Flexiblere Verträge mit variablen Pachten gefragt
Nach dem sehr massiven Einbruch im letzten Jahr nähern sich die Index-Werte des aktuellen hospitalityInside Investment Barometer – im Herbst vom Fachverlag hospitalityInside und Union Investment unter rund 60 Hotelexperten erhoben – wieder denen des Jahres 2019. In den in allen vier Indizes gestiegenen Werten des Barometers spiegeln sich das gute Sommer-Geschäft und die zu dem Zeitpunkt der Befragung positiven Forecasts wider. Die dramatische Zunahme der Infektionszahlen (“4. Welle”) mit neuen Auflagen zeichnete sich erst in der letzten Umfrage-Woche im November ab.
Beim Blick auf das eigene Geschäft steigt der Business Index um 41 Prozent auf 3.250 Punkte. Und die Erwartungen für das nächste Halbjahr erreichen mit plus 45 Prozent (von 2.460 auf 3.560) den höchsten Indexwert der diesjährigen Umfrage. Der Development Index steigt um 44 Prozent 3.000 Punkte (3.340 in 2019) und spiegelt die positive Stimmung wider, die auch schon auf der Immobilienmesse Expo Real zu spüren war. Die Umsatz-Erwartungen erreichen einen ebenfalls deutlichen Zuwachs von rund 88 Prozent auf 3.110 Punkte, was nicht verwundert, prägten doch Reise-Beschränkungen, Beherbergungsverbote und Stornierungen die Umfrage des letzten Jahres.
Schnellere Erholung im Leisure Segment erwartet
Bei der Frage, wann die Renditen in den unterschiedlichen Risikoklassen der Hotels wieder ihr Vorkrisenniveau erreichen, haben die Core-Immobilien die Nase vorne. Hier erwarten rund 41 Prozent der Befragten eine Rückkehr der Renditen bereits im nächsten Jahr. Bei Core-Plus-Immobilien wird mehrheitlich eine Rückkehr der Renditen im Jahr 2023 erwartet, für Value-Add-Hotels sogar noch später.
Differenziert nach Business und Leisure erwarten die Hotelexperten eine schnellere Erholung im Leisure Segment. Die Renditen in diesem Segment werden bei Core- und Core Plus Immobilien bereits 2022 auf Vorkrisen-Niveau zurückerwartet. Das glauben mit 60 bzw. rd. 45 Prozent die Mehrheit der Befragten. Value Add Business Hotels werden das erst nach dem Jahr 2023 schaffen, sagen rund 65 Prozent. Im Leisure-Segment sieht es auch hier besser aus: 65 Prozent der Befragten glauben an eine Erholung schon bis 2023.
„Die Mehrheit der Befragten rechnet mit einer früheren Erholung der Ferienhotels als der Business Hotels. Das entspricht auch unserer Einschätzung. Hotels, insbesondere an der deutschen Nord- und Ostsee, haben dieses Jahr Rekordergebnisse in puncto RevPAR erzielt“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment. „Unseres Erachtens stellen die Knappheit der Ressource Mitarbeiter sowie stark steigende operative Kosten kurz- bis mittelfristig die größten Herausforderung dar, denen sich die Hoteliers nun stellen müssen.”
Variable Pachtelemente auf dem Weg zum neuen Standard
Gefragt nach den Vertragsformen, die im Hotelsektor mittelfristig am stärksten zu sehen sein werden, geben 76 Prozent die Einschätzung ab, dass es in den Verträgen künftig generell Pandemie-Zusätze geben wird. Dass die Fix-Pacht am deutschen Markt mittelfristig weiterhin eine dominierende Vertragsform bleibt, meinen 34 Prozent. Variable Pachtelemente werden offensichtlich zum neuen Standard, wobei 14 Prozent der Befragten variable Anteile von über 30 Prozent erwarten, 26 Prozent der Befragten von unter 10 Prozent. Eine Mehrheit von 52 Prozent erwartet hier einen Korridor von 10 bis 30 Prozent.
„Dies ist eine neue Entwicklung, da nach unserer Erfahrung bisher geringere variable Pachten oder reine Festpachten vereinbart wurden“, sagt Andreas Löcher. „Was die Umfrage bestätigt: Der Management-Vertrag wird auch künftig keine dominierende Vertragsform sein. Auch nicht nach Corona.” Weniger als ein Drittel (28 Prozent) der Befragten glauben, dass Management-Verträge mittelfristig am Markt am stärksten zu sehen sein werden.
Das Fazit im Herbst 2021: Die Hotel-Branche, die von Covid-19 mit am härtesten getroffen wurde, ist wieder im Markt zurück. Die Buchungen im Leisure-Bereich erreichen zum Teil Spitzenwerte, bei Tagungen zeigen sich erste positive Entwicklungen. Die Gäste kommen zurück. Der Wille und die Fähigkeit zur Anpassung sind da. Jetzt fehlen nur noch die internationalen Gäste. Gestört werden könnte die positive Entwicklung durch neue, möglicherweise einschneidende Kontaktbeschränkungen.
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