Folgestudie des ifo Instituts mit dem Immobilienberater Colliers
Vor allem Großunternehmen passen Bürokonzepte an
Mehrheit der Firmen will Homeoffice in aktueller Form beibehalten
Nachfragerückgang schafft planerisch-technisches Umnutzungspotenzial für rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen
Die Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen hat erhebliche Auswirkungen auf den Büromarkt und veranlasst Unternehmen, ihre Bürokonzepte anzupassen. 6,2 Prozent aller Firmen haben ihre Flächen bereits verkleinert, weitere 8,3 Prozent planen dies. Unternehmen setzen zunehmend auf Desk Sharing und bauen Besprechungs- sowie Sozialräume aus. Großnutzer sind dabei besonders aktiv, indem sie in moderne Standorte investieren, ihre Büroausstattung sowie IT-Infrastruktur verbessern. Angesichts des gesunkenen Büroflächenbedarfs stellt sich die Frage nach Umnutzungspotenzialen: Trotz eines technisch-planerischen Umnutzungspotenzials von 30 Prozent der potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen ist nur ein geringer Teil der möglichen Konversionen auch wirtschaftlich darstellbar. Daher sind für den Großteil der potenziell obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte gefragt.
Das sind die zentralen Ergebnisse einer weiteren gemeinsamen Studie des ifo Institutes mit dem Immobilienberater Colliers unter dem Titel „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“. Die Untersuchung baut auf einer Studie aus dem März 2024 auf, in der das ifo Institut und Colliers einen langfristigen Nachfragerückgang bei Büroflächen von 12 Prozent wegen Homeoffice ermittelten. Die Folgestudie analysiert weiterführend die aktuellen Veränderungen durch Homeoffice im Büroimmobilienmarkt mit Fokus auf den qualitativen Anpassungen der Büroflächen sowie dem Konversionspotenzial nicht mehr benötigter Büros, insbesondere zu Wohnraum.
Mehrheit der Unternehmen will Homeoffice beibehalten
Die Arbeit im Homeoffice hat sich über die Pandemie hinaus stabilisiert. Für ein Viertel der Beschäftigten sowie mehr als zwei Drittel der Unternehmen ist sie zur neuen Normalität geworden. Seit Frühjahr 2022 liegt die Homeoffice-Quote im Schnitt stabil bei etwa 25 Prozent. Entgegen medialer Berichterstattung, wonach große Unternehmen Beschäftigte vermehrt ins Büro zurückholen, wollen 74 Prozent der Firmen Homeoffice in der aktuellen Form beibehalten. Lediglich 12 Prozent planen strengere Vorgaben, nur 4 Prozent wollen Arbeiten von Zuhause abschaffen.
„Homeoffice bedeutet nicht das Ende des Büros, aber es verändert die Bürolandschaft. Die Neuorganisation von Flächen innerhalb bestehender Büros gehört hier ebenso zu den anstehenden Aufgaben wie die Umsetzung von Desk Sharing oder der Definition von Ruhe- und Kommunikationszonen im Falle eines Umzugs“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland.
Simon Krause, Studienautor vom ifo Institut, sagt: „Die Ergebnisse verdeutlichen die Herausforderung für die Unternehmen, die richtige Mischung aus Präsenzarbeit und Homeoffice zu gestalten. Besonders große Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen, passen sich der neuen Arbeitswelt an: Fast die Hälfte dieser Unternehmen flexibilisiert die Büronutzung und modernisiert die Ausstattung, während ein Viertel Büroflächen verkleinert und ein Fünftel mindestens einen Bürostandort verlagert.“
Leerstand und Obsoleszenzrisiken nehmen zu
Die in Folge inzwischen stabilisierter Homeoffice-Quoten sowie fehlender konjunktureller Impulse gesunkene Flächennachfrage steht im Kontrast zur nach wie vor hohen Bautätigkeit, die noch aus dem Immobilienboom der Vorjahre stammt. Folglich hat sich die Leerstandsquote in den Top-7-Städten von 3 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 6,7 Prozent erhöht. Für die nächsten Jahre ist ein weiterer Anstieg auf rund 8 Prozent zu erwarten.
Umnutzungspotenzial für über 60.000 Wohnungen in Top-7-Städten
Während die Umnutzung zu Wohnzwecken eine vielversprechende Option für einen Teil der leerstehenden Büros darstellt, müssen für den Großteil kreative Nachnutzungskonzepte entwickelt werden. „Unsere jüngste Analyse mit Garbe Institutional Capital und PwC kommt zu dem Ergebnis, dass nur 30 Prozent der potenziell von Überalterung gefährdeten Büroflächen für eine Konversion in Wohnraum geeignet sind. Bezogen auf den aktuellen Leerstand in den Top-7-Städten entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmetern. Berücksichtigt man den erwarteten Rückgang der Flächennachfrage wegen Homeoffice um 12 Prozent, können mittelfristig weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen. So ergibt sich in den Top 7 ein theoretisches Umnutzungspotenzial von rund 60.000 Wohnungen für rund 102.000 Personen. Diese Berechnung berücksichtigt die technischen und stadtplanerischen Voraussetzungen. Aus wirtschaftlicher Sicht dürfte der Anteil deutlich unter den 30 Prozent liegen“, kommentiert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.
Abseits der Wohnnutzung gibt es weitere Alternativen, wenn auch in begrenztem Umfang: Für eine Umnutzung zu Life-Science-Immobilien bieten sich bis zu 4 Prozent der Büroflächen an. Weitere Optionen können je nach Lage- und Objekteigenschaften Bildungseinrichtungen und Flüchtlingsunterkünfte sein. Darüber hinaus können Teilumnutzungen in Form von Gastronomie oder Einzelhandel Lösungen sein, um die Attraktivität eines Gebäudes durch Nutzungsmischung zu erhöhen. „Durch eine umsichtige und strategische Planung könnten durch Um- und Nachnutzung von potenziell obsoleten Büroimmobilien städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit gedeckt werden. Dies kann zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und dem schonenden Umgang mit Ressourcen beitragen“, sagt Andreas Trumpp.
Die Studie steht hier zum Download bereit: https://www.colliers.de/homeoffice-und-bueroimmobilien/
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