Im ersten Halbjahr 2019 verzeichneten offene Immobilienpublikumsfonds mit fast sechs Mrd. Euro Rekordzuflüsse.
Ein wichtiger Grund: Die durchschnittlichen Renditen der Fonds sind in den vergangenen sechs Jahren spürbar gestiegen – von 2,3% auf 3,1% p.a.
Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Renditekomponenten der 17 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2017 aufgelegt wurden. Zusammen verwalten die Fonds mehr als 86 Mrd. Euro. Das Ergebnis:
Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern der untersuchten Fonds im vergangenen Jahr eine Rendite von durchschnittlich 3,1%. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine erneute Verbesserung um rund 30 Basispunkte. Im Vergleich zu 2013 ist dies eine Verbesserung um 80 Basispunkte.
Netto-Mietrenditen sinken zum sechsten Mal in Folge
Der durchschnittliche Nettoertrag, den offene Fonds aus ihren Bestandsobjekten heraus erwirtschaften, sinkt seit 2013 kontinuierlich – von damals 5,0% auf 4,1% im Jahr 2018.
Der Hauptgrund für den sukzessiven Rückgang der Netto-Mietrenditen ist das gestiegene Preisniveau beim Ankauf neuer Objekte. Steigt der Preis für den Erwerb neuer Objekte bei konstantem oder nur leicht steigendem Mietpreisniveau, sinkt die Mietrendite entsprechend.
Wertänderungsrenditen legen erneut zu
Seit 2014 sind die durchschnittlichen Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds positiv und steigen an. 2018 setzte sich diese Entwicklung fort. Die Immobilienportfolios der Fonds werteten durchschnittlich um 1,4% auf. Das ist der höchste Zuwachs der vergangenen zehn Jahre.
Liquiditätsrenditen belasten Fondsperformance weiterhin stark
Liquidität kostet Performance. Dies gilt verstärkt im aktuellen Niedrigzinsumfeld. Im vergangenen Jahr erreichte die Liquiditätsrendite mit faktisch 0% ihren absoluten Tiefstand. Von den betrachteten Fonds weisen zehn sogar eine negative Liquiditätsrendite auf.
Da die durchschnittliche Liquiditätsquote der Fonds im Jahr 2018 bei 23% lag, wurde die Fondsperformance entsprechend stark belastet.
Ausblick
Nach Ansicht von Scope wird sich der Druck auf die Netto-Mietrenditen fortsetzen. Parallel werden Objekte im Bestand in der Tendenz weiter aufwerten. Die steigenden Wertänderungsrenditen werden den Rückgang der Nettomietrenditen auch im Jahr 2019 kompensieren. Die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds wird damit nach Ansicht von Scope im Jahr 2019 weiter steigen. Mittelfristig geht Scope jedoch von sich wieder abschwächenden Gesamtergebnissen aus.
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