Vermarktungserfolg ist abhängig von Zentralität und Flächenattraktivität
Die negative konjunkturelle Entwicklung im vergangenen Jahr hat am deutschen Büromarkt bislang kaum sichtbare Spuren hinterlassen. Der Flächenumsatz in den Metropolen stieg 2022 sogar moderat auf 3,5 Millionen m², die Spitzenmieten haben sich trotz zunehmender Leerstände zum Teil kräftig erhöht. Auffallend ist allerdings der zunehmende Anteil von Untermietflächen am Leerstand. 2022 waren in den fünf Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München rund 17 Prozent der verfügbaren Flächen zur Untermiete ausgeschrieben, drei Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. „Einen so hohen Anteil gab es zuletzt vor 20 Jahren nach dem Platzen der Dotcom-Blase“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.
Eindeutiger Spitzenreiter bei der Untervermietung ist Frankfurt mit einer Quote von 25 Prozent, in München sind es 16 Prozent, in Berlin und Hamburg jeweils 15 Prozent und in Düsseldorf zehn Prozent.
Vor allem in besonders zentralen Lagen ist die Untervermietungsquote teilweise hoch. So beträgt diese etwa im Frankfurter Bankenviertel 29 Prozent, im Teilmarkt City sind es sogar 32 Prozent. Allerdings sind die Leerstandsquoten hier mit 4,6 Prozent und 3,3 Prozent auch mit am niedrigsten in Frankfurt. Ähnlich verhält es sich in München und Berlin, dort allerdings weniger stark ausgeprägt, weil die Leerstände insgesamt kleiner sind. „Auch Untermietflächen haben vor allem dann eine Chance auf eine erfolgreiche Vermarktung, wenn sie urban gelegen und hochwertig ausgestattet sind“, unterstreicht Leimbach. Grundsätzlich ist die Untervermietung von Büroflächen allerdings mit Nachteilen behaftet. So ist die Vertragslaufzeit zumeist eher kurz und es gibt keine Verlängerungsoptionen über die Dauer des Hauptmietvertrags hinaus. Dem Untervermieter fällt es zudem schwer, die Gestaltungswünsche des Untermieters umzusetzen. „Die Flächengröße ist fix, und zum Mietvertragsende müssen die Büros meistens wieder im Ursprungszustand an den Vermieter zurückgegeben werden. Zweimal umbauen macht die Untervermietung fast immer unwirtschaftlich“, erklärt Leimbach.
Hinzu kommt, dass Untermietflächen in aller Regel mit Preisabschlägen auf eine vergleichbare direkte Anmietung angeboten werden, um überflüssige Flächen möglichst schnell loszuwerden. Dennoch haben die steigenden Untermietflächen Leimbach zufolge bislang keine preisreduzierende Wirkung auf den Markt gehabt: „Die Angebotsmieten von klassischen Flächen bleiben wegen der beschriebenen Nachteile der Untervermietung unbeeindruckt, und auf die Durchschnittsmiete haben günstigere Untervermietungen kaum Einfluss, weil es insgesamt noch zu wenige sind.“
Der Anstieg der Untermietflächen sei somit kein Indikator für eine Büromarktkrise. „Das klassische Büro selbst ist in der Krise. Es wird kaum noch gebraucht. Was aber gebraucht wird, sind Büros als attraktive soziale Orte, die Menschen anziehen und inspirieren. Solche Orte zu konzipieren und zu bauen, ist eine große Chance dieser Zeit – für die Menschen in den Büros, für die Unternehmen und für die Immobilienwirtschaft.“
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