Von Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ
Mit dem Ende des Immobilienbooms gerieten auch zahlreiche Immobilienfonds unter Druck. Nun haben sich die Aussichten für Immobilieninvestments wieder aufgehellt – auch aufgrund des eingeleiteten Zinssenkungszyklus der Europäischen Zentralbank. Welche Vor- und Nachteile Immobilienfonds haben und worauf Anlegerinnen und Anleger achten sollten, zeigt der Leitfaden der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ auf.
Investitionen in Immobilien gewinnen wieder an Attraktivität. Ein Grund: Gerade erst hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr gesenkt. Das sorgt vor allem bei Immobilieninvestoren für Erleichterung, werden somit doch Baufinanzierungen wieder günstiger, während sich auf der anderen Seite die Renditeaussichten verbessern. „Damit werden auch Immobilienfonds wieder attraktiver, die in den vergangenen zwei Jahren unter den hohen Zinsen gelitten hatten und Mittelabflüsse hinnehmen mussten sowie in Teilen sogar deutliche Kursverluste“, weiß Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ.
In einigen Segmenten ziehen die Immobilienpreise bereits wieder an. Eine ideale Gelegenheit also, um sich mit den Vor- und Nachteilen von Immobilienfonds-Investments zu beschäftigen und die wichtigsten Fragen zu klären.
Was sind offene Immobilienfonds?
Wer in Immobilien investieren möchte, ohne gleich selbst ein Gebäude zu bauen oder zu kaufen, kann zu offenen Immobilienfonds greifen. Sie zeichnen sich durch vergleichsweise geringe Kursschwankungen und stabile Renditen aus. Je nachdem, in welche Objekte ein Fonds investiert ist, unterscheiden sich Immobilienfonds bei Anlageschwerpunkt, Liquidität, Vermietungs- und Leerstandsquote und der Langfristigkeit der Mietverträge. Abhängig von der Qualität der Investmentobjekte fallen die Kursschwankungen bei Immobilienfonds in der Regel geringer aus als bei Aktienfonds.
Ein Immobilienfonds muss das Geld der Anlegerinnen und Anleger zu mindestens 51 Prozent seines Volumens in Immobilien investieren – also bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien. Die restlichen 49 Prozent darf ein Fonds in festverzinslichen Anlagen wie Unternehmens- und Staatsanleihen sowie in Cash halten. „Die Cash-Position ist wichtig, um Investorinnen und Investoren auszuzahlen, die Anteile veräußern möchten, ohne dass der Fonds dafür Immobilien verkaufen muss“, erklärt Stefan Schimkus. Später sorgen die Rendite aus Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien dann für die Gewinne des Fonds, die ausgeschüttet oder reinvestiert werden.
Was tut ein offener Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds können direkt über die Fondsgesellschaft oder über die Börse gehandelt werden. „Offen“ heißen diese Fonds, weil jeder unbegrenzt investieren darf und es kein Laufzeitende gibt. Je nach Fondsgröße investieren die Fonds in bis zu 100 oder mehr Objekte. Beliebte Investments sind Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Es gibt also eine breite Streuung über verschiedene Nutzungsarten und Objekte, die ich als Privatanleger selbst kaum erwerben kann. Je mehr verschiedene Objekte in einem Fonds versammelt sind, umso größer ist die Risikostreuung. Und je größer die Risikostreuung, desto geringer das Verlustrisiko.
Neben den laufenden Mieteinnahmen hängt die Bewertung beziehungsweise der Preis für Fondsanteile vor allem von der Bewertung der investierten Immobilien ab. „Diese wird vierteljährlich durch mindestens zwei verschiedene Gutachter vorgenommen und an die Anleger berichtet. Damit fließen die Immobilienbewertungen auch in die Kursfeststellung der Fondsgesellschaft beziehungsweise in den Börsenkurs ein“, so Stefan Schimkus.
Rechtlich betrachtet sind offene Immobilienfonds Sondervermögen. Das heißt: Die enthaltenen Immobilienobjekte werden nur treuhändisch verwaltet und sind vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. „Das ist vor allem dann wichtig, falls die Fondsgesellschaft in Schieflage gerät und zahlungsunfähig wird, denn auf diese Weise haben Anlegerinnen und Anleger weiter Zugriff auf ihre Immobilienanteile“, erklärt Berater Stefan Schimkus.
Mit welchen Kosten sind Immobilienfonds verbunden?
Anteile an offenen Immobilienfonds sind häufig schon mit Beträgen von weniger als 100 Euro investierbar, auch Sparpläne sind nicht nur möglich, sondern auch durchaus sinnvoll. Die Kosten des Investments variieren je nach Fondsanbieter. Zumeist muss beim Kauf von Fondsanteilen ein einmaliger Ausgabeaufschlag gezahlt werden. Daneben verlangen alle Fonds laufende Gebühren, die pro Jahr zumeist zwischen 0,5 und 2,0 Prozent vom Wert der Fondsanteile ausmachen. Diese Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und schmälern so die Rendite. Einige Immobilienfonds nehmen auch eine Performance-Gebühr, die fällig wird, wenn ein bestimmtes Renditeziel erreicht oder überschritten wurde.
Wie funktioniert der Handel mit Immobilienfonds?
Anteile an offenen Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit von der Fondsgesellschaft gekauft oder an sie zurückgegeben werden. Allerdings sind Kündigungsfristen zu beachten, die als Folge der Finanzkrise von 2008 eingeführt wurden. Seitdem müssen Immobilienfonds-Investments mindestens 24 Monate lang gehalten werden, bevor sie verkauft werden dürfen. Darüber hinaus müssen Anlegerinnen und Anleger einen Verkauf mindestens 12 Monate vorher bei der Fondsgesellschaft verbindlich ankündigen, ein Rückzug von dieser Ankündigung ist in der Regel nicht möglich. Nur wer die Fondsanteile vor dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss diese Fristen nicht beachten. Doch Vorsicht: „Der erzielbare Verkaufspreis hängt von der Fondsbewertung am Verkaufstag ab, er kann sich also nach der Verkaufsankündigung auch noch ändern“, gibt Stefan Schimkus zu bedenken.
Alternativ können Fondsanteile auch über die Börse verkauft werden. Dabei spielen die genannten Fristen keine Rolle. Allerdings werden an der Börse oftmals geringere Preise erzielt als bei der Fondsgesellschaft. Außerdem zahlen Anlegerinnen und Anleger abhängig von ihrer Depotbank auch noch Ordergebühren.
Lohnen sich Immobilienfonds?
„Für ein ausgewogenes, breit aufgestelltes Vermögensportfolio sind Immobilien ein wichtiger Baustein. Zum einen entwickeln sich Preise am Immobilienmarkt weitgehend unabhängig von anderen Vermögensklassen wie Aktien oder Gold und zum anderen meist entgegengesetzt zu Anleihen, die in der Regel unter sinkenden Zinsen eher leiden, während sie den Immobilienmarkt beflügeln“, erklärt Stefan Schimkus. Wer also nicht selbst Immobilien kaufen und vermieten möchte, kann durchaus mit dem Gedanken spielen, in Immobilienfonds zu investieren und sich beraten lassen.
Ein aktives Management der Immobilienfondsgesellschaften, wie Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiterentwicklung eines Immobilienportfolios, die Stärkung der Nachhaltigkeitsausrichtung und die Indexierung der Mietverträge – also die automatische Anpassung der Mieten bei Anstieg der Verbraucherpreise – tragen dazu bei, langfristig gute Ertragsperspektiven und einen Inflationsschutz zu gewährleisten.
Wann, wenn nicht jetzt
Es dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein, bis sich die Lage am Immobilienmarkt wieder spürbar erholt – nicht nur, aber vor allem auch aufgrund der Zinssenkungen der EZB. Damit einhergehend sollten auch offene Immobilienfonds wieder an Attraktivität gewinnen. Für interessierte Anlegerinnen und Anleger könnte es sich aber lohnen, nicht so lange warten, bis die Preise wieder stark gestiegen sind, sondern nun schon antizyklisch in dieses Segment einzusteigen – idealerweise mit einem Sparplan.
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