Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): Region Süd 4. Quartal 2021
Der süddeutsche Immobilienmarkt hält einige Überraschungen bereit – insbesondere im Wohnungssegment: Hier verzeichnet München erstmals seit fünf Jahren einen Preisrückgang; Frankfurt hingegen erlebt mit einer Teuerung von fast 20 Prozent außergewöhnliche Höhenflüge. Aber bleibt die Bankenmetropole ein Eldorado für Verkäufer oder zeichnet sich bereits eine Marktsättigung ab? Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung von Dr. Klein in Frankfurt, ordnet die aktuelle Lage ein.
Frankfurt: Spitzenreiter mit 20 Prozent Preissteigerung
Die Bankenmetropole schickt sich an, im Süden die Führung zu übernehmen – zumindest bei den Preissteigerungen: Mit einem Plus von 14,59 Prozent bei Eigenheimen und sogar 19,65 Prozent bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr liegt Frankfurt bei der Teuerung deutlich vor Stuttgart und überholt sogar München im Wohnungssegment. Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung von Dr. Klein in Frankfurt, bestätigt den Ansturm auf Eigentumswohnungen – allerdings mit Einschränkungen: „Momentan ist es für Verkäufer in Frankfurt der Himmel auf Erden. Selbst alte, eher unattraktive Hochhauswohnungen gehen weg wie warme Semmeln. Im Luxussegment könnte sich allerdings bald eine Marktsättigung einstellen: Moderne Wohntürme mit hochpreisigen Appartements inklusive Concierge-Service – dafür gibt es nur eine gewisse Klientel.“
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus sucht, der muss seinen Radius zunehmend erweitern, beobachtet die Spezialistin von Dr. Klein: „Auch im Umland ziehen die Preise so stark an, dass es selbst bei den vergleichsweise hohen Frankfurter Gehältern schwieriger wird, ein Eigenheim zu finanzieren. Man muss schon fast eine Autostunde Fahrzeit vom Zentrum einplanen, um in einen Immobilienbereich zu gelangen, der mit durchschnittlichen Einkommen bezahlbar wird.“ In Top-Lagen von „Mainhatten“ werden im 4. Quartal 2021 für ein Eigenheim bis zu 15.000 €/qm gezahlt.
Für die Finanzierung der eigenen vier Wände brauchen Kreditnehmer zunehmend mehr Eigenkapital. Hierbei ist aber nicht nur „Bares Wahres“, weiß Michaela Prehn: „Diejenigen, die Immobilienvermögen in der Familie haben, können sich dies für die Finanzierung der eigenen vier Wände zunutze machen. So lässt sich beispielsweise auf das Haus der Eltern noch eine Zusatzsicherheit eintragen und somit die Zinslast erheblich reduzieren.“
München: sinkende Preise bei Eigentumswohnungen
Die tatsächlich gezahlten Medianpreise sind mit 6.628 €/qm für Ein- und Zweifamilienhäuser und 8.732 €/qm für Wohnungen in München zwar immer noch etwa doppelt so hoch wie in Frankfurt und Stuttgart, aber ein Minuszeichen lässt aufhorchen: Erstmals seit über fünf Jahren verzeichnen Wohnungen einen Preisrückgang von -1,11 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Dementsprechend sinkt auch der Indexwert, der die tatsächliche Preisentwicklung anzeigt und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigt, leicht von 318,34 im 3. Quartal 2021 auf 314,82 zum Jahresende. Erste Anzeichen einer Marktsättigung? Davon gibt es bei Häusern in München keine Spur: Mit +4,25 Prozent im Quartalsvergleich steigt die Teuerungsrate ungebremst weiter an.
Stuttgart: stete, aber vergleichsweise moderate Steigerung
Die Einwohnerzahl der Stadt Stuttgart ist 2021 zwar zum zweiten Mal in Folge gesunken, aber eine Entspannung bei den Immobilienpreisen bewirkt dies bisher nicht: Käufer zahlen in der schwäbischen Metropole im Schnitt 4.556 €/qm für eine Wohnung und 4.158 €/qm für ein Haus und damit 519 €/qm bzw. 376 €/qm mehr als vor einem Jahr. Diese dynamische Entwicklung spiegelt sich auch im Index wider, der eine Steigerung von 11,56 Prozent bei Eigentumswohnungen und 9,67 Prozent bei Eigenheimen im Vergleich zum Vorjahresquartal ausweist. Es ist allerdings noch Luft nach oben, verglichen mit den untersuchten süddeutschen Metropolregionen – selbst im Premiumbereich: Die teuerste Stuttgarter Wohnung geht im 4. Quartal 2021 für 9.856 €/qm über den Tisch – rund 10.000 €/qm unter dem Münchner Maximalpreis.
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