Im Alter stellt sich bei Immobilienbesitzern die Frage, was sie mit ihrer Immobilie tun sollen – Naheliegend ist zwar die Aufnahme in die Erbmasse oder eine Schenkung, eine Alternative kann aber auch der Verkauf an den Nachwuchs sein – Diese Lösung bringt nämlich allen Beteiligten Vorteile
Nach Berechnung der Bundesbank werden derzeit jährlich Vermögenswerte im Wert von rund 400 Milliarden Euro an die nächste Generation weitergegeben, fast die Hälfte davon sind Immobilien. Und auch wenn die Immobilienpreise zuletzt etwas gefallen sind, so sind sie davor, in der Phase der extrem niedrigen Zinsen, doch auch kräftig gestiegen. Zudem sollten Immobilienbesitzer beachten, dass seit Anfang vergangenen Jahres neue Regelungen bezüglich der steuerlichen Bewertung von Immobilien gelten. Da sich deren Wert nun am tatsächlichen Verkaufswert orientiert, gehen Schätzungen davon aus, dass dadurch der zu versteuernde Wert in manchen Fällen um 20 bis 30 Prozent steigt.
„Beim Vererben einer Immobilie können somit erhebliche Steuerzahlungen anfallen“, folgert Prof. Dr. Rolf Tilmes, CFP®, Vorstandsvorsitzender des FPSB Deutschland. „Deshalb denken viele Erblasser über eine Schenkung zu Lebzeiten nach.“ Das ist vor allem deshalb reizvoll, weil der Freibetrag pro Kind bei 400.000 Euro liegt, der alle zehn Jahre ausgeschöpft werden kann – und das gilt für beide Elternteile.
Dennoch hat dieser Weg auch seine Nachteile. „Bei großem Immobilienbesitz oder wenn es um mehrere Immobilien geht, können trotzdem Steuern anfallen“, so der CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®-Professional (CFP®) weiter. „Dazu kommt, dass der Beschenkte bei bereits abgeschriebenen Objekten keine Abschreibungen mehr vornehmen darf.“
Bei einer Schenkung entfällt die Abschreibungsmöglichkeit
„Deshalb kann es sich für Familien mit großem Immobilienvermögen lohnen, einen Verkauf an den eigenen Nachwuchs in Erwägung zu ziehen“, erklärt Tilmes, der neben seiner Vorstandstätigkeit auch Academic Director Finance, Wealth Management & Sustainability Management an der EBS Executive School in Oestrich-Wink ist. „Denn dieser Weg bietet durchaus Vorteile.“
So können die Kinder, die ihren Eltern die Immobilie abkaufen, die gesamten Anschaffungskosten erneut abschreiben und auf diese Weise in den Folgejahren Steuern sparen. Wenn die Kinder einer geringeren Einkommensteuer unterliegen, kann die Gesamtsteuerlast aus der Immobilie optimiert werden. Zudem wird bei einem Verkauf der Freibetrag im Rahmen der Schenkungsteuer nicht angegriffen. Weiterhin kommt der Nachwuchs, wenn das Haus unter seinem eigentlichen Wert verkauft wird, günstig an eine Immobilie. Ein entsprechender Verkauf durch die Eltern an die Kinder bietet sich an, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Außerdem fällt bei dieser Vorgehensweise keine Grunderwerbsteuer an, was nochmals Geld beim Übergang des Immobilienvermögens spart. Weiterer Vorteil für die abgebende Generation: Mit dem eingenommenen Verkaufserlös ist es für die Eltern möglich, sich finanziell für das Alter abzusichern. Entlastend für die Kinder lässt sich im Kaufvertrag regeln, dass das Entgelt als Forderung der Eltern an die Kinder erfolgt. Dabei lässt sich dann zum Beispiel eine Ratenzahlung für den Verkaufspreis vereinbaren, die der abgebenden Generation einen regelmäßigen Einnahmenstrom bietet und es den Kindern zugleich erleichtert, den Kauf zu stemmen.
Darüber hinaus gibt es noch eine weitere Option: „Es kann auch eine Idee sein, dass die Kinder dafür eine GmbH gründen und die Immobilie von den Eltern dann an diese Gesellschaft verkauft wird, was wiederum ertragssteuerliche Steuervorteile mit sich bringen kann“, erklärt der FPSB-Vorstand.
Wo Vorteile sind, findet man auch Nachteile, Es zu beachten, dass der Verkauf der Immobilie an die GmbH der Kinder nicht von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Außerdem kann eine GmbH den späteren Verkauf, selbst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, nicht steuerfrei halten.
Wie zertifizierte Nachfolgeplaner helfen können
„Allerdings ist in der Regel kein Fall wie der andere, weshalb es individuell zu bestimmen gilt, ob sich dieses Modell überhaupt lohnt und was jeweils der beste Weg ist“, macht Prof. Tilmes klar. Aus diesem Grund kann es hilfreich sein, sich an einen vom FPSB Deutschland zertifizierten Finanz- und Nachfolgeplaner, die sogenannten CERTIFIED FINANCIAL PLANNER®-Professionals (CFP®) und CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER (CFEP®) zu wenden. Sie haben die anerkannt beste Ausbildung in diesem Bereich, sind zur Weiterbildung verpflichtet und wissen sehr genau, worauf es bei der Weitergabe von Vermögenswerten an die nächste Generation ankommt.
Entscheidend ist dabei der ganzheitliche Ansatz und umfassende Blick auf die gesamte Vermögenssituation des Einzelnen. „Nur so lässt sich herausfinden, welche Optionen sich jeweils eignen“, so der Experte weiter. „Zudem können CFP®- und CFEP®-Zertifizierte auch mit Hilfe von Szenarioanalysen Risiken erkennen und dabei helfen diese abzusichern.“ Gerade wenn es um größere Immobilienvermögen geht, kann deshalb die Inanspruchnahme eines ausgewiesenen und zertifizierten Nachfolgeexperten sinnvoll sein.
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