Gerald Hörhan klärt auf
Dubai ist angesagt und immer mehr Investoren fragen sich, ob sie eine Chance verpassen, wenn sie jetzt nicht zuschlagen. Doch ist der Zeitpunkt wirklich günstig und was müssen die Käufer von Immobilien beachten, um am Ende nicht ein schlechtes Geschäft zu machen?
In Dubai ist alles eine Nummer größer: Die Metropole hat den höchsten Turm, das höchste Riesenrad, den tiefsten Pool und die längste Metro. Das zieht Touristen, Influencer und auch Investoren an. In Europa werben zahlreiche Anbieter für den Kauf von Immobilien in der Stadt am Persischen Golf. Sie erzählen von überdurchschnittlichen Renditen, traumhaften Bedingungen und einem grenzenlosen Wirtschaftswachstum. Gibt es für Käufer keine Risiken? Stellen sich Investoren aus Deutschland oder Österreich nicht auch rechtliche Fragen? Was ist mit den Steuern? Und lässt sich eine Immobilie in Dubai überhaupt finanzieren? “Es kann niemals gut sein, einem Hype blind zu folgen”, sagt Gerald Hörhan von der Investmentpunk Academy GmbH. “Wer sich von scheinbar lukrativen Angeboten locken lässt, ohne genau zu bedenken, worauf er sich einlässt, kann es schnell mit einer Fehlinvestition zu tun haben. Auch in Dubai ist eben nicht alles Gold, was glänzt.”
“Beim Immobilienkauf kommt es auf den richtigen Zeitpunkt und eine umfassende Marktkenntnis an. Der Anleger sollte sich in Dubai gut auskennen, mit den spezifischen Risiken vertraut sein und sich vor allem überlegen, warum er gerade in Dubai investieren möchte”, fügt der Immobilienexperte hinzu. Gerald Hörhan ist als der Investmentpunk und als Autor des Buches “Der Einzimmer Millionär” bekannt. Seit 2005 investiert er in Immobilien und hat es damit in kurzer Zeit zum Multimillionär gebracht. Heute gibt er sein Wissen zum Vermögensaufbau in den Kursen seiner Investmentpunk Academy GmbH an angehende Investoren weiter. Was Anleger beim Kauf von Immobilien in Dubai beachten sollten, hat Gerald Hörhan im Folgenden zusammengefasst.
- Zyklischer Markt
Dubai ist eine Weltmetropole, doch im Vergleich zu anderen asiatischen Großstädten sind die Immobilienpreise noch immer um ein Drittel günstiger. Dabei sehen die wirtschaftlichen Aussichten hervorragend aus: Die Staatsfonds erzielen jährlich Milliarden an Gewinnen und 2023 betrug das Wirtschaftswachstum 4,3 Prozent. Für 2024 werden sogar 5,4 Prozent prognostiziert. Dubai ist also ein attraktiver Standort, der seit mehreren Jahren auch Europäer anzieht. Käufer müssen allerdings wissen, dass der Markt sehr zyklisch ist. Momentan bewegt er sich bereits auf einem hohen Niveau und niemand kann voraussehen, wie lange er noch weiter steigen wird. Für extrem zyklische Märkte, zu denen beispielsweise auch Las Vegas oder Miami zählen, gilt noch mehr als in anderen Märkten ein ganz einfacher Grundsatz: Der Investor sollte kaufen, wenn der Markt unten ist.
Derzeit befindet sich der Dubai Immobilienmarkt in einer Late Stage Boom Phase. Wie lange der Boom noch anhält, kann niemand vorhersehen, aber in solch einer Marktphase zu teuren Preisen zu kaufen ist riskant, vor allem als Ausländer ohne lokales Markt Know-How. Insbesondere bei Angeboten, wo Mittelsmänner hohe Provisionen verdienen, ist absolute Vorsicht geboten.
- Lage und Bauqualität
Eine 60 bis 75 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage kostet in Dubai zwischen 200.000 und 250.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 7 bis 8 Prozent, abzüglich der Betriebskosten kommen wir damit auf 5 bis 6 Prozent. Das klingt zunächst gut, das Problem ist allerdings, dass der Investor wissen muss, was eine gute Lage ausmacht. In Dubai wird extrem viel gebaut, was im Übrigen auch zu einem hohen Leerstand führen kann. Die Situation ist für den Ortsfremden somit einigermaßen unübersichtlich und ein Blick auf einen Stadtplan hilft wenig. Wer in Dubai kauft, sollte sich dort unbedingt auskennen.
Für ein gutes Investment ist neben der Lage natürlich auch die Bauqualität entscheidend. Auf den ersten Blick bekommt der Käufer in Dubai mehr für sein Geld und profitiert von vielen Annehmlichkeiten wie Pools, Fitnessstudios und Kinos. Doch die Bauqualität variiert sehr stark, je nach Bauträger und Projekt. Zudem lassen sich viele Apartments in Towers, die älter als 10 Jahre sind, aufgrund der schlechten Bauqualität nur mit erheblichem Preisabschlag verkaufen. Auch sollte man die Betriebskosten und Instandhaltungskosten bei Hochhäusern nicht unterschätzen, diese werden mit zunehmendem Alter extrem hoch und reduzieren die Rendite deutlich. Selbst in Monaco, wo Geld wahrlich keine Rolle spielt, haben viele ältere Hochhäuser hohen Instandhaltungsstau, weil sich die Eigentümer die teuren Sanierungen nicht leisten wollen.
- Finanzierung
Wer in Dubai kaufen möchte, sollte sich darauf einstellen, dass er relativ viel Eigenkapital mitbringen muss. Zwar gibt es durchaus Banken, die für eine Finanzierung zur Verfügung stehen, aber in der Regel nicht bei der ersten Wohnung und auch bei der zweiten nur mit einem hohen Anteil an Eigenkapital. Die kulturellen Unterschiede machen sich im Bankgeschäft deutlich bemerkbar und niemand sollte denken, dass es in Dubai genauso wie in Deutschland oder Österreich läuft. Dazu kommt, dass die Vertriebsprovisionen unter Umständen 10 bis 15 Prozent betragen und die Makler häufig Objekte verkaufen, die schon mehrfach gehandelt wurden oder noch gar nicht gebaut sind. Auch an dieser Stelle muss der Investor vorsichtig sein, weil er sonst kein gutes Geschäft macht.
- Steuerzahlungen
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde im Dezember 2021 außer Kraft gesetzt, sodass in Deutschland Einkünfte aus Immobiliengeschäften in Dubai voll besteuert werden. Grundsätzlich gilt, dass der Immobilienbesitzer den Steuerregularien seines festen Wohnsitzes unterliegt. Wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen fehlt, kann das somit zu einer höheren Steuerbelastung führen. Nun werden in den Vereinigten Arabischen Emiraten von Privatpersonen in der Regel keine Steuern auf Einkommen aus Vermietung und Verpachtung oder auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, sodass es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Die deutsche Einkommensteuer lässt sich durch Dubai Immobilieninvestments allerdings nicht vermeiden: Wer denkt, dass er die Einkünfte nicht melden muss, begeht Steuerbetrug und muss mit hohen Strafen rechnen.
- Klimatische Risiken
Wetterextreme betreffen Immobilieninvestoren weltweit, doch Dubai ist von klimatischen Risiken stärker betroffen als andere Städte. Über einen Zeitraum von vier bis fünf Monaten im Jahr ist Dubai extrem heiß und außer Indoor unbewohnbar, bei weiteren Temperaturerhöhungen wird die Belastung extremer. Auch der steigende Meeresspiegel und Sturmfluten sind in Dubai, das direkt am Meer liegt und extrem flach ist, ein erhebliches Risiko. Zudem besteht auch das Risiko von Starkregen und Überflutungen, wobei die Bauwerke und Infrastruktur darauf weitgehend unvorbereitet sind, man erinnert sich an die Überflutungen im Frühjahr.
- Politische Risiken
Gerade in den Vereinigten Arabischen Emiraten sind die politischen Risiken immer präsent: Zunächst ist der Mittlere Osten eine Region, die besonders häufig in Konflikte verwickelt ist, auch die geographische Nähe zum Iran ist ein Thema. Ein Faktor betrifft dabei die Rechtssicherheit in einem absolutistisch von einem Emir regierten Land. Auch wenn die jetzige politische Führung sehr umsichtig und rational handelt, kann sich das bei einer Änderung an der Staatsspitze schnell ins Gegenteil umkehren, Beispiele dafür gibt es genug. Ebenso kann es Probleme bei der Kapitalausfuhr von größeren Beträgen geben, sowohl durch Beschränkungen seitens der Emirate als auch auf Seiten der EU beziehungsweise Deutschlands.
Eine umfangreiche rechtliche Beratung beim Immobilienkauf ist zwingend erforderlich, da das Rechtssystem der Emirate sich sehr grundlegend vom deutschen System unterscheidet und eine Mixtur aus britischem Rechtssystem und islamischem Recht darstellt. Rechtliche Konzepte, die in Europa selbstverständlich sind, gelten dort nicht zwangsläufig auch.
Fazit
Dubai ist zweifellos eine boomende Weltmetropole, allerdings mit erheblichen und vielfältigen Risiken. Wie in jedem Immobilienmarkt bedarf es einer genauen und fundierten Marktkenntnis und lokalem Know-how, um gute Geschäfte zu machen. In einem Markt, wo extrem viel gebaut wird, besteht zudem die Gefahr von Überkapazitäten und Leerstand, sodass die genaue und korrekte Beurteilung der Mikrolage und Bauqualität noch entscheidender ist als in Regionen mit Wohnungsmangel. Eine Beurteilung aus der Ferne ist jedenfalls schwierig.
“Ob es Sinn macht, in einem zyklischen Markt nach einer langen Boomphase, in der Immobilieninvestments von Maklern und Influencern gegen hohe Provisionen aggressiv beworben werden, zum jetzigen Zeitpunkt zu investieren, mag jeder selbst beurteilen”, betont Gerald Hörhan. “Ich jedenfalls habe immer dann aggressiv in Immobilien investiert, wenn die Preise günstig waren und alle Medien von der Krise berichtet haben. Mit dieser Strategie bin ich hervorragend gefahren und habe sehr gute und bekömmliche Erträge erzielt, mit überschaubarem Risiko. Dieser Zeitpunkt wird auch in Dubai wieder kommen, und vielleicht ist es dann am besten, die Emirates Maschine nach Dubai zu besteigen, natürlich mit ausreichend Eigenkapital im Gepäck.”
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