Reputationsgewinne rücken die Assetklasse in den Fokus eines größeren Investorenkreises
Mit einem Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 6,4 Mrd. Euro (rund 35.900 Einheiten), das sich deutlich über dem Fünfjahresschnitt der Vergleichsquartale bewegt (+21 %), verzeichnete der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt* einen gelungenen Jahresauftakt 2021. Die hohe Dynamik des Wohninvestmentmarktes zum Jahresbeginn spiegelt sich vor allem in der Anzahl der Gesamtabschlüsse wider. Insgesamt wurden 143 Transaktionen registriert. Das sind 19 Prozent mehr als in den ersten drei Monaten des Vorjahres, sogar 42 Prozent über dem Fünfjahresschnitt. “Das Momentum und die Dynamik zum Jahresende 2020, wurden, Corona zum Trotz, erfolgreich ins neue Jahr hineingetragen”, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, die Marktaktivität und ergänzt: “Nicht jedes Quartal, auch nicht jedes Jahr werden solche Megadeals wie in den ersten drei Monaten 2020 realisiert. Die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties S.A. machte damals allein fast so viel aus, wie das jetzige gesamte Transaktionsvolumen. Der Vergleich hinkt also, würde der grundsätzlich vorhandenen Energie, die den Markt bewegt, nicht gerecht. Es ist die Mehrzahl an Abschlüssen, die dies deutlich macht.”
Im ersten Quartal 2021 waren Transaktionen über alle Größenklassen hinweg zu beobachten. Neben zwei großen Transaktionen mit Wohneinheiten zwischen 6.000 und 8.000 machten kleinere Transaktionen unter 800 Wohneinheiten immerhin 57 Prozent des Gesamtvolumens aus und sogar 95 Prozent (136) der Abschlüsse, darunter ein Forward Deal in Hamburg (“Ipanema”) mit 340 Wohneinheiten durch die Projektentwickler Richard Dittig und PEG an die Bayerische Versorgungskammer für 160 Mio. Euro. Oder der Verkauf des Altmarkt Karrees in Dresden von Quantum Immobilien an die Deutsche Investment, ebenfalls für 160 Mio. Euro.
Zu den dominierenden Verkäufern gehörten in den ersten drei Monaten 2021 Pensionskassen (1,7 Mrd. Euro) und Entwickler (1,2 Mrd. Euro), während vor allem die Asset- /Fonds-Manager ihre Investitionen auf der Käuferseite weiter ausbauten. Mit rund 1,9 Mrd. Euro lagen sie deutlich vor den Spezialfonds und Versicherungen, die rund 875 Mio. Euro bzw. 588 Mio. Euro am Wohninvestmentmarkt investierten.
“Der steigende Anteil von Fondsvehikeln auf der Käuferseite ist ein Trend, der sich auch in den langfristigen Entwicklungen der Anteile nach Käufer-Verkäufer-Typen deutlich widerspiegelt. Während beispielsweise Offene Immobilienfonds zwischen 2013 und 2016 mit einem durchschnittlichen Anteil von nur 2 Prozent auf der Käuferseite am Gesamttransaktionsvolumen beteiligt waren, lag der durchschnittliche Anteil zwischen 2017 und 2020 bereits bei 16 Prozent”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: “Der Kapitalzufluss in Offene Immobilienfonds war auch in jüngster Zeit und ungeachtet der Corona-Krise ungebrochen. Während bereits am Markt agierende Vehikel (Publikums-, aber auch Spezialfonds) mit Fokus auf Wohnen ihre Investitionen intensivieren, zeichnet sich der Trend ab, dass Emittenten neuer Vehikel den Fokus zunehmend auf dieses Segment richten. Zu letzteren gehören zum Beispiel auch die Branchenriesen DWS-Fonds und Swiss Life. Insgesamt ist der Investorenkreis größer geworden.” Michael Bender ergänzt: “Insbesondere das Segment Wohnen erweist sich derzeit als sehr geeignet, um neue Produkte zu strukturieren. Damit können unterschiedliche Investorenprofile gleichermaßen bedient werden, ohne dass das defensive Kernmerkmal der Assetklasse aufgebrochen wird. Neben Kombinationen aus Wohn- und Gesundheitsimmobilien und/oder studentischen Wohnen sowie Anlagen, die paneuropäisch ausgerichtet sind, ergänzen zunehmend Vehikel mit dem Thema Nachhaltigkeit die Produktpalette. Deren Entwicklung ist nicht nur von der Nachfrageseite getrieben, sondern erhält mittlerweile immer stärker auch den notwendigen politischen und gesellschaftlichen Rückhalt. Insofern gewinnt Wohnen zunehmend an Reputation mit einer breiten aufgestellten Nachfrage auf Investorenseite.”
Gerade beim Thema Klimaschutz wird dem Wohnungsmarkt von Seiten der Politik eine Schlüsselrolle zugesprochen. Die Herausforderung bei der Umsetzung von energetischen Anforderungen in der Wohnungswirtschaft liegt dabei vor allem darin, diese so zu gestalten, dass sie einerseits wirtschaftlich tragfähig und andererseits sozialverträglich sind. “Denn auch das Thema der sozialen Nachhaltigkeit, also vor allem bezahlbarer Wohnraum, ist unlängst ein fester Bestandteil der wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen geworden. So sind beispielsweise im Bereich der Projektentwicklungen Quotierungen, also feste Anteile an preisgebundenen Wohneinheiten, in den Metropolen längst zum Standard geworden. Aus Sicht der Investoren versprechen solche Anlagen zunächst ein hohes Maß an Sicherheit mit stabilen Cashflows und geringer Fluktuation und locken langfristig mit operativem Wertsteigerungspotential aufgrund der auslaufenden Preisbindung”, so Scheunemann.
Zwar lag das Hauptaugenmerk der Investitionstätigkeit im ersten Quartal nach wie vor auf den Großstädten, angeführt von Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 723 Mio. Euro, gefolgt von Frankfurt am Main mit 677 Mio. Euro, München mit 329 Mio. Euro und Hamburg mit 323 Mio. Euro. “Neben den Metropolen”, so Bender, “beobachten wir aber eine zunehmende Attraktivität vermeintlicher B-Standorte wie etwa beim Marktgebiet Erlangen-Fürth-Nürnberg. Immerhin flossen Investorengelder in einer Größenordnung von 227 Mio. Euro dorthin.”
Neben der anhaltend hohen Nachfrage, dem Angebotsengpass sowie der Produktdiversifikation und -innovation sprechen weitere Argumente für steigende Preise auf dem deutschen gewerblichen Wohninvestmentmarkt: Trotz anhaltender Kompression ist der Spread zu
Anlagealternativen mit ähnlichem Anlageprofil, wie der 10-jährigen Staatsanleihe, häufig als Referenz für eine risikolose Anlage herangezogen, weiterhin groß. Darüber hinaus hat die Europäische Zentralbank zeitnahen geldpolitischen Maßnahmen bereits einen kategorischen Riegel vorgeschoben, obwohl zum Jahresbeginn die Inflationsrate deutlich gestiegen ist und ein weiterer Anstieg der Inflation im Laufe des Jahres angesichts konjunktureller Erholungen als wahrscheinlich gilt. Und: Es gibt genügend Potenzial für Engagements internationaler Marktakteure. Die waren im ersten Quartal mit einem Anteil von 18 Prozent des Transaktionsvolumens relativ verhalten. Die größten Kapitalzuflüsse aus dem Ausland kamen aus Kanada (560 Millionen Euro), Luxemburg (170 Millionen Euro) und den USA (70 Millionen Euro).
“Last but not least: die Liquidität am Kapitalmarkt ist insgesamt hoch. Insbesondere müssen Rückzahlungen aus fällig werdenden Staatsanleihen wieder angelegt werden. Dies dürfte zu weiteren Portfolioumschichtungen führen,” erläutert Helge Scheunemann.
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
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