Konstruktive Marktanpassung 2025
Gottseidank geht die Welt, wie wir zuletzt titelten, tatsächlich nicht unter, wenn auch in Einzelfällen ca. 6.300 Anleger der DEGAG Deutsche Immobilien Holding AG um ihre Einlagen bangen müssen (Volumen ca. EUR 275 Mio.). Geld, das an anderer Stelle deutlich besser investiert worden wäre. Denn bewährte Bestandsimmobilienemittenten managen mit ruhiger Hand die gefallenen Immobilienpreise und nutzen sie dort, wo sich attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten. Exits werden dagegen vorausschauend vertagt. Die dazu erforderlichen Reserven werden angespart und klug verwaltet, Auszahlungen verschoben.
Dass Betongold nicht per se in der Wertentwicklung nur eine Richtung nach oben kennt, war die Lektion der letzten 2 Jahre. Und laut Hennig Koch, Vorstandschef des offenen Immobilienfonds Commerz Real, muss auch 2025 mit “Korrekturen”, insbesondere hohen Mittelabflüssen bei offenen Immobilienfonds gerechnet werden (Handelsblatt-Interview vom 29.01.2025). Im letzten Jahr flossen ca. EUR 6 Mrd. von ca. EUR 125 Mrd. gebundenem Kapital ab. Die Kündigungen des letzten Jahres werden in 2025 wirksam. Daher werden weitere Abflüsse erfolgen (eine Chance für alternative Investmentstrategien?!). Verkäufe unter Wert seien zu erwarten, von Ausnahmen abgesehen, wie Koch betonte. Je nach Zinsentwicklung wird die “Bodenbildung”, die schon für Ende 24 erwartet wurde, möglicherweise nochmals vertagt, auf 2026?
Anhängige Verbraucherschützerklagen, wegen einer zu sicheren Fehleinstufung offener Immobilienfonds sind Gegenstand einer Klage in Nürnberg gegen Unilmmo Wohnen ZBI ( Risikoeinstufung Dez. 2023 Klasse 2 von 7, je niedriger die Zahl, je niedriger das Risiko). Der Unilmmo hatte ca. 17 % abgewertet. Einerseits zeigt der Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds, die mit einer deutlich höheren Risikoklasse eingestuft werden (Einstufung in der Regel bei 6 = hohes Risiko), dass dort schmerzhafte bis bedrohliche MIttelabflüsse der offenen Immobilienfonds nicht passieren können (das ist für geschlossene Fonds ein Vorteil). Risikoerhöhend kommt für die Offenen hinzu, dass in Krisenphasen auch wenig bis keine neuen Mittelzuflüsse erfolgen. Andererseits haben die Geschlossenen nur einen begrenzten Zeitraum zur Verfügung, ihre Immobilien optimal zu verwerten, da sie mit begrenzten Laufzeiten kalkulieren müssen.
Eine Lösung dieses Problems kann der ELTIF 2.0 sein, sowohl hinsichtlich der Laufzeiten als auch der Rückkageboptionen. Der ELTIF erlaubt eine semioffene Fondsstruktur zwischen einem offenen und einem geschlossenen Fonds und hat dazu eine ähnlich hohe Regulierungsqualtiät aufzuweisen. Zudem kann der ELTIF im Vergleich zu den offenen Fonds sowie im Vergleich zu den geschlossenen Fonds deutlich flexibler gehandhabt werden (Auswahl der Assets, europaweite Platzierung, im Rahmen der ELTIF-Verordnung freie Wahl der Rechtsform, Fund in Fund- sowie Direktinvestitonen und Kreditfonds möglich, Verwahrung im Wertpapierdepot). CHECK hat dazu eine umfassende Marktstudie erstellt.
Die ersten ELTIFs sind bereits am Markt. Bis die vielfältigen Potenziale des ELTIF tatsächlich ausgeschöpft werden, wird eine Frage der Assetkompetenzen der Emittenten sein. Die bekannten Emittenten trauen sich im Rahmen ihrer aufgelegten ELTIFs zunächst mit ihren angestammten Assetklassen Private Equity, Infrastruktur, Immobilien, Logistik, Lifesience, Neue Energien, Umwelttechnologie an den Markt. Das ist auch folgerichtig. Denn darin liegen Erfahrung und Performance vor. Interessant wäre ein Multiassetkonzept, dass über die angestammten Assetklassen hinausgeht und z.B. auch Anleihen und/oder Kryptowährungen einbezieht,
Dass Multiassetfonds zurzeit an Fahrt aufnehmen ist dem naheliegendem Bedürfnis nach Diversifikation in kritischen Marktphasen zu verdanken. Grundsätzlich sind diese Strategien auch in boomenden Marktphasen ein belastbares Konzept, wenn man z. B. die aktuell überraschend entfachte KI-Konkurrenz zwischen den Riesen im Silicon Valley und dem Bonsai-Start-Up Deep-Seek aus China in Betracht zieht. Breit aufgestellt zu sein, auch wenn dadurch nicht jeder Hype mitgenommen wird, erweist sich als solide, Verluste vermeidende Strategie.
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Unternehmensanalyse Stephan Appel, Jaspersdiek 7, 22399 Hamburg, Tel: 040-409725, www.check-analyse.de