Deutscher Immobilienfinanzierungsindex von JLL und ZEW sinkt
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)*, ein von JLL und dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) quartalsweise erhobener Stimmungsindikator für die gewerbliche Immobilienfinanzierung, ist im ersten Quartal 2022 leicht zurückgegangen. Der Index sinkt im Vergleich zum Vorquartal um 3,5 Punkte auf 7,2 Punkte. Zuvor war der Difi sechs Quartale in Folge gestiegen.
Der Difi bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Bewertet werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten. Der Indexwert wird aus dem Saldo zwischen positiven und negativen Antworten gebildet.
Nach wie vor schätzen die befragten Marktakteure den Ausblick mit 12,8 Punkten positiver ein als die momentane Finanzierungssituation (1,6 Punkte). Dennoch fällt der Erwartungsindikator um 4,6 Punkte stärker als der Situationsindikator (minus 2,4 Punkte).
Dabei müsse laut Timo Wagner, zuständig für das Debt-Advisory-Geschäft von JLL Deutschland, allerdings berücksichtigt werden, dass die Befragung vor der Eskalation des Ukraine-Konflikts durchgeführt wurde. „Es bleibt abzuwarten, wie die massiven Sanktionen gegen Russland die Geschäftstätigkeiten der befragten Finanzierungsexperten beeinflussen werden. Zurzeit herrscht noch große Unsicherheit – und das ist prinzipiell nie gut für die Märkte“
Bei den einzelnen Assetklassen zeichnet sich ein differenziertes Bild ab. So wird die Finanzierungssituation für Logistik- und Wohnimmobilien deutlich schlechter bewertet als im Vorquartal. Für Logistikimmobilien verschlechtert sich der Saldo aus positiven und negativen Antworten um 20,8 Punkte, bleibt jedoch mit 18,3 Punkten weiterhin deutlich im Plus. Für Wohnimmobilien beträgt der Rückgang 18,2 Punkte, im Saldo fällt der Indexwert auf null Punkte. Beim Ausblick verharrt der Wohnsektor leicht im negativen Bereich, für Logistikgebäude überwiegen hingegen die positiven Einschätzungen.
Kaum verändert hat sich die Wahrnehmung von Büroimmobilien. Sowohl die Situation (13,6 Punkte) als auch der Ausblick (15 Punkte) werden weiterhin optimistisch beurteilt. Bei Hotels und Einzelhandelsgebäuden gibt es dagegen zum Teil starke Veränderungen im Vergleich zum vierten Quartal 2021. So hat sich für den Hotelsektor die Finanzierungssituation nach Expertenmeinung zwar leicht verbessert. Dennoch überwiegen die negativen Einschätzungen (minus 19 Punkte) deutlich. „Wir beobachten aktuell Finanzierungslaufzeiten von drei bis vier Jahren, um die Stabilisierung der Hotels zu gewährleisten und zu gegebenem Zeitpunkt wieder günstig zu refinanzieren. Hotelentwicklungen sind aufgrund der Unsicherheit am Finanzierungsmarkt weiterhin nur mit erhöhten Eigenkapitalquoten umzusetzen“, erläutert Wagner. Mit Blick auf die kommenden sechs Monate hellt sich die Stimmung auf, allerdings waren die Marktakteure im vorangegangenen Quartal noch erheblich zuversichtlicher gewesen.
Für das Einzelhandelssegment hat sich die Situation deutlich entspannt. Der Saldo aus positiven und negativen Antworten kletterte um 26,8 Punkte auf minus fünf Punkte; die Finanzierungserwartung bleibt trotz leichter Eintrübung im positiven Bereich.
Auf den Refinanzierungsmärkten hat sich die Lage im ersten Quartal 2022 für Einlagen, unbesicherte Schuldverschreibungen und insbesondere für Immobilienaktien verschlechtert. Optimistischer als im Vorquartal sind die Einschätzungen für Pfandbriefe und Mortgage Backed Securities. Beim Ausblick sieht es für Immobilienaktien düster aus: Der Indikator sinkt hier um 35,2 Punkte auf minus 42,9 Punkte und damit auf einen ähnlich schwachen Wert wie im dritten Quartal 2020.
„Im Gegensatz zum dritten Quartal 2020 dürfte die schlechte Einschätzung für Immobilienaktienmärkte allerdings aktuell auf den Inflations- und Zinsausblick für Deutschland zurückzuführen sein“, sagt Frank Brückbauer vom Department International Finance and Financial Management beim ZEW.
Aufgrund der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung müssen sich die Finanzierer laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Deutschland, auf höhere Liquiditätskosten einstellen. „Insbesondere bei ungedeckten Bankschuldverschreibungen dürften die Spreads gegenüber den Bundesanleihen deutlich steigen. Aber auch bei Hypothekenpfandbriefen müssen Banken mit Risikoaufschlägen rechnen“, sagt Scheunemann.
In einer Sonderfrage haben die Expertinnen und Experten die Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifizierungen beurteilt. Demnach wird für alle Nutzungsarten und Risikoklassen ein Bedeutungszuwachs erwartet, am stärksten für Büroimmobilien. Am besten werden Zertifikate nach DGNB- und BREEAM-Standard bewertet. Etwas schwächer schneiden die Nachhaltigkeitslabels von LEED und Ecore ab.
Die Banken legen bei Entwicklungsprojekten besonderen Wert auf Nachhaltigkeit, weiß Timo Wagner. Und sie gewähren den Kreditnehmern Nachlässe bei den Finanzierungskonditionen: „Für besonders nachhaltige Projekte gibt es einen Margenvorteil von bis zu 20 Basispunkten“, berichtet Wagner.
*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 7.2.2021 – 14.2.2022 beteiligten sich 23 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
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