7,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in den letzten zwölf Monaten (7,1 Mrd. Euro in 2020)
Der Markt für Industrieimmobilien hat sich im Jahr der COVID-19-Pandemie deutlich resilienter gezeigt als andere Gewerbenutzungen. Dies zeigt der aktuelle Market in Minutes Industrieimmobilienmarkt Deutschland von Savills und IndustrialPort.
Investoren schichten Kapital in Logistik um
Das Transaktionsvolumen von Industrieimmobilien (Logistik- und Produktionsimmobilien sowie Gewerbeparks) belief sich im Jahr 2020 auf etwa 7,1 Mrd. Euro und lag damit auf dem Niveau des Vorjahres. Zum Vergleich: Bei Büroimmobilien und Handelsobjekten stand am Ende des Jahres ein Volumenrückgang von 22 % bzw. 19 % in den Büchern. Während bei Produktionsimmobilien, auch aufgrund des Ankaufs von perspektivisch umzunutzenden Arealen, ein Volumenzuwachs von 16 % gegenüber dem Vorjahr beobachtet wurde, nahm das Transaktionsvolumen von Gewerbeparks um 23 % ab. Bei Logistikimmobilien lag das Volumen auf Vorjahresniveau. „Seit Beginn der COVID-19-Pandemie sind insbesondere Logistikimmobilien noch stärker in der Gunst der Investoren gestiegen“, berichtet Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills und erläutert: „Während bei vielen Gewerbeimmobilientypen die Risiken an den Nutzermärkten zuletzt zugenommen haben, versprechen Premium-Logistikimmobilien mit bonitätsstarken Nutzern langfristig stabile Erträge. Dies ist momentan eines der gefragtesten Güter am Kapitalmarkt.“ „Vor allem der boomende Onlinehandel und der steigende Flächenbedarf entsprechender Nutzer sorgt dafür, dass mehr Kapital in das Segment fließt. Ganz besonders im Investorenfokus stehen daher Logistikzentren großer Online-Händler und Logistiker sowie attraktive Last-Mile-Standorte“, so Ehm weiter.
Der Start in das Jahr 2021 war mit einem Volumen von rund 800 Mio. Euro im Januar sehr dynamisch und verdeutlicht den anhaltenden Kapitalstrom in das Segment. Dementsprechend wechselten in den vergangenen zwölf Monaten (Februar 2020 bis Januar 2021) sogar Industrieimmobilien für circa 7,5 Mrd. Euro den Eigentümer. Für das Gesamtjahr 2021 ist von einem hohen Transaktionsvolumen auszugehen.
Spitzenrenditen nähern sich Geschäftshäusern in 1a-Lagen an
Wie stark Logistikimmobilien in der Investorengunst gestiegen sind, verdeutlicht auch ein Blick auf die Renditen. Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien gingen im vergangenen Jahr im Durchschnitt der Top-6-Städte um weitere 20 Basispunkte auf 3,5 % zurück. Der Renditeabstand zu Core-Büroobjekten ist damit auf nur noch rund 60 Basispunkte geschrumpft. Im Jahr 2021 ist mit einer weiteren Renditekompression zu rechnen, weshalb der Renditeunterschied zu Büros weiter abnehmen wird. Am Ende des Jahres dürften die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien nahezu denen von Geschäftshäusern in 1a-Lagen entsprechen. „Das Beispiel der entgegengesetzten Entwicklungstendenzen bei den Renditen von Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien veranschaulicht, dass sich die Risikoeinschätzung der Investoren immer stärker zu Gunsten des Logistiksektors wandelt“, konstatiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.
Spitzenmieten steigen – Anforderungen an die Bonität bleiben hoch
Angesichts einer hohen Nutzernachfrage um hochwertige Flächen in Top-Lagen sind die Spitzenmieten laut Daten von IndustrialPort im Durchschnitt der Top-6-Regionen im vergangenen Jahr um rund 3 % auf 6,35 EUR / m² gestiegen. Auch im laufenden Jahr ist mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen. „Die hohe Nutzernachfrage und der gleichzeitige Grundstücksengpass in den begehrten Logistikstandorten sorgen dafür, dass Eigentümer bei Spitzenobjekten höhere Mieten durchsetzen können“, erwartet Peter Salostowitz, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens IndustrialPort.
Während insbesondere der Onlinehandel einen weiter steigenden Flächenbedarf hat, besteht in einigen Branchen und sekundären Logistikstandorten jedoch auch das Risiko einer tendenziell nachlassenden Nachfrage. Dies betrifft beispielsweise einen Teil der Automobilzulieferer, die durch die beschleunigte Transformation der Branche unter Druck geraten. Auch insgesamt wird für das Jahr 2021 ein Nachholeffekt bei den Insolvenzen erwartet. Investoren legen daher trotz des intensiven Bieterwettstreits einen großen Wert auf die Bonität der Mieter, was auch den starken Fokus auf die Objekte großer Online-Händler und Logistiker erklärt. „Die hohe Nachfrage nach sogenannten Last-Mile-Standorten erklärt sich mit einem Boom bei Door-to-Door-Lieferanten, etwa im Lebensmittelbereich“, beobachtet Salostowitz und gibt zu bedenken: „Da hier perspektivisch mit Konsolidierungen zu rechnen ist, kommt der Überprüfung der langfristigen Tragfähigkeit der Geschäftsmodelle aber ebenfalls eine große Bedeutung zu.“
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