Immobilienzyklus läuft auch im kommenden Jahr weiter und möglicherweise noch weit darüber hinaus
Der Superzyklus am deutschen Immobilienmarkt bleibt auch im nächsten Jahr intakt und läuft möglicherweise noch weit darüber hinaus. Zu diesem Urteil kommt Savills in seinem jährlichen Ausblick. Zwar dürfte das schwächere Wirtschaftswachstum die Flächennachfrage und das Mietwachstum an den Gewerbeimmobilienmärkten dämpfen, aber die auf unbestimmte Zeit verschobene Zinswende sorgt für anhaltend hohen Anlagedruck und tendenziell weiter sinkende Anfangsrenditen. „In den meisten Segmenten erwarten wir weiter steigende Kapitalwerte“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.
Weil die beinahe eine Dekade währenden Niedrigzinsen auf absehbare Zeit fortbestehen werden, kommen Investoren bei der Suche nach laufenden Erträgen um Immobilien weniger denn je herum. „Wir gehen mit Blick auf das Kapitalmarktumfeld davon aus, dass künftig noch mehr Geld für Immobilieninvestitionen in Deutschland bereitsteht. Umgekehrt mindert die Aussicht auf noch für lange Zeit niedrige Zinsen die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Die Anfangsrenditen bleiben daher unter Druck“, glaubt Lemli. In Märkten mit günstigen Fundamentaldaten hält Savills eine ähnlich ausgeprägte Renditekompression wie in den letzten Jahren für realistisch.
Die fundamentalen Rahmenbedingungen werden sich angesichts eines voraussichtlich deutlich geringeren Wirtschaftswachstums gegenüber den Vorjahren sicherlich etwas verschlechtern, sie bleiben aber höchstwahrscheinlich günstig. Für die Top-7-Büromärkte rechnet Savills vor diesem Hintergrund mit einem zwar langsamer wachsenden, aber weiterhin wachsenden Flächenbedarf. Zugleich steigt das Fertigstellungsvolumen deutlich an und dürfte in den meisten Märkten sowohl im kommenden Jahr als auch 2021 ein bedarfsdeckendes Niveau erreichen. „Die einzelnen Märkte sind im Zyklus unterschiedlich weit, steuern aber allesamt auf ein langsameres Mietwachstum zu“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.
Am Logistikmarkt ist ein geringeres Mietwachstum noch nicht abzusehen. Zwar ist davon auszugehen, dass die Nachfrage aus der Produktionslogistik konjunkturell bedingt nachlässt, das dürfte jedoch von der einzelhandelsbezogenen Nachfrage mehr als kompensiert werden. Denn der Online-Handel als wesentlicher Treiber der Logistikflächennachfrage wächst weiterhin und auch der im stationären Einzelhandel erzielte Umsatz erwies sich bislang als robust und das dürfte so bleiben. Deshalb wird der Einzelhandelsflächenmarkt vom schwächeren Wirtschaftswachstum wohl auch vergleichsweise wenig betroffen sein.
Am Wohnungsmarkt wird weiterhin nicht bedarfsdeckend gebaut und wenig spricht dafür, dass sich das im kommenden Jahr ändert. Daher werden die Wohnungsmieten wohl weiterhin steigen, wenngleich nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Insofern ist tendenziell mit weiterhin steigender Regulierungsintensität zu rechnen. Das dürfte zwar manche Investoren vom deutschen Wohnungsmarkt fernhalten, aber nicht alle: „Viele der schon am Markt aktiven Investoren dürften sich mit dem regulatorischen Rahmen arrangieren und ihre Bestände angesichts der stabilen Erträge, die sich trotz oder gerade wegen der steigenden Regulierungsintensität erzielen lassen, ausweiten“, glaubt Karsten Nemecek Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und ergänzt: „Denn unabhängig vom regulatorischen Rahmen liefert der Wohnimmobiliensektor genau das, was Investoren im Dauer-Niedrigzinsumfeld suchen: langfristig stabile Erträge.“
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