Der Fels in der Brandung am Hotelmarkt?
Die COVID-19-Pandemie hat weitreichende Folgen für den Hotelmarkt, die zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht in Gänze eingeschätzt werden können. Ein Teilsegment konnte bislang trotz der Restriktionen und Reisebeschränkungen vergleichsweise gute Ergebnisse erzielen: die Serviced Apartments. Sie sind zwar nicht immun, aber widerstandsfähig – relativ hohe Belegungszahlen während der Pandemie belegen dies. Wie aus einer aktuellen Untersuchung von Savills hervorgeht, könnten Serviced Apartments noch mehr an Bedeutung gewinnen, sobald sich eine Erholung innerhalb der Branche abzeichnet.
Langzeitgäste fördern Planungssicherheit
Bereits vor COVID-19 konnten Serviced Apartments bei der Entwicklung der Leistungskennzahlen die klassischen Hotels übertrumpfen. So stieg der RevPAR (Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität) in London seit 2014 kontinuierlich um 3,9 % pro Jahr, in den letzten drei Jahren sogar um 5,2 %. Ein anderes Bild zeigt sich hingegen bei den Hotels: Hier nahm der RevPAR durchschnittlich lediglich um 2,0 % jährlich zu. Gleiches gilt für die Belegungsraten: Während in Londoner Serviced Apartments im ersten Quartal 2020 Auslastungsquoten von durchschnittlich 61,8 % erzielt wurden, erreichte die klassische Hotellerie 59,4 %. Dabei handelt es sich zwar um marginale Unterschiede – laut Savills stehen sie aber repräsentativ für eine stetige Entwicklung, die sich nach Erholung des Tourismusgeschehens fortsetzen dürfte. Die Aussichten sind zwar zunächst trüb, eine Erholung ist aber für 2022 in Sicht.
Diversifikation ist das Gebot der Stunde
„Die Pandemie fungiert als Prüfstein der Beherbergungsbranche und hat flächendeckend die Belegungszahlen aller Segmente im Hotelsektor beeinflusst. Dennoch zeigen sich Serviced Apartments als Hybrid zwischen Hotel und Wohnen relativ resilient. Ausschlaggebende Gründe hierfür sind die Vielschichtigkeit der Gastprofile und der Fokus auf Long-Stay-Gäste. Die längere Aufenthaltsdauer ermöglicht den Betreibern ein gewisses Maß an Planungssicherheit sowie langfristige Einkommensströme und resultierte außerdem in einer höheren Auslastung während der Kontakt- und Reisebeschränkungen. Zudem sind neue Regelungen wie Social Distancing auf der Fläche besser umzusetzen, durch eigene Kochnischen ist der Kontakt zum Personal und anderen Gästen deutlich reduzierter“, erklärt Ann-Katrin Kaiser, Associate Director Investment EMEA Hotels bei Savills in Frankfurt. Der Aufschwung von Serviced Apartments macht sich insbesondere in den Top 10 der europäischen „Gateway Städte“ bemerkbar: Schätzungsweise 7,9 % aller Übernachtungen entfallen hier auf das Segment. Hotels dominieren zwar mit 84,9 % Marktanteil, jedoch können Serviced Apartments bereits mit Plattformen wie Airbnb mithalten. In einigen Metropolen, darunter Frankfurt und München, sind Serviced Apartments mit Anteilen von über 13 % am Gesamtangebot besonders stark vertreten. In Amsterdam und Madrid ist ihr Marktanteil hingegen vergleichsweise niedrig.
„Serviced Apartments sind in den europäischen Schlüsselmärkten immer noch relativ unterrepräsentiert. Dementsprechend hoch sind die Wachstumspotenziale, aber auch die Chancen auf eine mittel- bis langfristige Steigerung der Kaufpreise. Der überschaubare Bestand verhindert zwar noch große Transaktionsvolumina, die Nachfrage unter Investoren ist jedoch hoch. Wir rechnen im weiteren Jahresverlauf damit, dass noch eine Reihe von Transaktionen abgeschlossen werden”, so Richard Dawes, Director EMEA Hotels bei Savills. Aufgrund der überdurchschnittlichen Auslastung und den vergleichsweise geringen Betriebskosten werden Serviced Apartments auch zukünftig ihre Profitabilität unter Beweis stellen – zusammen mit langfristig guten Fundamentaldaten bieten sie Investoren daher eine attraktive Kapitalanlage. Im Jahr 2019 lag das europaweite Transaktionsvolumen bei 551,2 Mio. Euro und damit um 16,6 % über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt.
Marie Hickey, Director Commercial Research bei Savills in UK, blickt positiv in die Zukunft: „Bereits in früheren Rezessionen haben wir beobachtet, dass Serviced Apartments aufgrund ihres breit aufgestellten Profils und der damit einhergehenden Resilienz eine Erholung des Hotelmarktes vorwegnehmen. Während vielerorts Hotels während des Lockdowns schließen mussten, konnte das Segment seinen Betrieb größtenteils aufrechterhalten.“
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