Öffentliche Hand ist so aktiv wie noch nie und Berlin Investmenthauptstadt in unsicherem Fahrwasser
Die Öffentliche Hand bestimmt das Geschehen am Wohnungsmarkt. Dies trifft nicht nur auf die derzeit diskutierten Regulierungen zu, sondern zunehmend auch auf das unmittelbare Geschehen am Investmentmarkt.
In den vergangenen neun Monaten summierte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) auf etwa 12,0 Mrd. Euro. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang um rund 3 %. „Dass das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben ist, liegt zu großen Teilen an einigen wenigen Großverkäufen sowie an umfangreichen Ankäufen der Öffentlichen Hand“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und ergänzt: „Tatsächlich herrscht unter den Investoren aufgrund der schon beschlossenen und noch im Raum stehenden Regulierungsmaßnahmen eine zunehmende Verunsicherung, insbesondere mit Blick auf Berlin.“
Von Januar bis Ende September wechselten rund 88.900 Wohnungen den Eigentümer und damit 13 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Gleichzeitig ging die Zahl der Transaktionen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund ein Viertel zurück. Während die Zahl der Einzelverkäufe konstant geblieben ist, fiel die Zahl der Portfoliotransaktionen um 50 %.
Blickt man auf die letzten zwölf Monate, so war die Transaktionszahl so gering wie zuletzt vor sechs Jahren. Es waren einige wenige großvolumige Portfolios, die einen stärkeren Rückgang des Transaktionsvolumens verhinderten. Alleine auf die fünf größten Transaktionen entfielen fast 40 % des Gesamtvolumens. Dabei handelte es sich um die Übernahme der BGP Gruppe durch ZBI und Union Investment, den Erwerb eines Anteils von 33 % an Ado Properties durch Adler Real Estate, den Kauf von rund 6.000 Berliner Wohnungen durch die landeseigene Gesellschaft Gewobag für rund 920 Mio. Euro, den Erwerb von fast 3.000 Einheiten durch Deutsche Wohnen für etwa 685 Mio. Euro sowie den Ankauf der kompletten Bestände der Deutschen Wohnen in Kiel, Lübeck, Erfurt und Chemnitz durch die ZBI-Gruppe für circa 615 Mio. Euro.
Für fast 45 % des Transaktionsvolumens zeichneten nur fünf Investoren verantwortlich, nämlich ZBI, Gewobag, Adler Real Estate, Union Investment und Deutsche Wohnen. „Rechnet man alle Ankäufe durch öffentliche Wohnbaugesellschaften zusammen, so war die Öffentliche Hand mit fast 2,4 Mrd. Euro der mit Abstand aktivste Investor am deutschen Wohninvestmentmarkt“, beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills und fügt hinzu: „Die Vergrößerung oder der Aufbau von kommunalen Wohnungsbeständen ist das erklärte Ziel in vielen Kommunen Deutschlands. Die Ankaufstätigkeit der Öffentlichen Hand wird daher voraussichtlich anhalten.“
Insgesamt entfielen in den ersten drei Quartalen fast 58 % des Transaktionsvolumens (6,75 Mrd. Euro) auf die sieben A-Städte – eine derart starke Fokussierung gab es zuletzt im Jahr 2013, als die Deutsche Wohnen die Berliner GSW Immobilien übernahm.
Berlin war einmal mehr die Investmenthauptstadt am deutschen Wohnungsmarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 4,5 Mrd. Euro entfielen fast 37 % des Gesamtvolumens auf Berlin. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre betrug der Anteil Berlins lediglich 23 %. Gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum stieg das Transaktionsvolumen in Berlin um 56 % an, was jedoch zu großen Teilen auf die umfangreichen Ankäufe der Stadt bzw. der landeseigenen Wohnungsunternehmen zurückzuführen ist. Seit Jahresbeginn kaufte die Öffentliche Hand in Berlin Wohnungen für mehr als 1,5 Mrd. Euro an – mehr als acht Mal so viel wie in den ersten neun Monaten des letzten Jahres. Das Transaktionsvolumen privatwirtschaftlicher Käufer summierte sich im bisherigen Jahresverlauf in der Bundeshauptstadt auf etwa 2,9 Mrd. Euro und stieg somit im Jahresvergleich um 9 % an. Ohne die Übernahme von 33 % an Ado Properties durch Adler Real Estate wäre das Ankaufsvolumen privatwirtschaftlicher Akteure allerdings um 29 % zurückgegangen. Für privatwirtschaftliche Investoren ist der Berliner Markt derzeit mit erheblichen Risiken in Form noch nicht absehbarer Regulierungen behaftet. „Die derzeitige Diskussion um den Mietendeckel führt dazu, dass die zulässige Höhe von Mieten momentan nicht abzuschätzen ist“, erklärt Nemecek und konkretisiert: „Aufgrund dieser Unberechenbarkeit dürften viele Investoren momentan von weiteren Wohnungskäufen in Berlin absehen.“
Der Portfolioanteil lag in den ersten neun Monaten bei etwa 73 % des Gesamtvolumens. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entfielen noch 82 % des Volumens auf Portfolios und in den Jahren 2009 bis 2013 waren es sogar 94 %. „Das fortschreitende Wachstum der großen Bestandshalter hat dazu geführt, dass größere Portfolios derzeit vor allem im Rahmen von Portfoliobereinigungen an den Markt kommen“, berichtet Nemecek. „Investoren, die ihren Wohnimmobilienanteil in ihrem Anlageportfolio jetzt noch erhöhen wollen, können daher oftmals nur noch über Beteiligungen an bereits existierenden Plattformen oder den Kauf vieler kleinerer Wohnungspakete und Einzelobjekte zum Ziel gelangen“, so Nemecek. Im bisherigen Jahresverlauf entfielen rund 11 % des Volumens auf die Übernahme von Unternehmensanteilen.
In den kommenden Monaten dürften die im Raum stehenden Regulierungen das alles bestimmende Thema am Wohninvestmentmarkt bleiben. „Laut Zeitplan soll der Berliner Mietendeckel im Januar in Kraft treten“, erklärt Schenk und ergänzt: „Bis dahin dürfte die Unsicherheit hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung anhalten. Danach dürfte dann eine Phase juristischer Anfechtungen folgen. Ein Ende der Unwägbarkeiten ist somit nicht in Sicht“. Die Fundamentaldaten am Wohnungsmarkt sprechen in vielen Regionen weiterhin für den Kauf von Wohnimmobilien. „Angesichts weiter steigender Haushaltszahlen und einer wieder rückläufigen Zahl an Baugenehmigungen könnte die Angebotsknappheit in vielen Regionen sogar steigen“, sagt Schenk und schlussfolgert: „Eigentümer von Wohnungen können daher vielerorts von stabilen Einnahmen und relativ hoher Wertbeständigkeit ausgehen. Dies steht aber vermehrt unter dem Vorbehalt einer weiteren Regulierung.“
Für das Gesamtjahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von über 15 Mrd. Euro.
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