PGIM Real Estate Marktkommentar: Balanceakt für Immobilieninvestoren
Angesichts der Besorgnis über Stimmungsrückgang, Zyklusdauer und erhöhte Preise – also Faktoren, die einen Abschwung auslösen könnten – stehen Investoren vor einem schwierigen Balanceakt. Entweder sie sind defensiv und bereiten sich auf eine mögliche Korrektur vor, oder sie gehen – unter Berücksichtigung der Zielrenditen – ein gewisses Risiko ein, um aus den aktuell vorteilhaften Konditionen Kapital zu schlagen und Einkommenszuwächse zu generieren – auch wenn die Preisgestaltung relativ hoch erscheint.
„Trotz der sich verlangsamenden Renditeaussichten bietet Europa weiterhin eine Reihe attraktiver Anlagemöglichkeiten über das gesamte Risikospektrum hinweg“, sagt Dr. Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. „Das geringe Angebot am Markt impliziert eine spätzyklische Wachstumschance, die sich von früheren Zyklen unterscheidet als Korrekturen durch ein Überangebot verschärft wurden. Für Investoren, die ihre Risikoexposition reduzieren wollen, bieten strukturelle Trends im Wohnbereich und bei Kreditprodukten einen attraktiven Weg zu einem ausgewogenen Portfolio. Konkret sehen wir hierfür drei Ansätze.
Erstens: Die spätzyklische Phase bietet Märkten mit geringer Leerstandsquote bei Gewerbe- und Logistikflächen weiterhin kurzfristiges Wachstumspotenzial. So sind beispielsweise Assets in den großen deutschen Büromärkten oder in Paris trotz historisch niedriger Anfangsrenditen weiterhin attraktiv. Die starke Nachfrage auf der einen und eine begrenzte Verfügbarkeit von Class A Objekten auf der anderen Seite, deuten auf ein erhebliches Mietwachstumspotenzial in CBD- und Nicht-CBD-Standorten hin. Auch Logistikimmobilien bieten weiterhin Renditen, die im Vergleich zu anderen Segmenten attraktiv sind. Die Nachfrage ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, bei einem so geringen Leerstand wie zu keinem anderen Zeitpunkt des Zyklus.
Der Zyklus des Vereinigten Königreichs steht dagegen im deutlichen Gegensatz zu anderen wichtigen europäischen Kernmärkten. Der Brexit stellt nach wie vor eine große Herausforderung für die Politik dar und bleibt eine Quelle der Unsicherheit. Zwar hat diese bisher nicht zu einer wirtschaftlichen Rezession oder einem anhaltenden Rückgang auf den Immobilienmärkten geführt, die Performance hinkt jedoch Kontinentaleuropa seit Mitte 2016 hinterher. Unter der Annahme eines geordneten Ausscheidens aus der Europäischen Union dürften die wirtschaftlichen Aussichten jedoch positiv bleiben. Die zwei Fragen, die sich daraus ergeben: Ab wann verschiebt sich der abwartende Ansatz der Investoren? Und was würde als ein klares Kaufsignal gewertet werden? Die Angebotsseite hat bereits reagiert – sowohl in London, als auch in anderen wichtigen Städten Großbritanniens. Bereits jetzt hat sich eine deutliche Differenz bei den Renditen zwischen den wichtigsten britischen Märkten und ihren Pendants in Frankreich und Deutschland gebildet. Historische Analysen deuten jedoch darauf hin, dass das Vereinigte Königreich – wenn der Spread seinen Höchststand erreicht hat – in den Folgejahren deutlich besser abschneiden kann, als andere europäische Märkte – bei Büromieten könnten es sogar fünf bis zehn Prozent pro Jahr sein. Vorerst dürfte jedoch die Vorsicht der Anleger bestehen bleiben. Zu binär ist der Charakter des Risikoprofils, welches eine starke Korrektur im Falle eines No-Deal-Szenarios erwarten lässt. Doch die Kombination aus den folgenden zwei möglichen Entwicklungen, würde als relativ starkes Kaufsignal für britische Immobilien wirken: Erstens, der Ausschluss der schlechtesten Brexit-Optionen durch die Gesetzgebung. Und zweitens, eine Renditekorrektur um 50 bis 100 Basispunkte, um die anhaltenden Abwärtsrisiken besser auszugleichen. Wenn sich die Unwägbarkeiten gelegt haben, könnte das Vereinigte Königreich somit am Ende sogar outperformen.
Zweitens: Während die Renditen bei Gewerbeimmobilien sinken, richtet sich die Aufmerksamkeit der Investoren zunehmend auf Investitionsmöglichkeiten im Wohnsektor. Dieser bietet eine vergleichsweise gute Rendite, einen gewissen Schutz vor einer Downside und dient gleichzeitig zur Portfoliodiversifizierung. In den letzten Jahren haben die großen Wohnmärkte stärkeres Mietwachstum verzeichnet als ihre kommerziellen Pendants, insbesondere durch steigende Mieten in den deutschen Großstädten. Es sind Faktoren wie Liquidität und Marktgröße, die für eine Investition in den deutschen Wohnsektor sprechen – übrigens der größte Europas. Frankreich dagegen ist der Markt mit dem größten ungenutzten Potenzial und der geringsten Investitionstiefe. Dies dürfte sich allerdings mit dem schnell wachsenden Investoreninteresse ändern. Das Hauptaugenmerk der Investoren liegt naturgemäß auf den niedrigen Renditen. Qualitativ hochwertige Wohnimmobilien in den wichtigsten Märkten werden mittlerweile unter drei Prozent gehandelt. Allerdings waren die Spitzenrenditen aufgrund ihres stabilen Renditeprofils schon immer relativ niedrig. Darüber hinaus hat sich der Spread auf die Renditen von Gewerbeimmobilien deutlich verringert, was darauf hindeutet, dass Wohnimmobilien immer noch einen attraktiven relativen Wert bieten – zumal die niedrigen Zinsen noch eine Weile anhalten dürften.
Drittens: Für Anleger, die eine zusätzliche Absicherung suchen, werden Kreditstrategien immer beliebter. Kredite können eine adäquate Ergänzung zu einem Portfolio in Zeiten des Abschwungs sein, da sie ein engeres Spektrum hinsichtlich der Performanceentwicklung im Vergleich zu einer traditionelle Eigenkapitalanlage bieten. Selbst in einem volatilen Markt wie Großbritannien liegen die jährlichen Renditen auf Kredite fast immer in einer Bandbreite von 0% bis 10%, während die Eigenkapitalrenditen viel stärker variieren. Mit zunehmender Zykluslänge, machen sich die Anleger vermehrt Sorgen um den unteren Teil der Bandbreite. Die Verwendung von Krediten kann das Risiko solcher negativen Ergebnisse begrenzen – auch wenn dadurch gleichzeitig das Aufwärtspotenzial gebremst wird. Das Vereinigte Königreich verfügt über den größten Nicht-Banken-Kreditsektor, der bereits ein Drittel des Marktes ausmacht. Die kontinentaleuropäischen Märkte sind dagegen nach wie vor stärker von Banken dominiert, obwohl mittlerweile die Auswirkungen der Regulierung zu einem Etablieren von Kreditfonds und Versicherer am Markt führen. Da die Vorschriften nach wie vor restriktiv sind, dürften sich die Chancen weiter erhöhen, wenn die bestehenden Kreditbücher fällig werden und der Refinanzierungsbedarf steigt.“
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