als vor zweieinhalb Jahren – trotz zuletzt wieder anziehender Preise

Großstädte: In München zahlen Käufer 13 Prozent weniger als am Höhepunkt des Immobilienbooms; spürbar niedrigere Preise auch in Frankfurt (-11 Prozent) und Hamburg (-10 Prozent)

Stärkste Rückgänge im Vergleich zum Höchststand in Kiel (-18 Prozent), Göttingen und Fürth (je -17 Prozent)

Nach rund eineinhalb Jahren Flaute sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr vielerorts wieder gestiegen. Wer derzeit eine Wohnung kaufen will, zahlt allerdings immer noch deutlich weniger als zur Hochphase des Immobilienbooms: Im deutschlandweiten Durchschnitt kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) aktuell 9 Prozent weniger als im Juni 2022, dem bisherigen bundesweitem Preis-Höhepunkt. In den Großstädten liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sogar bis zu 18 Prozent niedriger als vor zweieinhalb Jahren. Das zeigt eine Studie von immowelt, in der die aktuellen durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in 81 deutschen Großstädten mit dem jeweiligen Preisniveau am Höhepunkt des Immobilienbooms verglichen wurden.

“Der bisherige Preisgipfel am deutschen Immobilienmarkt wurde im Sommer 2022 erreicht, bevor das erhöhte Zinsniveau für einen jähen Einbruch gesorgt hat”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “In den meisten deutschen Großstädten liegen die Preise von Bestandswohnungen auch heute noch deutlich unter dem damaligen Höchststand. Allerdings ziehen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und folglich die Preise dank gesunkener Zinsen inzwischen wieder an. Wer noch von den Preisrückgängen der Jahre 2022 und 2023 profitieren will, sollte den Wohnungskauf somit nicht allzu lange aufschieben.”

Spürbar niedrigere Preise in München und Frankfurt

In den teuren Metropolen liegen die Preise weiterhin deutlich unter dem Niveau am Höhepunkt des Immobilienbooms. So wird eine Wohnung aus den 1990er-Jahren in München derzeit für durchschnittlich 8.188 Euro pro Quadratmeter angeboten. Im Juni 2022 waren es dagegen noch 9.390 Euro – ein Preisunterschied von 13 Prozent. Zwar haben die Münchner Immobilienpreise im vergangenen Jahr wieder zugelegt, die Preisrückgänge der Vorjahre wurden dadurch jedoch nicht ausgeglichen.

Ein ähnliches Bild zeigt sich in Frankfurt am Main: Trotz zuletzt wieder anziehender Preise kosten Bestandswohnungen derzeit im Schnitt 11 Prozent weniger als vor zweieinhalb Jahren. Während der mittlere Quadratmeterpreis in der Mainmetropole im Juni 2022 noch bei 6.257 Euro lag, müssen Käufer aktuell mit 5.560 Euro rechnen.

Etwas höher fällt das Preisniveau in Hamburg aus, wo eine 90er-Jahre Wohnung durchschnittlich 5.913 Euro pro Quadratmeter kostet. Damit ist der Wohnungskauf in der Hansestadt jedoch immer noch 10 Prozent günstiger als am Höhepunkt des Immobilienbooms.

In Berlin ist die Ersparnis gegenüber dem Höchststand etwas geringer: Im Juni 2022 lag der mittlere Angebotspreis bei 5.162 Euro, derzeit sind es 4.841 Euro. Das entspricht einem Preisunterschied von 6 Prozent. Berliner Eigentumswohnungen blieben auch nach dem Zinsschock gefragt, sodass Verkäufer tendenziell geringere Preiskorrekturen vornehmen mussten. Im Vergleich zu anderen Metropolen fielen die Preisrückgänge in der Hauptstadt daher weniger dramatisch aus. Ohnehin befinden sich die Berliner Immobilienpreise für eine europäische Hauptstadt dieser Größe nach wie vor auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Viele Kaufinteressenten rechnen daher in Zukunft mit weiteren spürbaren Preissteigerungen und scheinen folglich bereit, die aktuellen Preisvorstellungen zu akzeptieren.

Wohneigentum bis zu 18 Prozent günstiger als am Preisgipfel

Wesentlich größer fällt die prozentuale Ersparnis im Vergleich zum Höchststand in einigen kleineren Großstädten aus. In Kiel kostete eine Bestandswohnung im Juni 2022 durchschnittlich 4.182 Euro pro Quadratmeter. Aktuell müssen Käufer in der Hauptstadt Schleswig-Holsteins mit 3.427 Euro rechnen – das sind 18 Prozent weniger. In Göttingen lag der mittlere Quadratmeterpreis vor zweieinhalb Jahren noch bei 3.543 Euro. Im Moment kostet eine Bestandswohnung 2.927 Euro pro Quadratmeter, was einem Preisunterschied von 17 Prozent entspricht. Dieselbe prozentuale Ersparnis bietet sich Käufern in Fürth, wo sich das durchschnittliche Preisniveau von 4.230 Euro auf 3.520 Euro reduziert hat.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 81 deutschen Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.06.2022 sowie dem 01.01.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Immobilienbilanz 2024: Union Investment verkauft erfolgreich und verschafft sich Handlungsspielraum im neuen Marktzyklus

Rund 2,75 Milliarden Euro Verkaufsvolumen realisiert

Union Investment hat die hohe Qualität ihres Immobilienportfolios im zurückliegenden Geschäftsjahr genutzt, um durch Verkäufe ihre Liquiditätsreserven in einem weiterhin schwierigen Marktumfeld auszubauen und damit Handlungsspielräume für die Weiterentwicklung der Portfolien zu schaffen. Darüber hinaus haben die Verkäufe die Fondsperformance stabilisiert. Die Performance der Offenen Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment mit gewerblichem Fokus lag zum Jahresultimo in einem Korridor von 3,18 bis -0,18 Prozent. Alle gewerblichen Immobilienfonds für Privatanleger konnten 2024 ihre Ausschüttungen erhöhen und haben insgesamt 677 Millionen Euro ausgeschüttet.

Insgesamt realisierte Union Investment 2024 ein Rekord-Verkaufsvolumen von 2,75 Milliarden Euro, verteilt auf 28 Einzeltransaktionen. Bei fast allen Transaktionen wurden mit Verkaufserlösen zu den bzw. oberhalb der zuletzt festgestellten Sachverständigenwerte attraktive Renditen über die Haltedauer erzielt. Insgesamt wurden die Buchwerte um rund 330 Millionen Euro übertroffen. Die 2024 verkauften Immobilien haben während ihrer Haltedauer in den Portfolien von durchschnittlich 11,2 Jahren hohe jährliche Wertbeiträge geliefert.

„Die erfolgreiche Verkaufsbilanz zeigt, welche außergewöhnliche Qualität unser Portfolio besitzt. In der aktuellen Phase, in der die Preisfindung in einzelnen Immobilienmärkten noch nicht wieder funktioniert, zahlt es sich besonders aus, dass wir unsere Gewerbeportfolien breit aufgestellt haben und dadurch Verkäufe in Assetklassen realisieren konnten, die sich gut konsolidiert zeigen und wieder von Investoren nachgefragt werden“, sagt Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. „Unsere Strategie, auf volumenstarke, breit diversifizierende Flaggschifffonds zu setzen, und unsere defensivere Expansionsstrategie in den vergangenen Jahren hat sich als richtig erwiesen und macht unsere Portfolien in der aktuellen Marktsituation resilient.“

Investorennachfrage bei Hotels und Shoppingcentern

„Wir konzentrieren uns im Verkauf auf Objekte, bei denen wir mit unserem aktiven Asset Management über die überwiegend lange Haltedauer attraktive Wertsteigerungen erzielen konnten“, betont Martin Brühl, Chief Investment Officer und Mitglied der Geschäftsführung. In den nun wieder liquiden Assetklassen Shoppingcenter und Hotels realisierte Union Investment 2024 den Schwerpunkt der Verkäufe. „Wir haben die Gelegenheit gut genutzt, unsere Portfolien umzuschichten und dort zu guten Preisen zu verkaufen, wo wir in der Vergangenheit selten als Verkäufer aufgetreten sind.“

Auf sogenannte Betreiberimmobilien entfielen 1,4 Milliarden Euro der Verkaufserlöse des vergangenen Jahres. So trennte sich Union Investment im zurückliegenden Geschäftsjahr gleich von drei Hotelobjekten in Deutschland, Österreich und den USA mit einem Volumen von rund 204 Millionen Euro, zudem wurden vier Einzelhandelsobjekte im Volumen von rund 1,16 Milliarden Euro veräußert. Auf die Assetklasse Einzelhandel entfielen 2024 auch die Verkäufe mit den größten Einzelvolumina: die Fünf Höfe in München und das Shoppingcenter Magnolia in Breslau.

Breit diversifiziert durch (noch) unruhiges Fahrwasser

„Der Einzelhandelsmarkt hat korrigiert – auch bei den Bewertungen und Mieten – und zeigt nun wieder eine positive Entwicklung. Für gute Assets werden wieder angemessene Preise erzielt. Auch Hotels sind über den Berg, darauf weist unter anderem die Entwicklung bei den Umsätzen pro verfügbarem Zimmer, den RevPars, hin, die nun fast überall wieder über den Werten von 2019 liegen“, so Martin Brühl. „Von der positiven Entwicklung beider Assetklassen – Hotel und Einzelhandel – wollen wir auch im neuen Geschäftsjahr profitieren.“

Den zweiten Verkaufsschwerpunkt neben Operational Real Estate setzte Union Investment im zurückliegenden Jahr in der Assetklasse Büro. Union Investment hat zwölf Büroobjekte in Europa und Asien/Pazifik im Volumen von 633 Millionen Euro erfolgreich veräußert. Bereits im Vorjahr belief sich die Verkaufsbilanz in diesem Segment auf fast eine Milliarde Euro. „Die Anlageklasse Büro hat sich noch nicht vollständig erholt“, so Martin Brühl. „Unser breit diversifiziertes Büroimmobilienportfolio insbesondere im Prime-Segment ist jedoch im Kern gut aufgestellt und bedient die Anforderungen, die Nutzer heute und morgen an gute Bürostandorte stellen. Hierdurch erzielen wir attraktive Mieterträge und sind auch in einem schwierigen Markt für Käufer interessant. Perspektivisch denken wir aber auch in diesem Segment wieder über Zukäufe nach.“

Normalisierung ab 2026 erwartet

In einem auch 2024 noch dysfunktionalen Markt wurden keine Neuankäufe für die gewerblichen Immobilienfonds getätigt. Eine Normalisierung an den Märkten, insbesondere durch weitere Zinssenkungen, vorausgesetzt, sieht Union Investment erst ab 2026 wieder stärkere Ankaufschancen. „Der neue Zyklus, der sich in Großbritannien gerade als erstes herausbildet, wird in der Breite noch etwas Zeit brauchen, so dass wir 2025 überwiegend in unsere bestehenden Assets investieren werden und weniger in neue Objekte“, erklärt Michael Bütter.

Die Verkaufstransaktionen des letzten Geschäftsjahres verteilen sich auf acht gewerbliche Fonds für Privatanleger und für institutionelle Kunden. Der Schwerpunkt der Verkäufe lag mit rund 2,5 Milliarden Euro auf den Fonds für Privatanleger. Durch die erzielten Verkaufserlöse konnten die Nettomittelabflüsse aus den Produkten von rund 2,18 Milliarden Euro kompensiert werden. Die Bruttoliquidität der drei in Deutschland vertriebenen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa und UniImmo: Global liegt zum Jahresultimo 2024 bei 15 bis 18 Prozent und damit deutlich über der gesetzlichen Mindestliquidität von fünf Prozent.

Durch die Verkäufe reduzierte sich das Immobilienvermögen der Fonds für private und institutionelle Anleger auf 58,0 Mrd. Euro gegenüber 59,5 Mrd. Euro zum Vorjahresultimo. Das weltweit verwaltete Immobilienfondsvolumen sank von 57,4 Milliarden Euro auf 54,9 Milliarden Euro.

2025 zur Konsolidierung nutzen

„Die Substanz unseres Portfolios ist weiterhin exzellent. Unsere konsequente Qualitätsorientierung, die laufenden Investments in die Bestände und unsere breite Diversifizierung auch auf der Kapitalseite sind das Fundament, auf dem wir auch das noch herausfordernde Jahr 2025 für unsere Anlegerinnen und Anleger gut überbrücken können“, so Michael Bütter. „Mittelfristig brauchen wir und die gesamte Branche jedoch wieder funktionierende Immobilienmärkte und eine Umkehr bei den Nettomittelflüssen, um die starke Substanz im Portfolio zu erhalten und Anlagechancen im Markt wahrnehmen zu können.“

„In der Vergangenheit hat es sich für Anleger meistens als wenig sinnvolle Strategie erwiesen, Anteile in schwierigen Marktphasen zurückzugeben“, betont Michael Bütter. „Vielmehr haben unsere Offenen Immobilienfonds langfristig, auch über schwierige Marktphasen hinweg, attraktive Ausschüttungsrenditen erzielt. Wir sind überzeugt, dass der demnächst beginnende neue Marktzyklus Immobilienanlegern auch in Zukunft langfristige, attraktive Erträge bieten wird.“

Die Vermietungsquote der veräußerten Objekte lag zum Verkaufszeitpunkt bei 95,6 Prozent.

Über alle institutionellen und Privatkundenfonds gerechnet, zeigte sich die Vermietungsquote nach Ertrag gegenüber dem Vorjahresultimo stabil. Zum 31.12.2024 lag diese bei durchschnittlich 95,1 Prozent (31.12.2023: 95,5 Prozent). Stabilisierend wirkte auf der Ertragsseite die gute Vermietungsleistung. Neu- bzw. nachvermietet wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr rund 1,1 Millionen Quadratmeter Mietflächen, darunter rund 475.000 Quadratmeter Büroflächen. Damit wurden für die Fonds jährliche Netto-Mieterträge im Gesamtvolumen von rund 273 Millionen Euro neu erwirtschaftet bzw. gesichert. Zum Teil wurden deutliche Mietsteigerungen eingeholt. Im Vergleich zum Vorjahr wurden die Mieterträge trotz der Verkäufe um 2,2 Prozent gesteigert. Herausfordernd bleibt aus Sicht von Union Investment weiterhin der US-Immobilienmarkt, insbesondere der Büroimmobilienmarkt, der sich aktuell nicht so schnell erholt wie ursprünglich erwartet.

Nachhaltige Neubauqualität für die Portfolien

Die mit den Verkäufen einhergehenden Einbußen auf der Ertragsseite können zukünftig zum Teil durch den Übergang von bereits gut bis sehr gut vermieteten Projekten in die Immobilienbestände aufgefangen werden. „Die 15 Projekte in den Assetklassen Hotel, Büro und Europäischen Wohnen, die wir 2024 fertig gestellt und in den Bestand übernommen haben, stehen nicht nur für zukunftsweisende Neubauqualität, sondern stärken auch die nachhaltige Ertragskraft in den Portfolien“, sagt Michael Bütter. Zu den fertig gestellten Projekten – Gesamtvolumen ca. 2,0 Mrd. Euro – zählen unter anderem die Logistikimmobilie Ara Almelo für den UniImmo: Europa, das Hotel 25hours Hotel Paper Island in Kopenhagen für den UniInstitutional European Real Estate und die Class-A-Büroimmobilie Aura in Helsinki für den Spezialfonds UII EuropeanM. .

Profianleger suchen Wiedereinstieg

Optimistisch ist der Ausblick von Union Investment bereits auf die Entwicklung des institutionellen Immobiliengeschäftes. „Die Profianleger bereiten ihren Wiedereinstieg sukzessive vor. Dabei sind vor allem Assetklassen interessant, die ihren Wendepunkt gefunden haben, wie zum Beispiel Hotel, Nahversorgung oder auch Europäisches Wohnen, sowie auch selektiv Büroinvestments“, so Michael Bütter.

Weiterhin sind bei institutionellen Kunden auch Lösungen zur Bündelung oder Einbringung von Immobilienanlagen gefragt. Ende des Jahres 2024 hat Union Investment in einem öffentlichen Vergabeverfahren den Zuschlag für ein Einbringungsmandat mit Immobilienbeständen im Wert von ca. 2 Mrd. Euro erhalten. Ausgeschrieben wurde das Mandat von der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Sie ist mit rund 5,2 Millionen Versicherten, 5.400 Arbeitgebern und 5,8 Milliarden Euro Leistungszahlungen an 1,5 Millionen Rentenberechtigte jährlich die größte Zusatzversorgungseinrichtung des öffentlichen Dienstes. Ziel der VBL ist es mit Hilfe von Union Investment als Service-KVG den Bestand in einen Spezialfonds zu überführen und das Portfolio unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit weiterzuentwickeln. Die VBL will im Rahmen des Mandats auch vom marktführenden digitalen Reporting profitieren.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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immowelt erwirbt Anteilsmehrheit an den Portalen Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com

immowelt baut seine Proptech-Expertise mit einer Mehrheitsbeteiligung an den erfolgreichen und schnell wachsenden Portalen Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com aus

Strategische Synergien erweitern das Service-Angebot von immowelt speziell für Vermieter, die nun auf neue Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung zugreifen können

Das Management-Team von Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com wird auch in Zukunft das Wachstum vorantreiben

Gemeinsam mit dem Management-Team von immowelt wird eine gezielte Verzahnung mit den immowelt-Angeboten angestrebt

immowelt, eines der erfolgreichsten Immobilienportale Deutschlands, erwirbt eine Anteilsmehrheit an den Portalen Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com. Mit der strategischen Akquisition der beiden erfolgreichen und schnell wachsenden Portale baut immowelt, das Teil der internationalen AVIV Group ist, gezielt sein digitales Service-Portfolio rund um die Vermarktung und Verwaltung von Immobilien aus. Die Portale Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com sind Angebote der DIMBEG GmbH und helfen Eigentümern von vermieteten Immobilien dank zertifizierter Gutachten die steuerliche Abschreibung ihrer Immobilien zu erhöhen und damit den Cashflow zu verbessern. Die Portale greifen auf jahrzehntelange Erfahrung in der Immobilienbewertung zurück und betreuen ihre Auftraggeber bis zur endgültigen Anerkennung der Steuervorteile. Insbesondere Nutzungsdauer.com genießt bereits heute enormes Vertrauen bei Vermietern und Steuerberatern und ist einer der führenden Anbieter von Gutachten zur Restnutzungsdauer.

“Das Geschäftsmodell von Nutzungsdauer.com hat uns mit seinem rasanten Wachstum in den letzten Jahren nachhaltig beeindruckt”, sagt Piet Derriks, Geschäftsführer von immowelt. “Gemeinsam können wir den Erfolg unserer beiden Unternehmen nun weiter vorantreiben, indem wir Immobilienkäufern und Vermietern die Dienstleistungen von Nutzungsdauer.com auf unseren Portalen anbieten. Der Mehrwert liegt dabei klar auf der Hand: Sie erhalten Zugang zu professionellen Bewertungsdiensten, die nicht nur den Wert ihrer Immobilie absichern, sondern auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für sie optimieren.”

“Die innovativen Services von Nutzungdauer.com passen perfekt in die Vision von immowelt”, ergänzt Ait Voncke, CEO der AVIV Group. “AVIV treibt die Digitalisierung des Immobilienmarktes weiter voran. Mit unseren digitalen Lösungen helfen wir, den Kauf, den Verkauf, die Vermietung und die Verwaltung von Immobilien für Makler, Vermieter, Mieter und Käufer zu erleichtern.”

“Mit immowelt haben wir den idealen Partner gefunden, um unser Wachstum gezielt voranzutreiben”, sagt Kai Westermann, Geschäftsführer der DIMBEG GmbH. “Tausende Vermieter nutzen bereits jetzt die Dienstleistungen und Portale von immowelt für ihre Mietobjekte. Mit einem Partner wie immowelt an unserer Seite werden wir unser künftiges Wachstum noch weiter ausbauen und dabei den Mehrwert für Eigentümer durch professionelle, deutschlandweite Immobilienbewertungen weiter steigern können.”

Die Dienstleistungen von Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com werden in den kommenden Wochen an strategischen Stellen den Nutzern der Portale immowelt.de und immonet.de zugänglich gemacht. Das Management-Team von Nutzungsdauer.com und Kaufpreis-Aufteilung.com wird mit allen Mitarbeitern das starke Wachstum der letzten Jahre fortführen und ausbauen. Kai Westermann bleibt Geschäftsführer der DIMBEG GmbH.

Über Nutzungsdauer.com

Nutzungsdauer.com wurde 2017 ins Leben gerufen und später in die 2021 gegründete DIMBEG GmbH integriert. Der Anbieter ist spezialisiert auf die Erstellung von Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien. Zertifizierte Gutachter ermitteln in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen die Restnutzungsdauer von Immobilien und verhelfen damit Vermietern, ihre Steuerersparnis und damit ihren Cashflow nachhaltig zu steigern. Seit 2017 wurden bereits über 50.000 Gebäude bewertet.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Kritische Lage im Wohnungsbau: Baugenehmigungen auch im November rückläufig

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen für die Baugenehmigungen im November 2024 kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe:

“Die Baugenehmigungen bleiben weiterhin auf einem besorgniserregend niedrigen Niveau. Mit nur 17.891 genehmigten Wohneinheiten sind Anzeichen für eine erkennbare Nachfragewende am Wohnungsbau weiter ausgeblieben. Verglichen mit dem Vorjahresmonat ist das ein erneuter Rückgang um 13 Prozent. Besonders stark betroffen ist weiter der Bereich der Mehrfamilienhäuser. Hier wurden weniger als 9.200 Wohneinheiten genehmigt, ein Rückgang zum Vorjahresmonat um über 24 Prozent. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt es bei dem niedrigen Niveau der letzten Monate mit 4.000 genehmigten Wohneinheiten. Dies entspricht einem Rückgang um 1,7 Prozent zum Vorjahreswert.

In Folge spitzt sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter zu. Neben gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und strengen Bauvorgaben wirken sich auch die politischen Rahmenbedingungen negativ aus. Ein Neustart in der Wohnungsbaupolitik ist jetzt dringend notwendig, um diesen seit über zwei Jahren anhaltenden Abwärtstrend zu stoppen.

Die zukünftige Bundesregierung steht in der Verantwortung, die Baubedingungen für Branche und Bauwillige schnell zu verbessern und den Wohnungsbau wieder zur obersten Priorität zu machen. Nur durch eine schnelle Entlastung der Bauherren und eine zielgerichtete Förderung kann der Abwärtstrend gestoppt werden. Es braucht eine verlässliche und vor allem langfristige Wohnungsbaupolitik mit klaren Rahmenbedingungen, einfacheren Bauvorschriften und gezielte Fördermaßnahmen, um den Wohnungsbaumarkt wieder zu stabilisieren.”

Verantwortlich für den Inhalt:

Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

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Europace Hauspreisindex: Aussicht auf steigende Immobilienpreise in 2025

Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet im Dezember leicht steigende Immobilienpreise in allen Segmenten. Am stärksten erhöhen sich die Preise im Segment bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser.

Im Dezember zeigen die Preise für Eigentumswohnungen einen Anstieg um 0,38 Prozent und der Index erhöht sich auf 214,16 Punkte. Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise um 5,86 Prozent.

Im Dezember wachsen die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 0,52 Prozent im Vergleich mit den anderen Segmenten am stärksten. Der Hauspreisindex erreicht 198,70 Punkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate zogen die Preise um 4,30 Prozent an.

Das Segment neue Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnet im Dezember einen leichten Zuwachs von 0,25 Prozent, womit der Hauspreisindex 236,91 Punkte erreicht. Im Vorjahreszeitraum nahmen die Preise um 1,28 Prozent zu.

Der Gesamtindex nimmt kontinuierlich zu: Im Dezember erlangte dieser ein Plus von 0,38 Prozent und eine Erhöhung auf 216,59 Indexpunkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate stiegen die Preise um 3,68 Prozent.

„Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich in 2024 deutlich stabilisiert. Über alle Segmente hinweg sahen wir über den Europace Hauspreisindex einen moderaten Preisanstieg – besonders in den Metropolen sind die Preise nach oben geschnellt, während ländliche Gebiete eine ruhigere Entwicklung zeigten. Für 2025 rechnen wir mit weiter steigenden Kaufpreisen”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Auch die exklusive Vorabauswertung der VALUE AG zum vierten Quartal 2024 zeigen in Richtung Wachstum.

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen liegen mit bundesweit 0,2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal wieder im Plus. Auf Jahressicht zeigt sich wieder ein positives Vorzeichen (+0,1 Prozent). In den Top-7 Märkten lagen die Wachstumsraten auf Jahressicht im Schnitt bei 0,4 Prozent. In München stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 2 Prozent am stärksten. Auch in Köln (+1,9 Prozent) und in Frankfurt am Main (+1 Prozent) gab es einen vergleichsweise deutlichen Anstieg, während die Preise in Berlin mit 0,6 Prozent moderat gestiegen sind. In Hamburg (-0,1 Prozent) und Düsseldorf (-0,2 Prozent) stagnierten die Preise, während in Stuttgart noch ein Minus von 2,2 Prozent zu Buche geschlagen hat.

Der Eigenheimmarkt entwickelt sich tendenziell seitwärts, erfordert aber eine differenzierte Betrachtung: Die Angebotspreise für gebrauchte Einfamilienhäuser gingen im vierten Quartal insgesamt leicht zurück (-0,5 Prozent). Bestandsbauten bis zur Energieeffizienzklasse D wurden im abgelaufenen Quartal 0,4 Prozent teurer angeboten als im Vorquartal. Auf Jahressicht kommen solche Eigenheime auf ein Plus von rund 2 Prozent. Die Angebotspreise für Häuser mit einer schlechteren Effizienzklasse (E-H) sanken hingegen um -0,1 Prozent zum Vorquartal und um -1,5 Prozent zum Vorjahresquartal. Da die ineffizienten Immobilien auch seltener bzw. langsamer zur Transaktion gelangen, ist die Gesamtbetrachtung der Preisentwicklung dahingehend verzerrt.

Der Mietmarkt zog im vierten Quartal wieder einmal stark an. Die öffentlich inserierten Neuvertragsmieten lagen im Vergleich zum Vorquartal 2,8 Prozent im Plus. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich damit ein Plus von 5,2 Prozent, in den Metropolen teils deutlich darüber, wie z.B. in Düsseldorf (+7,2 Prozent), in Berlin (+7,1 Prozent) oder in Frankfurt (+6,7 Prozent).

„Das neue Jahr beginnt mit den alten Herausforderungen für den Wohnimmobilienmarkt“ fasst Sebastian Hein, Director bei der Value AG die aktuellen Marktdaten zusammen. „Die ohnehin angespannte Lage am Mietmarkt verschärft sich zusehends und daher ziehen auch die Kaufmärkte wieder vermehrt an, besonders in den Großstädten. Aussicht auf eine Besserung der Angebotssituation besteht nicht, die Knappheit wird im Gegenteil weiter ansteigen, mit entsprechenden Wachstumsimpulsen auf Kaufpreise und Mieten“, führt er fort. „Sofern die Konjunktur nicht abrauscht, dürfte der Wohnimmobilienmarkt 2025 daher deutlich an Dynamik zulegen“, ergänzt Hein. „Gleichzeitig werden die regulatorischen Anforderungen im Hinblick auf ESG-Themen nun zunehmend auch für Käufer und Verkäufer spürbar. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen, Sanierungsthemen werden immer relevanter“, fügt er hinzu.

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Logistik bestätigt Spitzenposition im Assetklassen-Ranking

Die Investitionen in Logistikimmobilien konnten ihren im Vorjahr erstmals erreichten Spitzenplatz 2024 erfolgreich verteidigen.

Das bundesweite Transaktionsvolumen beläuft sich auf 6,87 Mrd. EUR, was nicht nur den Spitzenplatz unter den Assetklassen bedeutet, sondern auch einen Umsatzanteil am gesamten Investmentumsatz von 27%. Auch dies ist ein im langjährigen Vergleich absoluter Spitzenwert. Gleichzeitig konnte mit dem Resultat der Vorjahrsumsatz um 13% gesteigert werden. Dass die Logistikmärkte aus Investorensicht momentan sehr attraktiv sind, zeigt sich auch daran, dass der erzielte Investmentumsatz nur noch sieben Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. In keiner anderen Assetklasse ist ein auch nur annähernd vergleichbarer Wert zu verzeichnen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Erfreulich ist vor allem auch, dass die positive Umsatzentwicklung sowohl von Einzeltransaktionen (Anteil: 52 %) als auch Portfoliodeals (Anteil: 48 %) getragen wird. “Insbesondere im Portfoliosegment nehmen Logistikobjekte eine herausragende Stellung ein. Mit einem Investmentvolumen von gut 3,3 Mrd. EUR zeichnen sie für 54 % aller Portfoliotransaktionen im gewerblichen Investmentmarkt verantwortlich. Gleichzeitig konnten sie ihr absolutes Umsatzvolumen mit Paketverkäufen im Vorjahresvergleich um über die Hälfte steigern”, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Erwartungsgemäß haben sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken noch nicht unmittelbar in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Demzufolge war auch im vierten Quartal überwiegend eine Stabilisierung zu beobachten, sodass sich die meisten Renditen nicht verändert haben. Die Netto-Spitzenrenditen für Logistikobjekte liegen im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,25 %.

Ausländische Investoren besonders aktiv

Vom Gesamtumsatz entfallen gut 1,7 Mrd. EUR auf die großen Logistik-Hubs. Dies entspricht einem Anteil von rund einem Viertel am Transaktionsvolumen. Mit Ausnahme von München und Stuttgart wurde in allen Marktregionen mehr investiert als im Vorjahr. Am meisten angelegt wurde in Hamburg mit 456 Mio. EUR sowie in Düsseldorf mit 318 Mio. EUR. Ergebnisse in einer Größenordnung von jeweils um die 200 Mio. EUR wurden in Berlin (223 Mio. EUR), Köln (203 Mio. EUR), Frankfurt (202 Mio. EUR) und München mit 183 Mio. EUR erzielt.

Das Interesse der Investoren, gerade an großvolumigen Objekten und Paketen hat spürbar zugelegt. Insgesamt konnten 19 Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Hiervon entfallen gut 94 % auf ausländische Käufer. Dies spricht dafür, dass gerade großvolumige Logistiktransaktionen für ausländische Investoren weiterhin eine ausgesprochen attraktive Assetklasse darstellen. Bezogen auf das gesamte Volumen der Logistikinvestments liegt der Anteil ausländischer Anleger bei gut 75 %.

Perspektiven

Die Logistikmärkte haben mit Abstand am meisten von den Aufwärtstendenzen und der Stimmungsaufhellung auf den Investmentmärkten profitiert. Besonders erfreulich ist, dass sich diese Tendenz im Jahresverlauf 2024 noch beschleunigt hat. Allein im vierten Quartal wurden 2,47 Mrd. EUR investiert, was einem Anteil von 36 % am Jahresergebnis entspricht. Bemerkenswert ist vor allem, dass damit auch der zehnjährige Durchschnitt des vierten Quartals um 6 % übertroffen wurde.

Diese Entwicklung spricht dafür, dass die Preisfindungsphase abgeschlossen sein dürfte und Käufer und Verkäufer sich auf ein für beide Seiten annehmbares Preisniveau geeinigt haben. Unterstützt wird diese These durch den sehr hohen Anteil ausländischer Anleger, der mit 75 % einen der höchsten jemals registrierten Werte aufweist. Gerade international agierende Investoren gehen von erheblichen zukünftigen Wertsteigerungspotentialen aus und halten die aktuelle Phase für ein ausgesprochen gutes Timing, um in den deutschen Logistikmarkt einzusteigen.

“Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die Logistikinvestmentmärkte von der insgesamt besseren Stimmung sowie steigendenden Kaufpreisen in Verbindung mit weiter sinkenden Leitzinsen auch 2025 profitieren sollten. Damit steht einem erneuten Anstieg des Transaktionsvolumens kaum etwas entgegen. Wie hoch dieser ausfallen wird, bleibt aber noch abzuwarten und ist nicht zuletzt abhängig von der konjunkturellen Entwicklung Deutschlands”, so Christopher Raabe.

Neben einem höheren Investmentvolumen ist auch in der Breite von rückläufigen Renditen auszugehen. Hierfür sprechen vor allem die vermutlich weiter sinkenden Leitzinsen sowie der steigende Wettbewerb auf Anlegerseite. Das wahrscheinlichste Szenario ist eine Renditekompression um 10 bis 20 Basispunkte im Jahresverlauf.

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BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

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Obdachlose zahlen pünktlich Miete

ImmoScout24 unterstützt Housing First-Organisationen mit neuer Kampagne

Mehr als 530.000 Menschen in Deutschland sind obdach- oder wohnungslos.

Mit Home Street Home verbindet ImmoScout24 Vermietende mit Housing First Organisationen – unterstützt vom Bundesverband Housing First e. V.

Mehr als 530.000 Menschen gelten in Deutschland derzeit als obdach- oder wohnungslos. Dabei bedeutet “obdachlos” das Fehlen jeglicher festen Unterkunft, etwa wenn Betroffene auf der Straße leben, während “wohnungslos” zusätzlich Personen einschließt, die keinen eigenen Wohnraum haben und beispielsweise bei Bekannten oder in Notunterkünften leben. Diese Problematik wird durch den seit Jahren rückläufigen Bestand an Sozialwohnungen verschärft.

Um diesem Missstand zu begegnen, startet ImmoScout24 eine neue Kampagne, die den Housing-First-Ansatz in den Fokus rückt. Zum Jahresauftakt sollen rund 200 großflächige Plakate in den Innenstädten von Berlin und Köln, Vermietende dafür gewinnen, ihre Wohnungen gezielt auch an obdachlose Menschen zu vergeben. Die Kampagne baut auf der bereits seit 2021 bestehenden Initiative HOME STREET HOME auf, mit der sich ImmoScout24 aktiv im Kampf gegen Obdachlosigkeit engagiert.

Housing First setzt darauf, zuerst festen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und anschließend weitere Unterstützungsangebote anzubieten, um so langfristig die Lebenssituation von Betroffenen zu stabilisieren. Dieser Ansatz hat sich in vielen Ländern als erfolgreicher erwiesen als andere Wohnkonzepte: Nach Angaben des Bundesverbandes Housing First e.V. finden rund 90 Prozent der obdachlos gewordenen Menschen mithilfe einer eigenen Wohnung zurück in ein selbstbestimmtes Leben und ein stabiles Mietverhältnis.

“Pro Jahr gehen rund 40.000 Sozialwohnungen verloren, da bestehende Sozialbindungen auslaufen. Besonders in den angespannten Mietmärkten der Großstädte haben es die über 500.000 wohnungslosen Menschen in Deutschland zunehmend schwer, eine dauerhafte Unterkunft zu finden. ImmoScout24 möchte hier helfen. Mit der Unterstützung des Housing-First-Modells wollen wir den Zugang zu regulärem Wohnraum für wohnungslose Menschen erleichtern und nachhaltige Lösungen fördern”, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Mit Home Street Home Inserate einfach an Housing First Organisationen übermitteln

Mit der Initiative Home Street Home können Vermietende von Wohnungen, die den Förderkriterien des Sozialamtes oder Jobcenters entsprechen (1 Zimmer, max. 50 Quadratmeter, moderate Miete bis ca. 600 Euro warm) auf ImmoScout24 schnell und einfach im Inserat kennzeichnen, dass sie offen für eine Vermietung an obdachlose Menschen sind. Mitarbeitende von Housing First Organisationen nehmen dann im Namen ihrer Klient:innen Kontakt auf und bewerben sich parallel zu allen anderen Interessierten. Die Entscheidung über die Vermietung liegt weiterhin ausschließlich auf der Anbieter-Seite. Die Miete zahlt das Sozialamt. Mit der neuen Kampagne will ImmoScout24 mehr Menschen dazu bewegen, diese Möglichkeit zu nutzen.

Bundesverband Housing First unterstützt die Kampagne von ImmoScout24

Der Bundesverband Housing First unterstützt die Kampagne von ImmoScout24 und klärt auf. “Es gibt viele Berührungsängste bei Vermietenden. Uns ist daher wichtig, die Vorteile eines stabilen Mietverhältnisses deutlich zu machen. Vermietende werden nicht allein gelassen, denn Sozialarbeiter:innen begleiten unsere Klient:innen auf unbegrenzte Zeit und sorgen dafür, dass die Kommunikation mit Ämtern und Vermietenden sauber läuft”, sagt Sebastian Böwe vom Bundesverband Housing First e.V.

Weiterführende Links

Über die Kampagne Home Street Home: https://homestreethome.immobilienscout24.de

Housing First erklärt für Vermietende: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/was-ist-housing-first.html

Bundesverband Housing First e.V.: https://bundesverband-housingfirst.de/

Über ImmoScout24

ImmoScout24 ist die führende Online-Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Seit 25 Jahren revolutioniert ImmoScout24 den Immobilienmarkt. Jeden Monat suchen rund 19 Millionen Nutzer:innen auf unserem Online-Marktplatz oder in unserer App ein neues Zuhause oder die passende Gewerbefläche. Deshalb kennen rund 90 Prozent der Zielgruppe ImmoScout24. Mit seinen digitalen Lösungen schafft der Online-Marktplatz Orientierung und bringt Eigentümer:innen, Makler:innen und Immobiliensuchende erfolgreich zusammen. ImmoScout24 arbeitet an dem Ziel, Transaktionen rund um die Immobilie digital abzuwickeln und dadurch komplexe Entscheidungen für seine Nutzer:innen einfacher zu machen. Seit 2012 ist ImmoScout24 auch auf dem österreichischen Wohn- und Gewerbemarkt aktiv und erreicht monatlich rund 3 Millionen Suchende.

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Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

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Börsennotierte Immobilien 2025: Mehr Ampeln stehen auf Grün

Kommentar von Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, Janus Henderson Investors

  • Die Fundamentaldaten des Immobiliensektors erholen sich: höhere Transaktionsvolumina und eine günstige Angebots-Nachfrage-Dynamik begünstigen Wert- und Ertragswachstum im kommenden Jahr.
  • Dank einer Allokation in börsennotierte REITs können Anleger von den defensiven Einkommensströmen des Sektors und neuen Wachstumschancen profitieren.

Nach zwei rückläufigen Jahren infolge steigender Zinsen erwarteten wir Anfang 2024 eine Wende im Gewerbeimmobiliensektor.

Auch wenn es ein Jahr des Auf und Ab war mit geopolitischen Bedenken und schwankenden Zinserwartungen der Märkte, die die kurzfristige Stimmung gegenüber börsennotierten Immobilieninvestmentfonds (REITs) beeinflusst haben, so scheint sich diese These aus heutiger Sicht zu bestätigen.

Ein CEO der Immobilienbranche erklärte uns kürzlich: „Viele Ampeln stehen jetzt auf grün“. Mit Blick auf 2025 möchten wir drei Schlüsselbotschaften hervorheben, die unsere optimistische Einschätzung stützen:

  1. Wir gehen davon aus, dass meisten Immobilienarten und Regionen die Talsohle erreicht haben – wir befinden uns am Anfang eines neuen Gewerbeimmobilienzyklus (Commercial Real Estate, CRE). Die Bewertungen wurden größtenteils angepasst, und die Transaktionsvolumina steigen dank einer breiteren und tieferen Nachfrage auf allen Märkten. Höhere Transaktionsvolumina sollten die Vermögenswerte festigen und schließlich erhöhen. Die steigenden Zinssätze erforderten zwar eine Korrektur nach unten, haben aber auch dazu geführt, dass Baufinanzierungen in den meisten Ländern unerschwinglich geworden sind. Die Inflation hat die Kosten für die für den Bau erforderlichen Rohstoffe und Arbeitskräfte erhöht. Infolgedessen wurde der Baubeginn bei vielen Immobilientypen gestoppt, sodass sich das Angebotswachstum in den nächsten Jahren weitgehend verlangsamen dürfte. Ein geringeres Angebot bei gleichbleibender oder steigender Nachfrage ist die perfekte Voraussetzung für eine zunehmende Preismacht der Vermieter in den kommenden Jahren.
  2. Wir erwarten weiterhin, dass börsennotierte REITs die Erholung im CRE-Bereich anführen werden. Unternehmen aus Immobiliensektoren mit einem geringeren Verschuldungsgrad, die von strukturellen Trends profitierten, einen Vorteil bei den Kosten und dem Zugang zu Kapital hatten und über Wachstumsperspektiven verfügten, konnten Kurssteigerungen am Markt verzeichnen. Welltower (US-Seniorenwohnungen) hat seine erstklassige Betriebsstruktur erfolgreich genutzt, indem es in einem Sektor, der in den kommenden Jahren mit demografischem Rückenwind und einem begrenzten neuen Angebot konfrontiert ist, wertsteigernde Akquisitionen im Wert von mehr als 6 Mrd. US-Dollar (bis zum 3. Quartal 2024) tätigte. Die australische Goodman Group hat sich auf Rechenzentren als Mittel für weiteres Wachstum ausgerichtet und verfügt über eine Pipeline von mehr als 2,5 Gigawatt. Die Unite Group in Großbritannien hat sich mit kapitalschwachen Universitäten zusammengetan, um eine Lösung für den Bedarf an Studentenwohnungen anzubieten.
  3. Börsennotierte REITs haben weiterhin defensive und wachsende Cashflows und Dividenden geliefert. Die Fundamentaldaten vieler Unternehmen sind nach wie vor robust, die Auslastung ist hoch und die Mieten steigen. Diese Faktoren können im kommenden Jahr weiteren Cashflow und Dividendenwachstum ermöglichen. Vielleicht war der defensive Charakter dieses Cashflows in einem Aktienbullenmarkt wie 2024 nicht besonders aufregend. Dennoch sollte man sich an die deutliche Outperformance börsennotierter REITs im Frühjahr/Sommer erinnern, als sich der Markt Sorgen um die Beschäftigungs- und Wirtschaftswachstumsaussichten machte.[1] In einem Jahr mit positiven Renditen und guter Stimmung insgesamt ist eine Allokation in eine Anlageklasse, die eine gewisse Diversifizierung für das „Was wäre wenn?“-Szenario bietet, unserer Meinung nach weiterhin sinnvoll.

Aus den genannten Gründen sind wir der Meinung, dass Immobilien aus heutiger Sicht wieder „funktionieren“, da börsennotierte REITs für das aktuelle Zinsumfeld neu bewertet wurden. Hohe und wachsende Dividendenrenditen, defensive Einkommensströme und die Diversifizierung gegenüber dem breiteren Aktienmarkt sprechen für eine Allokation innerhalb eines ausgewogenen Portfolios.

Die Fundamentaldaten des Immobiliensektors bleiben stabil. In Verbindung mit neuen Wachstumschancen für den börsennotierten REIT-Sektor glauben wir, dass die Anlageklasse weiterhin andere Formen des Immobilienbesitzes übertreffen kann. Die Aktienbewertungen waren im Vergleich zu anderen Aktien selten so günstig wie heute, und die Zinssätze haben sich von einem Gegenwind hin zu einem unterstützenden Faktor gewandelt.

Noch ist der Sektor der börsennotierten REITs nicht auf der Überholspur, aber die Ampeln stehen auf Grün.

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Janus Henderson Investors, Tower 185, 25th floor, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, D-60327 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 86003 0,Fax: +49 69 86003 355, www.janushenderson.com

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Christoph Horbach wird neues Vorstandsmitglied der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG

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Der Aufsichtsrat der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG hat Christoph Horbach mit Wirkung zum 1. Januar 2025 in den Vorstand berufen.

In seiner neuen Rolle übernimmt Christoph Horbach die Verantwortung für das Fonds-/Portfolio Management sowie die Zentralfunktionen Business Development, Controlling und IT. Gemeinsam mit dem Vorstandsvorsitzenden Thomas Kuhlmann bildet er künftig das Vorstandsteam der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG.

Christoph Horbach (45) kann auf über 15 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Investmentbranche zurückblicken. Nach seinem betriebswirtschaftlichen Studium an der Universität zu Köln war er unter anderem in leitenden Positionen bei der ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, Hamburg, und der Paramount Group, New York, tätig. Seit 2019 war der Diplom-Kaufmann bei der HT Group, Hamburg/Wien, beschäftigt, zuletzt als Chief Executive Officer, wo er insbesondere das institutionelle Fondsgeschäft und die Geschäftsentwicklung vorantrieb.

Christoph Horbach tritt die Nachfolge von Daniel Löhken an, der das Unternehmen zum Jahresende 2024 mit Ablauf seiner regulären Amtszeit verlassen hat. Der Aufsichtsrat dankt Herrn Löhken für seinen wertvollen Beitrag zur Unternehmensentwicklung und wünscht ihm alles Gute für die Zukunft.

„Mit Christoph Horbach gewinnen wir einen erfahrenen Manager, der die Immobilien- und Investmentbranche bestens kennt“, so Stefan Brendgen, Vorsitzender des Auf-sichtsrats der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG. „Seine Expertise, Zielstrebigkeit und Umsetzungsstärke werden maßgeblich dazu beitragen, die erfolgreiche Entwicklung der Hahn Gruppe fortzusetzen.“

Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, sieht dem Start des neuen Vorstandskollegen ebenfalls mit großer Zuversicht entgegen: „Ich freue mich auf die Zusammenarbeit mit Christoph Horbach. Die Hahn Gruppe hat sich in den vergangenen Jahren als Asset und Investment Manager sehr stabil und profitabel entwickelt. Mit seiner Erfahrung und seinem Engagement wird Christoph Horbach weitere wichtige Wachstumsimpulse für das Unternehmen setzen – insbesondere im Ausbau unseres Fondsgeschäfts.“

Verantwortlich für den Inhalt:

HAHN Immobilien-­Beteiligungs AG, Buddestraße 14, D­-51429 Berg. Gladbach, Tel.: 02204 / 9490 0, Fax: 02204 / 9490 117, www.hahnag.de

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Pflegekosten: das Potenzial der Immobilienrente nutzen

Die steigenden Pflegekosten bereiten den Betroffenen sowie den Beitragszahlern in Deutschland Kopfzerbrechen. Was dabei häufig übersehen wird, ist das Potenzial von Immobilienrenten.

Darauf weist die WIR WohnImmobilienRente GmbH unter Berufung auf eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (iw) hin.

Laut der iw-Studie im Auftrag des Verbands der Privaten Krankenversicherung e. V. (PKV) könnten rund zwei Drittel der Haushalte in Deutschland ihren Beitrag zur stationären Pflege aus eigener Tasche zahlen – also ohne Leistungszuschlag auf den einrichtungseinheitlichen Eigenanteil (EEE). Voraussetzung dafür sei die Nutzung von Einkommen und Vorsorgevermögen, einschließlich der Mobilisierung des Wertes einer schuldenfreien Immobilie, etwa durch klassische Beleihung, eine Umkehrhypothek oder eine Wohnrente.

„Es stimmt: Immobilienrenten haben ein riesiges Potenzial zur Begleichung der Pflegekosten, sei es ambulant oder stationär, sofern der Ehepartner in der Immobilie bleiben möchte. Denn mit einer Immobilienrente können Haus- und Wohnungseigentümer Geld aus ihrer Immobilie ziehen, während sie weiterhin darin wohnen. Dieses Geld kann dann zum Beispiel für den altersgerechten Umbau und die Pflege daheim verwendet werden oder für die Betreuung des Ehepartners in einem Pflegeheim“, erklärt Dr. Georg F. Doll. Er ist Mitgründer und Geschäftsführer der WIR WohnImmobilienRente GmbH, die das Portal Immorente.de betreibt.

Welches Modell ist das richtige?

Für eine Immobilienrente gibt es verschiedene Modelle: Die Umkehrhypothek und der Seniorenkredit sind spezielle Bankdarlehen für ältere Menschen. Bei einer Wohnrente – auch Haus- oder Leibrente genannt – wird die Immobilie vollständig verkauft. Die Verkäufer behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht. Beim Teilverkauf wird hingegen maximal die Hälfte des Hauses verkauft.

„Welches Modell im Einzelfall am besten geeignet ist, hängt von vielen Faktoren ab: der Lebenssituation, den persönlichen Zielen, dem Alter der Eigentümer und dem Wert der Immobilie“, sagt Georg F. Doll. „Wer eine Immobilienrente anstrebt, sollte sich also vorher gut informieren und verschiedene Möglichkeiten prüfen.“

Einen Einstieg ins Thema bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH zum Beispiel mit einem kostenlosen Produktfinder und einem Leitfaden zur ersten Orientierung. Beides steht auf www.immorente.de zur Verfügung.

Über Immorente.de:

Immorente.de ist das Onlineportal der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Es richtet sich an Menschen, die älter als 65 Jahre sind und vom Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie profitieren möchten. Ihnen bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH persönliche Beratung und Angebote für die Wohnrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek sowie Immobiliendarlehen. Damit ist die WIR WohnImmobilienRente GmbH einer der wenigen Anbieter auf dem Markt, die unabhängig von einem speziellen Produkt beraten. Die Gesellschafter blicken auf langjährige Erfahrungen in der Finanz- und Immobilienbranche sowie im Verbraucherschutz zurück.

Verantwortlich für den Inhalt:

WIR WohnImmobilienRente GmbH, Parkstraße 65, 22605 Hamburg, Tel:  +49 (0) 40 / 53 02 46-76, www.immorente.de

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Wende nach 2 Krisenjahren: Angebotspreise für Wohneigentum sind 2024 leicht gestiegen

Das sind die Ergebnisse der 16. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2024:

Markt stabilisierte sich 2024: Angebotspreise für Wohnungen stiegen um 2,8 Prozent, für Einfamilienhäuser um 3,1 Prozent

In 12 der 15 größten deutschen Städte haben sich die Preise für Wohnungen 2024 wieder erhöht – in der Spitze um 7,6 Prozent

Ausblick für 2025: Rahmenbedingungen deuten auf weiteres moderates Preiswachstum hin

Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre kehrte der deutsche Immobilienmarkt 2024 allmählich zur Stabilität zurück. Der Zinsschock von 2022 und die Preisanpassungen im Jahr 2023 scheinen überwunden. Im vergangenen Jahr verzeichnete der Markt wieder eine positive Preisentwicklung. Deutschlandweit stiegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 2,9 Prozent. Besonders Einfamilienhäuser erlebten ein leichtes Comeback mit einem Anstieg der Angebotspreise von 3,1 Prozent, während Wohnungen um 2,8 Prozent zulegten. Das zeigt die 16. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben.

“Nach 2 turbulenten Jahren stellte sich 2024 eine spürbare Stabilisierung des Immobilienmarktes ein”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Die Gründe dafür sind vielfältig: Die Inflation in der Eurozone hat sich wieder beruhigt und die Bauzinsen sind 2024 leicht gesunken. Gepaart mit steigenden Mieten und fehlendem Neubauangebot sorgt dies für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum. In der Folge sind die Angebotspreise für Immobilien wieder moderat gestiegen.”

Großstädte im Fokus: Nachfrage treibt Preise

Insbesondere in den urbanen Zentren kehrte 2024 der Optimismus zurück. In 12 der 15 größten deutschen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern stiegen die Preise für Bestandswohnungen – in der Spitze um bis zu 7,6 Prozent im Jahresverlauf. Diese Entwicklung zeigt, dass die Nachfrage nach städtischem Wohnraum trotz gestiegener Finanzierungskosten ungebrochen ist. In München, der teuersten Großstadt des Landes, erhöhten sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen im 4. Quartal abermals um 2,1 Prozent auf derzeit 8.188 Euro pro Quadratmeter. Damit hat die Isarmetropole im abgelaufenen Jahr nach einem Anstieg von insgesamt 6,5 Prozent die Marke von 8.000 Euro wieder übersprungen. In Hamburg steht nach einem Anstieg von 0,9 Prozent im letzten Quartal 2024 der Quadratmeterpreis bei 5.913 Euro – das entspricht einer Steigerung von 4,2 Prozent im Jahresverlauf.

Die drittteuerste Stadt der Untersuchung ist Frankfurt am Main: In der Bankenstadt stieg das Preisniveau zuletzt auf 5.560 Euro pro Quadratmeter, sodass sich im Jahresvergleich ein Zuwachs von 5,9 Prozent ergibt.

Berlin ist derzeit noch ein kleiner Sonderfall: Eigentumswohnungen werden im Mittel für 4.841 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das ist mit -0,1 Prozent minimal weniger als noch vor einem Jahr. Allein im 4. Quartal sind die Preise in der Bundeshauptstadt aber bereits um 0,8 Prozent gestiegen, was ebenfalls auf eine Marktbelebung hindeutet. Setzt sich dieser Trend 2025 fort, ist davon auszugehen, dass sich die Preisentwicklung für Wohneigentum in Berlin wieder dauerhaft ins Positive dreht.

Ausblick 2025: Stabilisierung und moderates Wachstum erwartet

Die Bauzinsen, die 2024 mit einem Rückgang auf etwa 3,5 Prozent für 10-jährige Darlehen den Markt belebten, dürften 2025 aller Voraussicht nach weiter sinken und im Mittel zwischen 3,0 und 3,5 Prozent rangieren. Diese verbesserten Finanzierungskonditionen, gepaart mit einer anhaltend geringen Neubautätigkeit, sorgen voraussichtlich für eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Immobilienpreisen. Sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen oder geopolitischen Ereignisse eintreten, dürfte 2025 von weiter leicht steigenden Angebotspreisen für Wohneigentum geprägt sein.

Daten für alle 15 Großstädte sowie weiterführende Analysen finden Sie im immowelt Preiskompass. Die 16. Ausgabe steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnungsgrundlage:

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Preiskompass.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Dubai: Engel & Völkers reagiert auf Nachfragehoch mit Kooperation mit exklusivem Projektentwickler

Transaktionen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien steigen weiter

Neubauprojekt als Antwort auf weiter steigende Nachfrage nach erstklassigen Wohnimmobilien verschiedener Preiskategorien

Der Immobilienmarkt in Dubai zieht weiter weltweites Interesse auf sich. “Der Markt beweist seine andauernde Widerstandsfähigkeit und Attraktivität für ein globales Publikum. Sowohl der Wohn- als auch der Gewerbeimmobiliensektor verzeichnen ein deutliches Wachstum”, erklärt Daniel Hadi, CEO von Engel & Völkers Middle East. Allein im dritten Quartal 2024 wurden im Emirat Wohn- und Gewerbeimmobilien von einem Gesamtwert von 138,8 Mrd. AED (rund 35 Milliarden Euro) vermittelt. Die Wohnimmobilientransaktionen stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 40,8 Prozent und erreichten 115,6 Mrd. AED (rund 29 Milliarden Euro), während der Gewerbemarkt mit 23,2 Mrd. AED (rund 5,8 Milliarden Euro) einen Anstieg des Transaktionswertes um 28 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnete. Um der steigenden Nachfrage nachzukommen, ist Engel & Völkers eine exklusive Kooperation mit P.O.B1 Properties, der neu gegründeten Immobilienentwicklungsabteilung der Saif Al Ghurair Real Estate Group (SAGRE), eingegangen.

Marktwachstum hält weiter an – besonders Segment für Neubauprojekte boomt

Eine der wichtigsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in 2024 war der starke Anstieg der Verkäufe von Neubauprojekten. Über 65 Prozent der Transaktionen entfielen im vergangenen Quartal auf Projektentwicklungen, was auf die hohe Bau- sowie Investorentätigkeit in Dubai zurückzuführen ist. “Mehr als 30.000 Neubau-Einheiten wurden verkauft – ein Wachstum von über 60 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum”, weiß Daniel Hadi. “Dieser Trend geht einher mit der Entwicklung neuer Wohngebiete am Rande von Dubai. Da das Angebot in den etablierten Gegenden begrenzt ist, erleben wir ein schnelles Wachstum neuer Communities, die früher als zu weit außerhalb der Stadt angesehen wurden.”

Trotz Dubais Ruf als Standort für luxuriöse Immobilien entfiel der Großteil des Wachstums im dritten Quartal auf Immobilien im mittleren Preissegment zwischen 1 und 3 Millionen AED (ca. 260.000 bis 780.000 Euro). Über 80 Prozent der Verkäufe machten hierbei Apartments aus. Etwa 60 Prozent aller Transaktionen wurden zu Preisen von 2 Millionen AED (ca. 520.000 Euro) oder darunter abgeschlossen. “Das Wachstum im mittleren Preissegment unterstreicht Dubais breite Attraktivität sowohl für internationale Investoren als auch für Privatkäufer.”

Luxusimmobiliensektor auf Rekordkurs

Dubai verzeichnet weiterhin einen Zustrom wohlhabender Personen aus aller Welt, was auch das Wachstum im Luxusimmobiliensektor antreibt. Transaktionen über 10 Millionen AED (ca. 2,6 Millionen Euro) sind keine Seltenheit. “Allein auf der Palm Jumeirah gab es in Q3 über 110 Abschlüsse in dieser Preisklasse”, bemerkte Daniel Hadi. Drei dieser Transaktionen überstiegen sogar die Marke von 200 Millionen AED (ca. 52 Millionen Euro). “Wir erwarten ein weiteres Rekordjahr im Luxusimmobiliensektor.” Zu den häufigsten Käuferinnen und Käufern zählen weiterhin Europäer, Inder und Chinesen.

Exklusive Zusammenarbeit mit lokalem Projektentwickler P.O.B1 Properties

Engel & Völkers reagiert mit der exklusiven Kooperation mit P.O.B1 Properties auf die steigende Immobiliennachfrage in Dubai. Als erstes Projekt vermarktet Engel & Völkers das Wohnprojekt Serenova in Dubais Silicon Oasis, einem der am schnellsten wachsenden Wohn- und Geschäftszentren Dubais. “Strategisch gut gelegen, bedient das Projekt die Nachfrage von privaten Käufern sowie Investoren nach erstklassigen Wohneinheiten in Dubais wichtigsten Wachstumsknotenpunkten”, sagt Daniel Hadi. Es erstreckt sich über ein weitläufiges, 7.850 Quadratmeter großes Grundstück und umfasst 222 Apartments – von geräumigen Junior Suites bis zu luxuriösen Penthäusern, die für 600.000 bis 3,9 Millionen AED (rund 155.000 bis 1,1 Million Euro) angeboten werden. Das architektonische Design legt den Schwerpunkt auf eine offene Raumgestaltung, moderne Elemente sowie einen Panoramablick auf die Skyline der Stadt. Es soll 2027 fertiggestellt werden.

Ausblick: Weiteres Wachstum in allen Immobiliensegmenten erwartet

“Dubai bleibt ein führendes Ziel für internationale Investoren, angetrieben von der wachsenden Wirtschaft, dem attraktiven Steuersystem und dem Ruf als sichere, dynamische und zukunftsorientierte Stadt”, konstatiert Daniel Hadi. “Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien ist so hoch wie nie zuvor und durch die Initiativen der Regierung zur wirtschaftlichen Diversifizierung der Wirtschaft, insbesondere in Schlüsselsektoren wie Technologie, Gesundheitswesen und grüne Energie, erwarten wir weitere Rekorde in allen Immobiliensegmenten.”

Verantwortlich für den Inhalt:

ENGEL & VÖLKERS AG, Vancouverstraße 2a, 20457 Hamburg,Tel: 040 334681600, https://www.engelvoelkers.com/de

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Deutscher Immobilienmarkt erzielt 2024 trotz vieler Widerstände leichtes Plus

Investmentmarkt legt um zehn Prozent und Bürovermietungsmarkt um sechs Prozent zu

Der deutsche Immobilienmarkt wird das Jahr 2024 voraussichtlich mit jeweils einem leichten Plus im Investment- und Bürovermietungsmarkt abschließen. Deutschlandweit und Assetklassen übergreifend rechnet JLL mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro – was ein Anstieg von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2023 bedeutet. Für das kommende Jahr 2025 könnte sich der Anstieg dann auf 14 bis 20 Prozent belaufen, was einem Gesamtvolumen von 40 bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde. Auf dem Bürovermietungsmarkt wird derweil bis Jahresende ein Anstieg des Flächenumsatzes um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet.

Trotz des Zuwachses bleibt die Bilanz ernüchternd. Denn nach dem aus immobilienwirtschaftlicher Sicht äußerst schwachen Jahr 2023 war 2024 mit viel Zuversicht gestartet. Und tatsächlich lässt sich konstatieren, dass das Jahr zwar zunächst mit positiven Erwartungen begann, da vor allem in den ersten Wochen und Monaten eine durchaus spürbare Belebung der Nachfrage insbesondere an den Vermietungsmärkten zu verzeichnen war. „Dieses positive Element trübte sich im Verlauf des Jahres mit zunehmender Verschlechterung der realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen allerdings wieder ein. In der Folge wurden anvisierte oder angeschobene Umzugs- und Expansionspläne der Unternehmen aufgegeben oder verschoben. Letztendlich galten diese Trends für alle Assetklassen in den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel“, beobachtet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Dass die Vermietungsmärkte am Tropf der Konjunktur hängen, ist keine neue Erkenntnis.  Jedoch ist zu beobachten, dass im aktuellen Zyklus die Unternehmen besonders sensibel auf geopolitische oder wirtschaftliche Effekte und Ereignisse reagieren. Weder von der Politik noch von den Unternehmen selbst kamen positive Impulse, sodass das Bruttoinlandsprodukt für 2024 im Verlauf des Jahres von 0,3 Prozent im Januar auf minus 0,1 Prozent im November zwar nur marginal sank, im Ergebnis bleibt aber festzuhalten, dass die deutsche Wirtschaft stagniert.

Ausblick 2025: Politische und wirtschaftliche Risiken werfen ihre Schatten voraus

Für 2025 sieht es aktuell nicht viel besser aus. Auch hier wurden die Prognosen im Jahresverlauf immer weiter nach unten korrigiert, von noch 1,2 Prozent im Januar auf aktuell nur noch 0,6 Prozent. Neben den deutschlandspezifischen hausgemachten und strukturell bedingten Themen legen sich zwei übergeordnete Risiken wie dichter Nebel auf die Unternehmens- und damit auch auf die Immobilienlandschaft. „Zum einen muss abgewartet werden, in welchem Umfang und Ausmaß sich die angedrohten Zölle und Handelsbarrieren in der Realität zeigen und sich eine noch stärkere America-First-Handelspolitik mittelfristig auf die deutsche Wirtschaft auswirken wird. Die Dimensionen sind zurzeit noch nicht abzusehen, positiv ist aber immerhin anzumerken, dass diesbezüglich noch keine Panik in den Chefetagen deutscher Unternehmen zu bemerken ist“, analysiert Scheunemann. Vielleicht habe dazu auch das dritte Jahresquartal beigetragen, welches immerhin mit einem leicht positiven Wachstum überraschte.

Zum zweiten bleiben geopolitische Unsicherheiten für viele Investoren das wichtigste Thema. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten haben sich weiter verschärft. All diese Unwägbarkeiten gilt es abzuwägen und in eine Investitionsstrategie zu gießen. Eine solche risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken kann trotzdem erfolgsversprechend sein.

Im Übergang zum neuen Jahr sind Unternehmen als auch Investoren mit der Herausforderung konfrontiert, die Risiken der jüngeren Vergangenheit im Blick zu behalten, gleichzeitig sich aber so zu positionieren, um vom Aufschwung eines neuen Zyklus zu profitieren.

Als Extrakt aus dieser Gemengelage sieht Scheunemann für 2025 vier wesentliche Trends:

  1. Ein moderat steigendes globales und europäisches Wirtschaftswachstum, im Wesentlichen unterstützt durch ein sinkendes Zinsniveau.
  1. Eine Wiederbelebung des Kapitalwertwachstums von Büroimmobilien, getrieben durch Mieten.
  1. Es wird in allen Bereichen interessante Einstiegsmöglichkeiten für Investoren geben und die Transaktionsaktivität erhöht sich deutlich.
  1. Das Interesse an alternativen Investments und Nischen-Immobilienarten (z.B. Life Science, Studentenwohnen, Rechenzentren) wird weiter steigen.

Für die Investmentmärkte bleibt die Zinsentwicklung bei allen politischen und konjunkturellen Unsicherheiten nach wie vor die stärkste Triebfeder. Und die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich auch 2025 an der Zinsschraube drehen, derzeit deutet vieles auf ein Absinken des Einlagezinses auf um die zwei Prozent bis Ende 2025 hin. Das wären dann immerhin rund 125 Basispunkte weniger als aktuell. Als „Vorbote“ eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt. Nachdem der Stimmungsindex zum dritten Quartal signifikant gestiegen ist, hat sich das Plus im vergangenen Quartal verfestigt. Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld, sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können.

Allerdings muss nach wie vor zwischen den Assetklassen unterschieden werden: „Bei Büro ist es insgesamt noch sehr verhalten, auch wenn wir etwas Belebung bemerken, was den Anstoß möglicher Verkaufsprozesse anbelangt. Logistikimmobilien werden nach wie vor stark nachgefragt – hier erwarten wir insbesondere eine Zunahme bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Im Einzelhandelsbereich sind wie zuvor insbesondere die Fachmarktprodukte mit Lebensmittelanker gefragt. Für 2024 werden sich die oben skizzierten positiven Signale nicht mehr in der Statistik niederschlagen“, erklärt Scheunemann.

Assetklassen: Living zieht 2024 die meisten Investitionen an

Der Hauptfokus der Investoren liegt 2024 auf dem Living-Segment, fast 30 Prozent des investierten Kapitals dürften auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien entfallen sein. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten. Im Jahr 2025 wird die Wohnungsnot – also bezahlbares Wohnen und Wohnungsneubau – das bestimmende Thema auf dem Wohnungsmarkt aus realwirtschaftlicher Sicht sein.

„Nicht zuletzt durch die vorgezogene Bundestagswahl werden diese Themen in der öffentlichen Diskussion deutlich an Bedeutung gewinnen. Vor allem Letztere bringt wieder große Unsicherheit über die Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt und zwei Punkte dürften aus Investorensicht eine große Rolle spielen: zum einen die Diskussion um die Fortsetzung beziehungsweise den Ersatz der Mietpreisbremse und zum anderen die Frage, wie angesichts einer anhaltenden Zuwanderung, die bei einem möglichen Ende des Ukrainekrieges noch einmal wieder ansteigen könnte, der Wohnungsneubau angekurbelt werden kann“, gibt Scheunemann zu bedenken.

Spitzenrenditen zeigten sich 2024 stabil und richten den Blick wieder nach unten

Die Spitzenrenditen für Immobilien haben sich im Jahresverlauf weitestgehend stabil gezeigt. In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Die Assetklasse Wohnen war die erste, in der bereits zur Jahresmitte sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Zum Jahresende wird die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg voraussichtlich 3,61 Prozent betragen.

Es folgte der Bereich Logistik-Industrie im dritten Quartal mit einer Senkung auf 4,3 Prozent. Beide Assetklassen werden zum Jahresende damit eine niedrigere Spitzenrendite aufweisen als vor Jahresfrist. Der Einzelhandelsbereich war durch große Stabilität gekennzeichnet, bei Fachmarktzentren (4,6 Prozent) blieben die Spitzenrenditen übers Jahr ebenso unverändert wie im Retail-High-Street-Segment (3,5 Prozent). Nur bei Shoppingcentern kam es im Herbst zu einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,9 Prozent. Ein Wert, der auch zum Jahresende Bestand haben wird.

Stabil war auch die Entwicklung bei Büroimmobilien, zumindest nach dem letzten kleinen Anstieg der Werte im ersten Quartal in fünf der sieben großen Immobilienmärkte. Für das nun endende vierte Quartal deutet sich allerdings eine Veränderung in Berlin an. Abgeschlossene Transaktionen und laufende Prozesse lassen zum Jahresende einen Rückgang um fünf Basispunkte auf dann 4,15 Prozent erwarten. Damit würde Berlin zusammen mit München gemessen an der Spitzenrendite der teuerste Bürostandort sein.

Für das kommende Jahr könnte weiterer Druck auf die Renditen entstehen. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen (der Fünf-Jahres-Swap liegt derzeit circa 40 Basispunkte unter dem Wert von vor einem Jahr) dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Wohnen, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden. Damit werden die Kapitalwerte zum Beispiel für Büroimmobilien in den sieben Metropolen 2025 im Schnitt um knapp acht Prozent steigen.

Vermietungsmärkte verzeichnen 2024 trotz gewachsener Nachfrage nur wenige Abschlüsse

Das Fundament und die Basis der Investmentmärkte bilden allerdings die Vermietungsmärkte. Deren Entwicklung gilt eine besondere Aufmerksamkeit, vor allem, wenn der Hauptertrag einer Investition aus der Mietentwicklung kommen soll.

Im Rückblick betrachtet trübte sich die Stimmung am Büromarkt im Verlauf des Jahres 2024 deutlich ein, da der erhöhten Nachfrage nur wenige Abschlüsse folgten. Dieser Trend setzte sich im weiteren Jahresverlauf fort, sodass einer Vielzahl von potenziellen Projekten nur in verhältnismäßig wenige nennenswerte Transaktionen mündete. Zahlreiche Prozesse wurden auf die kommenden Jahre verschoben, während andere in kurzfristigen Mietvertragsverlängerungen ohne langfristige Verpflichtungen resultierten. Lediglich einige Großtransaktionen, überwiegend durch die öffentliche Hand, führten dazu, dass zum Ende des dritten Quartals ein um circa 13 Prozent höheres Vermietungsvolumen als im Vorjahreszeitraum zu verzeichnen war. Bis zum Jahresende wird ein Anstieg des Vermietungsvolumens um etwa sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Der wesentliche Grund für die zurückhaltende Aktivität von Unternehmen ist die wirtschaftspolitische Lage, die sich nicht zuletzt durch die Auflösung der Ampelkoalition stetig verschlechterte. Langfristige Bindungen und Ausgaben, wie beispielsweise für Umzüge oder Neuausstattungen von Büros, werden von den Unternehmen derzeit vermieden.

Die nur moderaten Wachstumsprognosen lassen für Deutschland für das Jahr 2025 zumindest keine weitere Verschlechterung erwarten, sodass JLL von einer langsamen Verbesserung der Nachfrage nach Büroflächen ausgeht. „Je nach Wahlausgang und einer daraus resultierenden Stimmungsaufhellung könnte das Wirtschaftswachstum und damit einhergehend die Nachfrage nach Büroimmobilien wieder stärker anziehen. Ein bestätigendes Indiz dafür, dass im Vergleich zum Jahr 2024 eine positive Entwicklung zu erwarten ist, stellen die im Markt aktiven Gesuche für das kommende Jahr dar, die derzeit keinen Anlass zur Sorge hinsichtlich einer weiteren Reduzierung der Büronachfrage geben“, sagt Scheunemann.

Ebenso wird sich der anhaltende Trend nach qualitativ hochwertigen Büroflächen branchenübergreifend auch im kommenden Jahr fortsetzen, wodurch eine Grundnachfrage gesichert erscheint. Das Vermietungsvolumen für die sieben Metropolen könnte 2025 wieder an die Schwelle von drei Millionen m² heranreichen, was einem Anstieg im Vergleich zu 2024 von knapp zwölf Prozent entsprechen würde. Entsprechend positiv haben sich die Mieten entwickelt, zumindest in der Spitze. „Für 2024 wird im Schnitt über die sieben Hochburgen ein Plus von insgesamt 6,4 Prozent stehen. Dieses Tempo wird im nächsten Jahr voraussichtlich nicht mehr zu halten sein, dann rechnen wir mit einer Abschwächung des Wachstums auf knapp drei Prozent“, erwartet Helge Scheunemann.

Eine ähnliche Entwicklung sieht JLL auch am Industrie- und Logistikvermietungsmarkt. Für 2024 dürfte der deutschlandweite Umsatz unterdurchschnittlich ausfallen. Die Gründe decken sich mit denen am Büromarkt. Die Umsatzprognose liegt nun bei rund 5,7 Millionen m² – das wären neun Prozent weniger als 2023 und 23 Prozent weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre und somit das schwächste Ergebnis seit 2014. In Folge der Nachfrageschwäche sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr nur noch moderat gestiegen, in einige Regionen wie Bremen hat JLL sogar erste Rückgänge gesehen.

„Aufgrund des unsicheren globalen Umfelds gehen wir derzeit nicht davon aus, dass die Nachfrage zeitnah flächendeckend wieder zunehmen wird. Unternehmen tendieren dazu, Standorte in der Nähe von

Ballungsräumen oder mit guter Verkehrsanbindung zu bevorzugen, um den Zugang zu Arbeitskräften zu erleichtern. Hinzu kommt, dass der aktuelle Fokus der Unternehmen auf einer Steigerung der Produktivität und auf der Optimierung von Lager- und Distributionsprozessen mit Hilfe von Automatisierung, Robotik und dem Einsatz neuer, energieeffizienter Technologien liegt“, sagt Scheunemann. Weiterhin sieht JLL einen Anstieg hin zu flexiblen Mietmodellen. Kurzfristige und flexiblen Mietverträge ermöglichen es Unternehmen, besser auf Marktschwankungen zu reagieren. Der Logistikflächenumsatz wird 2025 wahrscheinlich ein ähnliches Niveau wie 2024 erreichen und auch die Mieten werden in den meisten Regionen eher stabil bleiben, in Regionen mit viel Flächenangebot (Berlin, Leipzig, Bremen und Hannover) könnten diese auch sinken.

Einzelhandelsvermietung zeigt sich über das ganze Jahr robust

Entgegen der mauen konjunkturellen Lage und der nach wie vor hohen Sparquote der Haushalte, hat sich der Vermietungsmarkt für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien 2024 erstaunlich gut präsentiert. Unsere Prognose für das Gesamtjahr 2024 liegt zwischen 450.000 und 460.000 m² und damit auf dem Niveau von 2023. Hauptgrund für das gute Ergebnis ist weiterhin die Nachfrage nach großflächigen Ladeneinheiten (>= 1.000 m²). Über die Hälfte des Vermietungsumsatzes geht auf das Konto dieser Größenklasse. In Bezug auf die Sparten sind es nach wie vor Textileinzelhändler, die Flächen suchen. Zusammen mit der Branche Gastronomie/Nahrungsmittel vereinen diese beiden Sektoren deutlich über die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich. Auffällig war, dass mit 60 Prozent das Gros der Vermietungen in den Städten abseits der zehn großen Metropolen abgeschlossen wurde. Städte wie Kassel, Bielefeld, Dortmund oder Dresden stehen in diesem Jahr im Fokus der Expansion.

Die Spitzenmieten gaben im Jahresverlauf für die zehn größten Märkte im Durchschnitt um rund acht Prozent nach, wobei anzumerken ist, dass die Werte in acht Ballungsräumen auf einem konstanten Niveau liegen und der Rückgang nur durch Köln und Nürnberg bedingt ist. Für 2025 rechnet JLL für alle zehn Metropolen mit stabilen Mieten, in Einzelfällen und in Abhängigkeit von der Entwicklung der privaten Konsumausgaben könnten auch wieder leicht steigende Mieten zu beobachten sein. Seitens der Einzelhändler sollte die Nachfrage gerade nach Großflächen stabil bleiben, allerdings sind diese Flächen in Toplagen mit einer entsprechenden Qualität Mangelware. Neben den traditionellen innenstadtrelevanten Branchen erwartet JLL auch neue Player, die zum Beispiel Standorte für Showrooms anmieten. Unabhängig von Wirtschaft und Konjunktur sind deutsche Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt nach wie vor gefragt und gelten als Eintrittstor für den deutschen, aber auch den europäischen Markt.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,8 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 111.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

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100 Jahre Chilehaus – 100 Prozent Vermietungsquote

Das Helmholtz-Zentrum Hereon erweitert seine Flächen

Union Investment hat weitere 515 m² Bürofläche im Hamburger Chilehaus an das Climate Service Center Germany (GERICS) des Helmholtz-Zentrums Hereon vermietet. Bis zum Einzug im August 2025 werden die Flächen modernisiert und an die Anforderungen des Forschungszentrums angepasst. Das Climate Service Center befindet sich  bereits seit dem Jahr 2011 in der denkmalgeschützten Immobilie und belegt künftig insgesamt 2.500 m². Das Chilehaus zählt seit 1993 zum Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland.

„Wir freuen uns sehr darüber, dass wir trotz des herausfordernden Marktumfelds die letzten freien Büroflächen im Chilehaus vermieten konnten. Damit hat unsere Architektur-Ikone im Jahr ihres 100-jährigen Jubiläums wieder Vollvermietung erreicht“, so Sven Lintl, Leiter Asset Management Deutschland bei Union Investment.

Das Chilehaus wurde im Jahr 1924 nach zwei Jahren Bauzeit fertiggestellt und ist eines der bekanntesten Bauwerke Deutschlands sowie eine der repräsentativsten Adressen Hamburgs. Der expressionistische Backsteinbau liegt im Kontorhausviertel, direkt gegenüber der Speicherstadt und ist sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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Zwei attraktive Neubauprojekte bei Stuttgart sowie in Nürnberg ergänzen das Portfolio des UniImmo: Wohnen ZBI

Attraktiver Wohnungsmix aus barrierearmen bzw. barrierefreien 2-4-Zimmer-Wohnungen für generationsübergreifendes Wohnen 

Der offene Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI ergänzt mit der Fertigstellung von zwei attraktiven Neubauprojekten in Nürnberg und Denkendorf bei Stuttgart den Immobilienbestand. Beide Objekte verbindet, dass sie in stark nachgefragten Märkten für dringend benötigtes neues Angebot sorgen, energieeffizient und barrierearm bzw. barrierefrei ausgeführt sind und mit generationsübergreifendem Wohnen Senioren und junge Familien zusammenbringen.

Vielfältige Wohnoptionen, optimal angebunden im Südwesten Nürnbergs

Das Wohnkarree im Standard KfW 55 an der Nopitschstraße im südwestlichen Nürnberger Stadtteil Hohe Marter umfasst 101 attraktive Wohnungen mit vielfältigen Grundrissen zwischen 40 und 115 Quadratmetern, 34 davon barrierefrei. Damit bietet das Objekt die passende Wohnung sowohl für Alleinwohnende, Familien und Haushalte mit größerem Platzbedarf. Vier gewerblich nutzbare Flächen im Erdgeschoss runden das Angebot ab.

Die Wohneinheiten überzeugen mit offenen Wohn- und Küchenbereichen, Balkonen und Terrassen sowie barrierefreien Zugängen in allen Bereichen. Aufzüge ermöglichen einen stufenlosen Zugang von der Tiefgarage zu allen Etagen. Der kreativ gestaltete Innenhof bietet mit Spielgeräten für unterschiedliche Altersgruppen sowie vielfältigen Sitzmöglichkeiten eine hohe Aufenthaltsqualität.

Die kürzlich fertiggestellte Projektentwicklung befindet sich in einem aufstrebenden Viertel mit hervorragender Anbindung. Eine großzügige Tiefgarage und viele Fahrradstellplätze runden das Angebot ab. Die Nähe zu U- und S-Bahnstationen sowie der Ringstraße 4R sorgt für kurze Wege in die Innenstadt oder zum Arbeitsplatz.

Die Anziehungskraft Nürnbergs als Standort für Unternehmen, Bildungs- und Forschungseinrichtungen spiegelt sich in der hohen Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen wider. Dazu profitiert das Quartier von geplanten Infrastrukturmaßnahmen der Stadt. So wird die Entsiegelung und Umgestaltung der Nachbarstraße zu einer grünen Fahrradstraße den Mikrostandort und die Immobilie zusätzlich aufwerten. Naherholungsbereiche und Grünflächen befinden sich in direkter Nähe und erhöhen den Wohnkomfort für die Bewohner.

Energieeffizientes Wohnen, verkehrsgünstig und naturnah in Denkendorf

Südöstlich von Stuttgart bieten die zwei viergeschossigen Mehrfamilienhäuser in Denkendorf insgesamt 24 Wohneinheiten. Der Neubau wurde im Energieeffizienz-Standard KfW 40 EE realisiert. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sowie eine Solarthermie-Anlage decken 70 Prozent des Energiebedarfs durch erneuerbare Energien ab. Alle Erdgeschosswohnungen sind barrierefrei gestaltet.

Auf dem rund 1.600 Quadratmeter großen Grundstück stehen den Mietern ausreichend Tiefgaragen- und Außenstellplätze zur Verfügung. Umfangreiche Dachbegrünungen und bepflanzte Außenanlagen tragen zur Attraktivität des Objektes bei.

Das Neubauprojekt am Jusiweg in Denkendorf verbindet eine naturnahe Umgebung mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung. Der Flughafen, die Messe, aber auch der Hauptbahnhof sind in weniger als 30 Minuten erreichbar. Das Wohnkonzept setzt bewusst auf kurze Wege und generationsübergreifendes, barrierefreies Wohnen. So begegnet das Neubauprojekt dem demografischen Wandel und bringt Senioren und junge Familien zusammen.

„Mit der Fertigstellung dieser beiden Neubauprojekte können unsere Anleger und Anlegerinnen von zwei wachstumsstarken Standorten und daraus resultierenden stabilen Erträgen profitieren, welche im Einklang mit der strategischen Ausrichtung des Fonds stehen. Zusätzlich leisten wir hierdurch einen wichtigen Beitrag zur Schaffung neuen Wohnraums. Wir freuen uns, zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes beitragen zu können“, betont die verantwortliche Fondsmanagerin Sarah Dral.

Über die ZBI Gruppe

Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt gilt die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe als einer der führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien. Seit dem Jahr 2002 konzipiert das Erlanger Emissionshaus Immobilienfonds für private und institutionelle Anlegerinnen und Anleger.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

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Weltweiter Immobilienmarkt klettert langsam wieder aus dem Tal

Mehr Transaktionen und Bürovermietungen sorgen für wachsende Zuversicht im Markt

Nach dem drastischen Rückgang 2023 haben sich die weltweiten Immobilienmärkte im auslaufenden Jahr wieder stabilisiert und leicht zulegen können. Nach den ersten drei Quartalen 2024 lag das Gesamttransaktionsvolumen[1] bei 471 Milliarden USD. Im vergangenen Jahr hatte der Markt zum gleichen Zeitpunkt noch 423 Milliarden USD verbucht. Das ist ein Plus von rund sechs Prozent nach dem drastischen Rückgang von rund 50 Prozent im Vorjahr. Dabei ist der Trend positiv, denn allein das dritte Quartal 2024 hat 182 Milliarden USD beigetragen und damit im Vergleich zum Vorjahresquartal rund 26 Prozent besser abgeschnitten. Unterdessen verbuchten auch die Bürovermietungsmärkte ein Plus von elf Prozent, wobei vor allem der US-Markt für diesen Anschub verantwortlich war und der Gesamtmarkt nun auf das beste Ergebnis seit 2019 zusteuert. Diese Effekte wirken sich auch positiv auf die Grundeinstellung der Marktteilnehmer aus, die wieder optimistischer in die Zukunft schauen – insbesondere in Amerika.

Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy JLL, analysiert: „Mit dem Rückgang der Inflation haben die Zentralbanken in den meisten Ländern auch die Leitzinsen wieder gesenkt, was zu einer Wiederbelebung des Immobilienmarkts geführt hat. Doch war der durch die Zinswende ausgelöste Rückgang schnell und drastisch, zieht sich die Erholung nun hin. Viele Akteure kehren nur langsam auf den Markt zurück, denn zahlreiche geopolitische Konflikte sowie die bislang nicht abschätzbaren Folgen von Regierungswechseln in mehreren Industrienationen sorgen weiterhin für Unsicherheit.“

Mit Blick auf die kommenden Monate sind Prognosen deshalb schwierig: „Sollte der positive Trend anhalten, dann dürfte das Gesamtvolumen aus dem Vorjahr von 612 Milliarden USD überschritten werden. Inwieweit der Immobilieninvestmentmarkt im kommenden Jahr zu einem erneuten Anstieg fähig ist, wird sich jedoch erst im ersten Halbjahr 2025 zeigen, wenn unter anderem die neue Politik der USA sowie eine mutmaßlich neue Bundesregierung Form annimmt“, erklärt Hinrichs.

Marktexperten weltweit blicken deutlich optimistischer auf 2025

Bei einer regelmäßigen Umfrage zur Stimmung im Markt verzeichnete JLL im November einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. 53 Prozent der weltweit Befragten gehen davon aus, dass sich der Markt in den kommenden sechs Monaten positiv entwickelt, 29 Prozent rechnen damit, dass er seitwärts tendiert und nur noch 19 Prozent erwarten eine negative Entwicklung. Vor einem Jahr waren es noch 40 Prozent, im November 2022 sogar 49 Prozent.

Vor allem in Asien und der Pazifikregion stellen sich Immobilienexperten darauf auf ein, dass sich der Markt positiv entwickeln wird. 58 Prozent erwarten eine Verbesserung, 27 Prozent einen gleichbleibenden und nur 15 Prozent einen nachgebenden Markt.

Auch in Amerika hat sich die Stimmung deutlich aufgehellt. Hier stieg der Anteil der Optimisten um 31 Prozentpunkte von 22 auf 53 Prozent. Zugleich ging der Anteil jener, die einer Verschlechterung erwarten von 51 auf 19 Prozent zurück.

[1] Die Zahlen im Report Global Real Estate Perspective berücksichtigen Transaktionen in einer Größenordnung ab fünf Millionen US-Dollar in den Assetklassen Büro, Mehrfamilienhäuser, Einzelhandel, Hotel, Logistik- und Industrieimmobilien sowie gemischten Nutzungen, Health Care und alternativen Sektoren. Nicht enthalten sind Transaktionen auf Unternehmensebene sowie Projekt- und Grundstücksverkäufe.

Und auch in der Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika (EMEA) legte der Anteil jener, die eine Verbesserung erwarten um 19 Prozentpunkte auf 48 Prozent zu – zugleich nahm auch der Anteil derjenigen, die einen konstanten Markt erwarten, um zwei Prozentpunkte auf 33 Prozent zu.

Teilweise sind diese Veränderungen kulturell zu erklären: „In Amerika sehen wir die deutlichste Veränderung, was auch dem Pragmatismus der Amerikaner geschuldet ist. In Europa sind die Akteure hingegen wesentlich verhaltener, weshalb die positivere Bewertung der kommenden Monate ein klares Signal ist“, sagt Hinrichs.

Transparenz fördert die Preisfindung und sorgt für schnellere Aufwärtsbewegung

Im Lauf des bisherigen Jahres hat sich die Bieteraktivität schrittweise verbessert, was die Gebotsintensität ankurbelte. Auch die institutionelle Bietertätigkeit nahm deutlich zu, insbesondere bei größeren Transaktionen. Die Preisdynamik ist aber weiterhin verhalten und je nach Markt und Sektor unterschiedlich. In den stark nachgefragten Sektoren Living und Industrial & Logistics verbessert sich die Preisgestaltung in Richtung eines gesunden Niveaus und die Renditen sinken wieder. „Dabei erholt sich die Transaktionsaktivität an den Märkten am schnellsten, wo Preisanpassungen transparenter sind – also in den USA und Großbritannien. In vielen anderen Märkten sind hingegen mehr Transaktionsnachweise erforderlich, um die Preisgestaltung außerhalb der hochwertigsten Produkte zu definieren“, sagt Hela Hinrichs.

Internationales Kapital fließt vor allem in die EMEA-Region

Insgesamt wurden im bisherigen Jahr 83 Milliarden USD über Grenzen hinweg investiert. Nach 87 Milliarden USD im gleichen Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang von knapp fünf Prozent. Das mit Abstand meiste grenzüberschreitende Kapital wurde dabei mit 48,5 Milliarden USD in der EMEA-Region investiert und umfasst Investitionen aus Amerika und Asien-Pazifik ebenso wie aus anderen Staaten innerhalb von EMEA. Amerika folgt mit 20 Milliarden USD vor APAC mit 14,5 Milliarden USD.

Im Ländervergleich führen die USA wie gewohnt mit einem Vielfachen des Transaktionsvolumens des Zweitplatzierten die Tabelle an. Mit 228 Milliarden USD wird das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen des Jahres nur leicht um 0,7 Prozent gesteigert. Großbritannien weist auf dem zweiten Rang mit knapp 31 Milliarden USD nur etwas mehr als ein Siebtel des US-Werts auf – kann aber einen Zuwachs von 7,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vorweisen.

Mit einem deutlichen Plus von 27,6 Prozent auf 25,6 Milliarden USD schiebt sich Japan auf den dritten Rang. Generell weisen die Märkte der APAC-Region deutliche Steigerungen auf: Zwar konnte der chinesische Markt nur ein Wachstum von 2,6 Prozent auf 16,7 Milliarden USD vorweisen, aber Südkorea legt 31 Prozent auf 16 Milliarden USD zu, Australien 23 Prozent auf 13 Milliarden USD und Taiwan sogar 96 Prozent auf sechs Milliarden USD.

Transaktionsvolumina nach Assetklassen

Im Jahresvergleich zu 2023 konnten fast alle Nutzungsarten ihr Transaktionsvolumen erhöhen. Living legt um zwei Prozent auf 121 Milliarden USD zu, während Industrial & Logistics mit einem Plus von neun Prozent auf rund 105 Milliarden USD den Abstand verkürzen konnte. Büroimmobilien sind mit 91 Milliarden USD zum zweiten Mal in Serie auf dem ungewohnten dritten Rang, verbesserten sich aber im Jahresvergleich um acht Prozent. Einzelhandelsimmobilien konnten ihr Transaktionsvolumen um zwölf Prozent auf 65 Milliarden USD verbessern, während Hotels sogar ein Plus von 21 Prozent auf 32,5 Milliarden USD verbuchten. Healthcare-Produkte, die im deutschen Markt zu Living gerechnet werden, büßten derweil neun Prozent an Transaktionsvolumen ein und registrierten Investitionen von 19 Milliarden USD.

„Der Zuzug in die weltweiten Metropolen und die damit verbundene Wohnraumknappheit hält Nachfrage und Preisniveau im Wohnbereich konstant hoch, während die Sicherung der Lieferketten und die Verlagerung von Produktionsstätten näher an die Konsummärkte die Dynamik bei Industrial & Logistics steigen lassen“, sagt Hela Hinrichs. „Im Bürosektor ist zudem spürbar, dass die Debatte über Future of Work und die Rückkehr in die Büros auf der Zielgeraden ist. Immer mehr Firmen führen mittlerweile Regelungen ein, die deutlich mehr Büropräsenz von den Mitarbeitenden einfordern – darunter die Tech-Riesen Google, Apple und Amazon sowie Banken wie JP Morgan Chase und Goldman Sachs.“

Bürovermietungsmarkt liegt mit 26 Millionen m² nur knapp hinter dem erfolgreichen 2022

Der weltweite Bürovermietungsmarkt hat im bisherigen Jahresverlauf wieder dynamischer agiert und dabei knapp 26 Millionen m² Fläche umgesetzt. Das ist der zweitbeste Wert seit 2019 und knapp hinter 2022, als 26,9 Millionen m² neu vermietet wurden. Besonders positiv verlief das Jahr in den USA, wo mit 13,4 Millionen m² mehr als die Hälfte des globalen Flächenumsatzes erzielt wurden. Im vergangenen Jahr hatte der US-Markt mit 11,2 Millionen m² zum gleichen Zeitpunkt noch deutlich niedriger rangiert. Europa legt im Jahresvergleich um gut 100.000 m² zu und liegt mit nun insgesamt 6,4 Millionen m² leicht vor Asien/Pazifik mit 6,2 Millionen m², wo 250.000 m² mehr umgesetzt wurden.

Trotz der höheren Flächenabnahme ist auch der weltweite Büroleerstand im Jahresvergleich nochmals von 15,9 Prozent auf nun 16,7 Prozent angestiegen. Haupttreiber dieser Quote ist dabei weiterhin der US-Markt, der von 20,5 Prozent auf 21,7 Prozent zulegte. Besonders hoch sind die Quoten derzeit in San Francisco (34,5 Prozent), Atlanta (26,5 Prozent), Dallas (25,1 Prozent) und Washington (22,5 Prozent). Die wirtschaftlich wieder erstarkte Ostküstenmetropole New York liegt mit einem Wert von 16,8 Prozent deutlich unter dem US-Schnitt und nah am globalen Mittelwert.

Der Leerstand in Asien und dem Pazifikraum liegt zwar mit 15,1 Prozent nur knapp unter dem globalen Schnitt, allerdings wurde der Wert binnen zwölf Monaten um zehn Basispunkte reduziert. Hier gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern und Metropolen: So liegt der Wert im australischen Sydney mit 17,3 Prozent vergleichsweise hoch, während die Leerstände in Chinas Hauptstadt Peking mit 11,9 Prozent und in Singapur mit 8,3 Prozent deutlich moderater ausfallen. Im japanischen Tokio (3,1 Prozent) und im südkoreanischen Seoul (3,0 Prozent) herrscht derweil Flächenmangel.

In Europa stieg die Leerstandsquote in den vergangenen zwölf Monaten erneut von 7,8 Prozent auf 8,5 Prozent – was knapp der Hälfte des globalen Schnitts entspricht. Auch die europäischen Metropolen unterscheiden sich, wenn auch auf einem niedrigeren Niveau als in Asien. Hier ragt Stockholm mit 13,4 Prozent heraus, während Paris mit 9,5 Prozent noch knapp einstellig bleibt. London mit 8,5 Prozent, Amsterdam mit 7,4 Prozent und Berlin mit 6,3 Prozent liegen bereits deutlich niedriger und teils auf gesundem Niveau.

Büroentwicklungen gehen in den USA perspektivisch zurück

Während in Europa und der Region Asien/Pazifik auch in den kommenden Jahren konstant Büroflächen gebaut werden sollen, nehmen die Entwicklungen in den USA nach jetzigem Stand schrittweise ab. „Das wird zwar auf der einen Seite dafür sorgen, dass sich die Leerstandsquote stabilisiert und vielleicht auch wieder abnimmt. Entscheidend ist dabei allerdings, dass die Qualität nicht darunter leidet. Hochwertige und nachhaltige Büros in zentralen Lagen werden in Zukunft eine noch höhere Nachfrage erleben, während Nutzer bei veralteten Büros kaum noch zu Kompromissen bereit sein werden“, analysiert Hela Hinrichs. „Das Zusammenspiel von Neubau und Leerstand darf also nicht rein statistisch bewertet werden.“

Bürospitzenmieten gehen nur in Peking und San Francisco zurück

Die Nettospitzenmieten haben nach teilweise deutlichen Abschlägen außerhalb Europas in den vergangenen drei Jahren trotz teilweise hoher Flächenverfügbarkeit weitgehend wieder den Wachstumskurs eingeschlagen. Unter den untersuchten Metropolen sind allein in Peking mit minus 14,2 Prozent und San Francisco (minus 4,2 Prozent) die Spitzenmieten binnen der vergangenen zwölf Monate gesunken. Ein deutliches Plus verbuchte dagegen Seoul mit 9,7 Prozent vor London mit 8,9 Prozent und Paris mit 8,3 Prozent.

Hela Hinrichs analysiert: „Auch 2025 wird ein wirtschaftlich herausforderndes Jahr, das von vielen Unwägbarkeiten geprägt sein wird – insbesondere für die stabilitätsaffine Immobilienwirtschaft. Denn noch ist völlig offen, wie die neue US-Regierungspolitik die US-Zentralbank und damit die Leitzinsen beeinflussen wird. Hinzu kommen geopolitische Konflikte und neue Risiken, die bislang noch nicht absehbar sind. Positiv wirkt sich derweil die höhere Effizienz durch neue Technologien wie künstliche Intelligenz aus, die es der Immobilienbranche ermöglicht, ihren Datenbestand besser und schneller zu nutzen.“

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,8 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 111.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Europace Hauspreisindex: Aufwärtstrend setzt sich fort

Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet im November weiter steigende Immobilienpreise in allen Segmenten. Auch der Gesamtindex erhöht sich.

Im November zeigen die Preise für Eigentumswohnungen einen Anstieg um 0,52 Prozent und der Index erhöht sich auf 213,34 Punkte. Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise um 4,80 Prozent.

Die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser verhielten sich bei einem leichten Plus von 0,12 Prozent im November stabil. Der Hauspreisindex erreicht damit 197,67 Punkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate zogen die Preise um 3,07 Prozent an.

Das Segment neue Ein- und Zweifamillienhäuser verzeichnete im November einen Zuwachs von 0,36 Prozent, womit der Hauspreisindex 236,32 Punkte erreicht. Im Vorjahreszeitraum nahmen die Preise um 1,06 Prozent zu.

Auch der Gesamtindex steigt kontinuierlich weiter an: Im November erlangte dieser ein Plus von 0,34 Prozent und eine Erhöhung auf 215,78 Indexpunkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate stiegen die Preise um 2,88 Prozent.

„Der Immobilienmarkt zeigt im November eine kontinuierliche Preissteigerung in allen Segmenten – von Bestandsimmobilien bis hin zu neuen Ein- und Zweifamilienhäusern. Selbst Eigentumswohnungen, die kürzlich einen leichten Preisrückgang verzeichneten, zeigen nun wieder einen Aufwärtstrend. Besonders in den Metropolregionen ist das Preiswachstum auffällig, während in anderen Regionen die Preise etwas gemäßigter ansteigen. Die Preisentwicklungen zeigen uns, dass sich der Markt erholt hat und die Krise vorbei ist”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Auch die Immobilienangebotspreise entwickeln sich laut Value AG weiterhin positiv. Am Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen geht es mit 0,4 Prozent kontinuierlich nach oben. Die Preise für Neubauwohnungen ziehen mit +0,6 Prozent noch etwas stärker an. Der Teilmarkt für gebrauchte Eigenheime schwächelt global betrachtet mit -0,4 Prozent noch etwas. Nicht so in den nachgefragten Märkten: In den Top-7 Städten verteuerten sich die Eigenheimpreise im Bestand um +0,5 Prozent. Die Mieten stagnierten bundesweit betrachtet im November auf Vormonatsniveau.

„Die Kontinuität der positiven Preisentwicklungen spiegelt die Erholungstendenzen am Transaktionsmarkt wider“ kommentiert Sebastian Hein, Director bei der Value AG die aktuellen Monatszahlen. „Am Mietmarkt dürfte es sich lediglich um eine Verschnaufpause handeln, wir erwarten auch für die kommenden Monate weiter anziehende Neuvertragsmieten, da die Angebotssituation weiter sehr angespannt ist“, führt er fort. „Ausgehend von den aktuellen Rahmenbedingungen und unseren Frühindikatoren, kann in den kommenden Monaten mit weiter steigenden Preisen gerechnet werden und das Transaktionsgeschehen wird weiter anziehen. Die Abschläge auf den Angebotspreis sind aktuell so gering wie seit 2 Jahren nicht mehr, das ist ein Hinweis auf zukünftig weiter anziehende Marktaktivität“ ergänzt er.

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