Zurückhaltung mit Anmietungsentscheidungen – Trennlinie zwischen Value-add und Core wieder klarer
Bürovermietungsmarkt: Unternehmen überbrücken konjunkturelle Eintrübung in Bestandsflächen und sind weiterhin zurückhaltend mit Anmietungsentscheidungen
Flächenumsatz mit 730.800 m² rund 10,6 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres
Spitzenmiete gegenüber Vorjahr auf 45,00 Euro/m² (+ 3,0 %) gestiegen. Durchschnitts- und Medianmiete bei 27,23 Euro/m² (- 2,1 %), bzw. 26,45 Euro/m² (+ 5,8 %).
Anstieg der Leerstandsquote auf 3,1 % (+ 20 Basispunkte ggü. Q3-2022)
An die hohe Dynamik des 3. Quartals konnte das Abschlussquartal am Berliner Bürovermietungsmarkt nicht anknüpfen. Mit knapp 156.600 m² lag der Flächenumsatz auch unter dem Quartals-Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 205.900 m². Insgesamt betrug der Flächenumsatz im Jahr 2022 rund 730.800 m² und damit 10,6 % weniger als im Vorjahr. Karina Sauer, Teamleader der Office Agency bei Savills in Berlin, beschreibt den Jahresabschluss wie folgt: „Aufgrund der konjunkturellen Eintrübung sind viele Nutzer zurückhaltender in ihren Anmietungsentscheidungen und tendieren eher zu einer Mietvertragsverlängerung in ihren Bestandsflächen. Vor allem der Bedarf an Großflächen hat sich verringert und Anmietungsprozesse in dem Flächensegment ziehen sich in die Länge.“ So verzeichnet Savills bei Flächen ab 5.000 m² mit 17 Neuanmietungen im vergangenen Jahr einen Rückgang der Abschlüsse um 54 %. „Mit anhaltender Flächenkonsolidierung aufgrund höherer Home-Office-Quoten erwarten wir im größeren Flächensegment künftig eine Zunahme an Teilflächenrückgaben in Form von Untermietangeboten. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage an kleineren Büroflächen auf einem hohen Niveau“, so Sauer.
Der gestiegene Anspruch an Fläche und Lage führte im abgelaufenen Jahr zu einem dreiprozentigen Anstieg der Spitzenmiete auf nunmehr 45,00 Euro/m² – im Vergleich zum Vorquartal blieb das Mietniveau allerdings stabil. Die Durchschnittsmiete fiel im 4. Quartal um 1,4 % auf 27,23 Euro/m², während die Medianmiete um 1,7 % auf 26,45 Euro/m² anstieg. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet den Jahresausblick wie folgt ein: „Die Tendenz zu kleineren Flächen wird den Markt langfristig beeinflussen, die angespannte wirtschaftliche Lage eher kurzfristig. Beides wird den Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf jedoch negativ beeinflussen und wir rechnen mit einem niedrigeren Niveau als im Vorjahr.“
Gewerbeinvestmentmarkt: Trennlinie zwischen Value-add und Core wieder klarer
Gewerbetransaktionsvolumen von knapp 8,4 Mrd. Euro (- 21 % ggü. 2021)
Bürotransaktionsvolumen von etwa 3,2 Mrd. Euro in 2022 (- 36 % ggü. Vorjahr)
Phase der Preisanpassung hält an: Bürospitzenrendite bei 3,1 % bis 3,5 %
Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt schloss das Jahr mit einem Transaktionsvolumen von etwa 8,4 Mrd. Euro ab und liegt damit 21 % unter dem Vorjahresniveau. Im 4. Quartal lag das Transaktionsvolumen bei 1,9 Mrd. Euro – ein umsatzschwächeres Abschlussquartal gab es zuletzt nur 2017. Nach wie vor gestaltet sich die Preisfindung am Berliner Investmentmarkt schwierig, zu weit liegen die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern teils noch auseinander. Savills registrierte daher, dass in den vergangenen Monaten etwa 40 % der am Markt verfügbaren Gewerbeobjekte keinen Käufer fanden. Maren Tschammler, Teamleader Investment bei Savills in Berlin, berichtet: „Wir erwarten, dass sich die Preislücke im Laufe des Jahres allmählich verringert und ein tragfähiges Renditeniveau erreicht wird. Wie stark die Preise bis dahin noch fallen, lässt sich bislang nicht abschätzen.“
Aufgrund der weiterhin bestehenden unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen weist Savills wie in den Vorquartalen eine Renditespanne aus, wobei das untere Ende die Preisvorstellung der Bestandshalter reflektiert und das obere Ende das der Käufer. So lag die Spitzenrendite für Bürogebäude in Berlin zum Abschluss des Jahres zwischen 3,1 % und 3,5 %. „In den vergangenen Jahren konnten wir bei Core-Investoren aufgrund der attraktiven fundamentalen Rahmenbedingungen zahlreiche Transaktionen abseits des eigentlichen Risikoprofils beobachten. Doch aufgrund des steigenden Leerstands und der konjunkturellen Eintrübung ist die Kompromissbereitschaft bei risikoaversen Investoren gesunken, was wieder zu einer klareren Trennung zwischen Value-add- und Core-Transkationen führt. Vom ausgedünnten Wettbewerb profitieren vor allem Value-add-Käufer“, so Tschammler.
Philipe Fischer, Head of Berlin Office bei Savills, kommentiert mit Blick auf die kommenden Monate: „Mit sinkender Marktvolatilität und gefestigteren Rahmenbedingungen erwarten wir wieder mehr Aktivität am Investmentmarkt. Wobei es sich zunächst weiterhin um eine selektivere Marktansprache und mehr Off-Market-Transaktionen statt strukturierter Prozesse handeln dürfte.“
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