Veröffentlichung des HAHN Retail Real Estate Reports 2019/2020
Die Hahn Gruppe präsentiert Auszüge des neuen HAHN Retail Real Estate Reports, der von der Hahn Gruppe in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt und veröffentlicht worden ist.
Deutscher Einzelhandel bleibt auf dem Wachstumspfad
Im Jahr 2018 konnten die Umsätze im deutschen Einzelhandel ein weiteres Mal gesteigert werden. Mit einem Umsatz von 526,8 Mrd. Euro betrug der Zuwachs 2,5 Prozent. Dabei fiel das Wachstum im Online-Handel mit 9 Prozent erneut stärker, allerdings nach vielen Jahren erstmals nur einstellig aus (Vorjahr: 10,6 Prozent). Der stationäre Einzelhandel konnte um 1,8 Prozent zulegen. Die Summe der Verkaufsflächen erhöhte sich gemäß Angaben des Handelsverbands Deutschlands (HDE) um 0,9 Prozent auf 125,1 m².
Nach einem soliden ersten Halbjahr 2019, mit Umsatzzuwächsen von 2,9 Prozent im Einzelhandel, rechnet bulwiengesa mit einer Fortsetzung des Wachstums. Die internationalen Handelskonflikte, anhaltende Brexit-Verhandlungen und weltweite Konflikte sollten aber die Dynamik des Wachstumstrends im Jahresverlauf abschwächen. Der deutsche Einzelhandel lässt sich von diesen Belastungsfaktoren vorerst nicht beeindrucken und ist gemäß der HAHNExpertenbefragung sogar optimistischer als im Vorjahr. Rund 60 Prozent der Befragten (Vorjahr: 52 Prozent) erwarten für das zweite Halbjahr 2019 steigende stationäre Umsätze gegenüber der Vorjahresperiode. 28 Prozent rechnen mit stabilen Umsätzen (Vorjahr: 37 Prozent) und nur 12 Prozent (Vorjahr: 11 Prozent) mit Umsatzrückgängen.
Abgeschwächtes Expansionstempo – Lebensmittel- und Drogeriemärkte bleiben Treiber
Der stationäre Einzelhandel expandiert auch in 2019, allerdings hat sich gegenüber dem Vorjahr das Expansionstempo verlangsamt: Nur noch 56 Prozent der befragten Einzelhändler wollen die Anzahl der Standorte im Jahresverlauf ausbauen (Vorjahr: 64 Prozent). Rund 24 Prozent beabsichtigen, die Anzahl der Standorte zu reduzieren (Vorjahr: 16 Prozent). 20 Prozent erwarten keine Veränderung (Vorjahr: 20 Prozent). Wachstumslokomotive bleiben Lebensmittel- und Drogeriemärkte, die zu 79 bzw. 100 Prozent die Anzahl der Standorte erhöhen wollen, sowie auch die Branchen Gesundheit/Beauty, Hobby/Freizeit und Gastronomie mit ebenfalls überdurchschnittlichem Expansionsdrang. Auf Konsolidierungskurs sind hingegen die Anbieter von Unterhaltungselektronik und Schuhen/Accessoires. Hier besteht die Absicht, im Jahresverlauf die Anzahl der Filialen zu reduzieren.
Einzelhandel favorisiert Fachmarktzentren
Bei der Hahn-Expertenbefragung der Einzelhändler ergibt sich ein eindeutiges Bild: Wenn es um die Auswahl von Handelsstandorten geht, ist das Fachmarktzentrum der beliebteste Objekttyp. So geben 50 Prozent der Einzelhändler an, dass sie das Preis-/Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Anmietung als attraktiv einstufen. Hingegen bewerten nur rund 15 Prozent der Händler das Shopping-Center in dieser Hinsicht als attraktiv. Solitärstandorte in Nahversorgungslagen (35 Prozent) und innerstädtische 1a-Lagen (31 Prozent) rangieren ebenfalls hinter den Fachmarktzentren.
Regionalzentren und B-Standorte erneut im Fokus der Investoren
Im Hinblick auf die räumliche Verteilung der Investitionen in der Unterscheidung zwischen den Top-5-Standorten und dem übrigen Deutschland muss das Jahr 2018 als Ausreißer betrachtet werden. Während der Anteil der Top-Städte 2018 bei über 24 Prozent lag, was einem Transaktionsvolumen von gut 2,6 Mrd. Euro entspricht, sank der Anteil gemäß den Berechnungen von CBRE im ersten Halbjahr 2019 auf gut 16 Prozent oder 799 Mio. Euro. Damit knüpften die ersten sechs Monate nahtlos an die Ergebnisse der Jahre 2016 und 2017 mit jeweils rund 17 Prozent an und setzten den Trend des stetigen Rückgangs des in die TopStädte investierten Volumens der letzten Jahre fort. Weiterhin ist das Angebot in den TopMärkten äußerst limitiert. Hochpreisige Geschäftshäuser in Bestlage oder Prime ShoppingCenter kommen trotz der hohen Nachfrage in diesen Städten kaum auf den Markt. Entsprechend sind Investoren gezwungen, auf andere Standorte – und hier vor allem auf attraktive Regionalzentren sowie B-Standorte mit günstigeren Renditeprofilen – auszuweichen, um an den attraktiven Rahmenbedingungen des deutschen Einzelhandelsmarktes zu partizipieren.
Erwartung höherer Kaufpreise für Fach- und Lebensmittelmärkte
Nach Ansicht der von der Hahn Gruppe befragten Investoren/Kreditbanken gibt es am Immobilien-Investmentmarkt unverändert Anzeichen für Marktübertreibungen. So sehen 82 Prozent (Vorjahr: 73 Prozent) gewisse Tendenzen einer Überhitzung, 9 Prozent (Vorjahr: 17 Prozent) sogar deutliche Tendenzen. Dennoch sind die Marktteilnehmer für die Assetklasse der Handelsimmobilien optimistisch. 18 Prozent rechnen mit fallenden Renditen, 59 mit stabilen Renditen und nur 13 Prozent mit einem Renditeanstieg bei Handelsimmobilien in den kommenden 12 Monaten. Besonders positiv werden die Objekttypen Fachmarktzentren bzw. Fachmarktagglomerationen eingeschätzt. Die befragten Immobilieninvestoren/Banken rechnen hier zu 41 Prozent mit weiter sinkenden Renditen, nur 11 Prozent erwarten steigende Renditen. Bei Supermärkten/Discountern rechnen gar nur 9 Prozent der Befragten mit steigenden Renditen. Kritisch sehen die Akteure hingegen das Segment der ShoppingCenter: 52 Prozent der Befragten erwarten für dieses Segment in den nächsten 12 Monaten steigende Renditen.
Nettoanfangsrenditen bewegen sich aufeinander zu
Die differenzierte Erwartungshaltung der Investoren bestätigt sich in den Berechnungen von CBRE: Während die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Jahren über alle Assetklassen hinweg unter Druck standen und beständig nachgaben, sind inzwischen aufgrund der zunehmenden Selektivität der Investoren bei einzelnen Anlageklassen des Handelssegments wieder steigende Renditen zu verzeichnen. Während auf der einen Seite die weiterhin hohe Nachfrage bei einem sich zunehmend verknappenden Angebot zu einer weiteren Renditekompression im Segment der Fachmarktobjekte führte, stiegen auf der anderen Seite die Spitzenrenditen für Shopping-Center in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2019 an. So liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Core-Investments in Fachmarktzentren zur Jahresmitte bei 4,15 Prozent, Shopping-Center notieren bei 4,00 Prozent (A-Standorte) bzw. 4,85 Prozent (B-Standorte). Hier wird deutlich, dass sich der Markt für Shopping-Center in einer merklichen Konsolidierungsphase befindet und Investoren verstärkt auf andere Handelsimmobilientypen ausweichen. In der Folge verringert sich der Spread zwischen erstklassigen Shopping-Centern und Fachmarktzentren, der inzwischen bei nur noch 15 Basispunkten liegt.
Bei den Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser zeigte sich ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung. Nachdem die Nettoanfangsrendite der Top-5-Standorte seit dem zweiten Quartal 2018 im Durchschnitt stabil bei 3,00 Prozent lag, ist sie im zweiten Quartal 2019 leicht um 2 Basispunkte auf 3,02 Prozent gestiegen, bedingt durch einen leichten Anstieg der Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in München – Deutschlands teuerstem Standort – um 10 Basispunkte auf 2,70 Prozent.
Hahn Retail Real Estate Report 2019/2020
Der einmal jährlich erscheinende HAHN Retail Real Estate Report beschreibt die aktuellen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel und im Investmentmarkt für Handelsimmobilien.
Der Report ist erneut in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute entstanden. bulwiengesa beschreibt u.a. die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Konsum und den Einzelhandel in Deutschland sowie die Entwicklung der einzelnen Akteure. CBRE beschäftigt sich mit dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien und bewertet u.a. die Qualität einzelner Investmentregionen. Ein weiterer Baustein ist die Expertenbefragung,
welche die Hahn Gruppe im Sommer 2019 bei 68 Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels sowie 58 Entscheidungsträgern von institutionellen Immobilieninvestoren und Kreditbanken durchgeführt hat. Die in Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute befragten Handelsunternehmen sind führende Akteure des Einzelhandels in Deutschland, über die Hälfte verfügt über mehr als 100 Filialen. Bei den befragten Investoren und Kreditbanken handelt es sich beispielsweise um Asset Manager, Versicherungen, Immobilien-AGs, Pensionskassen und Stiftungen. Rund die Hälfte der zusammen mit dem Institut UZ Bonn befragten Investoren verwaltet ein Immobilienvermögen von über 3 Mrd. Euro.
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HAHN Immobilien-Beteiligungs AG, Buddestraße 14, D-51429 Berg. Gladbach, Tel.: 02204 / 9490 0, Fax: 02204 / 9490 117, www.hahnag.de