Postbank Wohnatlas 2021
Vielerorts steigen die Preise für Wohneigentum rasant – allerdings nicht überall gleichermaßen. Folglich lohnt es sich für Immobilienkäufer*innen, einen genaueren Blick auf die einzelnen Regionen zu werfen. Gute Voraussetzungen für ein Investment sind moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerungen. In welchen Regionen finden Kaufinteressierte das noch? Antworten gibt der Investitionschancen-Index, der von Expert*innen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas berechnet wird. Besonders günstige Bedingungen für Immobilieninvestments weist der Index in diesem Jahr für 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten auf. In 30 weiteren Regionen sind die Voraussetzungen zumindest sehr vielversprechend.
Gradmesser für das Preisniveau ist das Verhältnis zu den örtlichen Mieten. Zuletzt sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Während sich die Nettokaltmieten 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,7 Prozent verteuerten, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Mittel um 10,1 Prozent zu. Der sogenannte Vervielfältiger, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären, spiegelt die wachsende Dynamik wider. Er stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 1,7 auf 25,7 Jahresmieten. Seit 2017 hatte sich der Vervielfältiger jährlich nur um rund eine Jahresmiete erhöht.
Investitionschancen-Index hilft bei der Immobiliensuche
Wo finden Kaufinteressierte derzeit noch günstige Preise, können aber dennoch mit weiteren Wertsteigerungen der Immobilien rechnen? Eine Antwort darauf gibt der Investitionschancen-Index. Expert*innen sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. 184 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreie Städte erfüllen derzeit diese Bedingung. Hohe reale Wertzuwächse bis 2030* von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 126 Landkreise und kreisfreie Städte prognostiziert. Beide Kriterien treffen für 16 Landkreise zu, die damit die besten Investitionschancen in Deutschland bieten.
Top-Investitionschancen in Deutschland
Vervielfältiger 2020** maximal 25,0 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2020 – 2030*** größer als 0,5 Prozent
- Rotenburg (Wümme), Landkreis (Niedersachsen): 19,71 / 0,89%
- Straubing-Bogen, Landkreis (Bayern): 23,57 / 0,99%
- Waldshut, Landkreis (Baden-Württemberg): 23,61 / 0,91%
- Gifhorn, Landkreis (Niedersachsen): 23,75 / 0,82%
- Tuttlingen, Landkreis (Baden-Württemberg): 24,16 / 0,52%
- Grafschaft Bentheim, Landkreis (Niedersachsen): 24,41 / 1,20%
- Alzey-Worms, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,41 / 0,56%
- Lüneburg, Landkreis (Niedersachsen): 24,52 / 1,00%
- Bergstraße, Landkreis (Hessen) 24,54 / 0,60%
- Herzogtum Lauenburg, Landkreis (Schleswig-Holstein): 24,74 / 0,79%
- Bad Dürkheim, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,76 / 0,55%
- Südliche Weinstraße, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,79 / 0,56%
- Darmstadt-Dieburg, Landkreis (Hessen): 24,89 / 0,71%
- Stade, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,66%
- Osnabrück, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,69%
- Offenbach, Landkreis (Hessen): 24,98 / 0,54%
**Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
***in Prozent pro Jahr (real)
Hier sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger.
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
“Der Investitionschancen-Index rückt Regionen in den Fokus, die Kaufinteressierte bei ihrer Suche möglicherweise noch nicht auf dem Schirm hatten”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Beste Investitionschancen finden sich demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im Norden und Westen der Republik. In Niedersachsen warten laut Postbank Wohnatlas gleich sechs Kreise mit sehr guten Rahmenbedingungen auf – so viele, wie in keinem anderen Bundesland. Dazu zählen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade, das an Deutschlands drittteuerste Großstadt Hamburg grenzt. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein, der zum Speckgürtel der Elbmetropole gehört, glänzt mit guten Aussichten auf noch relativ günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.
Lohnende Investments sehen die Expert*innen auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in den Index, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.
Moderate Preise bei leicht positivem Preistrend
Wer sich mit geringeren Wertsteigerungen von bis zu 0,5 Prozent jährlich bis 2030 zufriedengibt, dem eröffnen sich weitere 30 Regionen, in denen die Immobiliensuche lohnend sein könnte. Darunter sind neben 24 Landkreisen auch sechs kreisfreie Städte: So bieten Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms die Chance auf im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau moderate Kaufpreise bei erwarteten leichten Wertzuwächsen. Bei diesen Auswahlkriterien kommen auch Regionen in Nordrhein-Westfalen ins Spiel – mit acht Landkreisen ist das Bundesland hier so stark vertreten wie kein anderes. Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken, Warendorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen beide Voraussetzungen. Zudem empfehlen sich sechs Regionen in Niedersachsen (Heidekreis, Wesermarsch, Peine, Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg (Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) für ein Investment. Die beiden Landkreise Westerwald in Rheinland-Pfalz und Kleve in Nordrhein-Westfalen stechen dabei unter den 30 Regionen besonders hervor. Mit Vervielfältigern von jeweils 22,2 und prognostizierten Kaufpreisanstiegen von 0,50 bzw. 0,44 Prozent bieten sie besonders gute Investmentbedingungen.
Ostdeutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind -abgesehen vom thüringischen Weimar -in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundesländern finden sich sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige Wertentwicklung aber negativ ist, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung, aber Vervielfältigern, die die 25,0 überschritten haben.
Vorteile von Wohneigentum trotz leichter Wertverluste in der Zukunft?
Selbst wenn die Preisprognose für eine Region leicht negativ ausfällt, könnte der Erwerb von Wohneigentum unter Umständen dennoch empfehlenswert sein. Dies dürfte etwa für Selbstnutzer*innen oder sehr langfristig orientierte Vermieter der Fall sein, die keinen Wiederverkauf in absehbarer Zeit anstreben. So bieten in Deutschland 24 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung von maximal minus 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 zugleich moderate Preise für Wohneigentum. Hervorzuheben wären in dieser Gruppe die Landkreise Freyung-Grafenau in Bayern, Lüchow-Dannenberg in Niedersachen und der Zollernalbkreis in Baden-Württemberg mit Vervielfältigern von 17,3, 17,6 sowie 22,5 bei prognostizierten realen Wertverlusten von -0,02, -0,14 und -0,14 Prozent pro Jahr bis 2030. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, kann als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, umso stärker verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet.
“Wer in einer dieser 24 Regionen seinen Lebensmittelpunkt hat und keine Miete mehr zahlen möchte, der sollte den Wohnungskauf in Erwägung ziehen. Immobilienbesitz stellt grundsätzlich eine gute Vorsorge dar und ermöglicht etwa mietfreies Wohnen im Alter”, sagt Grunwald von der Postbank. Selbstverständlich sollten Kaufinteressierte das gewünschte Objekt vor Erwerb auf Herz und Niere prüfen. “Bei einer gründlichen Analyse können Immobilienexpert*innen hinzugezogen werden, die etwa die Bausubstanz und den Sanierungsstand unter die Lupe nehmen”, rät Grunwald. “So können sich Käufer weiter absichern.”
In den meisten deutschen Großstädten und besonders in den sogenannten Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist zwar auch in den kommenden Jahren mit steigenden Preisen zu rechnen. Allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch. Sie liegen bei 42 der 68 Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Durchschnitt teils sehr deutlich über der 25-fachen Jahresnettokaltmiete.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2021
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Wohnungsmärkte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte untersucht.
*Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell
In die Kaufpreisprognose für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2020-2030. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.
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