Report analysiert Markt für Zinshäuser in 52 deutschen Städten
Gesunkene Preise führen zu einer erhöhten Investorennachfrage
Mieten steigen schneller als Haushaltseinkommen
Angebot an Sozialwohnungen schrumpft weiterhin in hohem Tempo
Der Investmentmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser (Zinshäuser) hat sich stabilisiert. Die Kaufpreise hatten seit ihren Höchstständen in den 52 von Colliers beobachteten Städten um durchschnittlich 33 Prozent nachgegeben. Die Phase sinkender Preise ist in den meisten Städten weitgehend abgeschlossen. Der Investmentmarkt für Zinshäuser nimmt wieder an Fahrt auf. Das geht aus dem neuen Report „Residential Investment 2024/2025: Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick“ hervor.
„Investoren bewerten das nun erreichte Preisniveau zunehmend als attraktiv und nutzen es zum Wiedereinstieg in den Markt“, sagt Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. „Sinkende Neubauzahlen und steigende Mieten werden diesen Trend verstärken. Langfristig betrachtet bleibt Wohnen aus Investorensicht ein Megatrend.“
Rahmenbedingungen für Investments verbessern sich stetig
In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München hatte das Transaktionsvolumen im Segment Wohn- und Geschäftshäuser von 2022 auf 2023 um ca. 28 Prozent abgenommen. Mittlerweile steigt die Nachfrage wieder an. Auf der Käuferseite finden sich derzeit vor allem sogenannte semi-professionelle Investoren (vermögende Privatpersonen und Family Offices). Die Rahmenbedingungen – eine konstant über dem Angebot liegende Wohnungsnachfrage, erwartbar sinkende Finanzierungskosten und steigende Mieten – werden für eine stetige Belebung des Transaktionsgeschehens sorgen. Die Spitzenrenditen in den sieben Top-Städten verharren derzeit bei durchschnittlich 3,85 Prozent.
Mieten steigen in Rekordtempo
In der ersten Hälfte 2024 stiegen die Wohnungsmieten überdurchschnittlich und auch rascher als die verfügbaren Haushaltseinkommen. Die Mieten für neu errichtete Wohnungen legten binnen zwölf Monaten bis Mitte 2024 in den genannten sieben Metropolen im Mittel um 7 Prozent zu. In den größten 50 Städten stiegen sie um 8 Prozent. Damit hat sich das Tempo im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 noch einmal deutlich beschleunigt. Damals hatten sich die Durchschnittsmieten in den Top 50 Städten im Erstbezug binnen sechs Monaten „nur“ um 4 Prozent verteuert.
Getrieben werden die Mieten von einem anhaltenden Bevölkerungswachstum und einer Zunahme der Haushaltszahlen insbesondere in den Topstädten. Die sieben größten Metropolen verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren insgesamt mehr als drei Millionen Zuzüge. „Auch wenn die Zuwanderung 2023 etwas nachgelassen hat: In der Gesamtbetrachtung bleibt der Zuzugsdruck auf die Metropolen weiterhin hoch und treibt damit die Nachfrage nach Wohnraum“, so Felix von Saucken.
Das ohnehin schon unzureichende Angebot wird nicht entsprechend mitwachsen. 2023 waren die Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr sehr deutlich um 27 Prozent zurückgegangen. Dieser Trend setzt sich ungebremst fort: Im ersten Halbjahr 2024 schrumpfte die Zahl der Genehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um nochmals 21 Prozent. „Der Wohnungsneubau ist massiv eingebrochen. Eine Wende zeichnet sich nicht ab“, prognostiziert Felix von Saucken.
Mietwohnungen werden immer knapper
Schon jetzt sinkt das Angebot von zur Miete angebotenen Wohnungen: In den 50 größten Städten Deutschlands ging es in den letzten zwölf Monaten um insgesamt 4 Prozent zurück. Dabei ist auch eine Verschiebung der Angebotsstruktur zu beobachten: Die Verfügbarkeit von Mietwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern nahm um neun Prozent ab. Das Angebot an Mikrowohnungen, Serviced Apartments und vergleichbaren Wohnformen stieg hingegen um 6 Prozent.
Ein Sonderfall sind geförderte Wohnungen: Das Angebot an Sozialwohnungen schrumpft seit Jahren dramatisch, von rund 2,9 Millionen Einheiten nach der Wiedervereinigung auf nun nur noch rund eine Million. Diese Entwicklung wird sich zu Lasten einkommensschwacher Haushalte weiter fortsetzen. „Um den Wohnungsbedarf dieser Zielgruppe bedienen zu können, ist es unabdingbar, den sozialen Wohnungsbau wirksamer zu fördern“, sagt Felix von Saucken.
Die vollständige Analyse der Wohnungsmärkte in den 52 größten deutschen Städten sowie den zusätzlichen Themenreport Wohnen können Sie hier downloaden: https://www.colliers.de/residential-investment
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