Expo Real 2018, Märkte und Trends – Statement Timo Tschammler, CEO JLL Germany
Die Eskalation der politischen Spannungen in London, Berlin, Moskau, Ankara, Washington, Teheran und überall dort, wo die Zukunft der Welt von politischen Entscheidungen und realer politischer Macht oder Ohnmacht abhängt, sorgt generell bei vielen Menschen für ein Gefühl von Unwägbarkeit und Unsicherheit. Damit einher geht die gleichzeitige Gefahr globaler Handelskonflikte, die die Märkte weltweit belasten. Aber auch ein Ende der Staatschuldenkrise ist nicht in Sicht. In Athen und Rom werden aktuell möglicherweise weitere Kapitel dieser unendlichen Geschichte geschrieben. Für Zündstoff nicht zuletzt in diesem Kontext sorgt Deutschland durch den vom Ifo-Institut prognostizierten größten Leistungsbilanzüberschuss weltweit. Donald Trump dürfte diese Botschaft genauso wenig gefallen wie Frau Lagarde vom IWF. Aber auch in Brüssel wird sich die Begeisterung über Deutschlands Bilanz und das Leistungs-Gefälle innerhalb der EU-Staaten in Grenzen halten. Sechs Prozent des BIP gelten bei den EU-Kommissaren als höchstes der Gefühle. Deutschland bilanziert 2018 7,8 Prozent.
Unterschiede zeigen sich in der Geldpolitik der größten Zentralbanken. Während die US Fed die Zinspolitik verschärft, gab die EZB Pläne bekannt, das Programm zum Ankauf von Anleihen ab nächstes Jahr einzustellen und dabei den Leitzins unverändert zu lassen. EZB-Chef Mario Draghi sieht immer noch “keinen überzeugenden Aufwärtstrend” der Inflation. Damit rechtfertigt er seine fortgesetzte Nullzinspolitik bis mindestens 2019. Wenig Änderung erwartet in nächster Zeit auch die Bank of Japan.
Ungeachtet dieser Faktoren zeigen die globalen Immobilienmärkte weiterhin eine gute Performance, sowohl im Blick auf die Investment- als auch auf die Vermietungsmärkte. Die Investoren-Nachfrage bleibt robust, wobei eine zunehmende Anzahl von Akteuren ihre Kapital-Allokation im Immobilien-Sektor aufgrund seiner defensiven Qualitäten, den stabilen laufenden Erträgen und der relativen Performance im Vergleich zu anderen Asset-Klassen erhöht. Die sich verändernden demografischen und technologischen Entwicklungen steigern das Interesse insbesondere im Logistiksektor und alternativen Sektoren. Vor diesem Hintergrund geht JLL davon aus, dass die globalen Investitionen in Gewerbeimmobilien im Gesamtjahr 2018 mit rund US$715 Mrd. in etwa auf dem Niveau des Vorjahres bleiben werden.
Metropolen Gewinner des weltweiten Investment-Booms – Sonderrolle in Deutschland
Alles in allem verspricht 2018 weltweit einmal mehr ein exzellentes Immobilien-Investmentjahr zu werden. Bereits zur Jahresmitte wurde das Vorjahresvolumen um 13% übertroffen und bilanziert bei US$341 Mrd. Deutschland rangiert dabei hinter den USA und Großbritannien mit einem Investment-Volumen von US$29,3 Mrd. auf Position 3 des globalen Rankings, ein Plus von 23% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Zweifellos zählen die Metropolen zu den Gewinnern des weltweiten Investment-Booms. Denn einen Sogeffekt der Anlegervorlieben zugunsten der Metropolen liefert naturgemäß der Megatrend “Urbanisierung”. Durch seine föderale Struktur mit seinen immerhin sieben auch für globale Investoren attraktiven Immobilienhochburgen gilt das allerdings nur eingeschränkt für Deutschland. Deutschland als sicherer Hafen kommt auf breiter Front mit Städten wie Berlin, Frankfurt oder München für Investoren aus aller Welt eine attraktive Sonderrolle zu. Wenn es um internationales Kapital geht, liegt München 2018 bislang immerhin auf Platz 14 und Frankfurt auf Platz 18 unter den Top 20 Städten bei Cross-Border-Investments weltweit. Die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für international agierende Investoren ist insofern unstrittig. Im nach wie vor äußerst dynamischen Investmentmarkt werden zwar immer noch hochpreisige Investments getätigt. Kapitalsicherheit wird dabei aber immer wichtiger. Die Wertentwicklung basiert insofern verstärkt auf der Mietpreisentwicklung. Auch hier stehen die Zeichen auf Zuwachs. Das globale jährliche Mietpreiswachstum für erstklassige Büroflächen in weltweit 30 von JLL analysierten Märkten bleibt mit 3,6% auch im 2. Quartal 2018 auf Wachstumskurs. Im Gesamtjahr 2018 wird mit einem globalen Mietpreiswachstum von 3,4% gerechnet – überdurchschnittlich in Deutschland präsentiert sich dabei Berlin mit einem zweistelligen Mietwachstum im Jahresvergleich in einer Größenordnung von 12,5%.
Generelle Mega-Themen
Ein Mega-Thema, das unsere Zukunft bestimmt wie kein zweites, ist all das, was unter dem Stichwort Industrie 4.0 subsummiert wird. Die Digitalisierung unserer Branche und – unter anderem damit verbunden – die Flexibilisierung unserer Arbeits- und Geschäftswelt in umbauten Räumen sind Herausforderungen, denen wir uns bei JLL in vielfältiger Hinsicht seit vielen Jahren stellen. Dabei gehört der Umbruch im stationären Handel durch den Online-Handel genauso zu den digitalen Herausforderungen wie etwa auch die Veränderung der Logistikbranche durch Automatisierung und Einsatz von Robotern mit einer potentiellen Revolution der Logistik-Prozesse im Gefolge, sowie möglichen Veränderungen bei der Bewertung von Objekten oder Mikro-Standorten. Der Markt für Logistik-Immobilien gewinnt durch diese Veränderungen eine unerhörte Eigendynamik, die Investoren und Nutzer in gleichen Maßen mobilisiert.
Last not least: Zukünftiges Wohnen in Deutschland ist ein weiteres Mega-Thema. Unter dem Titel “Living” beschäftigt sich JLL in umfassender Art und Weise mit allen damit verbundenen Implikationen, Fragestellungen und Problemlösungen.