Megadeal treibt gewerblichen Wohninvestmentmarkt auf überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen

JLL: Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten bei 7,1 Mrd. Euro

 

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* ist mit einem Megadeal in das Jahr 2018 gestartet ­ dies nach 12 Monaten ohne jegliche Transaktion über 1 Mrd. Euro. Mit der bereits im alten Jahr angekündigten und nun erfolgten Übernahme der österreichischen Buwog durch die Vonovia schlug wieder einmal ein großer Wohnungsmarktakteur zu: mit ca. 2,9 Mrd. Euro für den deutschen Teil des Portfolios wurde das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten auf 7,1 Mrd. Euro (48.000 Wohnungen) katapultiert, nur im Rekordjahr 2015 waren es mit 11 Mrd. Euro mehr. Das diesjährige Quartalsergebnis macht bereits jetzt fast die Hälfte des Transaktionsvolumens des gesamten Vorjahres aus. Die Vergleiche fallen entsprechend hoch aus: ein Plus von 109 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017, der 5 ­Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale um den Faktor 2,4 überschritten (auch ohne die Buwog­-Übernahme ein überdurchschnittliches Ergebnis), das 10­-Jahresmittel um den Faktor 1,5 getoppt.

Fünf Transaktionen, die in der Größenklasse zwischen 1.000 und 2.500 Wohneinheiten gehandelt wurden, erwiesen sich als solide Basis des insgesamt hohen Volumens: allein sie kamen auf einen Anteil von einem Viertel des gesamten Transaktionsvolumens und machen deutlich, welche Lose derzeit gesucht werden. “Investoren präferieren ein homogenes Portfolioprofil, das optimal zu ihrer jeweiligen Anlagestrategie passt. Beimischungen von Objekten mit anderen wirtschaftlichen Parametern stehen weniger im Fokus, egal ob mit einem verbessernden oder verschlechternden Effekt auf das Gesamtportfolio. Denn nur mit einem homogenen Produkt lassen sich klare Chancen identifizieren, Businesspläne umsetzen und letzten Endes auch die hohen Preise rechtfertigen”, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.

Diese Investmentspezialisierung wird auch deutlich an den drei Mikro­ und Studentenapartmentportfolios, die gleich zu Beginn des Jahres gehandelt wurden. Mit dem Staatsfonds von Singapur (GIC) und dem amerikanischen Investor Harrison Street sind dabei zwei internationale Investoren in den deutschen Mikroapartmentmarkt eingestiegen. “Mit über 1,4 Mrd. Euro hat dieser Markt bereits jetzt schon ein noch nie gemessenes Niveau erreicht. Wir gehen davon aus, dass sich Mikroapartments als eigene Assetklasse im Jahresverlauf etablieren werden”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Auch ein anderer, schon seit längerem aufgrund der Produktarmut zu beobachtende Trend wird anhalten: der Verkauf von Projektentwicklungen. Mit 29 von 101 Transaktionen gehen rund 30 % des Gesamtvolumens auf das Konto von Forward Deals (Gesamtjahr 2017: 25 % der Transaktionen, 5 ­Jahreschnitt der ersten Quartale: 14 %). “Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum, besonders in den Ballungsgebieten, ist dieser steigende Anteil ein Zeichen dafür, dass das Angebot in Reaktion auf das Ungleichgewicht und die steigenden Preise ausgeweitet wird. Ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird”, so Scheunemann.

Die Käufer deutscher Wohnimmobilien sind maßgeblich deutsche Gesellschaften. Über 80 % des investierten Kapitals kam aus dem Inland. Die Top 3 Länder mit ausländischem Kapital waren die USA (570 Mio. Euro), Singapur (350 Mio. Euro) und Großbritannien (220 Mio. Euro). “Der Vorteil deutscher Investoren ist die hervorragende Marktkenntnis. Internationale Bewerber tun sich oft schwer, insbesondere mit der Struktur des Wohnimmobilienmarktes mit geringen Eigentümerquoten, dem Mieterschutz und lokalen Wohnungsmärkten”, erklärt Kortmann. Allerdings: Berlin machte ­ zumindest in der Momentaufnahme der ersten drei Monate ­ die Ausnahme: In die Hauptstadt floss erstmals mehr Kapital (zwei Drittel der insgesamt 1,1 Mrd. Euro) von ausländischen Anlegern als von deutschen. Auf Platz 2 in der regionalen Betrachtung des gewerblichen Wohnungsinvestmentmarktes liegt die Region Frankfurt­-Rhein-­Main. Bei einem Transaktionsvolumen von 650 Mio. Euro bewegte sich der Anteil internationaler Kapitalgeber mit über 40 % auch hier wesentlich höher als in den Vorjahren. “Bemerkenswert hierbei ist, dass die Private Equity Fonds mit einer neuen Strategie zurück sind”, so Kortmann. Nachdem sie in den letzten sieben Jahren in Deutschland tendenziell zu den Nettoverkäufern gezählt hatten, erwerben sie nun wieder Wohnungsbestände in Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Aufgrund des Erwerbs der Buwog durch Vonovia bleiben die börsennotierten Wohnungskonzerne die Käuferklasse mit dem höchsten Vermögensaufbau (von 2,8 Mrd. Euro) bei Wohnimmobilien. Ohne diesen Megadeal läge der Vermögensaufbau allerdings nicht bei 2,8 Mrd. Euro, sondern bei lediglich 85 Mio. Euro. “Die Konzerne haben zunehmend Schwierigkeiten durch Portfolioankäufe zu wachsen. Es fehlt das passgenaue Produkt”, so Kortmann. Ihnen bleibe bei der aktuellen Marktlage lediglich die Option internationalen Wachstums, wie es etwa durch die Vonovia in Österreich realisiert würde, oder die Bestandsentwicklung inklusive dem Ankauf von Projektentwicklungen. “Bei Projektentwicklungen stehen die Konzerne in großer Konkurrenz zu Banken, Versicherungen, Pensionsfonds bzw. den deutschen Spezialfonds.

Diese Investorengruppen haben im ersten Quartal mehr als 1,7 Mrd. Euro aufgebaut und sind in der Lage, durch ihre langen Investitionshorizonte hohe Preise aufzurufen. Wohnimmobilien gelten bei ihnen als Ersatz für fixed income investments mit begrenztem Risiko, wie etwa bei Staatsanleihen”, sagt Konstantin Kortmann. Und der Wohnungsinvestmentexperte ergänzt: “An dieser Entwicklung wird einer der Hauptreiber des Wohnungsmarktes deutlich: Solange die Zinsen innerhalb der Eurozone nicht wesentlich ansteigen, bleibt für langfristig orientierte Investoren der stabile deutsche Wohnungsmarkt mit seinen berechenbaren Mieterträgen und dem geringen Neubauvolumen weiterhin ein attraktives Investitionsziel. Unter weiterer Berücksichtigung der spezifischen Wohnprodukte wie Mikrowohnen, das insbesondere auch für internationale Investoren interessant ist, kann davon ausgegangen werden, dass das Transaktionsvolumen auch 2018 ein Niveau von mehr als 15 Mrd. Euro erreichen wird. Denn auch wenn die handelbaren Portfolios knapp bleiben werden: das Preisniveau wird weiter steigen.”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge