Neu oder gebraucht? Was bietet der regionale Immobilienmarkt?

Expert*innen analysieren bundesweite Angebote nach Baujahresklassen • Bestandsbauten überwiegen, auch Neubauten in einigen Regionen stark vertreten • Altbauten mit Baujahr vor 1945 verstärkt in ostdeutschen Regionen angeboten

 

Bei der Suche nach der idealen Eigen­tums­wohnung müssen Interessierte viele Kriterien beachten. Neben Lage, Aus­stattung und Preis spielt meist auch das Alter der Immo­bilie eine Rolle. Manche Käufer*innen bevor­zugen einen energie­effizienten Neubau, andere den Altbau mit Charme in gewachsener Infra­struktur. Nicht immer lassen sich die jeweiligen Vor­stellungen ohne Weiteres erfüllen — in einigen Regionen Deutsch­lands ist das Angebot an der be­vor­zugten Bau­alters­klasse schlicht zu gering. Die Expert*innen des Ham­burgischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) haben für den Postbank Wohn­atlas die Immo­bilien­ange­bote in 401 kreis­freien Städten und Land­kreisen auf ihr Baujahr hin untersucht und in vier Klassen unterteilt: Alt­bauten mit Baujahr vor 1945, ältere Bestands­immobilien (Baujahre 1945 bis 1999), neu­wertige Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2018 und Neu­bau­objekte mit Erst­bezug zwischen 2019 und 2021. In 43 der 401 Re­gionen konnten aller­dings keine Infor­mationen zusammen­getragen werden, da das Angebot in mindestens einer der unter­suchten Klassen zu gering war.

Im Durch­schnitt sind über die Hälfte der Immo­bilien in den ver­bliebenen 358 deutschen Land­kreisen und kreis­freien Städte Bestands­immo­bilien, die zwischen 1945 und 1999 fertig­gestellt wurden. Mit 23 Prozent folgen die Neu­bauten, knapp acht Prozent der an­gebotenen Wohnungen können als neu­wertig einge­stuft werden. 8,5 Pro­zent der im vergangenen Jahr in Deutschland angebotenen Wohnungen, waren Vor­kriegs­bauten, also Alt­bauten, die vor 1945 erstellt wurden. Für 11 Pro­zent aller ange­botenen Wohnungen lagen keine Angaben zum Baujahr vor. Ins­gesamt dominieren somit ältere Be­stands­bauten von mindestens 22 Jahren mit einem Anteil von fast 59 Prozent das Angebot. Regional kann der Anteil der jeweiligen Baujahre jedoch stark abweichen.

Altbauten vor allem im Osten sowie in Großstädten verstärkt angeboten

Das Angebot an Alt­bauten, die vor 1945 erbaut wurden, ist in vielen Groß­städten hoch. Sie sind vor allem verstärkt im Osten Deutsch­lands zu finden – mit Aus­nahme des südlichen Berliner Um­landes. So wurde in der sächsischen Stadt Chemnitz mehr als die Hälfte aller an­gebotenen Wohnungen (55,5 Prozent) vor 1945 erbaut. Unter den Top 10 der Regionen mit einem hohen Anteil an Alt­bauten befanden sich weitere ost­deutsche Städte wie Leipzig (47,1 Prozent), Frankfurt/Oder (46,0 Prozent), Gera (45,6 Prozent), Magde­burg (41,5 Prozent), Branden­burg an der Havel (38,7 Prozent) und Eisenach (36,2 Prozent). Auch die Haupt­stadt Berlin reiht sich mit einem Anteil von 41,7 Prozent in die Riege ein. Es kommen noch die beiden sächsischen Land­kreise Vogt­land­kreis und Zwickau – mit Anteilen von 48,3 Prozent sowie 38,2 Prozent – hinzu.

„Alt­bauten, die oft vor mehr als 80 oder gar 100 Jahren erbaut wurden, können mit Stuck, hohen Decken oder schönen Dielen bestechen und liegen meist in besonders zen­tralen und lebens­werten Vierteln. Diesen augen­scheinlichen Vorteilen steht jedoch häufig ein hoher Sanierungs­bedarf gegenüber. Käufer*innen sollten ins­besondere die not­wendigen ener­getischen Investitionen nicht unter­schätzen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobilien­geschäft Postbank und Deutsche Bank.

Hier sind viele Neubauten zu finden

Die HWWI-Analyse zeigt, dass 2021 in 160 deutschen Regionen min­destens jede vierte ange­botene Wohnung ein Neubau war. Wer sich nach einer brand­neuen Immo­bilie sehnt, möglichst sogar im Erst­bezug, der findet im südöstlichen und nordwestlichen Umland Berlins, im Westen von Rheinland-Pfalz und in Bayern eine anteilig hohe Auswahl. In zwölf bayerischen Land­kreisen, darunter Dingol­fing-Landau, Freising, Neu­stadt an der Aisch, Bad Windsheim oder Ansbach, lag der Neu­bau­anteil an allen ange­botenen Wohnungen bei über 40 Prozent. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rhein­land-Pfalz wies im ver­gangenen Jahr mit 60 Prozent den höchsten Anteil an neu­gebauten Wohnungen auf dem Markt auf. Rang drei und fünf belegen mit Trier-Saarburg und dem Rhein-Hunsrück-Kreis zwei rhein­land-pfälzische Landkreise. In dem in der Nähe der Haupt­stadt gelegenen Land­kreis Ost­prig­nitz-Ruppin wurden 2021 zwar nur sehr wenige Wohnungen zum Kauf angeboten — mit dem zweiten Rang im Vergleich zu den anderen Bau­alters­klassen waren anteilig jedoch viele Neu­bauten dabei.

„Erst kürzlich fertig­gestellte Wohnungen haben zwei Kosten­vorteile: Haus­elektronik sowie Energie­effizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und größere Geld­beträge für Sanierung oder Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an. Frisch­gebackene Immo­bilien­besitzer*innen können die Kosten für den Wohn­traum somit deutlich besser kalkulieren und erleben seltener kost­spielige Über­raschungen im Objekt“, erklärt Immo­bilien­expertin Grunwald.

Alternative zu den Extremen: Neuwertige Wohnungen

Nicht in allen Regionen können Kauf­interessierte auf Neu­bauten setzen. Mancher­orts war die Bau­tätigkeit in den ver­gangenen drei Jahren so gering, dass der Markt quasi leer ist. So zieht sich quer durch die Mitte Deutsch­lands ein Gürtel von Regionen mit einem sehr geringen anteiligen Angebot an Neu­bau­wohnungen (weniger als 15 Prozent). Auch viele Regionen in Nord­rhein-West­falen, darunter die Städte Ober­hausen, Hagen, Mönchen­glad­bach, Wupper­tal und Lever­kusen, sind davon betroffen. In den Städten Herne (Nord­rhein-West­falen) sowie Frankenthal (Pfalz) in Rhein­land-Pfalz lag das anteilige Angebot bei unter zwei Prozent.

Eine umfang­reichere Auswahl haben Käufer*innen in der Regel, wenn sie neben Neu­bauten auch etwas frühere Bau­jahre in ihre Suche einbeziehen. Neu­wertige Wohnungen in Häusern, die ab der Jahr­tausend­wende gebaut wurden, bieten in der Regel ebenfalls einen guten ener­getischen Standard. Auch der Re­novierungs­bedarf ist gering, sofern die Wohnungen regel­mäßig instand­gehalten wurden und über eine gute Bau­substanz verfügen. Im Land­kreis Vor­pommern-Greifs­wald in Mecklen­burg-Vor­pommern stammte 2021 etwa jede vierte angebotene Wohnung aus den Baujahren 2000 bis 2018. Auch im nahen Landkreis Vor­pommern-Rügen sowie im bayerischen Ingol­stadt liegt der Anteil dieser Bau­alters­klasse an allen Angeboten noch bei mehr als 20 Prozent. Der­artige neu­wertige Objekte machen in Nord­ost­deutsch­land, weiten Teilen Bayerns, in Rhein­land-Pfalz, dem süd­lichen Nord­rhein-West­falen, dem Weser-Ems-Gebiet und der hollän­dischen Grenz­region einen relativ hohen Anteil an allen An­geboten aus.

Gemischtes Bild in den Big Seven

Unter den größten sieben Städten Deutsch­lands, den so­genannten Big Seven, bieten Frank­furt am Main, München und Ham­burg das höchste an­teilige An­gebot an Neu­bau­wohnungen. Mehr als jede vierte 2021 an­gebotene Wohnung wurde in diesen drei Metro­polen zwischen 2019 und 2021 gebaut. Köln, Stutt­gart und Düssel­dorf fallen dem­gegen­über mit An­teilen zwischen 11,1 Prozent und 13,5 Prozent deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6 Prozent in etwa auf gleicher Höhe wie im Durch­schnitt über alle deutschen Groß­städte (ohne die Big Seven).

Bei den neu­wertigen Bestands­bauten (Baujahre 2000 bis 2018) führt Frank­furt am Main das Feld mit einem Anteil an allen An­geboten von 18,0 Prozent un­an­ge­fochten an. Auch München und Hamburg sind hier wieder vorne mit dabei. Daneben er­reicht auch Köln in dieser Bau­alters­klasse über­durch­schnitt­liche Anteile. Allein Berlin liegt hier mit einem Anteil von 5,9 Prozent unter dem Durch­schnitt über alle Groß­städte (ohne die Big Seven). Dieser Durch­schnitt liegt bei 6,9 Prozent.

2021 wurde in Frank­furt am Main fast jede zweite an­gebotene Wohnung (47 Prozent) nach 1999 erbaut. In München traf dies auf 40 Prozent, in Hamburg auf 36 Prozent aller Angebote zu. Düssel­dorf belegt mit einem Anteil von 20 Prozent den unteren Rand bei den Big Seven. Stuttgart, Köln und Berlin liegen mit Anteilen zwischen 21 Prozent und 23 Prozent jedoch nur knapp darüber.

Anteile einzelner Bau­alters­klassen an allen 2021 angebotenen Eigen­tums­wohnungen: Verteilung in den Big Seven in Prozent

Da in Berlin auch ältere Be­stands­bauten (Baujahre 1945 bis 1999) nur einen im Ver­gleich zu den anderen Big Seven und Groß­städten ver­gleichs­weise geringen Anteil des Angebots aus­machen, domi­nieren vor 1945 fertig­gestellte Wohnungen in den Ver­kaufs­offerten. In der Haupt­stadt konnten 2021 fast 42 Pro­zent aller Immo­bilien­an­gebote dieser Bau­alters­klasse zu­gerech­net werden. In Stutt­gart ist der Anteil mit 20 Pro­zent deut­lich niedriger als in Berlin, jedoch wesent­liche höher als im Durch­schnitt über alle Groß­städte (14 Prozent). Ham­burg liegt mit 15 Prozent knapp über diesem Durch­schnitts­wert. In München und Köln haben es Lieb­haber von vor 1945 erstellten Alt­bauten dem­gegen­über besonders schwer. Mit Anteilen von gut 6 Pro­zent bzw. knapp 8 Pro­zent an allen An­geboten treffen sie in diesen beiden Metro­polen auf ein nur geringes anteiliges Angebot.

Trotz Investitionsbedarf auf ältere Bestandsbauten setzen?

Wer sich bei der Immo­bilien­suche allein auf Neu­bauten oder neu­wertige Wohnungen be­schränkt, wird besonders in Groß­städten, aber auch in der Mehr­heit der deutschen Regionen, nicht immer erfolg­reich sein. Viele Kauf­interessierte werden an Eigen­tums­wohnungen in älteren Gebäuden nicht vorbei­kommen. Sie sollten sich daher recht­zeitig mit den Heraus­forderungen, die diese Gebäude unter Um­ständen mit sich bringen, be­schäftigen. So spielen bei älteren Bauten die Be­urteilung des aktuellen Zustands der Immo­bilie und des ener­getischen Standards sowie die Kon­trolle der seit der Fertig­stellung geleisteten In­stand­haltungs­in­vestitionen eine be­deutendere Rolle als bei einem Neubau. „Eine realis­tische Kal­kula­tion aller Kosten ist gerade bei älteren Be­stands­bauten und Alt­bauten wichtig. Poten­zielle und zwingend not­wendige Sa­nierungs­maß­nahmen sollten bereits in die Planung der Finan­zierung ein­bezogen werden, um spätere finan­zielle Eng­pässe zu ver­meiden“, so Grunwald.

Trotz­dem muss der Kauf einer ge­brauchten Immo­bilie kein Nach­teil sein. „Es kann immer noch günstiger kommen als ein Neubau. Wichtig ist, dass alle Kosten für Re­no­vierung und Mo­derni­sierung ehrlich mit­ein­bezogen werden. Manche Wohnung aus älteren Baujahren ist sofort bewohn­bar und bestimmte In­ves­titionen lassen sich zu einem späteren Zeit­punkt oder nach und nach erledigen. Bei der genauen Planung der Investitionen und der darauf ab­gestimmten Finan­zierung unter­stützen unsere Expert*innen“, ergänzt Grunwald.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohn­atlas ist eine jährlich er­scheinende, mehr­teilige Studien­reihe, die den deutschen Immo­bilien­markt unter ver­schiedenen Aspekten regional bis auf Kreis­ebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volks­wirtin Dörte Nitt-Drießel­mann, Senior Re­searcherin beim Hamburger Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI), wurde die Immo­bilien­preis­ent­wicklung in den 401 deutschen Land­kreisen und kreis­freien Städten unter­sucht.

 

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