Betreiberfreie Übernahmen dominieren
Der deutsche Hotelimmobilienmarkt hat 2021 im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs des Transaktionsvolumens von 22 Prozent erzielt. Das investierte Volumen summierte sich verteilt auf 72 Transaktionen auf insgesamt rund 2,5 Mrd. Euro (2020: 2,1 Mrd. Euro). Auf Basis der vorläufigen Zahlen weist Deutschland − nach Großbritannien − damit das höchste Investitionsvolumen in Europa in 2021 auf, was Deutschlands Position als liquider und sicherer Investitionsstandort unterstreicht. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 35 Mio. Euro. Das Gros waren Einzelinvestments, die rund 87 Prozent des Gesamtvolumens auf sich vereinten. Portfolioinvestments waren mit einem Marktanteil von 13 Prozent die Ausnahme.
Deutsche Investoren waren die aktivsten Anleger und für knapp 80 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich, gefolgt von Investoren aus Großbritannien (8 Prozent), den USA (5 Prozent), Israel (3 Prozent) und Frankreich (3 Prozent).
Die aktivste Anlegerklasse stellten die institutionellen Investoren dar, die für rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Es folgten Privatinvestoren / Family Offices (17 Prozent), Hotelbetreiber (13 Prozent), Immobiliengesellschaften (12 Prozent), Private Equity Investoren (8 Prozent) und Entwickler (6 Prozent).
Zu den größten Transaktionen im 4. Quartal 2021 zählten unter anderem:
- der Verkauf der 5-Sterne-Projektentwicklung „Königshof“ in München an die Inselkammer Gruppe. Verkäufer war die Münchner Hotelgruppe Geiselhotels. Das Hotel wird bei Fertigstellung Mitte 2023 über 105 Zimmer, 180 Pkw-Stellplätze und 1.860 m2 Einzelhandelsflächen verfügen.
- die Veräußerung des Projektes „Radisson Red“ mit 265 Zimmern als Teil der Quartiersentwicklung „Laurenz Carré“ in Köln an die Corestate. Verkäufer war die Gerchgroup, die das denkmalgeschützte Senatshotel saniert und erweitert. Die Entwicklung wird voraussichtlich 2024 abgeschlossen.
- der Ankauf des „Prizeotel“ mit 265 Zimmern in Münster durch Hamburg Team im Rahmen der Stadtquartiersentwicklung „Hansator“. Verkäufer und Entwickler ist die Landmarken AG. Zusätzlich zum Hotel sind noch 313 Wohnungen, knapp 2.300 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche und circa 100 Pkw-Stellplätze vorgesehen. Eine Fertigstellung ist für das 3. Quartal 2022 geplant.
- der Verkauf des Hotel-Duo B&B und Arthotel “ANA Amber” mit insgesamt 258 Zimmer in Rostock als Teil des Hotel- und Büroprojektes „Hanse Tio“ an die Union Investment. Die Hotels hatten bereits im vergangen Sommer ihre Pforten geöffnet. Zusätzlich zum Hotel wurden noch rund 3.500 m² Büroflächen errichtet. Verkäufer war der Entwickler List Develop Commercial.
Der Transaktionsmarkt im Jahr 2021 war mit einem Anteil von rund 60 Prozent von betreiberfreien Verkäufen geprägt. In den meisten Fällen handelte es sich um ältere beziehungsweise renovierungsbedürftige Häuser, aber auch Projektentwicklungen, die im Zuge der Corona-Krise ins Schwierigkeiten geraten sind. Käufer waren unter anderem Entwickler und Private Equity Investoren, die eine Umnutzung favorisieren. Insbesondere in den Großstädten wird daher vermehrt eine Umnutzung u.a. in Büro und Wohnen in Betracht gezogen. Einer der prominentesten Beispiele ist die geplante Umwandlung des ehemaligen Hotel „Ellington“ in Berlin in ein Bürogebäude mit zusätzlicher Einzelhandels- und Gastronomienutzung.
Auch einige finanzstarke Betreiber nutzten 2021, um ihre Expansion weiter voranzutreiben. Die Premier Inn Group beispielsweise hat sich zwei Projekte am Stuttgarter und Berliner Flughafen gesichert. Die Park Plaza Group übernahm zwei Bestandshäuser der Maritim Gruppe am Timmendorfer Strand und in Gelsenkirchen. Bei der Mehrzahl der Häuser ist eine Fortsetzung des Betriebes, teils mit neuem Betreiber und neuer Marke, geplant.
„Die Investoren schauen vermehrt positiv in die Zukunft und die potenziell eher schwächere Omikron-Variante weckt Hoffnungen auf eine baldige Rückkehr zur Normalität. Die größten Herausforderungen bleiben aber weiterhin die Zurückhaltung der Banken und eine generelle Unsicherheit der pandemischen Auswirkungen. Mit einer Masse an Notverkäufen ist auch für 2022 nicht zu rechnen, auch dank verlängerter Überbrückungshilfen. Einige der großen Betreiber und Franchisenehmer wurden neu-kapitalisiert und befinden sich in einer wesentlich stabileren Lage als zu Beginn der Krise. Kapital für Hotelinvestitionen ist weiterhin im Überfluss vorhanden, wobei sich Investoren insbesondere auf Value-add- und Core-Möglichkeiten fokussieren. Private Equity Investoren, ausgewählte institutionelle Käufer, Entwickler und neue Serviced-Apartment-Betreiber mit starken Kapitalpartnern stehen hier bereits in den Startlöchern. Zudem werden wir auch dieses Jahr viel Aktivität im Bereich von Betriebs- und Betreiberübernahmen beobachten“, kommentiert Stefan Giesemann, Head of Hospitality Germany & Austria bei Cushman & Wakefield.
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