Während Immobilienwerte stetig steigen, stellt sich die Frage, wie lange der Aufschwung noch anhält?
Da Investitionen zum falschen Zeitpunkt die Performance des Portfolios beeinträchtigen können, ist Unsicherheit die Folge. Investoren können auf Schuldtitel setzen, um eine Absicherung nach unten zu gewährleisten. Erstrangige Darlehen im Immobilienbereich sind dabei ähnlich zu bewerten wie Unternehmensanleihen im Investment Grade.
„Der Immobilienmarkt wächst global seit 36 Quartalen – das längste zusammenhängende Marktwachstum seit dem Jahr 1980“, sagt Dr. Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. „Die Frage, die sich daher zu Recht alle stellen, ist: in welcher Phase befindet sich der Konjunkturzyklus nun? Dies lässt sich allerdings nur durch genaue Analysen beantworten.
Während die Zeit seit dem Jahr 2014 durchaus als Aufschwung bezeichnet werden kann, sendet der Markt aktuell eher gemischte Signale. Immobilienwerte steigen zwar nach wie vor, jedoch mit der niedrigsten Wachstumsrate seit dem Jahr 2013. Es scheint daher wahrscheinlich, dass der Immobilienzyklus seinen Höhepunkt in naher Zukunft erreicht. Da der ideale Zeitpunkt zur Investition maßgeblich von der Phase des Zyklus abhängt, dürfte derzeit Vorsicht geboten sein. Beruhend auf der Annahme, dass wir uns momentan in der Endphase des Aufschwungs befinden, hat ein heutiges Immobilieninvestment aus unserer Sicht eine zehnprozentige Chance, über die nächsten fünf Jahre negative Renditen einzufahren und sich entsprechend auf die Performance eines Portfolios auszuwirken – und dies kann sowohl kurzfristig als auch langfristig orientierte Investoren betreffen.
Die Länge des aktuellen Konjunkturzyklus erklärt das steigende Interesse an Kapitalstrukturen, die eine bessere Absicherung nach unten bieten. Anleihen gewinnen im Falle eines Abschwungs im Vergleich zu Eigenkapitalbeteiligungen an Attraktivität und sind in der Folge – neben Fixed-Income-Investoren – auch für Immobilieninvestoren zunehmend interessant.
Zusätzlich eröffnet Fremdkapital mehr Möglichkeiten zu Investitionen am Immobilienmarkt. Von den geschätzten 20 Billionen US-Dollar an Immobilienwerten in den globalen entwickelten Märkten – eine Zahl, die private Wohnimmobilien nicht berücksichtigt – sind lediglich rund 7,2 Billionen US-Dollar in private Märkte investiert oder im Besitz öffentlich gelisteter Firmen und damit für Eigenkapitalinvestitionen zugänglich. Berücksichtigt man jedoch auch Anleihe-Möglichkeiten, steigt der potentielle Markt auf 11,5 Billionen Dollar, da Investoren auch an der Finanzierung und Refinanzierung von Objekten teilhaben können, die nicht Teil des Eigenkapitalmarktes sind.
Während in den Vereinigten Staaten lediglich rund 40 Prozent der Verbindlichkeiten im Immobilienmarkt von Banken gehalten werden, dominieren diese in Kontinentaleuropa traditionell mit mehr als 90 Prozent den Immobilienkreditmarkt. Wir sind jedoch der Ansicht, dass Nachfrage nach alternativen Finanzierungsquellen besteht und sich diese auch in Europa zunehmend durchsetzen werden.“
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