Logistiker investieren in die Top-A-Lagen der Innenstädte
Die Boom-Jahre für Logistikimmobilien sind scheinbar vorbei: In den kommenden fünf Jahren planen nur noch 44 Prozent der Logistikunternehmen Neubau-, Modernisierungs- und Anmietungsprojekte. Bei den Händlern und Konsumgüterherstellern sind es 60 Prozent – in beiden Branchen entspricht dies einem Rückgang von 15 Prozentpunkten. Zuwächse gegen den Trend gibt es bei Projekten in Ballungsräumen – und im Osten Deutschlands. Fahrverbote und Umweltauflagen stellen dabei für rund zwei Drittel der Unternehmen ein Investitionshindernis dar. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Umfrage der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC), für die 100 Logistikdienstleister und 100 Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie befragt wurden.
Ballungszentren haben wachsende Priorität
Jedes dritte Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie plant metropolnahe Verteilzentren (plus 7 Prozentpunkte), während Logistiker verstärkt in die Top-A-Lagen in Zentrumsnähe investieren (plus 6 Prozentpunkte). Reine Lagerimmobilien im Innenstadtbereich sind besonders für Stückgutdienstleister relevant: 12 Prozent gaben an, bis 2024 in entsprechende Projekte für die innerstädtische Versorgung zu investieren. Standorte fernab der Ballungszentren sind in Zukunft jedoch für beide Branchen deutlich weniger gefragt (minus 13 Prozentpunkte).
Zuwächse im Osten – Verluste im Westen
An Attraktivität gewinnen Standorte im Osten Deutschlands. Deutlich mehr Logistiker, vor allem Kontraktlogistiker, planen dort neue Immobilienprojekte (Zuwachs um 13 Prozentpunkte). Im Gegenzug reduzieren sie ihr Engagement im Westen (minus 14 Prozentpunkte). Handel und Konsumgüterunternehmen sind in den gleichen Regionen präsent wie in den Vorjahren, insgesamt bleibt der Westen die stärkste Region.
“Vor allem Logistikdienstleister, die Mehrwertdienstleistungen für Industriekunden übernehmen, sehen für die Zukunft ein geringes Arbeitskräfteangebot und Fahrverbote als drängende Probleme für die Realisierung von Immobilienprojekten. Hinzu kommt der enorme Kostendruck in der Branche, somit sind günstigere Flächen im Osten eine Option. Das Konzept geht aber nur auf, wenn die Kunden dort vor Ort sind”, analysiert Ingo Bauer, Leiter des Bereichs Transport und Logistik bei PwC Deutschland die Immobiliensituation bei den Logistikern.
Fahrverbote als größtes Investitionshemmnis für Logistiker
Die größten Hürden, mit denen sich Logistikunternehmen beim Bau neuer Logistikimmobilien konfrontiert sehen, sind zunehmende Fahrverbote und Umweltauflagen (79 Prozent). Auf Rang zwei der Investitionshemmnisse rangieren die hohen Bau- und Finanzierungskosten, die 74 Prozent der Befragten als problematisch empfinden. 72 Prozent sehen das geringe Arbeitskräfteangebot als Hemmschuh. Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen sind lange Planungs- und Genehmigungsprozesse das größte Problemfeld (70 Prozent), gefolgt von hohen Grund- und Gewerbesteuern (68 Prozent) und einem geringen Arbeitskräfteangebot (64 Prozent).
Senkung der Energiekosten als Investitionsanreiz
Durch die zunehmende Automatisierung und den Einsatz von Elektrofahrzeugen steigt der Stromverbrauch in Lagerhallen und Verteilzentren. Einer der wichtigsten Treiber, in Logistikimmobilien zu investieren, ist folglich die Senkung der Energiekosten (42 Prozent), etwa durch die Modernisierung der Immobilien. Wichtiger ist nur die Vergrößerung der Flächen, die für 65 Prozent der Befragten die zentrale Motivation für eine Investition in Logistikimmobilien in den kommenden fünf Jahren darstellt.
“Logistikimmobilien der Handels- und Konsumgüterbranche müssen in Zukunft sehr viel flexibler nutzbar sein, damit die Multichannel-Strategien der Händler aufgehen. Kombinationen von Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen, die intelligente und kostengünstige Lösungen für die letzte Meile zum Kunden ermöglichen, sind deswegen Top-Themen der Branche”, sagt Dr. Christian Wulff, Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei PwC Deutschland.
Noch ein weiter Weg zur nachhaltigen City-Logistik
Im Hinblick auf die Trends der kommenden fünf bis zehn Jahre zeigen sich Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie aufgeschlossener für neue Ideen als Logistikdienstleister. Unter den Logistikunternehmen sieht nur jeweils rund ein Drittel die Bedeutung von Kapazitätserweiterungen für ihr Unternehmen als relevant an, etwa durch eine verdichtete Bebauung, mehrstöckige Lagerhallen, den Aufbau intelligenter Logistikimmobilien sowie die Möglichkeiten einer emissions- und geräuscharmen Nachtbelieferung. Sogenannte Micro- oder Mobile-Hubs haben für sie kaum eine Relevanz (7 bis 9 Prozent). Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen liegt dieser Anteil deutlich höher: Trends wie Verdichtung und der Aufbau intelligenter, vernetzter Logistikzentren sind für 47 bzw. 43 Prozent wichtig. Keine Option für über 90 Prozent der Befragten aus beiden Branchen sind derzeit dagegen Immobilienkooperationen mit Mitbewerbern oder anderen Marktteilnehmern.
“Für eine effiziente City-Logistik ist die Lage der Immobilien im Innenstadtbereich und in der Nähe von Ballungszentren enorm wichtig. Neue Grundstücke sind jedoch rar und somit hat die intelligente Umnutzung vorhandener Flächen für Investoren eine hohe Priorität”, sagt Susanne Eickermann-Riepe, Leiterin des Bereichs Real Estate bei PwC Deutschland.
Auf dem Weg zu mehr Kundennähe ist der Strom in die Ballungsräume auch bei den Logistikimmobilien nicht aufzuhalten. “Intelligente Logistikzentren in Kombination mit vernetzten, zentrumsnahen Verteilzentren und Hubs sind ein guter Ansatz, die Potenziale in der City-Logistik durch zukunftsfähige Logistikimmobilien zu heben”, resümiert Ingo Bauer.
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