Es wirkt fast so, als wäre nichts gewesen – die Entwicklung der Verkaufspreise im Wohnungsneubau verlief in der Hochphase der Krise in etwa so weiter wie vor Krisenausbruch.
Das zeigt die jetzt vorliegende Marktanalyse von PROJECT Research für das zweite Quartal 2020. Während die Verkaufszahlen neu gebauter Wohnimmobilien von April bis Juni, als COVID-19 das Wirtschaftsleben beinahe vollständig zum Erliegen brachte, bei ungefähr gleichbleibendem Angebot deutlich zurückgingen, stiegen die Verkaufspreise in fast allen deutschen Metropolen und in der österreichischen Hauptstadt Wien.
»Die Entwicklung der Preise und der Verkaufszahlen ist keineswegs überraschend«, sagt Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG. »Ein Großteil – wenn nicht alle – der Neubauobjekte, die seit Krisenbeginn in den Vertrieb gingen, wurden lange vor Beginn der Pandemie angekauft und kalkuliert. Damit sich diese Objekte rechnen, werden Bauträger mit den anfangs kalkulierten Verkaufspreisen auf den Markt gehen und abwarten. Das spiegeln die aktuellen Verkaufspreise wieder. Die Preisstabilität hängt nicht zuletzt von einer zügigen wirtschaftlichen Erholung ab, und die ist wegen einer möglichen zweiten Welle der Krise noch nicht gesichert.«
Positive Preisentwicklung in den Metropolregionen mit Ausnahme von Köln
Der Abschluss der Juni-Recherchen von PROJECT Research ermöglicht einen Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres und demzufolge einen Überblick über das bisherige Ausmaß der Corona-Krise auf den Wohnungsbau. Für den Quartalsvergleich wurde der Mittelwert der Verkaufspreise des ersten Quartals mit dem Mittelwert der Verkaufspreise des zweiten Quartals verglichen. Während es in Köln zu einem Preisrückgang kam, verzeichneten alle anderen Metropolregionen Verkaufspreiszuwächse.
Düsseldorf ist Spitzenreiter, dicht gefolgt von Hamburg
Besonders positiv war die Preisentwicklung in den beiden Metropolregionen Düsseldorf und Hamburg mit einem Verkaufspreisplus im letzten Quartal von 4,8 Prozent bzw. 3,6 Prozent. Während in der Metropolregion Hamburg die Stadt selbst mit 4,0 Prozent deutlich zulegte, gründet sich der Preisanstieg in der Region Düsseldorf auf die zurückgehende Anzahl von Bauobjekten im Umland, was zu einer stärkeren Gewichtung der teureren nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt führte. Aktuell liegt das Preisniveau hier bei 7.442 Euro pro Quadratmeter, was eine Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahr von 4,4 Prozent bedeutet. Demgegenüber stieg in der Hansestadt Hamburg der Quadratmeterpreis in den letzten 12 Monaten um satte 14,9 Prozent auf aktuell 6.910 Euro.
Drei Viertel der Berliner Stadtbezirke wachsen zweistellig
In der jüngst durch den umstrittenen Mietendeckel stark in der Diskussion stehenden Metropolregion Berlin stiegen die Verkaufspreise zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2020 um 1,6 Prozent, in der Bundeshauptstadt selbst etwas mehr, um zwei Prozent. Das Preisniveau liegt per Stand Juni 2020 in der Spreemetropole damit bei 7.093 Euro pro Quadratmeter, was ein jährliches Wachstum von 5,8 Prozent bedeutet. Insgesamt weisen neun der 12 Berliner Stadtbezirke sogar Wachstumsraten im zweistelligen bzw. fast zweistelligen Bereich auf. Die geringeren Preissteigerungen auf Stadtebene erklären sich durch die geringer werdende Zahl an Objekten in hochpreisigen Lagen wie Mitte oder Charlottenburg, während in günstigeren Bezirken wie Treptow-Köpenick oder Reinickendorf die Objektanzahl wächst. Die höhere Zahl an günstigeren Objekten wirkt sich dementsprechend auf den Gesamtpreis aus. Besonders stark legten die östlichen Bezirke Lichtenberg (plus 16,3 Prozent), Pankow (13,4 Prozent) oder Treptow-Köpenick (plus 10,4 Prozent) zu. Doch auch hochpreisigere Lagen wachsen jährlich um 10 Prozent. Einzig Neukölln notiert ein Minus, was an der günstigen Randlage einiger aktueller Objekte liegt und aufgrund der sowieso geringen Objektzahl nicht allzu valide sein dürfte. Auffälliger Aspekt der Analyse: Das Bestandsangebot von Mietwohnungen geht – wahrscheinlich wegen des im Februar inkraftgetretenenen Mietendeckels – zurück. Der Verkauf von früheren Mietwohnungen als Eigentumswohnungen oder auch der Lock-in-Effekt (Mieter verbleiben länger in ihren preislich regulierten Wohnungen) könnten Gründe für den Rückgang an Mietangeboten sein. Die Neubaumieten in Berlin steigen dagegen bei einem etwa gleichbleibenden Angebot weiterhin kräftig an.
Metropolregion Nürnberg zeigt ihre Qualität, Frankfurt stagniert auf hohem Niveau
Positiv fallen in der PROJECT-Marktanalyse die beiden fränkischen Städte Nürnberg und Fürth mit einem Preisplus von 3,9 bzw. 5,7 Prozent im Quartalsvergleich 2020 auf. Dass der Preisanstieg in der nordbayerischen Metropolregion mit 1,4 Prozent relativ moderat ausfiel, liegt den Analysten zufolge an einem deutlichen Rückgang der Objektzahlen in Erlangen, die als teuerste Stadt der gesamten Region den abschwächenden Effekt verantwortet. Die rund zwei Autostunden von Nürnberg entfernte hessische Metropole Frankfurt stagniert derzeit, allerdings mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 7.700 und 7.900 Euro auf hohem Niveau. Der Trend einer Verlangsamung des Wachstums in der Bankenmetropole zeichnete sich bereits im ersten Quartal ab.
Einfache Lagen in München bei bis zu 10.000 Euro
Die seit Jahren konstante Preissteigerung in der bayerischen Landeshauptstadt setzt sich auch im zweiten Quartal dieses Jahres fort. Der aktuelle Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung liegt dort bei 10.780 Euro, was ein Wachstum von 10,4 Prozent bedeutet. Selbst einfachere Wohnlagen wie Moosach verzeichnen Quadratmeterpreise bis zu 10.000 Euro.
Wien durchbricht 6.000 Euro-Marke
Die österreichische Hauptstadt weist mit nun durchschnittlichen Verkaufspreisen von 6.063 Euro ein Plus von 7,4 Prozent zum Vorjahr auf und beweist damit ein stetiges Wachstum. Vor allem die Gebiete links der Donau werden immer bedeutsamer. Mittlerweile liegen über 100 Neubauobjekte in den Wiener Bezirken Floridsdorf und Donaustadt. Die größten Preissteigerungen wurden im innenstadtnahen Bezirk Landstraße (plus 15,1 Prozent) und im Außenbezirk Döbling (plus 13,2 Prozent) beobachtet. Auch die Wiener Bevölkerung wächst weiter: Nach den im Juli von Statistik Austria veröffentlichten endgültigen Ergebnissen der Bevölkerungsstatistik 2019 verzeichte Wien im Vorjahr gemeinsam mit Vorarlberg das höchste Bevölkerungswachstum aller Bundesländer (plus 0,72 Prozent). Mit 1.911.191 Einwohnern (Stand: 1.1.2020) nähert sich Wien der Zwei-Millionen-Marke. Hauptgrund für den anhaltenden Trend ist internationale Zuwanderung, so entfielen im Jahr 2019 35,8 Prozent des Wanderungssaldos (plus 14.526 Personen) auf die österreichische Bundeshauptstadt.
Seit 2017 veröffentlicht PROJECT Research quartalsweise die »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen«. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschosswohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf, Köln und Wien. Weitere Informationen unter www.project-research.de.
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