Immobilienfinanzierung: Tilgung steigt erstmals in diesem Jahr

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) November 2023

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Steigende Tilgung und sinkende Zinsbindung

Seit dem Ende der Niedrigzinsphase vor knapp zwei Jahren regulieren Darlehensnehmer ihre monatliche Kreditrate, indem sie einen niedrigeren anfänglichen Tilgungssatz wählen. Auf diese Weise können sie – zumindest anteilig – den gestiegenen Zinsen entgegenwirken und ihre Monatsrate leistbar halten. Im November hat die durchschnittliche Anfangstilgung erstmals in diesem Jahr zugelegt und klettert von 1,77 Prozent im Oktober auf 1,81 Prozent im November. Zum Vergleich: In Zeiten der absoluten Niedrigzinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 pendelte der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2,65 und 2,92 Prozent und lag damit deutlich über dem jetzigen Wert.

Parallel zur steigenden Tilgung nimmt die Zinsbindung im November 2023 leicht ab. Sie beträgt 11 Jahre und 2 Monate und ist damit um zwei Monate kürzer als im Oktober. Vor einem Jahr entschieden sich Darlehensnehmer bei ihrer Erstfinanzierung noch für einen Zeitraum von 12 Jahren und 10 Monaten.

Konstante Standardrate und Darlehenshöhe

Über das Jahr betrachtet, bewegte sich die Standardrate seitwärts – mit einer Schwankungsbreite von 80 Euro. Im November 2023 liegt sie bei 1.540 Euro und ist damit im Vergleich zum Oktober um 23 Euro gesunken. Wenig Veränderung zeigt sich auch beim Blick auf den Vorjahresmonat: Hier lag die Standardrate, deren Berechnung 300.000 Euro Kreditsumme, 2 Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und 10 Jahre Zinsbindung zugrunde liegen, bei 1.518 Euro.

Von Konstanz geprägt war in den vergangenen Monaten auch die Höhe der Darlehen, die Käufer für die eigene Immobilie aufnehmen. Dieser Trend setzt sich im November fort: Die durchschnittliche Kreditsumme beträgt 288.000 Euro und ist damit den fünften Monat in Folge nahezu unverändert. Im Vergleich zum November 2022 stieg die Darlehenshöhe um 5.000 Euro.

Beleihungsauslauf bleibt hoch

Der November ist der vierte Monat in Folge, in dem der Beleihungsauslauf in diesem Jahr die 85-Prozent-Marke knackt. Er liegt bei 85,25 Prozent und ist damit im Vergleich zum Vormonat leicht gestiegen (Oktober 2023: 85,00 Prozent). Im November vorigen Jahres betrug der Wert noch 81,78 Prozent und lag somit deutlich unter dem aktuellen. Der Beleihungsauslauf – der von der Bank finanzierte Anteil am Beleihungswert einer Immobilie – korreliert mit dem Eigenkapital, das Darlehensnehmer in ihre Baufinanzierung einbringen. Sinkt der Anteil der Eigenmittel, zu denen neben Ersparnissen auch ein Privatdarlehen oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag gehören, steigt der Beleihungsauslauf. Hingegen sinkt er, wenn ein Kreditnehmer prozentual mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringt.

Rückläufige Nachfrage nach KfW-Darlehen

Erfreuten sich KfW-Darlehen im Sommer und Herbst dieses Jahres bei Kreditnehmern einer deutlich höheren Beliebtheit als zu Jahresbeginn, sinkt die Nachfrage im November wieder. 8,88 Prozent beträgt der Anteil der Förderzuschüsse von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) am gesamten Baufinanzierungsvolumen. Im Oktober waren es noch 9,48 Prozent, im Vorjahresmonat hingegen nur 4,53 Prozent. Deutlich rückläufig über das Jahr hinweg zeigt sich der Anteil der Forward-Darlehen: Er beträgt im November 1,35 Prozent – und ist damit rund 2,5 Prozent niedriger als im November 2022 (3,84 Prozent).

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Europace Hauspreisindex: Belebung der Finanzierungsmärkte bei stabilen Hauspreisen

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Der Europace Hauspreisindex (EPX) für November zeigt sich weitestgehend stabil mit einem leichten Preisrückgang für Bestandshäuser und Eigentumswohnungen sowie einer Preiszunahme für neue Ein- und Zweifamilienhäuser.

Im November fallen die Preise für Eigentumswohnungen um 0,89 Prozent weiter. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Rückgang von 5,25 Prozent. Der Index landet bei 203,57 Indexpunkten.

Die Immobilienpreise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser fallen im November um 0,56 Prozent und der Index erreicht 191,79 Punkte. Innerhalb der letzten 12 Monate gingen die Preise um 5,84 Prozent zurück.

Für neue Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnet der Index einen Anstieg um 1,03 Prozent. Der Index erreicht 233,84 Punkte. Im Vorjahresvergleich nahmen die Neubaupreise um 3,12 Prozent zu.

Der Gesamtindex bleibt weitestgehend stabil und fällt minimal um 0,08 Prozent und erreicht 209,73 Indexpunkte. Innerhalb des letzten Jahres ist der Gesamtindex um 2,50 Prozent gefallen.

Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, gibt einen optimistischen Ausblick auf den Finanzierungsmarkt im Rahmen der neuesten Analyse des Europace Hauspreisindex. Selbst in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit zeigen die Hauspreise weiterhin Stabilität. Münter betont, dass dies nicht nur ein vorübergehender Trend ist: „Wir gehen davon aus, dass sich die Neubaupreise ohne wesentliche Rückgänge auf einem stabilen Niveau bewegen werden und dass wir bei Bestandsimmobilien eine Bodenbildung sehen. Die gesamte Branche wird bei einer Erholung der Zinsmärkte ein Ende der Preisrückgänge erleben. Wir erkennen bereits eine  Belebung der Finanzierungsmärkte im Dezember 2023 und erwarten ab dem ersten Halbjahr 2024 wieder steigende Immobilienpreise.”

Über den Europace HauspreisIndex EPX

Der Europace HauspreisIndex EPX basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Über Europace werden mit rund 85 Mrd. Euro jährlich über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Der Gesamtindex besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen.

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Studie zur privaten Kreditaufnahme 2023: Verbraucher nutzen weiterhin Finanzierungen zur Konsumanschaffung, Kreditumfang geht zurück

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Jeder dritte Verbraucherhaushalt verwendet regelmäßig Finanzierungen, um Konsumgüter wie Autos, Möbel oder Computer anzuschaffen.

Im Schnitt haben diese Haushalte 1,9 laufende Finanzierungsverträge. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Untersuchung der Ipsos Marktforschung, die im Auftrag des Bankenfachverbandes jährlich rund 1.700 Verbraucherhaushalte nach ihren Finanzierungsgewohnheiten befragt.

Während der Finanzierungsanteil und die Vertragszahlen im Vorjahresvergleich nahezu konstant geblieben sind, hat sich die gesamte offene Finanzierungssumme um 1.300 Euro auf 11.800 Euro reduziert, also um rund ein Zehntel. “Jeder fünfte Haushalt musste Anschaffungen verschieben oder ganz auf sie verzichten”, erläutert Jens Loa, Geschäftsführer des Bankenfachverbandes. Hauptgrund waren gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten. Im Durchschnitt verfügen Finanzierungsnutzer über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 3.410 Euro und liegen damit über dem bundesweiten Mittelwert.

Erhöhte Finanzierungsnachfrage im Handel

In Zeiten begrenzter finanzieller Freiräume ist die Nachfrage nach Finanzierungen deutlich gestiegen. So haben 71 Prozent aller Kunden, die im Handel eine Ratenzahlung nutzen, bereits selbst nach entsprechenden Zahlungsoptionen gefragt. Das ist ein Plus von sieben Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Die Möglichkeit, in Raten zu bezahlen, hat generell einen hohen Einfluss auf die Kaufentscheidung. Rund zwei Drittel aller finanzierten Käufe wären ohne entsprechende Angebote nicht zustande gekommen. “Finanzierungsangebote sind unverzichtbar, um Verbrauchern eine Teilhabe am Konsum zu ermöglichen”, so Loa. Hauptanlass für eine Konsumfinanzierung bleibt dabei die Anschaffung eines Kraftfahrzeugs. Jeweils 28 Prozent aller Ratenkredite dienen dem Kauf eines Neu- bzw. Gebrauchtwagens.

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ThinkImmo wird Teil der Interhyp Gruppe

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Zum 01. Januar 2024 wird die plattformübergreifende Immobiliensuchmaschine ThinkImmo Teil der Interhyp Gruppe.

Damit stärkt Interhyp nachhaltig seine Marktposition als führender Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland.

“Mit dem Kauf von ThinkImmo investieren wir in der aktuell herausfordernden Marktlage in unsere Zukunft. Wir bündeln dadurch zwei Kompetenzen, die sich perfekt ergänzen. ThinkImmo bietet die beste plattformübergreifende Suchmaschinentechnologie für Immobilien auf dem Markt. Die Interhyp Gruppe schließt ein umfassendes Angebot für die passende Baufinanzierung an. Mit der Integration von ThinkImmo erweitern wir somit unser Leistungsspektrum. Die Kundenreise ins eigene Zuhause beginnt nun schon deutlich früher und näher am emotionalen Kern – der Immobiliensuche”, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

“Wir bekommen mit Interhyp einen starken Partner an unsere Seite. Darüber hinaus eröffnen sich für uns unter dem Dach der Interhyp Gruppe neue Möglichkeiten: Wir bekommen den Raum, unsere Produktlösungen noch schneller und besser an die Bedürfnisse unserer Kunden anzupassen. Das bietet uns langfristige Wachstumsperspektiven”, erklärt Fabian Lurz, Geschäftsführer und Gründer von ThinkImmo.

Das gesamte ThinkImmo-Team um die Gründer Fabian Lurz, René Füchtenkordt und Stefan Perlebach bleibt vollständig an Bord und wird sich darauf konzentrieren, die Weiterentwicklung der ThinkImmo-Produktlösungen voranzutreiben.

Über ThinkImmo

ThinkImmo bietet eine der umfassendsten Meta-Immobiliensuchmaschinen in Deutschland. Mit über 400.000 Immobilienangeboten von etablierten Plattformen bis hin zu Zeitungsangeboten, erreicht ThinkImmo eine nahezu vollständig Marktabdeckung. Die Suchdienste richten sich an Privatkunden, Immobilieninvestoren und Kreditvermittler.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2022 ein Finanzierungsvolumen von 29,0 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Vdp: Mehr Immobilienkredite ausgereicht als im Vorquartal

Neugeschäftsvolumen bei vdp-Mitgliedsinstituten im Jahresvergleich noch deutlich im Minus, im Quartalsvergleich erneut im Plus

Das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute verzeichnete im dritten Quartal 2023 eine leichte Belebung: Mit einem Volumen in Höhe von 30,7 Mrd. Euro stiegen die Kreditzusagen für Wohn- und Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorquartal um 15,8 % an (Q2 2023: 26,5 Mrd. Euro). Im Jahresvergleich stand hingegen weiterhin ein Rückgang in Höhe von 21,5 % zu Buche (Q3 2022: 39,1 Mrd. Euro).

“Das Immobilienfinanzierungsneugeschäft bewegt sich – verglichen mit den Vorjahren – nach wie vor auf verhaltenem Niveau. Allerdings sehen wir jetzt das dritte Quartal in Folge einen Anstieg. Dabei nehmen die Zusagen sowohl für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien zu, was auf eine leichte Stabilisierung des Finanzierungsmarktes hindeutet”, erklärte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Zwar seien die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen weiterhin herausfordernd, und viele Faktoren wie die geopolitischen Spannungen, die Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung und die geringe Bautätigkeit im Wohnungssektor belasteten den Markt. Jedoch: “Das Auslaufen des dynamischen Zinsanstiegs scheint Investoren und privaten Haushalten zusehends wieder mehr Planungssicherheit zu geben.”

Recht ähnliche Entwicklung bei Wohn- und Gewerbeimmobilienkrediten

Hinsichtlich der Assetklassen entwickelte sich das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der vdp-Mitgliedsinstitute im dritten Quartal 2023 recht ähnlich. Gegenüber dem direkten Vorquartal stiegen die Kreditzusagen sowohl für Wohnimmobilien (+13,4 %) als auch für Gewerbeimmobilien (+19,0 %). Im Vergleich zum Vorjahresquartal stand hingegen für beide Assetklassen noch ein deutlicher Rückgang zu Buche: bei Wohnimmobilienkrediten um 22,5 %, bei Gewerbeimmobilienkrediten um 20,2 %.

Von den 16,9 Mrd. Euro, die im dritten Quartal 2023 an Wohnimmobilienkrediten zugesagt wurden, entfiel etwas weniger als die Hälfte auf die Finanzierung von Ein- und Zweifamilienhäusern (8,0 Mrd. Euro nach 7,5 Mrd. Euro im zweiten Quartal 2023). Auch die Kredite für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser erhöhten sich im Quartalsvergleich auf 3,1 bzw. 4,8 Mrd. Euro, lagen aber weiterhin deutlich hinter den Vergleichswerten aus dem dritten Quartal 2022 zurück.

Das Gewerbeimmobilienfinanzierungsgeschäft der vdp-Mitgliedinstitute, das sich im dritten Quartal insgesamt auf 13,8 Mrd. Euro summierte, wurde erneut von den Kreditzusagen für Büroimmobilien dominiert, die einen Anteil von 45 % ausmachten. Das ausgereichte Volumen an Büroimmobilienkrediten in Höhe von 6,2 Mrd. Euro lag allerdings jeweils spürbar unterhalb des Vorquartals- sowie des Vorjahreswerts. Die neu zugesagten Kredite für Einzelhandelsimmobilien beliefen sich auf 2,9 Mrd. Euro – damit erhöhten sie sich gegenüber dem zweiten Quartal dieses Jahres, gingen gegenüber dem Vorjahreszeitraum jedoch deutlich zurück. Das Finanzierungsneugeschäft für Hotel- bzw. Industriegebäude erreichte im Berichtsquartal Volumina in Höhe von 1,2 bzw. 0,2 Mrd. Euro.

Mit 1.004,0 Mrd. Euro blieb der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei den vdp-Mitgliedsinstituten auf Quartalssicht stabil (30.06.2023: 1.004,2 Mrd. Euro). Auf Jahressicht erhöhte sich der Bestand leicht um 1,1 % (30.09.2022: 993,0 Mrd. Euro).

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Zinspause erwartet: So reagieren die Bauzinsen

Zinskommentar der Dr. Klein Privatkunden AG

Ein Ende scheint in Sicht: Zwar ist die Inflation noch weit entfernt von der angestrebten 2-Prozent-Marke, doch aktuellen Daten zufolge ist die Teuerung in den vergangenen Wochen deutlich rückläufig. Vor diesem Hintergrund halten Experten weitere Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) vorerst für eher unwahrscheinlich. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, erläutert, wie sich die zu erwartende Zinspause auf die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen auswirken könnte.

Erwartete Zinspause dank Inflationsrückgang

Von 5,3 Prozent auf 4,3 Prozent im Euro-Raum und von 6,4 Prozent auf 4,3 Prozent in Deutschland – die Inflation sank im September im Vergleich zum Vormonat stärker als von vielen Experten erwartet. Auch die Kerninflation, die Energie- und Lebensmittelkosten nicht mit einbezieht, ist deutlich rückläufig. „Vor allem in Deutschland ist der Rückgang zu einem erheblichen Teil auf Basiseffekte wie etwa dem Auslaufen des 9-Euro-Tickets im Vorjahresmonat zurückzuführen“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Er geht, wie zahlreiche andere Marktexperten ebenso, davon aus, dass die Inflation in der Euro-Zone auch in den kommenden Monaten weiter sinken wird. Eine Zinspause wird vor dem Hintergrund dieser Entwicklung bei der EZB-Sitzung am 26. Oktober 2023 immer wahrscheinlicher. Die Zentralbanker hatten den Leitzins seit Mitte 2022 insgesamt zehn Mal hintereinander angehoben. „Ich rechne aktuell damit, dass die EZB aufgrund der rückläufigen Inflation, der sich eintrübenden Konjunkturaussichten und der weltpolitischen Lage eine erste Zinspause einlegt“, so Michael Neumann. „Die EZB wird zunächst einmal weitere Daten und Entwicklungen abwarten wollen. Wenn die Inflation anhaltend sinkt und sich die wirtschaftliche Abkühlung fortsetzt, könnten wir aktuell den Höchststand der Leitzinsen gesehen haben.“ Mit einer raschen Zinssenkung rechnet der Zinsexperte von Dr. Klein jedoch nicht: „Ich gehe davon aus, dass wir uns für längere Zeit auf dem derzeitigen oder einem ähnlichen Zinsniveau bewegen werden. Eine substanzielle Zinssenkung im Jahr 2024 sehe ich derzeit nicht. Vielleicht gibt es ein oder zwei kleinere Schritte nach unten im späteren Verlauf des kommenden Jahres – um dem Markt ein symbolisches Signal zu senden.“

Bauzinsen auf neuem Jahreshoch

Die Baufinanzierungszinsen kletterten in der ersten Oktoberhälfte aufwärts und erreichten ein Niveau wie zuletzt 2011. Den Grund für diese Entwicklung sieht Neumann vor allem darin, dass sich am Markt die Erwartung durchgesetzt hat, die Notenbank werde das aktuelle Zinsniveau über einen längeren Zeitraum auf einem hohen Level halten. In der zweiten Monatshälfte sanken die Baufinanzierungszinsen leicht, was Neumann zufolge auch auf die aktuellen Entwicklungen im Nahost-Konflikt zurückzuführen ist. „Weltpolitische Krisen lassen Anleger in der Regel zurückhaltender und sicherheitsorientierter am Markt agieren. Die Eskalation im Gazastreifen hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Bundesanleihen als erste Reaktion gestiegen ist. Die Folge sind fallende Renditen für die Bundesanleihen und folglich auch für die Baufinanzierungszinsen.“ Der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine 10-jährige Baufinanzierung beträgt aktuell 3,88 Prozent (Stand: 24.10.2023).

Potenzial für leichte Rücksetzer

Der EZB-Leitzins beeinflusst die Baufinanzierungszinsen zwar nur indirekt – ihre Entwicklung in den kommenden Wochen hängt Neumann zufolge dennoch vor allem von dem Ausblick ab, den die Notenbanken geben werden: „Das Szenario, dass eine kleine weitere Zinsanhebung folgen könnte, ist meines Erachtens aktuell am Markt eingepreist. Deuten die Notenbanken jedoch eine neutrale Haltung an, könnten die Zinsen tendenziell ein kleines Stück fallen. Ich rechne aktuell eher mit Potenzial für kleinere Rücksetzer.“ Zum Jahresende erwartet Neumann ein Zinsniveau um die 4 Prozent für ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung.

Wohnungsbaugipfel: zu wenig Impulse für Neubau

Materialkosten auf Rekordniveau, gestiegene Zinsen sowie die Inflation machen der Baubranche aktuell schwer zu schaffen. Ein Umstand, der Kreise zieht: So lassen sich zahlreiche Bauvorhaben nicht realisieren, es fehlt an dringend benötigtem Wohnraum und schon manche Familie musste ihren Traum vom Eigenheim begraben oder zumindest verschieben. Für positive Signale und letztlich einen absehbaren Ausweg aus der Krise sollte der Wohnungsbaugipfel Ende September sorgen. Ein 14-Punkte-Maßnahmenpaket wurde beschlossen. Michael Neumann geht es nicht weit genug: „Das Hilfsprogramm der Bundesregierung ist nicht mehr als ein Anfang und meines Erachtens absolut nicht ausreichend. Positive Absichten für die energetische Modernisierung im Bestand sind gut und wichtig, aber sie müssen bezahlbar sein – und zwar für viele und nicht nur für Topverdiener. Auch die Anhebung der Obergrenzen beim KfW-Programm 300 ‚Wohneigentum für Familien‘ ist ein Schritt in die richtige Richtung – ich halte jedoch den Umfang des Fördertopfes nach wie vor für viel zu niedrig“, so Neumann. Vor allem mit Blick auf die Notsituation im Neubau ist der Experte von Dr. Klein kritisch: „Hier reichen die beabsichtigten Maßnahmen aus meiner Sicht bei Weitem nicht aus. Nach dem Motto ‚Alt für Jung‘ sollte es jungen Familien ermöglicht werden, Bestandsimmobilien zu kaufen und diese zu modernisieren. Doch weder die Zielgruppe noch die geförderten Maßnahmen und die mögliche Förderhöhe sind bislang festgelegt. Um dem Markt einen spürbaren und nachhaltigen Impuls zu geben, braucht es schnelle und direkt wirksame Lösungen. Die sehe ich aktuell nicht und wünsche mir hier effektivere politische Maßnahmen.“

Tendenz Baufinanzierungszinsen

Kurzfristig: seitwärts

Mittelfristig: seitwärts mit leichten Rücksetzern

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Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

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Krise der Immobilienwirtschaft wird durch verschärfte Finanzierungsbedingungen, negative wirtschaftliche Prognose und zunehmenden ESG-Druck verstärkt

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ULI und PwC stellen aktuelle Studie “Emerging Trends in Real Estate® 2024” vor

Zinsentwicklung, Inflation und europäisches Wirtschaftswachstum bleiben für 75 % der Branche auch im Jahr 2024 die größten Herausforderungen – Anzahl der Restrukturierungen wird 2024 steigen

London, Paris und Madrid sind die drei aussichtsreichen Städte für Immobilieninvestitionen und Entwicklungspotenzial

Globale Megatrends steigern die Bedeutung von bisherigen Nischen-Assetklassen für die Investoren, insbesondere neue Energie-Infrastrukturinvestments

Städteranking: Berlin (4), München (7), Frankfurt (9) und Hamburg (11) sind in der Rangliste der Investitions- und Entwicklungsaussichten abgerutscht

Laut der aktuellen Studie “Emerging Trends in Real Estate® Europe” von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) sind 75 % der Führungskräfte der Immobilienbranche der Meinung, dass die aktuellen Bewertungen “nicht alle Herausforderungen und Chancen im Immobilienbereich widerspiegeln”, da weiterhin ein deutlicher Abstand zwischen Marktpreiserwartungen von Käufer und Verkäufer besteht. Viele der mehr als 1.000 für die Studie befragten Branchenexperten befürchten, “in ein offenes Messer zu laufen”, da der Markt in Europa nach wie vor von großer Unsicherheit geprägt ist. Dies ist der Grund für das deutlich reduzierte Investitionsvolumen. So hat der US-amerikanische Finanzdienstleister MSCI einen Rückgang von -42 % des Transaktionsvolumens gegenüber dem Durchschnitt vor Covid (2015-2019) verzeichnet.

Sabine Georgi, Geschäftsführerin des ULI Deutschland/Österreich/Schweiz: “Mit einem Drittel der Befragten, die ‘optimistisch sind, dass die Rentabilität im Jahr 2024 steigen wird’, zeigt die Studie eine Verbesserung des Geschäftsvertrauens im Vergleich zum Vorjahr (ein Anstieg um 8 % der Befragten) – wenn auch von einer niedrigen Basis aus und weit unter dem langfristigen Durchschnitt. Die Aussichten werden durch das schleppende Wirtschaftswachstum in Europa und die ‘realistische Sorge’ vor einer drohenden Rezession eingetrübt.”

Die diesjährige Studie zeigt die komplexen Herausforderungen auf, mit denen der europäische Immobiliensektor konfrontiert ist. Es wird gemeinhin erwartet, dass die Branche nun auch noch mit schwächeren Vermietungsmärkten konfrontiert wird. Die Meinungen darüber, was nötig ist, um die Marktaktivität wieder anzukurbeln, gehen auseinander: Eine Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen, eine leichte Erholung der Konjunktur und ein Rückgang der Zinssätze, um das Gleichgewicht bei den Renditen wiederherzustellen, gehören zu diesen Szenarien. Ebenfalls wurde eine anstehende Refinanzierungswelle hervorgehoben, die zusätzlichen Eigen- und Fremdkapitalbedarf erzeugen wird, um Schieflagen zu vermeiden.

Thomas Veith, Head of Real Estate PwC Deutschland und Global Leader Real Estate: “Die Ergebnisse der Studie zeigen zwar, dass die Branche noch abwartet, aber die Erfahrung aus vergangenen Marktzyklen lehrt, dass diese Phasen sehr gute Einstiegschancen für antizyklische Investoren bieten. Dabei werden die Investoren am meisten profitieren, die gleichzeitig die ESG- und Digital-Transformation mitdenken und am Ende die marktgängigsten Immobilien schaffen. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass es dafür einen einheitlichen Zeitplan für die verschiedenen europäischen Märkte gibt.”

Dr. Harald Heim, German Head of Real Estate Deals & Construction PwC sowie PwC EMEA Real Estate Deals Leader, ergänzt: “Wir gehen davon aus, dass die Verfügbarkeit von Fremd- und Eigenkapital in den kommenden Jahren deutlich eingeschränkt sein wird und zeitgleich erhebliches Kapital für Refinanzierungen und die Transformation von Immobilien benötigt wird. Der Effekt der Kapitalknappheit wird insbesondere im Bereich der institutionellen Immobilienallokation verstärkt, da konkurrierende Asset Klassen (wie beispielsweise Rentenpapiere) deutlich an Attraktivität gewonnen haben.”

Bei so viel Unsicherheit sind Immobilieninvestoren vorsichtiger denn je, wie und wo sie ihr Kapital in Europa anlegen. Für viele bedeutet dies, dass sie sich in risikoreicheren Zeiten auf Städte fokussieren, die Liquidität bieten. Da überrascht es wenig, dass London (1) und Paris (2) erneut die ersten beiden Plätze im Städteranking der Studie belegen. Auf die beiden Städte entfielen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 rund 15 % des gesamten Immobilientransaktionsvolumens in Europa. Auch in den anderen Städten, die in der diesjährigen Studie weitere vordere Plätze belegen, wird die hohe Liquidität in Verbindung mit der Wirtschaftsleistung deutlich: Madrid (3), Mailand (6) und Lissabon (8).

Die deutschen Städte Berlin (4, Vorjahr: 3), München (7, Vorjahr: 5), Frankfurt (9, Vorjahr: 7) und Hamburg (11, Vorjahr: 8) sind in der Rangliste der Investitions- und Entwicklungsaussichten abgerutscht, obwohl sie immer noch relativ weit oben stehen. Die insgesamt düsteren wirtschaftlichen Aussichten für Deutschland im Jahr 2024 beeinflussen die Stimmung für diese Metropolen, die vor nicht allzu langer Zeit noch als sichere Häfen für Kapital galten. Nach Angaben von Oxford Economics stehen die deutschen Städte vor stagnierenden wirtschaftlichen Wachstumsaussichten mit einem durchschnittlichen realen BIP-Wachstum von nur 0,1 % im Jahr 2023. Daten von MSCI zeigen, dass das Investitionsvolumen in Deutschland in den ersten neun Monaten des Jahres um 55 % gegenüber dem Vorjahr gesunken ist. Einige Interviewpartner, die für die Studie befragt wurden, weisen zudem darauf hin, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland langsamer angepasst haben als in den meisten anderen europäischen Ländern.

Obwohl Investitionsmöglichkeiten in Deutschland nach wie vor vorhanden sind, gehört die Stimmung der deutschen Investoren und Entwickler zu den schlechtesten in Europa, da die hohen Zinsen, der Krieg in der Ukraine, die (bislang) gestiegenen Baukosten und die Sorge um die Energieknappheit die Immobilienbranche erheblich beeinträchtigen. Es wird zudem erwartet, dass notleidende Vermögenswerte auf den Markt kommen werden, und die Verfügbarkeit von Eigenkapital insgesamt erheblich zurückgehen wird, was die Bauträger besonders hart treffen wird. Zusätzlich wird erwartet, dass mehr Cashflow in den Schuldenabbau fließen werden, da der Druck durch die Refinanzierung und die Notwendigkeit, den Verschuldungsgrad zu verringern, zunimmt. Infolgedessen werden die Dividendenzahlungen an die Anleger wahrscheinlich geringer ausfallen, was zu Unzufriedenheit unter den Anlegern im In- und Ausland führt.

Darüber hinaus wirkt sich in Deutschland die Kombination von nicht einfachen Marktbedingungen auf den Zugang zu Kapital aus. Die Beleihungsquote sinkt derzeit von 60 % auf 50 %, was dazu führt, dass Immobilien mit geringer Energieeffizienz ein höheres Risiko für den Cashflow darstellen und daher ohne ausreichendes Eigenkapital keine Finanzierung erhalten. Insgesamt sieht sich die deutsche Immobilienbranche mit einem schleppenden Wachstum und schmerzhaften Investitionsanforderungen konfrontiert, um die ESG-Konformität neuer und bestehender Immobilien zu gewährleisten. Bei der für 2025 erwarteten Erleichterung bleibt Skepsis.

Während die Branche in Europa mit einem durch Inflationsdruck und hohe Zinsen belasteten Markt zu kämpfen hat, sind vier Fünftel der Befragten der Meinung, dass sich ESG-Aspekte in den nächsten 12 bis 18 Monaten wesentlich auf die Bewertungen von Vermögenswerten auswirken werden. Längerfristig wird erwartet, dass ESG-Aspekte bis 2050 den größten Einfluss auf Immobilien haben werden.

Im Einklang mit diesem verstärkten Fokus auf Nachhaltigkeitsanforderungen wird davon ausgegangen, dass globale Megatrends wie Klimawandel, Digitalisierung und Demografie den Appetit der Investoren auf Nischensektoren anregen, wobei die Studie neue Energieinfrastrukturen, Datenzentren und das Gesundheitswesen als die Sektoren einstuft, in denen Investoren ihr Engagement am ehesten “erhöhen” werden. Diese Trends werden in Verbindung mit dem Ziel ESG-Anforderungen zu erfüllen den Weg für neue Entwicklungs- und Investitionsmöglichkeiten in Bereichen wie Batteriespeicher für erneuerbare Energien, Solarparks und Infrastruktur für Elektrofahrzeuge ebnen.

Georgi fasst zusammen: “Die mittelfristigen Aussichten für Immobilien werden deutlich positiver, wenn man davon ausgeht, dass sich die Zinssätze bis dahin stabilisiert haben und die wirtschaftliche Unsicherheit weitgehend verschwunden sein wird. Im Hinblick auf die fortschreitende Urbanisierung, die technologischen und demografischen Megatrends sowie die zunehmende Konzentration von Nutzern und Investoren auf Gesundheit, Wohlbefinden und Nachhaltigkeit liegt eine riesige Chance für die Immobilienwirtschaft vor uns. Je mehr wir zusammenarbeiten, um Themen wie Bewertungen und Klimawandel anzugehen, desto mehr und früher können wir diese Chance nutzen.”

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PricewaterhouseCoopers GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, 60327 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 9585-0, Fax: +49 69 9585-1000, www.pwc.de

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Herausforderung Bauzinsniveau: Welche Möglichkeiten Käuferinnen und Käufer jetzt haben

Nach mehreren Erhöhungen im Kampf gegen die Inflation gab die Europäische Zentralbank (EZB) Ende Oktober bekannt, bei einem Leitzins von derzeit 4,5 Prozent erstmals eine Zinspause einzulegen.

Damit hält sie an ihrer restriktiven Geldpolitik fest. Mit einem zeitnahen Richtungswechsel an den Anleihenmärkten in Form steigender Kurse und fallender Renditen, die auch für die Hypothekenzinsen maßgebend sind, ist daher nicht zu rechnen. Das heißt: Das aktuelle Zinsniveau ist gekommen, um zu bleiben. Zu dieser Einschätzung kommt die Interhyp AG. Auch die im monatlichen Interhyp Bauzins-Trendbarometer befragten Zinsexpertinnen und -experten rechnen mehrheitlich damit, dass die Zinsen für zehnjährige Darlehen bis ins Jahr 2024 bei 4 bis 4,5 Prozent liegen werden.

“Immobilieninteressenten sollten sich beraten lassen und vor allem Unterlagen rechtzeitig zusammentragen. Sowohl politische Themen wie der Nahost-Krieg als auch tagesaktuelle Wirtschafts- und Konjunkturdaten führen zu einem volatilen Markt. Seit Monaten sehen wir starke Schwankungen und Zinsdellen, die gut vorbereitete Käuferinnen und Käufer nutzen können”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

Nachdem die Konditionen für zehnjährige Immobiliendarlehen bereits im September um rund 15 Basispunkte auf über 4 Prozent gestiegen waren, haben die Zinsen laut Interhyp im Oktoberverlauf nochmals um knapp 20 Basispunkte auf 4,3 Prozent zugelegt. Seit Jahresanfang summiert sich der Anstieg auf 0,5 Prozentpunkte.

“Unsere Auswertung von knapp 500 Kreditinstituten zeigt jedoch erhebliche Zinsunterschiede, weil Institute ihre Konditionen unterschiedlich schnell und mit unterschiedlichen Preisstrategien an das Marktgeschehen anpassen. Der Zinsunterschied bei gleicher Finanzierungskonstellation kann derzeit bis zu 0,5 Prozentpunkte betragen. Interessenten sollten deswegen Anbieter vergleichen und unterschiedliche Finanzierungsoptionen durchspielen. Vor allem ein höherer Eigenkapitaleinsatz lässt die Konditionen sinken”, sagt Mohr.

Auch regionale Unterschiede können eine Rolle spielen, weil lokale Banken die jüngsten Preissenkungen bei Immobilien sowie die regionalen Lagen besser einschätzen können, wodurch sich Beleihungsauslauf und Konditionen unter Umständen verbessern.

“Der Immobilienkauf im November 2023 sieht anders aus als im November 2022. Interessenten können in den Preisverhandlungen aufgrund des gestiegenen Immobilienangebots am Markt häufig deutlich selbstbewusster auftreten”, sagt Mohr. Wer dies berücksichtigt, könne durchaus sinnvoll in Wohneigentum investieren.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2022 ein Finanzierungsvolumen von 29,0 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Hoher Bauzins, noch höhere Förderungen: Das sind die Chancen und Fallstricke für Immobilienkäuferinnen und -käufer im Oktober

Experten im Interhyp Bauzins-Trendbarometer einig: Höhepunkt erreicht, etwas günstiger werden Immobilienfinanzierungen frühestens Mitte 2024

Neue KfW-Förderung ab 16. Oktober: Eine Familie kann laut Interhyp-Berechnung bis zu 71.000 Euro sparen – wenn sie in ökologisches Wohneigentum investiert

Höhere Finanzierungskosten durch Preisverhandlungen und Finanzierungstaktik kompensieren / In Thüringen sinkt Grunderwerbsteuer von 6,5 auf 5 Prozent

Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben im September die 4-Prozent-Marke nach oben durchbrochen und sind auf ein 12-Jahres-Hoch gestiegen. Die von Interhyp befragten Zinsexpertinnen und -experten rechnen angesichts der Notenbankpolitik und hartnäckiger Inflation längerfristig weiterhin mit dem aktuellen Niveau. Dafür sprechen ebenso die gestiegenen Renditen der Staatsanleihen, die weiterhin anziehen. Daher ist auch mit einem weiteren kurzfristigen Anstieg der Kredit- und Bauzinsen zu rechnen. “Immobilieninteressierte sollten jedoch nicht den Fehler begehen, den Eigentumserwerb wegen der Zinsen abzuschreiben. Einerseits hat der Immobilienmarkt mit fallenden Kaufpreisen reagiert. Anderseits lassen sich durch neue Fördermöglichkeiten und die passende Finanzierungstaktik Zehntausende Euro sparen”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

Im September sind die Konditionen für zehnjährige Immobiliendarlehen um rund 15 Basispunkte von 3,9 Prozent auf über 4 Prozent geklettert. Die Zinsen für Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung kosten Anfang Oktober mit knapp 4,2 Prozent nur unwesentlich mehr, obwohl sie Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern mehr Kalkulationssicherheit garantieren. Teurer sind erneut fünfjährige Darlehen, für die im Schnitt mindestens 4,3 Prozent fällig werden. Immobilienkaufende bekommen damit das entschiedene Vorgehen der Notenbanken gegen die Inflation deutlich zu spüren. Die Europäische Zentralbank EZB hatte Mitte September die Leitzinsen zum zehnten Mal in Folge auf 4,5 Prozent angehoben. Die amerikanische Notenbank Fed hat den Leitzins im September unverändert bei 5,25 bis 5,5 Prozent belassen.

Zinsen verharren um die 4 Prozent

Das von Interhyp im Oktober befragten Expertengremium geht unisono davon aus, dass die Notenbanken den straffen Geldkurs beibehalten. Einige halten sogar eine weitere Zinsanhebung für möglich. Gegen niedrigere Zinsen spricht nicht nur die Inflation. Diese ist in der Eurozone im September zwar auf 4,3 gefallen, liegt aber weiterhin über der Zielmarke von rund 2 Prozent. Unwahrscheinlich sind fallende Zinsen ebenso wegen des Rückzugs der Notenbanken aus dem Anleihemarkt und wegen der vergleichsweise robusten Konjunkturdaten insbesondere in den USA und einigen Euro-Staaten.

“Die Rahmendaten indizieren, dass die Zinsen auf längere Zeit um die vier Prozent-Marke verweilen werden. Trotzdem kommt es je nach Nachrichtenlage immer wieder zu sichtbaren Schwankungen. Diese Zinsdellen gilt es zu nutzen, da selbst kleine Konditionsdifferenzen von 10 oder 20 Basispunkten bei Immobilienfinanzierungen wegen der langen Laufzeit und Kredithöhe eine Hebelwirkung entfalten. Das ermöglicht Zinseinsparungen von mehreren tausend Euro”, erklärt Mirjam Mohr. Dafür sollten sich Immobilieninteressenten im Vorfeld beraten lassen und alle notwendigen Unterlagen zusammenstellen.

Lohnenswerter denn je im aktuellen Marktumfeld sind laut Interhyp geförderte Finanzierungsbausteine. “Die Regierung hat im Zuge ihres Wohnungsgipfels die Förderung verbessert. Wer klimafreundlich in Wohneigentum investiert, profitiert beim Programm 300 ab Mitte Oktober von extrem niedrigen Zinssätzen, höheren Kreditsummen und höheren Einkommensgrenzen”, sagt Mohr.

Rechenbeispiel: Einsparmöglichkeiten von über 400 Euro bei der monatlichen Rate

Beim Bau oder Erstkauf eines klimafreundlichen Hauses oder einer Eigentumswohnung gibt die KfW an Familien Darlehen bis zu einer Kreditsumme von 270.000 Euro aus. Die Zinsen beginnen bei 0,01 Prozent. Erwirbt eine Musterfamilie mit zwei Kindern ein entsprechendes förderfähiges Objekt (Effizienzhausstandard 40 / Qualitätssiegel “Nachhaltiges Gebäude”) für 500.000 Euro, kann sie ihre Kreditrate laut Interhyp um gut 430 Euro senken (Annahme: 50.000 Euro Eigenkapitaleinsatz / Tilgung 1,5 Prozent). So sind über eine Laufzeit von zehn Jahren rund 71.000 Euro Zinsersparnis möglich. Sparen können außerdem Immobilienkäufer in Thüringen. Dort hat die Landesregierung die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent auf 5 Prozent gesenkt, was spätestens zum Jahreswechsel in Kraft tritt – möglicherweise früher. Zudem soll im Freistaat beim Ersterwerb bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro gar keine Grunderwerbsteuer anfallen – was eine Ersparnis von 25.000 Euro bedeuten würde.

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Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2022 ein Finanzierungsvolumen von 29,0 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Verbesserungen in der KfW-Förderung “Wohneigentum für Familien” (WEF) ab dem 16.10.2023

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Deutliche Erhöhung der Einkommensgrenze sowie der Kredithöchstbeträge  – Gefördert werden neu errichtete Wohngebäude in den Stufen “Klimafreundliches Wohngebäude” und “Klimafreundliche Wohngebäude – mit QNG”

Im Zuge des Maßnahmenpakets der Bundesregierung zur Unterstützung des Wohnungsbaus in Deutschland verbessert die KfW die Förderbedingungen ihrer Kreditförderung “Wohneigentum für Familien” im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Danach wird die Grenze des zu versteuernden Jahreseinkommens, das zur Nutzung des Kreditprogramms berechtigt, für eine Familie mit einem Kind von 60.000 EUR auf 90.000 EUR angehoben. Die Einkommensgrenze erhöht sich mit jedem weiteren Kind um jeweils 10.000 EUR. Darüber hinaus werden die von der Zahl der Kinder abhängigen Kredithöchstbeträge um bis zu 35.000 EUR angehoben.

Gefördert wird wie bisher der Neubau sowie der Ersterwerb (innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme gemäß § 640 BGB) neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohngebäude zur Selbstnutzung in den Stufen “Klimafreundliches Wohngebäude” und “Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG”. Pro Antrag kann maximal eine Wohneinheit gefördert werden. Antragsberechtigt sind Privatpersonen oder Haushalte, die zu mindestens 50 % (Mit-)Eigentum an selbstgenutztem Wohneigentum erwerben möchten und in denen mindestens ein leibliches oder angenommenes Kind gemeldet ist, das zum Zeitpunkt des Antrags das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat.

Die Förderung umfasst bis zu 100 % der förderfähigen Investitionen, d.h. die gesamten Ausgaben für das Bauwerk, die Leistungen der Fachplanung und Baubegleitung, einschließlich der Dienstleistungen für Lebenszyklusanalyse und Nachhaltigkeitszertifizierung. Bei Eigenleistung sind die Ausgaben für das Material förderfähig. Die neuen Förderbedingungen gelten ab dem 16.10.2023. Nähere Informationen unter www.kfw.de/300.

Verantwortlich für den Inhalt:

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau, Palmengartenstraße 5-­9, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: 01801/335577, Fax: 069/7431­2944 , www.kfw.de

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Europace Hauspreisindex: Preisrückgänge setzen sich im August 2023 in Immobilienfinanzierungen weiter fort

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Preisrückgänge setzen sich in Immobilienfinanzierungen weiter fort. Nur Neubauhäuser verzeichnen leichten Anstieg

Die Preise aller Segmente sind im Juli weiter gefallen

Der Immobilienfinanzierungsmarkt setzt seine Abwärtsbewegung im August fort, wie der aktuelle Europace Hauspreisindex (EPX) zeigt. Die Daten für August verdeutlichen, dass in beinahe allen Segmenten Preisrückgänge zu verzeichnen sind.

So sind die Preise für Eigentumswohnungen im August erneut gesunken und liegen nun bei 206,87 Punkten im Vergleich zu 208,25 Punkten im Vormonat Juli. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 0,66 Prozent.

Entgegen diesem Trend verzeichnen allein Neubauhäuser einen leichten Anstieg. Im Juli lag der Index bei 228,06 Punkten, während er im August auf 228,21 Punkte angestiegen ist, etwa 0,07 Prozent

Die Bestandshäuser zeigen hingegen weiter einen leichten Abwärtstrend. Der Index sank von 195,56 Punkten im Juli auf 194,22 Punkte im August, was einem Rückgang von etwa 0,69 Prozent entspricht.

Der Gesamtindex des EPX, der alle Segmente von Immobilienfinanzierungen zusammenfasst, schrumpfte auf 209,77 Punkte im August im Vergleich zu 210,62 Punkten im Vormonat Juli. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 0,40 Prozent.

Die Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail:

Gesamtindex: leicht fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

August 2023 209,77        -0,40 %       -5,92 %

Juli 2023     210,62        -0,47 %       -5,77 %

Juni 2023    211,61        -0,64 %       -5,90 %

Eigentumswohnungen: leicht fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

August 2023 206,87        -0,66 %       -8,98 %

Juli 2023     208,25        -0,74%       -8,92 %

Juni 2023    209,81        -0,65 %       -9,03 %

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht steigend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

August 2023 228,21        0,07 %        0,41%

Juli 2023     228,06        -0,23 %       0,79 %

Juni 2023    228,58        -0,39 %       0,76 %

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

August 2023 194,22        -0,69 %       -9,40%

Juli 2023     195,56        -0,45 %       -9,31 %

Juni 2023    196,45        -0,93 %       -9,52 %

Über den Europace HauspreisIndex EPX

Der Europace HauspreisIndex EPX basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Über Europace werden mit rund 85 Mrd. Euro jährlich über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Der Gesamtindex besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik finden Sie unter https://report.europace.de/epx-hedonic/.

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

Über Europace

Europace, Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, vernetzt über 700 Partnerunternehmen aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertriebe. Mehrere tausend Nutzer:innen wickeln monatlich über 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 6 Mrd. Euro über den Marktplatz ab. In enger Zusammenarbeit mit Vertrieben und Produktanbietern entwickelt Europace nutzerorientierte Finanzierungslösungen, optimal auf die Bedürfnisse der Verbraucher:innen abgestimmt – für ein Finanzieren mit Leichtigkeit.

Die Europace AG ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Hypoport SE, die an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet ist. Seit 2015 ist Hypoport durchgängig im Auswahlindex SDAX oder MDAX vertreten. Seit 2018 organisiert sich die Europace AG vollständig holakratisch.

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Interhyp-Wohntraumstudie 2023: Wie wirken sich die Krisen unserer Zeit auf die Wohnträume der Deutschen aus?

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Corona-Krise, Klima-Krise, Energie-Krise, Ukraine-Krieg, Rezession, Inflation:

Die aktuelle Lage wirkt sich sowohl auf den Lebensalltag und die finanziellen Möglichkeiten als auch die Gefühlswelt der Deutschen aus. Ein getrübter Blick auf den Immobilienmarkt und eine Abwartehaltung beim Thema Eigenheimerwerb sind die Folgen – das zeigt die neueste Wohntraumstudie 2023 der Interhyp AG. Gleichzeitig entwickelt sich der einst so geschätzte Altbau zum Alptraum vieler Kaufinteressenten – und der Bedarf an detaillierter Beratung rund um das Thema energetische Sanierung steigt enorm.

Auf dem Immobilienmarkt ist gerade ein ambivalentes Bild zu beobachten: “Wir sehen eine große Verunsicherung und eine gewisse Starre auf der einen Seite – und große Sehnsucht nach einem eigenen Zuhause auf der anderen Seite”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin der Interhyp AG.

Arrangement statt Aufbruch – und kleinere Träume

Diese Verunsicherung, ausgelöst durch die nach wie vor wirtschaftlich wie geopolitisch angespannte Lage, wirkt sich auf die Träume der Befragten aus. Im Rahmen der Studie wurden die Teilnehmenden gefragt, für welchen Haus- bzw. Wohnungstyp sie sich entscheiden würden, wenn sie sich ihren persönlichen Wohntraum erfüllen könnten. Das Ergebnis: Das freistehende Einfamilienhaus bleibt der Wunschtraumder Deutschen. Allerdings ist auch dieser Traum das erste Mal seit Beginn der Studienreihe signifikant kleiner geworden. Mit 53 Prozent (2018: 60 Prozent, 2019: 63 Prozent, 2021: 65 Prozent, 2022: 64 Prozent) ist es zwar immer noch mit Abstand der beliebteste Wohn- bzw. Haustyp, hat allerdings 11 Prozentpunkte zum Vorjahr verloren.

“Die Menschen träumen kleiner”, sagt Mirjam Mohr. “Insgesamt haben große Immobilien durchgehend eher Prozentpunkte verloren, wohingegen kleine, bescheidenere Lösungen wie das Reihenhaus (+ 2 Prozentpunkte) und das Tiny House (+ 3 Prozentpunkte) leichte Aufwertungen erfahren haben.”

Man nimmt, was man bekommt: In der aktuellen Wohntraumstudie ist generell eine starke Abwertung in der Relevanz zum Vorjahr bei “Größe und Wohnfläche” (81 Prozent, -13 Prozentpunkte zu 2022) und “Raumaufteilung” (83 Prozent, -12 Prozentpunkte zu 2022) sichtbar. Mirjam Mohr fügt hinzu: “Diese Entwicklungen sind auch in unseren Interhyp-Zahlen sichtbar: Lag die durchschnittliche Wohnfläche bei Häusern im ersten Quartal 2022 noch bei 165 qm, liegt sie im dritten Quartal 2023 bei 153 qm.”

Chancen werden vor lauter Krisen oft übersehen

84 Prozent der in der Wohntraumstudie Befragten empfinden den aktuellen Immobilienmarkt als eng und schwierig und sehen kaum Möglichkeiten. Die angegebenen Gründe hierfür sind: Hohe Preise, gestiegene Bauzinsen, ein leer gefegter Markt, Fachkräfte-Mangel, Unsicherheit bezüglich gesetzlicher Regelungen (z.B. die Hängepartie rund um das Gebäudeenergiegesetz und dadurch entstehende Kosten). Lediglich 25 Prozent können sich vorstellen, dass sich durch die momentane Situation auch Chancen ergeben könnten.

Mirjam Mohr: “Unbestritten ist der Immobilienmarkt seit dem Ende der Niedrigzinsphase herausfordernder geworden, aber es ergeben sich auch neue Chancen: Es gibt wieder mehr Angebot an Immobilien. Kaufinteressierte haben mehr Ruhe, sich mit den angebotenen Immobilien in aller Tiefe zu beschäftigen. Preise können wieder verhandelt werden, was in der Niedrigzinsphase kaum möglich war. Gerade bei weniger energieeffizienten Bestandsimmobilien sind spürbare Preisnachlässe möglich. Um hier verhandlungssicher aufgestellt zu sein, empfiehlt es sich, einen klaren Sanierungsplan aufzustellen und die anfallenden Kosten mit in die Kaufpreisverhandlungen einzubringen.”

Alptraum Altbau?

Unter den Befragten der Wohntraumstudie ist gerade beim Thema Energie eine große Unsicherheit zu spüren. Die Politik hat mit der zermürbenden Hängepartie rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) großen Anteil daran und noch immer herrscht in wichtigen Punkten wie z.B. Fördermöglichkeiten Unklarheit. Der Bestand ist bei den Befragten zum Schreckgespenst geworden: Mieter, die sich vorstellen können eine Immobilie zu kaufen, schließen zu 64 Prozent unsanierte Bestandsimmobilien mit einem eindeutigen “Nein” aus ihren Überlegungen aus. Zum Vergleich: Sanierte Bestandsimmobilien werden nur von 6 Prozent ausgeschlossen und energieeffiziente Neubauten von 12 Prozent. Zu den Top-Gründen für den Ausschluss von unsanierten Immobilien gehören zu viel Aufwand für Modernisierung, Dämmung sowie unkalkulierbare, zu hohe Energiekosten.

Expertin Mirjam Mohr betont: “Bei der Interhyp bieten wir wichtige Hilfsinstrumente, um sich im Energie- und Förderdschungel zurechtzufinden: Von einem kostenlosen Sanierungsrechner, über den intensiven Beratungsdialog rund um das Thema Energie und mögliche Förderungen bis hin zu Kooperationen mit Bausachverständigen und Experten für Photovoltaiklösungen.”

Raus aus der Starre

70 Prozent der in der Wohntraumstudie befragten Mieterinnen und Mieter haben den Wunsch, einmal in Eigentum zu leben – aber nur wenige nehmen für die Umsetzung dieses Wunsches eine professionelle Beratung in Anspruch. “Tipps aus dem Freundeskreis oder eigenständige Recherche sind sicherlich hilfreich. ABER: Gerade bei einem so umfangreichen und individuellen Projekt wie einer Immobilienfinanzierung ist eine professionelle Beratung essentiell – und zwar nicht erst, wenn es an die konkrete Finanzierung geht”, stellt Mirjam Mohr fest.

“Über eine individuelle Finanzierungsberatung können Kaufinteressierte herausfinden, was finanziell möglich ist – und dafür braucht es noch kein konkretes Immobilienprojekt. Oft ist mehr möglich, als viele Menschen denken, auch wenn der Traum von der eigenen Immobilie in manchen Fällen vielleicht anders verwirklicht wird, als zunächst gedacht, durch beispielsweise ein kleineres Objekt, eine Lage am Stadtrand oder eine Kapitalanlage statt Eigennutzung. Wichtig ist: Raus aus der Starre, den ersten Schritt machen und sich beraten lassen”, fasst Mirjam Mohr zusammen.

Über die Interhyp Wohntraumstudie

Seit dem Jahr 2011 führt die Interhyp AG die Wohntraumstudie durch. Bei der Neuauflage 2023 hat Interhyp erneut mit dem Rheingold Institut ein zweistufiges Studiendesign erfolgreich fortgeführt. Erster Schritt waren 22 qualitativ-psychologische Tiefeninterviews. Im zweiten Schritt wurden die wichtigsten Erkenntnisse der Interviews in einen quantitativen Fragebogen überführt und rund 2.000 Menschen in einem bundesweiten und repräsentativen Online-Panel befragt. So konnten sämtliche Bedürfnisse und Wünsche der Befragten rund um das eigene Zuhause erfasst werden.

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Finanzierungsgeschäft wächst im ersten Halbjahr 2023: Kreditbanken steigern gesamte Neukreditvergabe

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Bestandsplus in allen Geschäftsfeldern

In der ersten Jahreshälfte 2023 haben die auf Finanzierungen von Konsum- und Investitionsgütern spezialisierten Kreditbanken Kredite im Gesamtwert von 64,1 Milliarden Euro an Privatpersonen und Unternehmen vergeben. Das sind 5,4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Sie finanzierten insgesamt 555 Tausend Kraftfahrzeuge, dies ist ein Plus von 3,2 Prozent.

“Insgesamt hat sich das Finanzierungsgeschäft der Kreditbanken im ersten Halbjahr 2023 weiter gut entwickelt”, sagt Jens Loa, Geschäftsführer des Bankenfachverbandes. Dies zeigt sich am kontinuierlichen Wachstum des Kreditbestandes, der zum 30. Juni 2023 bei 191,6 Milliarden Euro und damit 7,6 Prozent über dem Wert des Vorjahres lag. Im Kreditneugeschäft gab es in den einzelnen Geschäftsfeldern unterschiedliche Entwicklungen.

Weniger neue Konsumfinanzierungen, aber mehr Kfz-Kredite

Insgesamt vergaben die Kreditbanken im ersten Halbjahr neue Konsumkredite im Wert von 26,6 Milliarden Euro und damit 9,6 Prozent weniger als im vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres. “Das Konsumklima hat sich zwar seit Ende 2022 erholt, lag in der ersten Hälfte 2023 aber immer noch auf niedrigem Niveau”, erläutert Loa diese Entwicklung. Rückläufig waren vor allem Kredite zur freien Verwendung, die häufig im Internet abgeschlossen werden. Dagegen legten Absatzfinanzierungen, wie zur Anschaffung eines Autos, weiter zu. Die privaten Kfz-Finanzierungen der Kreditbanken wuchsen um 9,3 Prozent auf 9,0 Milliarden Euro.

Investitionskredite plus 16 Prozent

Ebenfalls positiv entwickelte sich die Kreditvergabe an Unternehmen. Die Kreditbanken steigerten ihr Neugeschäft in diesem Bereich um 16,1 Prozent auf 5,3 Milliarden Euro. Das Volumen entfällt zu mehr als der Hälfte auf gewerbliche Kfz-Finanzierungen, die ebenfalls deutlich um 16,9 Prozent gewachsen sind. Auch in den Geschäftsfeldern Einkaufsfinanzierung für Händler und Forderungsankauf verzeichneten die Institute zweistellige Zuwächse.

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Bankenfachverband e.V., Littenstr. 10, 10179 Berlin, Tel: 030 2462596-0, www.bfach.de

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Keine Angst vor der Anschlussfinanzierung: Das sind die besten Tipps

Keine Angst vor der Anschlussfinanzierung!

Abwarten oder auf niedrigere Zinsen spekulieren, ist nur eine Option, wenn die fällige Restschuld aus bestehenden Reserven bezahlt werden kann, die nicht anderweitig verplant sind. Gerade im aktuellen Zinsmarkt ist es wichtig, die Chance eines umfassenden Marktvergleichs bei der Anschlussfinanzierung zu nutzen. Nur wer die Fakten frühzeitig kennt, kann ohne Druck die richtigen Entscheidungen treffen und Zinsdellen nutzen. Daher: Frühzeitig beraten lassen, rechtzeitig informieren und rechtzeitig handeln. Das sind die wichtigsten Tipps.

  1. Frühzeitig informieren und beraten lassen

Die Anschlussfinanzierung sollte man lieber nicht auf die lange Bank schieben. Die Beantragung des neuen Darlehens dauert etwas: Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit laufenden Finanzierungen sollten vermeiden, dass die Zinsbindung des bestehenden Darlehens ausläuft, bevor sie aktiv werden. Daher empfiehlt es sich, die Finanzierung idealerweise drei Jahre bis spätestens ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Zinsvereinbarung intensiv zu prüfen. Man sollte darauf achten, mit der übernehmenden Bank eine ausreichend lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen zu vereinbaren.

Gut zu wissen: Im BGB ist geregelt, dass Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ab dem zehnten Jahr jederzeit ein Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ablösen können. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

  1. Forward-Darlehen prüfen, Sondertilgungsoptionen nutzen

Wer mehr als ein Jahr Zeit bis zur Anschlussfinanzierung hat, sollte im Beratungsgespräch ein Forward-Darlehen prüfen und klären, ob sich ein bestehender Bausparer in die Anschlussfinanzierung einbinden lässt, um die Restschuld abzusichern. Ob diese Optionen zur finanziellen Situation und den eigenen Bedürfnissen passen, finden Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer in einer individuellen Beratung heraus.

Wenn der Vertrag noch einige Zeit läuft, empfiehlt es sich, vereinbarte Sondertilgungsoptionen zu nutzen. Denn: Je früher diese genutzt werden, desto größer der Spareffekt – besonders zu Beginn einer Finanzierung. Es lohnt sich, zum Beispiel etwaige Bonuszahlungen oder Schenkungen für die Sondertilgung einzusetzen. Das reduziert die Restschuld und verbessert die Konditionen für die Anschlussfinanzierung.

  1. Bankwechsel prüfen und Immobilie neu bewerten lassen

Wir raten unseren Kundinnen und Kunden: Nicht gleich das Prolongationsangebot der bisherigen Bank annehmen und erstmal Angebote vergleichen. Oft kann es ratsam sein, die Bank zu wechseln. Denn: Man kann dann nicht nur von Neukundenkonditionen profitieren. Auch die Immobilie wird neu bewertet. Weil die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und viele Eigentümer bereits viel abbezahlt haben, sinkt der Beleihungsauslauf – und die Konditionen werden besser.Die Immobilienneubewertung kann den Zins bei einem Bankwechsel um bis zu 0,5 Prozentpunkte oder mehr verbessern.Die Kosten fürs Umschulden betragen meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die man durch den günstigeren Zinssatz erreicht.

  1. Tilgung neu bewerten

Auch die eigene finanzielle Situation und Tilgungsoptionen sollten neu geprüft werden. Vor allem durch Tilgungsanpassungen lässt sich viel erreichen:

Tilgung erhöhen: Viele Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer hatten in den letzten Jahren Gehaltssteigerungen. Wer mehr verdient, kann den Zinsanstieg besser kompensieren und oder sogar seine Tilgung steigern. Eine höhere Tilgung reduziert die Gesamtlaufzeit des Darlehens und senkt die Zinskosten.

Tilgung senken: Wenn Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Zinssatz haben als bei der Erstfinanzierung und keine Lohnsteigerung etc. hatten, können sie den Tilgungssatz senken.

Tilgung gleich lassen: Wer eine höhere Rate verkraften kann, kann die Tilgung auch gleich lassen.

Die Optionen sind vielfältig, in einer Beratung findet man heraus, was möglich ist und passt.

  1. Zinsdellen nutzen

Wer sich frühzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigt, kann von den Schwankungen beim Baugeld profitieren. Dafür sollte man sich im Vorfeld gut beraten zu lassen, alles an Unterlagen sammeln, was für die Einreichung notwendig ist, um dann bei vergleichsweise günstigem Zinssatz zuzuschlagen und in einem vergleichsweise günstigen Zinsumfeld anschlussfinanzieren.

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Baugeld startet um 4 Prozent in den September: Zinsdellen nutzen lohnt sich

Interhyp Bauzins-Trendbarometer September: Befragte Expertinnen und Experten sehen mehrheitlich Seitwärtsbewegung

Anhaltend gestraffte Zinspolitik angesichts hartnäckiger Inflationsdaten: Kaufinteressenten müssen Finanzierungen auf neuem Niveau kalkulieren

Zinsdellen nutzen: Differenz von nur 0,30 Prozentpunkten bedeutet bei 300.000 Euro-Darlehen 9.000 Euro Ersparnis

Die Zinsen für Immobiliendarlehen pendeln sich zusehends in einem Korridor zwischen 3,75 und 4 Prozent ein, mit vereinzelten Ausschlägen auch über die Marke von 4 Prozent. Dabei kommt es immer wieder zu Schwankungen. Die für September im Interhyp Bauzins-Trendbarometer befragten Zinsexpertinnen und -experten rechnen angesichts der aktuellen Notenbankpolitik auch weiterhin mit einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen. “Für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer liegen in diesem nach wie vor volatilen Zinsumfeld auch Chancen. Neben einem Anbietervergleich lohnt es sich, möglichst frühzeitig alle relevanten Unterlagen für die Einreichung vorzubereiten. Wer seine Finanzierungsunterlagen bündelt, kann so Zinsdellen kurzfristig nutzen – und spürbare Zinsersparnisse realisieren”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

Im August bewegten sich die Konditionen innerhalb weniger Wochen um 0,30 Prozentpunkte nach oben, von 3,74 Prozent für zehnjährige Darlehen im Mai auf 4,04 Prozent Ende August. Ob ein Darlehen zu 4,04 oder 3,74 Prozent aufgenommen wird, macht einen deutlichen Unterschied. So beträgt die monatliche Kreditrate bei 4,04 Prozent Zinssatz für ein durchschnittliches 300.000-Euro-Darlehen inklusive zweiprozentiger Anfangstilgung 1.510 Euro. Wird das Darlehen indes zu 3,74 Prozent aufgenommen, sind es 1.435 Euro. Über die gesamte Kreditlaufzeit ergibt sich damit eine Ersparnis von etwa 9.000 Euro. Eine weitere Konditionsoptimierung ist nach Angaben von Interhyp über die Wahl längerer Zinsbindungen möglich. Längere Zinsbindungen sind immer wieder gegenüber kürzeren Laufzeiten zu vergleichsweise günstigen Konditionen zu bekommen. Hier lohnt es sich also, das Zinsumfeld genau im Auge zu behalten.

Im aktuellen Interhyp Bauzins-Trendbarometer sehen die befragten Expertinnen und Experten die Zinspolitik in der zweiten Jahreshälfte als maßgeblich dafür an, wie sich das Baugeld entwickeln wird. Obwohl die jüngsten Inflationszahlen etwas rückläufig sind, bleibt die Kerninflation hoch. Trotz zunehmender konjunktureller Dämpfer hält das monatlich befragte Zinspanel Hoffnungen auf ein niedrigeres Zinsniveau für deutlich verfrüht. “Fast alle Marktteilnehmer gehen davon aus, dass die Konditionen für längere Zeit höher bleiben dürften. Zinspausen bedeuten keine Zinssenkungen. Das neue Zinsniveau ist gekommen, um vorerst zu bleiben”, fasst Mirjam Mohr zusammen. Gleichzeitig ist mit Blick auf eine möglicherweise bevorstehende neue Corona-Welle, den Ukraine-Krieg sowie die Gefahr einer sich ausweitende Immobilienkrise in China ein anhaltend hohes Schwankungspotenzial zu erwarten, das bei Finanzierungsvorhaben gut genutzt werden kann.

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vdp: Kreditzusagen steigen leicht an

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Neugeschäft bei vdp-Mitgliedsinstituten weiterhin auf niedrigem Niveau, aber mit leicht steigender Tendenz

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute blicken auf ein verhaltenes Immobilienfinanzierungsneugeschäft im zweiten Quartal 2023 zurück: Von April bis Juni dieses Jahres sagten sie Darlehen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Höhe von 28,2 Mrd. Euro zu, ein Rückgang um 38,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Q2 2022: 45,6 Mrd. Euro). Im Vergleich zum direkten Vorquartal erhöhte sich das Neugeschäft allerdings um 10,2 % (Q1 2023: 25,6 Mrd. Euro).

“Die Summe aller zugesagten Wohn- und Gewerbeimmobiliendarlehen nahm nun das zweite Quartal in Folge leicht zu”, erläuterte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. “Das lässt sich als Anzeichen dafür werten, dass die Talsohle im Immobilienfinanzierungsgeschäft erreicht sein könnte. Der vor uns liegende Weg der Markterholung wird jedoch von vielen kleinen Schritten geprägt sein und möglicherweise bis 2024 andauern: Investoren und Privatleute benötigen noch Zeit, um sich an das gestiegene Zinsniveau zu gewöhnen. Erst wenn der Transaktionsmarkt wieder richtig anspringt, wird auch das Finanzierungsgeschäft wieder Fahrt aufnehmen können.”

Neugeschäft bei Gewerbeimmobiliendarlehen legt im Quartalsvergleich zu

Das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der vdp-Mitgliedsinstitute entwickelte sich hinsichtlich der Assetklassen unterschiedlich: Während das Volumen neu vergebener Wohnimmobiliendarlehen auf Quartalssicht um 9,2 % auf 14,8 Mrd. Euro abnahm (Q1 2023: 16,3 Mrd. Euro), erhöhte sich das Neugeschäft in der Gewerbeimmobilienfinanzierung um 44,1 % auf 13,4 Mrd. Euro (Q1 2023: 9,3 Mrd. Euro). Im Vergleich mit dem Vorjahresquartal stehen bei beiden Assetklassen deutliche Rückgänge zu Buche: um 45,8 % bei Wohnimmobilien- und um 26,8 % bei Gewerbeimmobiliendarlehen (Q2 2022: 27,3 bzw. 18,3 Mrd. Euro). Zu berücksichtigen ist hier allerdings, dass im ersten Halbjahr 2022 insbesondere bei Wohnimmobilien ein Rekord-Neugeschäft erzielt worden war, bedingt durch Vorzieheffekte in Erwartung steigender Zinsen.

Von den 14,8 Mrd. Euro, die im zweiten Quartal 2023 an Wohnimmobiliendarlehen zugesagt wurden, entfiel etwas mehr als die Hälfte auf die Finanzierung von Ein- und Zweifamilienhäusern (7,6 Mrd. Euro nach 7,1 Mrd. Euro im ersten Quartal 2023). Auch die Finanzierung von Eigentumswohnungen zog gegenüber dem Anfangsquartal an – von 2,4 auf 2,9 Mrd. Euro – und machte damit rund ein Fünftel der Wohnimmobilienkredite aus. Demgegenüber kam es bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern (Anteil: 23,0 %) zu einem Rückgang von 5,9 auf 3,4 Mrd. Euro.

Bei den Gewerbeimmobiliendarlehen, die sich im zweiten Quartal dieses Jahres auf 13,4 Mrd. Euro summierten, dominierten mit 7,5 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 56,0 % die Finanzierungen für Bürogebäude. Gegenüber dem Anfangsquartal 2023 nahm das Büroimmobilien-Neugeschäft deutlich zu (Q1 2023: 4,8 Mrd. Euro). Auf Handelsgebäude und Hotels entfielen im Berichtsquartal jeweils Anteile in Höhe von 14,2 bzw. 10,5 %. Dabei wiesen die Finanzierungen für Handelsgebäude gegenüber dem ersten Quartal 2023 ein Minus aus (1,9 nach 2,3 Mrd. Euro), während Hoteldarlehen zunahmen (1,4 nach 0,4 Mrd. Euro).

“Die Nachfrage speziell nach Wohnimmobilienfinanzierungen ist weiterhin verhalten”, so Tolckmitt. Hier mache sich die investitionshemmende Kombination aus verschlechterten Finanzierungsbedingungen, unklarer Fördersituation und Baukostensteigerungen bemerkbar, die eine große Herausforderung für die Bau- und Immobilienwirtschaft darstelle. “Der Wohnimmobilienmarkt ist weiterhin von Zurückhaltung gekennzeichnet.” In der Gewerbeimmobilienfinanzierung zeige sich im bisherigen Jahresverlauf noch kein klares Bild. “Nachdem rund um die Jahreswende ein sehr geringes Neugeschäft zu verzeichnen gewesen ist, sehen wir nun im zweiten Quartal zaghafte positive Signale”, erklärte Tolckmitt und verwies dabei nicht nur auf die vorliegende Darlehensstatistik, sondern auch auf gestiegene Renditen und Mieten bei Gewerbeimmobilien, die der vdp kürzlich bei seiner Veröffentlichung zum vdp-Index bekanntgab.

Trotz des verhaltenen Neugeschäfts erhöhte sich der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei den vdp-Mitgliedsinstituten im zweiten Quartal 2023 leicht auf 1.005,1 Mrd. Euro (30.06.2022: 987,2 Mrd. Euro). Dies entspricht einer Zunahme um 1,8 % im Vorjahresvergleich.

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Ökokredit von Consors Finanz

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Schnelle und unkomplizierte Finanzierung von Solaranlagen, Wärmepumpen und Wallboxen

Kredit zu günstigen Konditionen in wenigen Schritten online beantragen

Consors Finanz will Wandel zu nachhaltigem Konsum aktiv vorantreiben

Viele Haus- und Wohnungseigentümer:innen beschäftigen sich aktuell mit der Frage, wie sie ihre Immobilie energetisch zukunftssicher machen. Investitionen in erneuerbare Energien und nachhaltige Maßnahmen unterstützt Consors Finanz ab sofort mit dem speziellen Öko-Kredit. Eigentümer:innen können zu attraktiven Zinsen den Einbau einer Wärmepumpe, einer Photovoltaik- oder Solarthermieanlage oder einer Wallbox für das E-Auto finanzieren.

Der Öko-Kredit bietet passgenaue Konditionen für jedes Vorhaben. Finanzierungen zwischen 1.500 Euro und 80.000 Euro sind mit einer Laufzeit von bis zu 120 Monaten für eine geringe monatliche Belastung möglich. Der einfache Kreditantrag erfolgt komplett digital. Antragsteller:innen müssen lediglich einen Nachweis über ihr Wohneigentum und einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung für die neue Anlage per E-Mail oder Post einreichen, um die Sonderkonditionen für den Öko-Kredit zu erhalten.

“Nachhaltigkeit geht uns alle an. Als Bank haben wir den Anspruch, Verantwortung zu übernehmen. Damit haben wir bereits vor Jahren begonnen und gehen jetzt den nächsten Schritt. Mit dem Öko-Kredit machen wir umweltbewusstes Handeln für unsere Kund:innen bezahlbar”, sagt Pauline Zettier, Head of CSR & Engagement von Consors Finanz. “Dieses neue Angebot ist eine weitere Maßnahme, um mit unseren Finanzierungsprodukten einen verantwortungsbewussten Konsum zu fördern und unsere Kund:innen auf diesem Weg zu unterstützen.”

Nachhaltigkeit als Teil der Unternehmensstrategie

Consors Finanz bietet bereits heute spezielle Kooperationen im Bereich der grünen Mobilität an. Im Sinne der Nachhaltigkeit wurde zudem 2022 die Consors Finanz Mastercard auf recyceltes Material umgestellt.

Consors Finanz, als Teil von BNP Paribas, ist Mitglied der Net-Zero-Banking Alliance. BNP Paribas hat sich verpflichtet, den Anteil nachhaltiger Finanzierungen im Bestand kontinuierlich auszubauen. Bis 2050 soll das gesamte Investment- und Kreditportfolio klimaneutral sein.

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Consors Finanz BNP Paribas S.A. Niederlassung Deutschland Standort München, Rüdesheimer Straße 1, 80686 München, Tel: 02 03/34 69 54-02, www.consorsfinanz.de

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Das Kreditneugeschäft mit Unternehmen tritt auf der Stelle

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Kreditvergabe an Unternehmen und Selbständige auf dem Niveau des Vorjahres

Die Banken sind bei der Kreditvergabe weiter vorsichtig

Die Kreditnachfrage entwickelt sich verhalten, krisenbedingte Liquiditätsbedarfe haben sich weitgehend zurückgebildet

Hohe Zinsen und schwache Konjunkturaussichten dämpfen Appetit auf Finanzierungen zu Investitionszwecken

Nach den Rekordzuwächsen im vergangenen Jahr erreichte das von KfW Research berechnete Kreditneugeschäft deutscher Banken mit Unternehmen und Selbstständigen im ersten Quartal nur noch knapp den Vorjahreswert (-0,2 %). Auch für das zweite Quartal deuten bereits verfügbare Daten zum Kreditmarkt auf Stagnation hin. Aufgrund der krisenbedingt starken Schwankungen der Neuzusagen ist es für die Bewertung der Kreditversorgung der Realwirtschaft wichtig, neben den Veränderungen des jährlichen Wachstums auch auf die längerfristigen Trends zu achten. Es zeigt sich, dass die den Unternehmen neu zufließenden Kreditmittel in den ersten drei Monaten des Jahres weiterhin auf einem recht hohen Niveau lagen, der Kreditkanal erscheint insgesamt in der Breite offen. Dennoch schauen die Banken bei Kreditgesuchen genau hin.

Nach Erleichterung bei der Kreditvergabe zum Jahresbeginn blieben im zweiten Quartal weitere Lockerungen aus. Insbesondere die Großunternehmen nahmen des Bankverhalten wieder verstärkt als restriktiv wahr. Zugleich gaben die Finanzinstitute in der Juli-Umfrage der Bundesbank zum Kreditgeschäft (BLS) mehrheitlich an, ihre Kreditrichtlinien für Unternehmenskredite erneut verschärft zu haben. Für das Sommerquartal erwarten die Banken keine weiteren Straffungen mehr. Verglichen mit der Finanzmarktkrise 2008/2009 sind die angebotsseitigen Restriktionen der Kreditaufnahme von Firmen somit noch immer recht moderat.

Die Entwicklung des Kreditneugeschäfts entscheidet sich derzeit vorwiegend auf der Nachfrageseite. Die bereits im ersten Quartal bremsenden Einflussfaktoren haben weiterhin Bestand. Zum einen dürften sich die krisenbedingten Mittelbedarfe weitgehend zurückgebildet haben. So sind die Preise an den Energiemärkten weitgehend stabil. Zugleich nehmen die Lieferkettenprobleme weiter ab. Zum anderen ging es in Folge der geldpolitischen Wende mit den Zinsen für Unternehmenskredite weiter steil nach oben. Die von der EZB ermittelten durchschnittlichen Kosten für Darlehen an Firmenkunden erreichten mit 4,81 % im Mai eine Höhe wie zuletzt vor rund 15 Jahren. Das mindert die Verschuldungsbereitschaft im Allgemeinen und im Besonderen für Investitionsvorhaben, die zusätzlich unter den trüben konjunkturellen Aussichten leiden.

“Aufgrund der Nachholbedarfe und der Investitionserfordernisse aus Digitalisierung und grüner Transformation werden sich die Unternehmensinvestitionen 2023 preisbereinigt wohl in etwa auf der Höhe des Vorjahres halten, und das trotz der Bremswirkung der hohen Zinsen. Unter der weiteren Annahme, dass neue Verwerfungen ausbleiben, die abrupt zu neuen gesamtwirtschaftlich relevanten Liquiditätsbedarfen führen könnten, erwarten wir im zweiten Halbjahr eine Stabilisierung der Kreditneuzusagen auf dem aktuellen Niveau”, kommentiert die Chefvolkswirtin der KfW, Dr. Fritzi Köhler-Geib, die Entwicklung am Kreditmarkt. “Dennoch wird das Kreditwachstum im Vergleich zum Vorjahr tief ins Minus rutschen. Das liegt an der krisenbedingten, extremen Kreditexpansion im Sommerquartal 2022.”

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KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau, Palmengartenstraße 5-­9, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: 01801/335577, Fax: 069/7431­2944 , www.kfw.de

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Bund und KfW schließen Vertrag zum Start von “RegioInnoGrowth” als weiteren Baustein des Zukunftsfonds

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Bis zu 450 Mio. EUR Eigenkapital und Eigenkapital-ähnliche Finanzierungen für Start-ups und innovative mittelständische Unternehmen

RegioInnoGrowth ermöglicht Refinanzierung regional und passgenau durch die Kooperation der KfW mit den Landesförderinstituten

Bund übernimmt bis zu 70% des Risikos; private Investoren können eingebunden werden

Der Bund und die KfW haben am 14.08.2023 einen Vertrag zum Start von RegioInnoGrowth geschlossen. Ziel dieses neuen Bausteins des Zukunftsfonds ist es, vor allem Start-ups und kleine innovationsstarke Mittelständler, die in der Regel nicht im Fokus von Venture Capital-Fonds stehen, mit Eigenkapital und Eigenkapital-ähnlichen Mitteln zur Finanzierung ihres Wachstums zu stärken. Die Bundesregierung setzt damit eine weitere in ihrer Startup-Stragtegie genannte Maßnahme zur Stärkung innovativer Unternehmen um und ergänzt die Förderung von Zukunfsttechnologien unter dem Zukunfstfonds. Hierfür stellt der Bund aus dem Zukunftsfonds und dem ERP-Sondervermögen bis zu 450 Mio. EUR bereit. Der Ansatz von RegioInnoGrowth ermöglicht durch eine Kooperation mit den Landesförderinstituten regional passgenaue Finanzierungslösungen. Unternehmen können jeweils bis zu 5 Mio. EUR erhalten, die z.B. in Form von Mezzanine-Kapital oder Nachrangdarlehen vergeben werden.

Staatssekretär im Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz Sven Giegold: “Mit RegioInnoGrowth fördern wir das Innovationspotenzial von Startups und wachstumsorientierten kleineren Mittelständlern. Es profitieren gerade Unternehmen, die sonst wenig Zugang zu Wagniskapital haben. Die Bundesregierung setzt ihre Startup-Strategie konsequent um. Durch passgenaue Finanzierungsangebote verbessern wir die Rahmenbedingungen für Startups und innovative Unternehmen in Deutschland.”

Der Parlamentarische Staatssekretär des Bundesministeriums der Finanzen, Dr. Florian Toncar: “”Deutschland ist ein Land mit vielen guten Ideen. Mit dem heute begründeten RegioInnoGrowth fördern der Bund und die KfW gezielt Start-ups und kleine innovationsstarke Mittelständler, die sonst nicht im Fokus klassischer Venture Capital-Fonds stehen. Gemeinsam mit den Landesförderinstituten setzen wir regionale Anreize für Wachstum und Innovation. Uns ist es wichtig, Gründerinnen und Gründer auch in der Fläche zu unterstützen. Hierfür stellt der Bund aus dem Zukunftsfonds und dem ERP-Sondervermögen bis zu 450 Mio. EUR bereit.”

Katharina Herrmann, Mitglied des Vostands der KfW: “Die Transformation in ein nachhaltiges, innovationsstarkes und resilientes Deutschland nimmt Fahrt auf. Sie wird maßgeblich von Start-ups und innovativen Mittelständlern getragen, die für ihr weiteres Wachstum eine solide Kapitalbasis benötigen. RegioInnoGrowth ergänzt die Finanzierungslandschaft für innovative Unternehmen um einen wichtigen föderalen Baustein. Deutschland hat ein einzigartiges Fördersystem, in dem KfW und Landesförderinstitute mit ihrer regionalen Expertise eng zusammenarbeiten. Dies bietet ideale Voraussetzungen, den Erfindergeist in Deutschland zu stärken.”

Die Kombination aus KfW-Refinanzierung und Strukturierungs-Know-How sowie der Marktkenntnis und Vertriebsstärke der Landesförderinstitute vor Ort in den Ländern ermöglicht es, Finanzierungsinstrumente, die den Bedürfnissen der Unternehmer genau entsprechen, zu entwickeln. Dabei ist auch die Einbindung von privaten Investoren wie z.B. Business Angels oder Family Offices möglich. Der Bund übernimmt bis zu 70 % der Risiken, die übrigen Anteile liegen bei den Ländern und ggf. privaten Investoren.

RegioInnoGrowth knüpft damit an das Modell der Mitte 2022 beendeten Säule II des Corona-Hilfspakets des Bundes für Start-ups und mittelständische Unternehmen an. Das Instrument war mit über 1.800 Finanzierungen für Start-ups und mittelständische Unternehmen mit einem KfW/Bundesanteil von rund 600 Mio. EUR sehr erfolgreich.

Mit dem Vertragsabschluss zwischen Bund und KfW ist der Grundstein für den Start des neuen Produktes RegioInnoGrowth in Deutschland gelegt. Die Entwicklung von passenden Förderprodukten wird nunmehr in den Bundesländern intensiv vorangetrieben, um ein regionales Angebot für RegioInnoGrowth an den Start zu bringen. Die KfW und die Landesförderinstitute werden zu gegebener Zeit über den Fortschritt informieren.

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Nach der Zinswende: Die 5 häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Wer Immobilien im Jahr 2023 kaufen möchte, muss andere Entscheidungen treffen als vor der Zinswende.

Zu diesem Fazit kommt die Interhyp AG, Deutschlands führender Vermittler privater Baufinanzierungen. “Wir beobachten, dass viele Kaufinteressierte zu sehr auf ihr Bauchgefühl hören, anstatt konkrete Berechnungen anzustellen und aktiv Kaufpreise zu verhandeln”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei der Interhyp AG. Nachfolgend hat die Expertin die fünf größten Fehler im “New Normal” der Baufinanzierung zusammengetragen und gibt Tipps, wie sie zu vermeiden sind.

Den Modernisierungsbedarf falsch einschätzen

Immobilieninteressierte sind gut beraten, beim Hauskauf mehr denn je einen erfahrenen Energieberater zu involvieren und sich beraten zu lassen. Vorteil: diese bringen einen notwendigen Modernisierungsbedarf früh ans Licht. Ohnehin notwenige Sanierungen können zudem vor dem Einzug durchgeführt werden. Damit verbundene Kosten lassen sich rechtzeitig abschätzen – und von Anbeginn in die Finanzierung einbinden. So können teure Nachfinanzierungen vermieden werden.

Nicht über die eigenen Motive im Klaren sein und nicht zu finanziellen Möglichkeiten beraten lassen

Bleibe ich zur Miete wohnen oder lege ich mir Wohneigentum zu? Welche Immobilie soll es sein? Sehne ich mich nach einem Penthouse in der Großstadt oder einem Haus mit Garten, in dem die Kinder spielen? “Viele sind sich über ihre eigenen Motive nicht genügend im Klaren und kennen ihre finanziellen Möglichkeiten nicht. Laut einer aktuellen Interhyp-Studie haben sich nur 37 Prozent der Befragten durchgerechnet, was sie sich tatsächlich leisten können. Dabei lässt sich der Zinsanstieg durchaus durch mehr Eigenkapital und eine niedrigere Anfangstilgung ausgleichen”, sagt Mohr. Wichtig ist, die eigene Finanzierungsgrenze zu kennen und eine mögliche Finanzierung zu prüfen. Und das bevor die Kaufentscheidung getroffen wird. Denn, ist das richtige Kaufobjekt gefunden, ist es oft von Vorteil, wenn Interessierte den Verkäufern nachweisen können, dass sie über die finanziellen Mittel für einen Kauf verfügen. So sichern sie sich eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Mitbewerbenden.

Immobilie falsch bewerten und Zurückhaltung in den Kaufpreisverhandlungen

Vorhandene Informationen über die Wunschimmobilie können fehlerhaft sein. In jedem Fall sollte ein qualifizierter und kompetenter Sachverständiger das Objekt bewerten. “Die Preise sinken aktuell am stärksten bei Objekten, die vor 1990 gebaut wurden und weniger energieeffizient sind. Bei neueren Objekten – Baujahr nach 2010 – zeigen die von Interhyp erhobenen Zahlen deutlich geringere Preisrückgänge. Es kann sich also lohnen, eine etwas ältere Immobilie mit Preisnachlass zu kaufen und einen klaren Sanierungsplan aufzustellen. Wer sich gut über den Modernisierungsbedarf der Immobilie informiert hat, darf sich trauen, den Kaufpreis selbstbewusst zu verhandeln. Wir befinden uns mittlerweile in einem Käufermarkt”, erklärt Mohr.

Nicht frühzeitig an die Anschlussfinanzierung denken

Keine Angst vor der Anschlussfinanzierung. Abwarten ist für Eigentümer mit laufenden Darlehen nur eine Option, wenn sie die später fällige Restschuld aus bestehenden Reserven bezahlen können, die nicht anderweitig verplant sind. “Gerade im steigenden Zinsmarkt ist es wichtig, die Chance eines umfassenden Marktvergleichs bei der Anschlussfinanzierung zu nutzen”, sagt Mohr. Tipp: Unbedingt einen breiten Überblick über die Angebote am Markt verschaffen und nicht sofort die Prolongation bei der Bestandsbank abschließen. Eine Umschuldung kann sich lohnen, selbst wenn sie mit Kosten verbunden ist. Viele Banken bieten zum Beispiel häufig attraktive Konditionen für neue Finanzierungskunden. Hinzu kommt: Eine neue Bank bewertet auch die Immobilie neu. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und Eigentümer bereits viel abbezahlt haben, sinkt in vielen Fällen der Beleihungsauslauf – und die Konditionen werden besser. Die durch einen Bankwechsel entstehenden Kosten sind mit einigen hundert Euro oftmals geringer als angenommen und werden in vielen Fällen durch mögliche Einspareffekte mehr als kompensiert.

Falsche Immobilienauswahl sowie Gesamtkosten und Kaufnebenkosten nicht beachten

Passen Größe, Lage, Zustand, Ausstattung und Infrastruktur rund um die Immobilie zu meiner aktuellen und zukünftigen Situation? Kaufende sollten jetzt schon bedenken, wie sich die Wohnsituation im Alter oder beim Auszug der Kinder ändert. Wer beim Hauskauf durchstartet, muss zudem Gesamtkosten und Kaufnebenkosten (Notarkosten, Maklergebühr, Grunderwerbsteuer) im Blick haben. Die Kaufnebenkosten in Deutschland liegen z.B. bei rund 9 Prozent in Bayern oder Sachsen und bis rund 12 Prozent in NRW oder Brandenburg. Es empfiehlt sich, diese durch Eigenmittel selbst bereitzustellen.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2022 ein Finanzierungsvolumen von 29,0 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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