Der Immobiliensektor Wohnungsneubau beweist mit nach wie vor steigenden Preisen enorme Krisenresistenz – das ergibt die nun für das dritte Quartal des laufenden Jahres vorliegende Marktanalyse von PROJECT Research.
Vor allem in der bayerischen Landeshauptstadt München werden neu gebaute Wohnimmobilien immer teurer, und zwar lageunabhängig. Bei den Preissteigerungen liegt Hamburg mit 17,1 Prozent im Vorjahresvergleich an der Spitze und belegt hinter München und Frankfurt Platz 3 der von PROJECT untersuchten deutschen Standorte und Wien. Die mittelfränkische Messestadt Nürnberg liegt beim Preiswachstum an zweiter Stelle.
»Die grundsätzliche Robustheit des Wohnimmobilienmarkts zeigt sich an allen untersuchten Standorten. Nach Volumenrückgängen als auch Umsatzeinbrüchen in den ersten beiden Quartalen zeigt sich im dritten Quartal wieder einer Erholung, fast auf Vorkrisenniveau. Ob das so bleibt, kommt entscheidend auf den Umfang und die Dauer weiterer pandemiebedingter Einschränkungen an. Ob die weitere positive Preistendenz anhält, muss genau beobachtet werden. Künftige geringere Preisdynamiken oder sogar Preiskorrekturen kann man aber, nach aktueller Sachlage, nicht vollends ausschließen«, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.
In München gehen die Preise in allen Lagen konstant nach oben
Unangefochtener Preisspitzenreiter bleibt München. Die Isarmetropole kann mit stattlichen 11.088 Euro ein um durchschnittlich 10,4 Prozent gestiegenes Preisniveau im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen. Das enorme Wachstum lässt sich zumindest teilweise mit der Verteilung der Neubauobjekte erklären, von denen 44 – sieben Objekte mehr als im Vorjahr – in hochpreisigen Stadtteilen liegen und gleichzeitig die Anzahl der Objekte in Lagen mit unterdurchschnittlichem Preisniveau – im Moment sind es 132 – stagniert.
Auch das Münchner Umland weist wiederum deutliche Preiszuwächse auf, das Niveau liegt in den von PROJECT untersuchten Gemeinden mit Durchschnittspreisen von 8.076 Euro nun durchschnittlich um 7,2 Prozent höher als 2019. Die Landkreise Fürstenfeldbruck (10,3 Prozent), Dachau (13,3 Prozent) und München (9,8 Prozent) liegen vorn. Auch Augsburg legt zweistellige Zuwachsraten auf und liegt bei nun 6.118 Euro.
Berlin: Stabiles Preiswachstum, Trend hin zu günstigeren Bezirken, das Umland zieht nach
Das per Stand September notierte Preisniveau der Bundeshauptstadt stagniert seit Juni bei knapp über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem jährlichen Wachstum von 4,2 Prozent, das sich im Vergleich zur letzten Auswertung leicht reduziert hat. Generell gilt die Tendenz eines Rückgangs der Objektzahlen in den zentralen und teuren Bezirken bei gleichzeitigem Anstieg in günstigeren Lagen, was sich insgesamt negativ auf die Gesamtpreisentwicklung auswirkt. So sank allein in den beiden teuersten Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf die Projektanzahl im vergangenen Jahr um insgesamt knapp 20 Prozent, was 15 Objekten entspricht. Die Preissteigerungen in den Bezirken fallen im Vergleich zum Vorquartal nicht mehr ganz so hoch aus, liegen aber immer noch über der Entwicklung der Gesamtstadt. Zweistellige Preissteigerungen sind weiterhin in Lichtenberg (13,6 Prozent) und Pankow (11,8 Prozent) zu beobachten. In den hochpreisigen Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf ging es um 9,8 Prozent bzw. um 7,9 Prozent nach oben. In Steglitz-Zehlendorf lag das Plus dagegen nur bei 3,0 bzw. in Treptow-Köpenick bei 5,8 Prozent.
Viel Preisdynamik herrscht in den beobachteten Umlandregionen wie Potsdam, wo nach einer längeren Stagnationsphase seit Frühsommer wieder größere Preissteigerungen ausgemacht werden konnten. Auch das erweiterte Berliner Umland notierte in den vergangenen Monaten zweistellige Zuwachsraten, der Durchschnittspreis liegt bei derzeit 4.461 Euro pro Quadratmeter.
Hamburg: Enormer Preiszuwachs bei sinkenden Objektzahlen
Die Verkaufspreise in der Hansestadt ziehen ungebrochen an. Das Preisniveau hat mittlerweile die 7.000 Euro-Marke deutlich übertroffen (7.198 EUR/qm) und Hamburg ist damit nach München und Frankfurt der PROJECT-Standort mit den dritthöchsten Preisen. Die Dynamik hat sich in den letzten drei Monaten sogar noch einmal erhöht. Die Preise stiegen in den letzten 12 Monaten um satte 17,1 Prozent, Eimsbüttel und Nord liegen mit Zuwächsen von 25,6 bzw. 23,2 Prozent vorn. Der Grund: Vertriebsstarts in mondänen, alsternahen Stadtteilen sowie im Fall von Eimsbüttel einzelne Luxusobjekte an noblen Standorten. Die Preissteigerungen im Umland liegen mit 6,3 Prozent deutlich unter denen der Hansestadt.
Frankfurt: Niedrige Preissteigerungen auf insgesamt hohem Niveau, Umland legt stark zu
Die hessische Finanzmetropole Frankfurt belegt mit niedrigen Preiszuwächsen von 1,5 Prozent im Durchschnitt immer noch den zweiten Platz im Ranking der teuersten Metropolen. Nachdem die Verkaufspreise über etwa zehn Monate bis in den Juni hinein im Bereich von 7.700 bis 7.800 Euro pro Quadratmeter stagnierten, entwickelten sie sich im vergangenen Vierteljahr wieder kräftiger. Im September wurde die 8.000er-Marke überschritten. Zuletzt lag der Durchschnittspreis bei 8.020 Euro für einen Quadratmeter. Im südlich des Mains gelegenen Bezirk Frankfurt-Süd wurden mit 11,3 Prozent besonders starke Zuwächse beobachtet. Die meisten neuen Vertriebsstarts liegen derzeit in den Randlagen der Stadt.
Das Umland weist aktuell höhere Preissteigerungen auf als die Kernstadt. In den stadtnahen Regionen – außer Mainz, Wiesbaden und Darmstadt – stiegen die Preise um 5,1 Prozent auf 4.973 Euro pro Quadratmeter. Besonders stark wächst Mainz mit einem Zuwachs von 12,2 Prozent. Ein einziges Luxusobjekt im Verkauf ließ den Preis in Wiesbaden nach einjähriger Stagnation über die Marke von 7.000 auf 7.212 Euro klettern.
Düsseldorfs Preise sinken wegen neuer Objekte in einfacheren Lagen, dafür zweistelliges Plus im Umland
Nachdem im zweiten Quartal das Preisniveau bei 7.442 Euro pro Quadratmeter lag, fielen die Preise in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt zwischen Juni und August deutlich auf circa 7.000 Euro, nur um im September wieder auf 7.152 Euro zu steigen. Der 12-Monats-Wert liegt damit bei 1,9 Prozent. Zu berücksichtigen ist hier die geringe Zahl an Objekten, was größere Preissprünge aufgrund einzelner Vorhaben begünstigt. Während lange Zeit ein Großteil der Objekte in den teureren Bezirken lag, nahm der Anteil der Objekte in den günstigeren Bezirken 5 bis 10 im vergangenen Jahr von 23 Prozent auf 35 Prozent zu. Zudem schlossen jüngst neue Objekte in einfacheren Lagen an das Vertriebsende zweier Immobilien in A-Lagen an. Dieser preissenkende Effekt könnte sich in den kommenden Monaten fortführen, wenn andere Objekte im Hochpreissegment vollends verkauft sind.
Auch wenn das Preisniveau absolut gesehen insgesamt sank – neue Objekte in Düsseltal, Mörsenbroich oder Golzheim werden zu höheren Preisen verkauft als Objekte in vergleichbaren Lagen, die schon länger im Vertrieb sind. Auffällig ist der Analyse zufolge die in den letzten Monaten wieder ansteigende Gesamtzahl der Neubauentwicklungen. Das Umland weist mit einem Plus von 16,8 Prozent im Gegensatz zur Stadt Düsseldorf eine deutliche Preissteigerung auf.
Köln: Gute Lagen mit Zuwächsen
Im Kölner Stadtgebiet stagnieren die Verkaufspreise seit September 2019 leicht schwankend zwischen 5.700 und 5.900 Euro pro Quadratmeter, aktuell bei 5.755 Euro, was mit minus 0,2 Prozent einen leichten Rückgang im Jahresvergleich bedeutet. Ähnlich wie in Düsseldorf ist diese Entwicklung der räumlichen Verteilung der Neubauobjekte hin zu den günstigeren rechts des Rheins liegenden Bezirke geschuldet. Nur noch zwei Drittel aller Kölner Objekte liegen links des Rheins, im Vorjahr waren es noch 82 Prozent. Der jetzt höhere Anteil günstiger Objekte dämpft den Preis. Schaut man hingegen nur auf die linksrheinischen Vertriebsstarts, ergibt sich ein Preisniveau von über 6.200 Euro pro Quadratmeter. Die neuen rechtsrheinischen Objekte, teils in sehr einfachen Lagen, kommen auf lediglich kanpp 4.600 Euro.
Die Preise im benachbarten Bonn stiegen im Jahresvergleich um 4,2 Prozent auf 4.955 Euro. Nur ein Vertriebsstart im vergangenen Quartal kennzeichnet die geringe Dynamik dieses Marktes mit Preisen um die 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Nürnberg wächst stark, auch an den Randlagen
Übers Jahr gesehen weist Nürnberg nach Hamburg das zweitstärkste Wachstum auf. Der Durchschnittspreis liegt dort nun bei 5.609 Euro pro Quadratmeter, das bedeutet ein Wachstum von 12,6 Prozent. Dies dürfte an neu auf dem Markt platzierten Objekten mit deutlich höherem Preisniveau – teils über 7.000 Euro pro Quadratmeter – liegen.Diese Dynamik zeigt sich auch in den Stadtrandlagen, wo die Preise neuer Angebote nur noch knapp unter der 5.000-Euro-Marke rangieren.
Das Nürnberger Umland (ohne die beiden Großstädte Fürth und Erlangen) notiert mit einem Anstieg von 7,8 Prozent mittlerweile ein Preisniveau von 4.502 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt geht in der gesamten Metropolregrion das Angebot zurück. Dies gilt in besonderem Maße für Erlangen. Derzeit sind nur noch vier Objekte im Vertrieb. Ausnahme ist Fürth, wo die Objektzahlen konstant bleiben. Dort wird ein Wachstum mit jährlich 11,2 Prozent auf ein Preisniveau von jetzt 5.081 Euro verzeichnet wird.
Wien mit stetigem Preiswachstum
Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter liegt in der österreichischen Hauptstadt Wien mit einem erneut konstanten Zuwachs von 7,5 Prozent seit 2019 bei 6.202 Euro. In den zentralen Bezirken sind die Verkaufsangebote wegen mangelnder Freiflächen nun rückläufig. Hohe Preiszuwachsraten sind in eher günstigen oder innenstadtnahen Bezirken zu beobachten. Das Wiener Umland wächst mit 4,1 Prozent auf Jahressicht moderater. Die Preise liegen hier bei aktuell 4.688 Euro für den Quadratmeter.
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