Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2023 – V ZR 77/22
Was ist passiert?
In diesem Fall ging es um den Verkauf von Gewerbeeinheiten in einem Gebäudekomplex. Die Verkäufer hatten im Kaufvertrag zugesichert, dass keine künftigen Sonderumlagen anfallen würden, außer für die Dachsanierung, und dass keine außergewöhnlichen, nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckten Kosten bevorstünden.
Der Käufer erhielt Zugang zu einem virtuellen Datenraum mit Dokumenten zum Kaufobjekt. Im späteren Verlauf stellte der Verkäufer ein Protokoll der Eigentümerversammlung von 2016 in den Datenraum ein. Dieses Protokoll enthielt Informationen über eine drohende Sonderumlage in Höhe von bis zu 50 Millionen Euro aufgrund von Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
Da der Käufer sich über diese wichtige Angelegenheit nicht ausreichend informiert fühlte, erhob er deshalb Klage auf Schadensersatz wegen vermeintlicher arglistiger Täuschung. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht verletzt hatte, da nachträglich bzw. kurz vor Vertragsabschluss diese Unterlagen in den Datenraum gestellt wurden, ohne den Käufer darüber zu informieren. Der Verkäufer wurde auch wegen unklarer oder unvollständiger Antworten auf Fragen des Käufers zur Verantwortung gezogen.
Haftung des Beraters aufgrund des Urteils
Laut dem besagten Urteil des BGH erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht allein dadurch, dass er relevante Dokumente in einen virtuellen Datenraum einstellt. Es besteht die Erwartung, dass der Käufer nur dann Kenntnis von den darin enthaltenen Informationen erlangt, wenn bestimmte Umstände erfüllt sind. Wenn der Berater an den Kaufvertragsverhandlungen teilnimmt und möglicherweise die Einrichtung des Datenraums steuert oder beeinflusst, könnte er eine Mitverantwortung für die ausreichende Informierung des Käufers tragen. Die bloße Zurverfügungstellung des Datenraums ohne ausreichende Hinweise oder Aufklärung ist, wie das Urteil deutlich macht, unzureichend. Bei einer mangelnden Aufklärung, insbesondere bei einer arglistigen Täuschung oder grob fahrlässiger Vernachlässigung der Aufklärungspflicht, könnte eine Haftung des Beraters in Betracht kommen.
- Verletzung der Beratungspflicht: Wenn der Berater aktiv an den Verhandlungen beteiligt war, hat er möglicherweise eine direkte Beratungspflicht gegenüber seinem Mandanten, dem Verkäufer. Aber auch durch die Schaffung des Datenraums könnte er Einfluss auf den Informationsfluss genommen haben. Eine unzureichende oder falsche Beratung könnte zu einer Haftung führen.
- Mitwirkung an einer Täuschung: Wenn der Berater Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte und nicht aktiv dagegen vorgegangen ist oder diese sogar unterstützt hat, könnte eine Haftung in Betracht kommen.
- Verletzung von Sorgfaltspflichten: Auch ohne direkte Beteiligung an einer Täuschung könnte der Berater haftbar sein, wenn er seine Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit dem Datenraum oder den Kaufvertragsverhandlungen vernachlässigt hat.
Schlussfolgerung
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass unter bestimmten Umständen eine Haftung des Beraters denkbar ist, insbesondere wenn er aktiv an der Schaffung oder Verwaltung des Datenraums beteiligt war, seine Beratungspflichten verletzt hat oder an einer Täuschung mitgewirkt hat. Ein genauer Blick auf den Sachverhalt und die Rolle des Beraters im speziellen Fall wäre notwendig, um die tatsächliche Haftung festzustellen. Basierend auf den hier dargelegten Informationen könnte der Berater potenziell haften.
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