Rückläufige Vermietungsumsätze und steigende Leerstände kennzeichnen die deutschen Büromärkte nach einem Jahr Corona-Pandemie.
Ein ungewohntes Bild, denn die Nachfrage zeigte seit 2010 fast ungebremst nur nach oben und das Angebot war teilweise dramatisch knapp geworden. “Dieses Missverhältnis von Angebot und Nachfrage sorgte dafür, dass umzugs- oder expansionswillige Unternehmen oftmals in den angebotenen Bestandsflächen nicht fündig wurden und auf Anmietungen in noch nicht fertiggestellte Gebäude ausweichen mussten”, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: “Projektanmietungen wurden überwiegend vor dem Hintergrund eines planbaren Geschäfts- und Personalentwicklungsszenarios getätigt. Beides wurde durch Corona gehörig durcheinandergewirbelt. Grund genug, die aktuellen Projektanmietungsaktivitäten (Q2 2020 – Q 1 2021) in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zu analysieren und mit den jährlichen Entwicklungen in der Vor-Corona-Zeit (2017 – 2019) zu vergleichen.”
Es zeigt sich für den gesamten Flächenumsatz (Anmietungen in Bestandsimmobilien- und Projekten) ein Rückgang um 35 Prozent: Durchschnittlich 4,1 Mio. m² jährlich im Schnitt der Jahre 2017 – 2019 versus 2,7 Mio. m² (Q2 2020 – Q1 2021). Gleichzeitig nahm das Volumen der Projektanmietungen um 27 Prozent ab, von durchschnittlich 1,2 Mio. m² pro Jahr auf 849.000 m². “Das heißt im Umkehrschluss einerseits, dass Bestandsanmietungen einen überproportionalen Rückgang verzeichneten und andererseits, dass der Anteil der Projektanmietungen am gesamten Flächenumsatz leicht gestiegen ist, nämlich von 29 auf 32 Prozent in den vier Corona-Quartalen seit dem zweiten Quartal 2020 bis Ende März 2021”, so Scheunemann.
Beim Blick auf die Top 5 Branchen, in beiden Zeiträumen jeweils mit rund zwei Drittel am Flächenumsatz aller 15 untersuchten Branchen in Projekten beteiligt, verbuchte die Industrie in den beiden genannten Zeiträumen mit 230.000 bzw. 172.000 m² nicht nur das höchste absolute Volumen bei Projektanmietungen. Mit 13 bzw. 12 Prozent am gesamten Flächenumsatzes (inklusive Bestandsanmietungen) zählte die Industrie jeweils auch zu den drei insgesamt nachfragestärksten Branchen. “Hier macht sich die gute Auftragslage der Unternehmen und der vergleichsweise milde Verlauf der Rezession bemerkbar”, erklärt der JLL-Chefresearcher.
Innerhalb der 15 Branchen lag der höchste Anteil von Projektanmietungen am jeweiligen gesamten Flächenumsatz in 2017-2019 bei 44 Prozent. Diese Größenordnung wurde zwischen 2017 und 2019 jährlich sowohl im Handel (mit 115.000 m²), Industrie (230.000 m²), Verlagswesen/Medien (105.000 m²) sowie Neue Medien (31.000 m²) erreicht. Letztere machten dann im Zeitraum zweites Quartal 2020 bis einschließlich erstes Quartal 2021 den höchsten Anteil allein aus: die 85 Prozent durch die Branche Neue Medien wurden vor allem durch die drei größten Abschlüsse, allesamt in Projektanmietungen (zusammen: 58.000 m²), möglich. Allerdings sind ihre gesamten Anmietungsvolumina mit um die 70.000 m² gegenüber der prozentual stärksten Branche, den unternehmensnahen Dienstleistern, gering. Deren Anteil am Gesamtumsatz in den Big 7 liegt in den beiden untersuchten Zeiträumen bei 19 bzw. 16 Prozent. “In punkto Projektanmietungen agiert diese Branche aber deutlich verhaltener. Ihre Aktivitäten während der vier Corona-Quartale sind deutlich verringert. Auf Projektanmietungen entfielen in Vor-Corona-Zeiten im jährlichen Mittel 213.000 m², während Corona waren es nur noch 94.000 m²”, so Scheunemann.
Helge Scheunemann abschließend: “Dass der Umsatz in Projekten nicht in demselben Ausmaß eingebrochen ist wie in Bestandsflächen zeigt eindeutig, dass Nutzer auch während einer rezessiven Phase keine Abstriche bei der Qualität der Büroflächen machen möchten. Auch wenn der Leerstand insgesamt angestiegen ist, in den Big 7 aber mit 3,9 Prozent immer noch niedrig ist, gehen wir davon aus, dass mit der sich langsam erholenden Konjunktur und der mit zunehmenden Impferfolgen wieder einsetzenden Rückkehr in die Büros aufgeschobene Umzugspläne reaktiviert werden. Das Thema Projektanmietungen wird unserer Einschätzung nach weder quantitativ noch qualitativ an Bedeutung verlieren. Im Gegenteil: die neue Arbeitswelt in der Nach-Corona-Zeit wird eine erhöhte Investition in die Flächenqualität zur Folge haben und sich daher auch künftig auf Neubauten bzw. sanierte Altbauflächen fokussieren.”
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