Neue Marktstudie von JLL und Union Investment beleuchtet den wachsenden Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels, dessen Anteil an den Gesamtinvestitionen in Einzelhandelsimmobilien im Zeitraum 2016–2020 von 6 auf 22 Prozent angestiegen ist.
Trotz der wirtschaftlichen Unsicherheit behauptet sich der europäische Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels nach wie vor gut. Die Covid-19-Pandemie hat sogar neue Wachstumschancen eröffnet und das Interesse der Anleger geweckt. Aus einer aktuellen Studie von JLL und Union Investment zum Thema “The European Grocery Real Estate Market” geht hervor, dass der Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels sich nach einem Investitionsvolumen von 6,7 Mrd. Euro im Jahr 2020 wohl auch 2021 positiv entwickeln wird. Wie die Studie verdeutlicht, gab es in Europa zuletzt eine Unterallokation bei derartigen Objekten: Im Zeitraum 2014 bis 2020 entfiel auf das Lebensmittelsegment im Schnitt lediglich 10 Prozent des gesamten Investitionsvolumens in Einzelhandelsimmobilien. Dem gegenüber erzielte der Lebensmittelbereich 2020 in der EU (27 Länder) 37 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes.
Die solide Entwicklung des Lebensmittelhandels während der Pandemie hat zu einer anhaltenden Kompression der Nettoanfangsrenditen für hochwertige Bestandsobjekte in den europäischen Schlüsselmärkten geführt – ein Beleg für das gestiegene Anlegerinteresse.
Auch wenn die langfristigen Auswirkungen der Pandemie noch nicht absehbar sind, will der Bericht heute schon Entwicklungstrends im Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels aufzeigen:
- Die zuletzt hohen Wachstumsraten im Online-Handel mit Lebensmitteln werden sich nach der Pandemie voraussichtlich abflachen. Viele Händler dürften zweigleisig fahren, d.h. sowohl im Online-Geschäft präsent sein wollen als auch weiterhin das stationäre Geschäft pflegen. Da der Online-Verkauf aufgrund schmaler Margen langfristig nicht attraktiv ist, werden die Einzelhändler weiterhin in ihr stationäres Geschäft investieren, das Kundenerlebnis optimieren sowie in einigen Fällen ihre Läden als Verteilzentren für das Online-Geschäft nutzen.
- Lebensmittelgeankerte Immobilien haben sich als stabile Investitionsobjekte im Einzelhandelsbereich bewährt. Da sich der Lebensmittelhandel im Vergleich etwa zum Modehandel zuletzt gut entwickelt hat und Lebensmittelhändler als bonitätsstarke Mieter gelten, haben lebensmittelgeankerte Objekte in der Pandemie an Attraktivität gewonnen. Der Sektor überzeugt gleich zweimal: Zum einem mit langfristigen Core-Erträgen für eher risikoscheue Anleger, zum anderen mit Value-Add-Potenzial bei Objekten mit kürzeren Mietverträgen bzw. älteren Bestandsobjekten, die auf den Markt kommen.
- Steigendes Anlegerinteresse an Supermärkten und lebensmittelgeankerten Immobilien. In den vergangenen sechs Jahren lagen die Investitionen in Immobilien des europäischen Lebensmittelhandels relativ konstant bei etwa 4,5 Mrd. Euro pro Jahr. 2020 stieg das Volumen jedoch gegenüber dem Vorjahr um mehr als 40 Prozent auf ca. 6,7 Mrd. Euro.
- Urbanisierung bietet gut angebundenen Lebensmittelhändlern neue Absatzchancen. Trotz der mit der Pandemie gemachten Erfahrungen wird es die Menschen aufgrund besserer Beschäftigungsmöglichkeiten sowie aus sozialen Gründen weiter in die Großstädte ziehen. Europaweit wächst die Stadtbevölkerung bis 2035 voraussichtlich um 3,4 Prozent (einschließlich UK: um 3,7 Prozent). Gut angebundene Lebensmittelhändler können in den wachsenden Ballungsräumen neue Kunden gewinnen und dadurch konjunkturschwache Zeiten gut kompensieren. Projektentwickler setzten zudem verstärkt auf die Umnutzung von großen städtischen Einzelstandorten in Logistikzentren. Prognosen zufolge wird die Stadtbevölkerung in den wichtigsten europäischen Lebensmittelmärkten bis 2035 am stärksten in Schweden (+14,7 Prozent), den Niederlanden (+8,4) und in Frankreich (+8,3) wachsen.
- Vor allem Nachhaltigkeit, Preisgünstigkeit und Qualität werden treibende Faktoren eines veränderten Konsumverhaltens im Lebensmittelbereich sein. Das Umsatzwachstum im Lebensmittelhandel steht in enger Abhängigkeit zur Kaufkraft der Verbraucher. Die sich ändernden Konsumgewohnheiten erfordern eine laufende Überprüfung des aktuellen Ladenbestands. Aufgrund der demografischen Entwicklung, neuer Arbeitsmodelle, der technologischen Entwicklung sowie aus Nachhaltigkeitserwägungen ändern sich künftig die Konsumpräferenzen. Vor allem diese Faktoren werden sich auf die Flächenproduktivität der verschiedenen Formate im Lebensmitteleinzelhandel auswirken. Wer sich behaupten will, muss sich rechtzeitig an das sich ändernde Konsumverhalten anpassen.
Mike Bellhouse, Director, Leiter Retail Investment, International Capital Markets bei JLL erklärt: „Immobilien des europäischen Lebensmittelhandels erweisen sich am Markt für Einzelhandelsinvestitionen als sicherer Teilsektor für defensive Anlagestrategien. Bezogen auf die Preisentwicklung gehört er schon seit langem zu den stabilsten Assetklassen im Bereich der europäischen Gewerbeimmobilien. Trotz der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und des Drucks, der vom Online-Handel ausgeht, bleiben Lebensmittelmärkte in guter Lage ein unverzichtbarer Bestandteil der Versorgungskette. Immobilien des europäischen Lebensmittelhandels werden somit auch weiterhin für Investoren interessant sein, die nach längerfristigen, vergleichsweise sicheren Einnahmen suchen.“
Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei Union Investment kommentiert: „Trotz des boomenden Online-Geschäfts sind die Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels auch künftig für den Vertriebsprozess unentbehrlich, zumal sie sowohl den stationären Handel als auch den Online-Handel unterstützen. Während viele Lebensmitteleinzelhändler zuletzt verstärkt in Online-Kanäle und -Infrastruktur investiert haben, verlangen die wachsenden Städte nach mehr stationären Geschäften, die die Verlagerung der Einzelhandelsausgaben kompensieren dürften.“
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