WeltSparen-Analyse
In Berlin und München bleibt die Rendite von Investments in Wohnimmobilien trotz Niedrigzinsphase und Immobilienboom hinter der des breiten Aktienmarkts zurück. Lediglich Investments in Frankfurt am Main brachten im Schnitt eine vergleichbare Rendite ein.
„Aktien oder Immobilien? Für viele sind die eigenen vier Wände mehr als ein Investment und damit vor allem auch eine emotionale Entscheidung. Das ist aber auch der Grund, warum wir dazu neigen, uns den Kauf einer Immobilie schön zu rechnen. Ein nüchterner Blick auf die Zahlen der letzten 20 Jahre zeigt: Selbst in Großstädten wie München und Berlin haben breit gestreute ETFs im Schnitt höhere Gewinne als Wohnimmobilien erzielt.”
Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageklassen der Deutschen. Sie gelten als sicher und renditestark. Doch auch sie sind nicht vor Schwankungen sicher: 2023 haben Wohnimmobilien 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr eingebüßt. Seit Anfang 2024 stagnieren die Preise, während ETFs auf den MSCI World, der den weltweiten Kapitalmarkt abbildet, immer neue Höchststände erreichen.
WeltSparen, die Spar- und Anlageplattform des Berliner Fintechs Raisin, hat analysiert, wie sich Immobilien in Berlin, Frankfurt am Main und München in den letzten 20 Jahren entwickelt haben. Für einen Langzeitvergleich mit dem Kapitalmarkt wurden neben der Preisentwicklung auch die Einnahmen durch Vermietung sowie die Nebenkosten bei Erwerb, Finanzierung und Instandhaltung berücksichtigt. Der Ausgangspunkt für den Vergleich ist der Erwerb einer Immobilie Anfang 2004 mit 100.000 Euro Eigenkapital und 100.000 Euro Fremdkapital.
MSCI World schlägt „Betongold” in Berlin und München
Die Nachfrage nach Immobilien in deutschen Ballungszentren ist nach wie vor hoch und das Angebot begrenzt. Dementsprechend haben sich die Quadratmeterpreise über die letzten zwei Jahrzehnte mancherorts vervielfacht. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer können sich daher seit 2004 über einen deutlichen Wertzuwachs ihrer Immobilie freuen: In Frankfurt und Berlin haben sich die Preise in diesem Zeitraum mehr als verdreifacht.
Trotz der enormen Wertsteigerungen von Immobilien bleiben sie über den betrachteten Zeitraum von 20 Jahren in München und Berlin hinter der Entwicklung des MSCI World zurück. Wenn man Anfang 2004 Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro in einen ETF auf diesen Index investiert, hätte man selbst ohne Fremdkapital über 20 Jahre eine Rendite von knapp 10 Prozent pro Jahr erzielt und Ende 2024 rund 658.500 Euro im Depot gehabt. Bei einem Immobilienkauf in München wären es nach Berücksichtigung aller Kosten, Mieteinnahmen, der Tilgung und nach Abzug der Restschuld rund 8,5 Prozent pro Jahr gewesen – im Ergebnis nach 20 Jahren mehr als 143.000 Euro weniger. In Berlin betrug der Unterschied 110.000 Euro. Lediglich eine Immobilie in Frankfurt am Main wäre mit 659.000 Euro ähnlich ertragreich wie das Aktiendepot gewesen.
Dabei gilt es im Hinterkopf zu behalten, dass die Berechnung die durchschnittliche Wertentwicklung von Immobilien berücksichtig, also sowohl gute als auch schlechte Investments einbezieht. Bei einem Investment in eine Immobilie bleibt mangels Diversifikation immer das Risiko, dass das Objekt innerhalb der ausgewählten Stadt nochmal deutlich hinter den Durchschnittsrenditen zurückbleibt, weil verfügbare Immobilien in Bestlage mangels Angebot noch knapper geworden und die Preise für Privatpersonen oft unerschwinglich sind.
Fazit: 5 Gründe für einen ETF-Sparplan statt Betongold
- Weniger Aufwand: Ein ETF-Sparplan ist mit wenigen Klicks von der Couch aus eingerichtet und kann per Dauerauftrag bespart werden. Der initiale Zeitaufwand beim Erwerb einer Immobilie und der laufende Aufwand durch die Verwaltung stehen dazu in keinem Verhältnis.
- Bessere Risikostreuung: Ein weiterer Punkt ist die bessere Diversifikation. Kauft man eine Immobilie, steckt oft ein Großteil des eigenen Kapitals in einem Objekt. Dadurch hängt die eigene finanzielle Lage stark von der Entwicklung dieser einen Immobilie sowie der Stadt und Region ab – ein Klumpenrisiko. Über ETFs kann man in Aktien mehrerer tausend Unternehmen aus der ganzen Welt investieren und streut das Risiko somit breit über Länder, Regionen und Branchen.
- Höhere Liquidität: Nicht zu vergessen ist auch die bessere Liquidität und die niedrigeren Transaktionsrisiken. Immobilien lassen sich meist nur „im Ganzen” veräußern, die Verhandlungen können zäh sein und bis der Erlös verfügbar ist, kann es einige Zeit dauern. ETFs lassen sich täglich in beliebiger Stückzahl veräußern und der Erlös ist sofort verfügbar.
- Mehr Rendite: Mit dem Kauf einer Immobilie in deutschen Metropolen wie Berlin, München und Frankfurt vor rund 20 Jahren, hätte man beträchtliche Renditen erzielen können. Anlegerinnen und Anleger sollten aber berücksichtigen, dass die Entwicklung der Kaufpreise seitdem historisch einmalig war und vor allem durch niedrige Zinsen getrieben wurde. Ein global gestreutes Portfolio aus Aktien über ein Investment in ETFs hätte im gleichen Zeitraum im Schnitt noch höhere Renditen erzielt.
- Bessere Rahmenbedingungen: Während die Gebühren für ETFs immer günstiger werden, sind die Kaufnebenkosten im Vergleich zu 2004 nicht zuletzt durch die Grunderwerbsteuer deutlich gestiegen. Neue Auflagen und jede Menge Bürokratie machen den Erwerb, die Verwaltung sowie die Instandhaltung mancher Immobilie zum Albtraum. Wer ETFs kauft, überlässt Sorgen dieser Art einfach Unternehmen und ihren Angestellten – nicht umsonst heißt es ja „Geld für sich arbeiten lassen”.
Methodik
Grundlage unserer Analyse ist der Erwerb einer Eigentumswohnung im Jahr 2004 für 200.000 Euro zu den entsprechenden Quadratmeterpreisen aus den Immobilienmarktberichten der jeweiligen Stadt. Es wird eine damals übliche Finanzierung zu 50 Prozent aus Eigenkapital und 50 Prozent Fremdkapital angenommen. Für den Fremdkapitalanteil wird eine damals übliche Verzinsung für Hypotheken von 4,47 Prozent pro Jahr angenommen. Die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent, Maklerprovision von durchschnittlich 5,5 Prozent sowie Grundbuch- und Notarkosten von 2,0 Prozent, wurden einbezogen und die Restschuld vom Investitionsergebnis abgezogen. Als laufende Kosten werden Instandhaltungskosten nach einem Richtwert von 13,75 Euro pro Quadratmeter pro Jahr sowie 30 Euro pro Monat für die Beauftragung einer Hausverwaltung angenommen. Die Entwicklung der eingenommenen Miete richtet sich nach den von den Städten veröffentlichten Mietspiegeln. Für den ETF wurden Kosten von 0,15 Prozent pro Jahr angenommen.
Über Raisin
Raisin ist die weltweit führende Plattform für Spar- und Anlageprodukte. Das 2012 gegründete Fintech verbindet Verbraucherinnen und Verbraucher mit Banken in der EU, dem Vereinigten Königreich und den USA. Dadurch erhalten sie bessere Zinsen und Banken eine sichere und günstige Refinanzierung. Unsere Vision ist es, einfaches Sparen und Investieren ohne Hürden anzubieten und so den globalen +140-Billionen-Euro-Markt zu erschließen. Raisin beschäftigt derzeit weltweit mehr als 700 Mitarbeitende aus über 65 Ländern. Heute verwaltet die Plattform über 70 Milliarden Euro. Mit ihrer Geldanlage haben Kundinnen und Kunden über 2 Milliarden Euro an Zinsen generiert.
Quellen
Bloomberg (06.01.2025), MSCI World Total Gross Return EUR Index, Zeitraum 01.01.2004–31.12.2024
Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) (15.01.2025), Trends der Wohneigentumsbildung – Haushalte, Objekte, Finanzierung, BBSR, https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/berichte-kompakt/2009/DL_6_2009.pdf?__blob=publicationFile&v=1
Immobilienmarktberichte und Mietspiegel der Städte Berlin, München und Frankfurt am Main aus den Jahren 2005 bis 2024 herausgegeben von den entsprechenden Stadtverwaltungen.
Statistisches Bundesamt (15.01.2025): Preise für Wohnimmobilien. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/12/PD24_489_61262.html
Statista Research Department (15.01.2025), Mietpreise in Frankfurt am Main, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/262508/umfrage/mietpreise-in-frankfurt-am-main/
Statista Research Department (15.01.2025), Genutzte Geldanlagen der Deutschen bis 2023, Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/13314/umfrage/aktuell-genutzte-geldanlagen-der-deutschen/
Statista Research Department (15.01.2025), Entwicklung der Hypothekenzinsen in Deutschland bis 2018, Statista, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155740/umfrage/entwicklung-der-hypothekenzinsen-seit-1996/
Steger, Andreas (15.01.2025), Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick, Immowelt, https://ratgeber.immowelt.de/a/nebenkosten-beim-hauskauf-oder-hausbau.html
Wüstenrot Bausparkasse (15.01.2025), Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus: Höhe und Berechnung, Wüstenrot, https://www.wuestenrot.de/modernisieren/instandhaltungsruecklage
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