Autoren: Uwe Krause, Head of Real Estate Fund Management und Carolin Lölkes, ESG Real Estate Policy Manager
Die EU-Klimaziele sind ambitioniert und deren Erreichung erfordert im Immobilienbereich ein umfassendes und tiefgreifendes Maßnahmenpaket. Die Auswirkungen reichen von regulatorischen und rechtlichen Themen bis hin zur stringenten Integration von ESG in alle Real-Estate-Prozesse und einer zielgerichteten operativen Umsetzungsstrategie. Wichtig für die Messung der Erfolge von Nachhaltigkeit sind Transparenz, ein umfassendes Berichtswesen und eine vollständige Offenlegung hinsichtlich der umgesetzten ESG-Maßnahmen.
Die Welt bewegt sich in Richtung einer CO2-neutralen Zukunft und die Regierungen erhöhen weltweit die Umweltvor-schriften. Zu einem wesentlichen Teil betreffen diese auch die Immobilienbranche. Immerhin stammen etwa 14 Prozent der gesamten CO2-Emissionen in Deutschland aus dem Gebäudesektor. Rechnet man die Emissionen aus der Herstellung von Strom, Fernwärme oder Baustoffen hinzu, sind es bis zu 30 Prozent. Um die Pariser Klimaziele zu erreichen, müssen die Treibhausgasemissionen im Immobiliensektor bis 2030 im Vergleich zu 1990 um rund 67 Prozent sinken1. Diese globale Aufgabe erfordert die zeitnahe Umsetzung eines umfassenden und tiefgreifenden Maßnahmenpaketes. Die spannende Frage ist, wie eine nachhaltige CO2-Reduzierung bei Wohn- und Gewerbeimmobilien effizient umzusetzen ist. Generell hat nachhaltiges Investieren dabei vielerlei positive wirtschaftliche Implikationen.
Ziele setzen: Nachhaltigkeitsstrategie fest verankern
Die Grundlage für eine wirkungsvolle, nachhaltige Immobilienstrategie sind klar definierte ESG-Ziele auf Portfolio- und Objektebene. Die klassischen Ziele des Investments – Rendite, Risiko und Liquidität – werden um die Säule Nachhaltigkeit erweitert. Damit wird verantwortliches Investieren auf der Grundlage von ESG-Kriterien in allen relevanten Stufen des Real-Estate-Investmentprozesses verankert, beginnend mit dem Ankauf über die laufende Bewirtschaftung bis hin zur Revitalisierung.
Dabei gilt es die Anwendung innovativer nachhaltiger Bautechniken – wie beispielsweise nachhaltige Baumaterialien oder Holzhybridbauweise – zu prüfen und den Bestand sowie bisherige Gestaltungsmodelle kontinuierlich weiterzuentwickeln. Das senkt nicht nur den Energiebedarf und steigert die Effizienz, sondern es ermöglicht auch einen schonenderen Umgang mit natürlichen Ressourcen im Sinne der Kreislaufwirtschaft. Zu einer konsequenten Reduzierung des CO2-Ausstoßes gehört auch sicherzustellen, dass Verbrauchsdaten für die Scope 1- und 2-Emissionen zumindest auf Objektebene vorliegen, also für jene Emissionen, die vertraglich durch die Eigentümer kontrolliert werden. Gleiches gilt für die mieterseitig kontrollierten Scope 3-Emissionen. Der aktuell zunehmende Rollout von digitalen Zählern (Smart Metering) zahlt darauf ein. Gleichzeitig sollte es für alle Beteiligten Pflicht sein, hohe Governance-Standards sicherzustellen – in der internen Prozesslandschaft genauso wie bei der Auswahl und Zusammenarbeit mit Geschäftspartnern.
Wirkung entfalten: Gebäude so energieeffizient wie möglich betreiben
Als Asset Manager wird man an der konsequenten Umsetzung von ESG-Maßnahmen gemessen. Diese sollten in einem aussagekräftigen Reporting zusammengefasst werden. Wird darauf verzichtet, kann das Erfüllen von ESG-Kriterien nicht nachvollzogen und können Prozesse nicht transparent bewertet und skaliert werden. Idealerweise werden die Nachhaltigkeitsziele im jährlichen Bericht für jedes einzelne Objekt verankert und zu einem im Objektlebenszyklus ökologisch und ökonomisch sinnvollen Zeitpunkt durchgeführt. Zu den Maßnahmen zählen unter anderem die Optimierung des Energie- und Strommix, z. B. durch eine langfristige Umstellung der Energieversorgung auf grünen Strom.
Gerade im Bestand steht die Reduzierung des Energiebedarfs durch umfassende, objektspezifische Analysen und energetische Optimierungsmaßnahmen im Vordergrund. Die Durchführung von ESG-Potenzialanalysen bereits beim Ankauf und die Berücksichtigung der Erkenntnisse in der Bewirtschaftungsphase ermöglichen schon in einem frühen Stadium relevante Kriterien zu identifizieren. Auch ein ganzheitliches Programmmanagement, das z. B. die Prüfung von objektübergreifenden, baulichen Initiativen zur Förderung regenerativer Energiegewinnung (u. a. Nutzung von Dachflächen für Fotovoltaikanlagen) oder die Förderung grüner Mobilität (u. a. Nutzung von Stellplätzen für E-Ladestationen) miteinschließt, hat sich bewährt.
Solche Maßnahmen lassen sich im Übrigen auch durch ESG-Klauseln in den Verträgen mit Mietern und Dienstleistern verankern (Green Leasing). Gleiches gilt für die Verbesserung der Aufenthaltsqualität in Immobilien im Rahmen von Umbauten und Sanierungen. Selbstverständlich ist auch die konsequente Sensibilisierung und Schulung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für die Themen Environmental, Social und Governance unumgänglich.
Gemeinsame Kraftanstrengung
Um dem Klimawandel entgegenzuwirken, sind gemeinsame Anstrengungen, Allianzen und neue Gestaltungskonzepte aller Marktteilnehmer erforderlich. Priorität sollte dabei die Förderung von branchenweiten ESG-Benchmarkings und -Standards haben. Ziel sollten künftig innovative Investitionsstrategien sein, die einen messbaren Nutzen für unseren Planeten zeigen. Das gleichzeitige Erreichen einer attraktiven finanziellen Rendite steht hier – außer beim philanthropischen Impact Investing – ebenfalls im Fokus. Das wichtigste auf dem Weg dahin: Ziele kontinuierlich reevaluieren und Prozesse flexibel anpassen. Einige Maßnahmen zur CO2-Neutralität können relativ einfach implementiert werden, doch insbesondere beim Standardisieren der Messverfahren und bei der Datenerfassung gibt es noch größere Herausforderungen. Besonders die Zusammenarbeit von Vermietern und Mietern wird ein Schlüsselfaktor sein, um diese Hürden zu überwinden. Doch eines ist klar: Wenn nachfolgende Generationen nicht unangemessen hoch belastet werden sollen, muss jetzt gehandelt werden. Keiner wird sich mehr vor einem klaren Bekenntnis drücken können.
1Quelle: Bundesregierung: https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/klimaschutz/klimafreundlich-wohnen-1672900 (Stand 2018)
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