Immobilien­-Investments in Deutschland: Stabilisierung auf hohem Niveau

EY: Demografie und Digitalisierung bewegen Investoren

 

Das Transaktionsvolumen des Immobilien-­Investmentmarktes (Gewerbe- und Wohnimmobilien) ist 2017 ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 9,7 Prozent auf 72,8 Milliarden Euro gestiegen (2016: 65,7 Milliarden Euro). Das ist ein Ergebnis des Trendbarometers Immobilien-­Investmentmarkt 2018 von EY Real Estate.

220 Investoren, die auf dem deutschen Markt aktiv sind, haben ihre Marktprognose für dieses Jahr abgegeben, darunter Banken, Projektentwickler, Wohnungsgesellschaften, Family Offices oder auch Private-­Equity­-Fonds. „Die weiterhin positive Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt führt zu Gewinnmitnahmen und Portfoliobereinigungen. Das hat das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr gestützt. Vor allem aber hat ein nochmals gestiegenes Preisniveau wesentlich zu einem neuen Rekordergebnis im Gewerbebereich beigetragen. Trotz dieser positiven Stimmung und den Chancen, die der deutsche Markt weiterhin bietet, mehren sich jedoch die Stimmen, die zur Vorsicht raten“, sagt Christian Schulz­-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich und verantwortlich für die Studie. Für 2018 wird mit einem Transaktionsvolumen von ca. 70 Milliarden Euro gerechnet. Das Transaktionsvolumen in Deutschland könnte daher im Jahr 2018 moderat sinken – auf einem historisch insgesamt sehr hohen Niveau. Die Preise in Deutschland werden sich in der Folge in den meisten Nutzungsarten seitlich bewegen, meinen 67 Prozent der Teilnehmer.

Gewerbeimmobilien: weniger Transaktionen erwartet

Transaktionen mit Immobilien gewerblicher Nutzung haben im letzten Jahr ein neues Rekordniveau erreicht − ein möglicher Grund, warum zwei Drittel der Teilnehmer mit weniger oder zumindest kleinteiligeren Transaktionen im Jahr 2018 rechnen. „Es wird Ausweichreaktionen mit paneuropäischen Anlagestrategien geben“, so Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-­Autor der Studie. „Neben dem europäischen Ausland bleiben auch die Vereinigten Staaten von Amerika attraktiv. Der Protektionismus, mit dem viele gerechnet hatten, ist bisher nicht eingetreten.“

Wohnimmobilien: Mittelschicht als Verlierer

Wohnraum in Ballungszentren ist nach wie vor knapp und der Neubau von Wohnungen ein wichtiges Thema für die Branche. Allerdings falle Wohnraum für Normalverdiener und Familien weitgehend durchs Raster, wenn neu gebaut wird, sagt Schulz-­Wulkow. „Im Fokus stehen entweder die Geringverdiener mit Anspruch auf geförderten Wohnraum oder aber das gehobene Preissegment. In den Ballungszentren entstehen auffällig viele kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen.“ Teilweise zu hoch: „Gerade in den Innenstädten sind die Kaufpreise als Folge des Wettbewerbs bereits stark gestiegen.“ Für 1a-­Lagen rechnen 67 Prozent und für 1b-­Lagen sogar 76 Prozent der Befragten dennoch mit weiter steigenden Wohnungspreisen.

Berlin und Frankfurt vorn

Berlin sei vor allem für Wohnungsinvestments und Frankfurt für das Bürosegment attraktiv. „Berlin ist ein Gewinner der Digitalisierung, Frankfurt profitiert vom Brexit“, so von Drygalski. Neun von zehn Befragten sehen Deutschland insgesamt als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestments – den mahnenden Stimmen zum Trotz nicht nur in der Binnensicht, sondern auch im europäischen Vergleich.

Wunschzettel an die Bundesregierung

Vor der Bundestagswahl war man sich einig: Der Einfluss einer neuen Regierung auf die deutschen Immobilienmärkte dürfte eher gering sein, so beurteilten das 86 Prozent der Befragten. „Sie haben einen Wunschzettel an die neue Regierung formuliert, bei welchen Themen Handlungsbedarf besteht: Es geht darum, den Wohnungsneubau – insbesondere im bezahlbaren Segment – zu fördern, statt ihn durch immer mehr Regulierung zu hemmen.“ Beispiele seien die Bau- und Energievorschriften sowie die Mietpreisbremse. „Der schleppende Prozess einer neuen Regierungsbildung spricht allerdings nicht dafür, dass die Wunschliste schnell umgesetzt wird“, so Schulz­-Wulkow. „Zum Zeitpunkt der Umfrage sah es noch klar nach einer Jamaika-­Koalition aus und der Rückzug der FDP aus den Koalitionsgesprächen kam etwas überraschend.“

Demografie als treibender Faktor

Der demografische Wandel stellt die Branche vor Herausforderungen. So sehen 87 Prozent der Teilnehmer in der Demografie den wichtigsten Megatrend der kommenden fünf bis zehn Jahre. Die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft können dabei vielfältig sein: „Eine mögliche Folge ist der weitere Bedeutungsgewinn der Logistikimmobilie für den Onlinehandel: „E­-Commerce punktet in allen Schichten, aber gerade in einer älter werdenden Gesellschaft könnte das Liefern als bequeme Alternative zum stationären Einkauf zusätzlich an Gewicht gewinnen“, so von Drygalski. Die Nachfrage der Nutzer ziehe wiederum eine Nachfrage der Investoren nach sich: So seien drei der zehn größten Transaktionen im letzten Jahr dem Bereich Logistik zuzuordnen. „Im Jahr 2016 waren Pflegeheime die wichtigste Nische, jetzt ist die Logistik der Gewinner der Entwicklung.“ Doch die demografische Entwicklung beeinflusst nicht nur die Immobilien selbst. „Die Branche befindet sich auch längst im Kampf um den Nachwuchs. Für neun von zehn Unternehmen wird es immer schwieriger, qualifizierte Mitarbeiter zu finden.“

Digitalisierung und Veränderung

Den zweitgrößten Impuls sieht die deutsche Immobilienwirtschaft in der Digitalisierung. „Die Beurteilungskriterien für Anlageobjekte werden sich verschieben“, so Schulz­-Wulkow. „Konnektivität wird genauso wichtig wie die Lage.“ Immerhin 70 Prozent der Teilnehmer meinen, dass die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft angekommen sei. Smart-­Real-­Estate-Ansätze wie beispielsweise Sensoren, die einen effizienteren, nachhaltigeren und günstigeren Betrieb ermöglichen, sind für 80 Prozent ein Thema. Building Information Modeling (BIM) im Sinne von digitalen Zwillingen für einen reibungsloseren Bau und Betrieb wird sich nach Meinung von 83 Prozent der Befragten mittelfristig in Deutschland etablieren. „Die Digitalisierung wird in einem erheblichen Maße dazu beitragen, die Geschäftsmodelle der Immobilienwirtschaft zu verändern und voraussichtlich neue zu erschaffen“, so Schulz­-Wulkow.

Steigende Zinsen erwartet

Daneben stehen die für die Immobilienwirtschaft traditionellen Themen wie die Zinsentwicklung. Zwar wird sich die Niedrigzinsphase ohne sprunghafte Veränderung in diesem Jahr fortsetzen, wie 93 Prozent der Teilnehmer erwarten. Aber die Sorge vor einem graduellen Anstieg nimmt zu: Im vergangenen Jahr erwarteten nur 12 Prozent einen Zinsanstieg, in diesem Jahr sind es 40 Prozent. „Vor allem das Wohnimmobiliensegment, auf dem in diesem Jahr wieder ein starker Investmentfokus liegt (55 Prozent), leidet ohnehin schon unter hohen Preisen und einer knappen Verfügbarkeit“, sagt von Drygalski. „Wenn sich der Renditevorsprung gegenüber festverzinslichen Anlagen verkleinert, könnten die Herausforderungen beim Immobilienankauf noch größer werden.“

Über die Studie
Das Trendbarometer Immobilien­Investmentmarkt wird jährlich im Januar publiziert. Befragt wurden 220 Marktteilnehmer, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind – darunter institutionelle Investoren, Immobilien­AGs/REITs, Immobilienfonds, Banken, Family Offices, Kapitalanlagegesellschaften und Wohnungsgesellschaften.