Rund 2,75 Milliarden Euro Verkaufsvolumen realisiert
Union Investment hat die hohe Qualität ihres Immobilienportfolios im zurückliegenden Geschäftsjahr genutzt, um durch Verkäufe ihre Liquiditätsreserven in einem weiterhin schwierigen Marktumfeld auszubauen und damit Handlungsspielräume für die Weiterentwicklung der Portfolien zu schaffen. Darüber hinaus haben die Verkäufe die Fondsperformance stabilisiert. Die Performance der Offenen Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment mit gewerblichem Fokus lag zum Jahresultimo in einem Korridor von 3,18 bis -0,18 Prozent. Alle gewerblichen Immobilienfonds für Privatanleger konnten 2024 ihre Ausschüttungen erhöhen und haben insgesamt 677 Millionen Euro ausgeschüttet.
Insgesamt realisierte Union Investment 2024 ein Rekord-Verkaufsvolumen von 2,75 Milliarden Euro, verteilt auf 28 Einzeltransaktionen. Bei fast allen Transaktionen wurden mit Verkaufserlösen zu den bzw. oberhalb der zuletzt festgestellten Sachverständigenwerte attraktive Renditen über die Haltedauer erzielt. Insgesamt wurden die Buchwerte um rund 330 Millionen Euro übertroffen. Die 2024 verkauften Immobilien haben während ihrer Haltedauer in den Portfolien von durchschnittlich 11,2 Jahren hohe jährliche Wertbeiträge geliefert.
„Die erfolgreiche Verkaufsbilanz zeigt, welche außergewöhnliche Qualität unser Portfolio besitzt. In der aktuellen Phase, in der die Preisfindung in einzelnen Immobilienmärkten noch nicht wieder funktioniert, zahlt es sich besonders aus, dass wir unsere Gewerbeportfolien breit aufgestellt haben und dadurch Verkäufe in Assetklassen realisieren konnten, die sich gut konsolidiert zeigen und wieder von Investoren nachgefragt werden“, sagt Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. „Unsere Strategie, auf volumenstarke, breit diversifizierende Flaggschifffonds zu setzen, und unsere defensivere Expansionsstrategie in den vergangenen Jahren hat sich als richtig erwiesen und macht unsere Portfolien in der aktuellen Marktsituation resilient.“
Investorennachfrage bei Hotels und Shoppingcentern
„Wir konzentrieren uns im Verkauf auf Objekte, bei denen wir mit unserem aktiven Asset Management über die überwiegend lange Haltedauer attraktive Wertsteigerungen erzielen konnten“, betont Martin Brühl, Chief Investment Officer und Mitglied der Geschäftsführung. In den nun wieder liquiden Assetklassen Shoppingcenter und Hotels realisierte Union Investment 2024 den Schwerpunkt der Verkäufe. „Wir haben die Gelegenheit gut genutzt, unsere Portfolien umzuschichten und dort zu guten Preisen zu verkaufen, wo wir in der Vergangenheit selten als Verkäufer aufgetreten sind.“
Auf sogenannte Betreiberimmobilien entfielen 1,4 Milliarden Euro der Verkaufserlöse des vergangenen Jahres. So trennte sich Union Investment im zurückliegenden Geschäftsjahr gleich von drei Hotelobjekten in Deutschland, Österreich und den USA mit einem Volumen von rund 204 Millionen Euro, zudem wurden vier Einzelhandelsobjekte im Volumen von rund 1,16 Milliarden Euro veräußert. Auf die Assetklasse Einzelhandel entfielen 2024 auch die Verkäufe mit den größten Einzelvolumina: die Fünf Höfe in München und das Shoppingcenter Magnolia in Breslau.
Breit diversifiziert durch (noch) unruhiges Fahrwasser
„Der Einzelhandelsmarkt hat korrigiert – auch bei den Bewertungen und Mieten – und zeigt nun wieder eine positive Entwicklung. Für gute Assets werden wieder angemessene Preise erzielt. Auch Hotels sind über den Berg, darauf weist unter anderem die Entwicklung bei den Umsätzen pro verfügbarem Zimmer, den RevPars, hin, die nun fast überall wieder über den Werten von 2019 liegen“, so Martin Brühl. „Von der positiven Entwicklung beider Assetklassen – Hotel und Einzelhandel – wollen wir auch im neuen Geschäftsjahr profitieren.“
Den zweiten Verkaufsschwerpunkt neben Operational Real Estate setzte Union Investment im zurückliegenden Jahr in der Assetklasse Büro. Union Investment hat zwölf Büroobjekte in Europa und Asien/Pazifik im Volumen von 633 Millionen Euro erfolgreich veräußert. Bereits im Vorjahr belief sich die Verkaufsbilanz in diesem Segment auf fast eine Milliarde Euro. „Die Anlageklasse Büro hat sich noch nicht vollständig erholt“, so Martin Brühl. „Unser breit diversifiziertes Büroimmobilienportfolio insbesondere im Prime-Segment ist jedoch im Kern gut aufgestellt und bedient die Anforderungen, die Nutzer heute und morgen an gute Bürostandorte stellen. Hierdurch erzielen wir attraktive Mieterträge und sind auch in einem schwierigen Markt für Käufer interessant. Perspektivisch denken wir aber auch in diesem Segment wieder über Zukäufe nach.“
Normalisierung ab 2026 erwartet
In einem auch 2024 noch dysfunktionalen Markt wurden keine Neuankäufe für die gewerblichen Immobilienfonds getätigt. Eine Normalisierung an den Märkten, insbesondere durch weitere Zinssenkungen, vorausgesetzt, sieht Union Investment erst ab 2026 wieder stärkere Ankaufschancen. „Der neue Zyklus, der sich in Großbritannien gerade als erstes herausbildet, wird in der Breite noch etwas Zeit brauchen, so dass wir 2025 überwiegend in unsere bestehenden Assets investieren werden und weniger in neue Objekte“, erklärt Michael Bütter.
Die Verkaufstransaktionen des letzten Geschäftsjahres verteilen sich auf acht gewerbliche Fonds für Privatanleger und für institutionelle Kunden. Der Schwerpunkt der Verkäufe lag mit rund 2,5 Milliarden Euro auf den Fonds für Privatanleger. Durch die erzielten Verkaufserlöse konnten die Nettomittelabflüsse aus den Produkten von rund 2,18 Milliarden Euro kompensiert werden. Die Bruttoliquidität der drei in Deutschland vertriebenen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa und UniImmo: Global liegt zum Jahresultimo 2024 bei 15 bis 18 Prozent und damit deutlich über der gesetzlichen Mindestliquidität von fünf Prozent.
Durch die Verkäufe reduzierte sich das Immobilienvermögen der Fonds für private und institutionelle Anleger auf 58,0 Mrd. Euro gegenüber 59,5 Mrd. Euro zum Vorjahresultimo. Das weltweit verwaltete Immobilienfondsvolumen sank von 57,4 Milliarden Euro auf 54,9 Milliarden Euro.
2025 zur Konsolidierung nutzen
„Die Substanz unseres Portfolios ist weiterhin exzellent. Unsere konsequente Qualitätsorientierung, die laufenden Investments in die Bestände und unsere breite Diversifizierung auch auf der Kapitalseite sind das Fundament, auf dem wir auch das noch herausfordernde Jahr 2025 für unsere Anlegerinnen und Anleger gut überbrücken können“, so Michael Bütter. „Mittelfristig brauchen wir und die gesamte Branche jedoch wieder funktionierende Immobilienmärkte und eine Umkehr bei den Nettomittelflüssen, um die starke Substanz im Portfolio zu erhalten und Anlagechancen im Markt wahrnehmen zu können.“
„In der Vergangenheit hat es sich für Anleger meistens als wenig sinnvolle Strategie erwiesen, Anteile in schwierigen Marktphasen zurückzugeben“, betont Michael Bütter. „Vielmehr haben unsere Offenen Immobilienfonds langfristig, auch über schwierige Marktphasen hinweg, attraktive Ausschüttungsrenditen erzielt. Wir sind überzeugt, dass der demnächst beginnende neue Marktzyklus Immobilienanlegern auch in Zukunft langfristige, attraktive Erträge bieten wird.“
Die Vermietungsquote der veräußerten Objekte lag zum Verkaufszeitpunkt bei 95,6 Prozent.
Über alle institutionellen und Privatkundenfonds gerechnet, zeigte sich die Vermietungsquote nach Ertrag gegenüber dem Vorjahresultimo stabil. Zum 31.12.2024 lag diese bei durchschnittlich 95,1 Prozent (31.12.2023: 95,5 Prozent). Stabilisierend wirkte auf der Ertragsseite die gute Vermietungsleistung. Neu- bzw. nachvermietet wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr rund 1,1 Millionen Quadratmeter Mietflächen, darunter rund 475.000 Quadratmeter Büroflächen. Damit wurden für die Fonds jährliche Netto-Mieterträge im Gesamtvolumen von rund 273 Millionen Euro neu erwirtschaftet bzw. gesichert. Zum Teil wurden deutliche Mietsteigerungen eingeholt. Im Vergleich zum Vorjahr wurden die Mieterträge trotz der Verkäufe um 2,2 Prozent gesteigert. Herausfordernd bleibt aus Sicht von Union Investment weiterhin der US-Immobilienmarkt, insbesondere der Büroimmobilienmarkt, der sich aktuell nicht so schnell erholt wie ursprünglich erwartet.
Nachhaltige Neubauqualität für die Portfolien
Die mit den Verkäufen einhergehenden Einbußen auf der Ertragsseite können zukünftig zum Teil durch den Übergang von bereits gut bis sehr gut vermieteten Projekten in die Immobilienbestände aufgefangen werden. „Die 15 Projekte in den Assetklassen Hotel, Büro und Europäischen Wohnen, die wir 2024 fertig gestellt und in den Bestand übernommen haben, stehen nicht nur für zukunftsweisende Neubauqualität, sondern stärken auch die nachhaltige Ertragskraft in den Portfolien“, sagt Michael Bütter. Zu den fertig gestellten Projekten – Gesamtvolumen ca. 2,0 Mrd. Euro – zählen unter anderem die Logistikimmobilie Ara Almelo für den UniImmo: Europa, das Hotel 25hours Hotel Paper Island in Kopenhagen für den UniInstitutional European Real Estate und die Class-A-Büroimmobilie Aura in Helsinki für den Spezialfonds UII EuropeanM. .
Profianleger suchen Wiedereinstieg
Optimistisch ist der Ausblick von Union Investment bereits auf die Entwicklung des institutionellen Immobiliengeschäftes. „Die Profianleger bereiten ihren Wiedereinstieg sukzessive vor. Dabei sind vor allem Assetklassen interessant, die ihren Wendepunkt gefunden haben, wie zum Beispiel Hotel, Nahversorgung oder auch Europäisches Wohnen, sowie auch selektiv Büroinvestments“, so Michael Bütter.
Weiterhin sind bei institutionellen Kunden auch Lösungen zur Bündelung oder Einbringung von Immobilienanlagen gefragt. Ende des Jahres 2024 hat Union Investment in einem öffentlichen Vergabeverfahren den Zuschlag für ein Einbringungsmandat mit Immobilienbeständen im Wert von ca. 2 Mrd. Euro erhalten. Ausgeschrieben wurde das Mandat von der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Sie ist mit rund 5,2 Millionen Versicherten, 5.400 Arbeitgebern und 5,8 Milliarden Euro Leistungszahlungen an 1,5 Millionen Rentenberechtigte jährlich die größte Zusatzversorgungseinrichtung des öffentlichen Dienstes. Ziel der VBL ist es mit Hilfe von Union Investment als Service-KVG den Bestand in einen Spezialfonds zu überführen und das Portfolio unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit weiterzuentwickeln. Die VBL will im Rahmen des Mandats auch vom marktführenden digitalen Reporting profitieren.
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