Kommentar von Guy Barnard, Tim Gibson und Greg Kuhl, Portfolio Managers, Janus Henderson Investors
- Die jüngsten Transaktionen von börsennotierten Wohnimmobilien durch große private Immobilienakteure wie Blackstone verdeutlichen die Chancen, die sich aus dem Bewertungsgefälle zwischen Börse und den privaten Märkten ergeben.
- Der börsennotierte Wohnungssektor hat attraktive langfristige Renditen erwirtschaftet, bedingt durch günstige demografische Trends, ein unzureichendes Wohnungsangebot in den meisten globalen Märkten (was sich in den kommenden Jahren noch verstärken dürfte) und den Wunsch nach erschwinglichen und gut verwalteten Mietwohnungen.
- Im Gegensatz zu anderen Immobilienarten profitieren US-Wohnimmobilien von niedrigeren Kreditpreisen und -verfügbarkeiten – dank staatlich gestützter Kreditmärkte, begrenzter Verkäufe und geringerer Zahlungsschwierigkeiten.
Der private Gewerbeimmobilienmarkt hat die Schlagzeilen in den Medien dominiert und die Werte nur langsam an das sich verändernde Makroumfeld angepasst. Im Gegensatz dazu ist der börsennotierte/öffentliche Markt zukunftsorientiert und wird täglich an den Aktienmärkten bewertet. Die Bewertungen spiegeln die negativen Auswirkungen höherer Zinsen auf die Immobilienpreise bereits sehr deutlich wider. Das heißt, dass börsennotierte Real Estate Investment Trusts (REITs) mit großen Abschlägen gegenüber privaten Vermögenswerten gehandelt werden, da sie die Auswirkungen höherer Zinssätze bereits „eingepreist“ haben. So können sie heute von einer Umkehrung der Zinsentwicklung profitieren.
Woran lässt sich das erkennen? Ein wichtiger Indikator ist, dass der private Immobiliensektor die erhebliche Bewertungslücke zwischen privaten und börsennotierten Immobilien ausnutzt, um den bestehenden Wert börsennotierter REITs zu realisieren. Kürzlich gab Blackstone, der größte Privatmarktakteur, bekannt, dass es den börsennotierten REIT für gehobene Küstenwohnungen, Apartment Income (AIR Communities), für rund 10 Mrd. US-Dollar übernimmt. Dies folgt auf eine vorangegangene Übernahme in diesem Jahr, nämlich die des kanadischen REIT Tricon Residential, eines Portfolios von hauptsächlich Einfamilienhäusern in der US-Sunbelt-Region im Januar für 3,5 Milliarden US-Dollar. Beide Transaktionen wurden mit einem Aufschlag von mehr als 20 % auf die aktuellen Aktienkurse abgeschlossen – ein Zeichen für die attraktive Preisgestaltung börsennotierter Wohn-REITs (und des gesamten börsennotierten REIT-Sektors).
Weiterhin überzeugende Bewertungen
Betrachtet man speziell die US-Wohn-REITs, so scheint der Sektor im Vergleich zu den Preisen der jüngsten Transaktionen auf dem Privatmarkt immer noch unterbewertet zu sein. Apartment-REITs werden derzeit mit einem Abschlag von etwa 10 % auf den geschätzten Nettoinventarwert (NAV) gehandelt, während bei Einfamilienhaus-REITs ein noch größerer Abschlag von etwa 20 % zu verzeichnen ist.
In Europa werden deutsche Wohnimmobilien mit einem Abschlag von rund 40 % auf den geschätzten Wert gehandelt. Dies spiegelt den höheren Verschuldungsgrad wider, bietet aber unserer Meinung nach auch eine Chance für Investoren.
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