Wenn eine Immobilie fertiggestellt ist, besteht Grund zur Freude – für den Entwickler, das Bauunternehmen, die künftigen Bewohner und auch für die Anleger.
In vielen Fällen ist diese Freude jedoch nur von kurzer Dauer, weil bei der Abnahme der vermeintlich fertigen Immobilie plötzlich unerwartete Mängel ans Tageslicht treten, welche die Errichtungskosten nochmals nach oben schnellen lassen. Der deutsche Kapitalanlage- und Immobilienspezialist PROJECT zeigt anhand eines fünfstufigen Aktionsplans auf, wie Baumängel effizient eingedämmt und von vornherein vermieden werden können.
2018 haben das Bauvolumen und die Preisentwicklung beim Neubau erneut das Vorjahr übertroffen. Auch 2019 ist von steigenden Zahlen auszugehen. Mit dem hohen Auftragsvolumen geht die Schere zur Bauqualität immer weiter auseinander. Das zeigt der aktuelle Bauschadensbericht 2018 des Bauherren-Schutzbund e.V. mit Sitz in Berlin. Demnach seien die Schäden und Schadenskosten seit Beginn des Baubooms alarmierend gestiegen: So lag die Schadenanzahl im Jahr 2016 um 89 Prozent höher als zu Beginn des Baubooms im Jahr 2009.
Dass Baumängel – egal ob im Haus- oder Wohnungsbau – keine notwendige Folge von hoher Auslastung sein müssen, zeigt die PROJECT Gruppe. Der Immobilienentwickler gehört gemäß der aktuellen Projektentwicklerstudie 2019 von Bulwiengesa zu den zehn größten Immobilienentwicklern in Deutschland. Die Immobilienspezialisten haben ein strenges Qualitätsmanagement-Programm entwickelt, das die Anzahl der Mängel auf lediglich acht pro Wohnung reduziert hat. Zwar war auch vorher die gewünschte Qualität der Immobilie dank Nachbesserungen am Ende immer sichergestellt, der Mehraufwand ging jedoch zu Lasten der Effizienz. Mittelfristig hat man bei PROJECT sogar vor, die Liste der Beanstandungen pro Wohnung auf lediglich fünf zu reduzieren.
Flop 5 – die häufigsten Mängel
Malermängel (Flecken an Wänden)
Fenstermängel (Kratzer im Glas oder im Kunststoff / Holz)
Parkett-Beschädigungen (Kratzer)
Innentür-Beschädigungen (Kratzer)
Fliesen-Beschädigungen (Kratzer)
Effizienz und Qualität am Bau steigern Rendite
Ottmar Heinen, Vorstandssprecher bei PROJECT Investment, dem Investmenthaus der PROJECT Gruppe, streut seinen Kollegen auf der Immobilien-Seite Rosen: »Unser Asset Manager hat mit seinem Aktionsplan einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung Effizienz und Qualität gesetzt, der nicht zuletzt unseren institutionellen und privaten Investoren zugute kommt.« Durch das neue Qualitätsmanagement lassen sich Prozesse weiter optimieren und ressourcenbindende Nacharbeiten beinahe vermeiden. »In Folge sinken die Kosten, die Zeit bis zum Projektabschluss wird verkürzt und Personalressourcen können frühzeitig für die nächste Aufgabe verwendet werden. Zu guter Letzt lässt sich eine höhere Kundenzufriedenheit, aber auch eine höhere Effizienz und Stabilität beim Exit erzielen, wovon schlussendlich auch unsere Anleger mit höheren Renditen profitieren«, sagt Michael Weniger, Vorstandssprecher bei PROJECT Immobilien. Beim Qualitätsmanagement kommt es vor allem auf die Praxistauglichkeit an. »Unser Aktionsplan gibt klar vor, welcher Mitarbeiter zu welchem Zeitpunkt für bestimmte Aufgaben des Qualitätsmanagements verantwortlich ist«, so Weniger. Die strikte Einhaltung der folgenden fünf Regeln – vom Rohbau bis zum Projektabschluss – hat binnen kürzester Zeit zu signifikanten Verbesserungen geführt:
Regel I: Definieren, wann ein Mangel tatsächlich beseitigt ist
Bevor der Aktionsplan umgesetzt werden kann, muss unmissverständlich geklärt sein, wann ein Mangel als beseitigt gilt. Eine Wohnung ist immer erst nach schriftlicher Bestätigung durch den Käufer als mangelfrei zu bezeichnen.
Regel II: Konsequenz ist Trumpf
An allen Standorten und in allen sieben Phasen der Fertigstellung, vom Rohbau über die Rohinstallation, den Fenstereinbau, die Abnahme der Wohnungen und Gemeinschaftsflächen bis zum Projektabschluss muss der Aktionsplan in all seinen Einzelheiten strikt umgesetzt werden und denselben hohen Stellenwert einnehmen.
Regel III: Zeitmanagement durch Detailplanung optimieren
Die Beseitigung mancher Mängel nimmt besonders viel Zeit in Anspruch. Das trifft etwa auf Fenster zu, die immerhin zweithäufigste Ursache für Schwierigkeiten bei der Abnahme. Es ist daher wichtig, einen genauen zeitlichen Ablauf für alle Tätigkeiten im Zusammenhang mit Qualitätsmanagement zu definieren.
Regel IV: Qualitätsmanagement auf mehrere Schultern verteilen
Alle mit Qualitätsmanagement betrauten Mitarbeiter arbeiten eng zusammen. Auch wenn der Bauleiter für die Qualität gesamtverantwortlich ist, wird er gerade in Stressphasen von anderen Experten unterstützt. So widmet sich in der Endphase beispielsweise ausschließlich der Abschlussmanager der Beseitigung der Mängel in den Wohnungen. Der Bauleiter kann sich währenddessen auf die Gesamtfertigstellung konzentrieren.
Regel V: Vernetzung sorgt für reibungslose Abläufe
Um den nahtlosen Übergang zwischen den einzelnen Bereichsverantwortlichen zu gewährleisten, müssen alle Daten erfasst und den zuständigen Personen rechtzeitig zugänglich gemacht werden. Das betrifft die Erfassung von Sonderwünschen der Käufer, Übernahmeprotokolle, Mängellisten, Mangelfreimeldungen und Vertragsdaten.
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