European Real Estate Logistics Census 2023
39 % der Nutzer von Industrie- und Logistikimmobilien erwarten, dass ihr Flächenumsatz in diesem Jahr trotz steigender Kosten und wirtschaftlicher Unsicherheit zunehmen wird.
Deutschland und Spanien sind für eine Expansion in den nächsten drei Jahren die wichtigsten Märkte.
Automatisierung und Reshoring haben nach wie vor Priorität, jedoch hat sich der Fokus auf den Aufbau von Lagerbeständen aufgrund geringerer Risiken aus der Pandemiezeit reduziert.
Elektrofahrzeuge dürften in den nächsten drei Jahren die Technologie mit den größten Auswirkungen auf die Lieferkette sein, Investitionen in das Segment nehmen zu.
ESG ist vom ambitionierten Ziel in die Phase der Umsetzung gekommen – mit Schwerpunkt auf dem “E” und Nachholbedarf beim “S”.
Das sind die wesentlichen Erkenntnisse und Trends der Erhebung „European Real Estate Logistics Census“, die im Sommer 2023 zum dritten Mal in Europa durchgeführt wurde. Umgesetzt wurde die Erhebung vom Supply Chain-Beratungsunternehmen Analytiqa, im Auftrag von Tritax EuroBox plc, einem Investor in europäische Logistikimmobilien, und dem internationalen Immobilienberatungsunternehmen Savills. Dafür wurden insgesamt 256 Nutzer, Investoren, Entwickler, Grundstückseigentümer, Vermögensverwalter, Berater und Makler aus dem gesamten europäischen Markt befragt.
Phil Redding, CEO von Tritax EuroBox plc, kommentiert: „Die Ergebnisse unserer dritten europaweiten Erhebung zu Logistikimmobilien spiegeln das aktuell makroökonomisch schwierige Umfeld wider – steigende Kosten, wirtschaftliche Ungewissheit und der Fachkräftemangel stellen wesentliche Herausforderungen für die Nutzer von Logistikimmobilien dar. Dennoch erwarteten 39 % der befragten Nutzer, dass ihr Flächenbedarf in diesem Jahr zunehmen wird. Das belegt die entscheidende Rolle, die Industrie- und Logistikimmobilien als Teil in der Lieferkette und im Geschäftsbetrieb insgesamt spielen.“
„Wir beobachten, dass der technologische Fortschritt Entwicklungen in der Lieferkette weiter vorantreibt. Nutzer setzen eine Vielzahl von Technologien ein, zum Beispiel Elektrofahrzeuge und Automatisierungsprozesse, um Effizienz- und Produktivitätssteigerungen sowie eine verbesserte CO2-Bilanz zu erreichen. Mit Blick auf die Zukunft wird die soziale Komponente von ESG für Nutzer immer wichtiger werden, um im Kontext eines wettbewerbsfähigen europäischen Arbeitsmarkts die besten Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden”, so Redding.
Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics bei Savills, fügt hinzu: “Trotz des anhaltenden makroökonomischen Gegenwinds hat sich der Logistiksektor als widerstandsfähig erwiesen, und wir sehen mit der verbesserten allgemeinen Stimmung ein Licht am Ende des Tunnels. Dies wird die Aktivitäten sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf den Investitionsmärkten fördern, insbesondere an wichtigen Standorten wie Deutschland und Spanien, die in den nächsten drei Jahren Hauptexpansionsziele von Unternehmen darstellen.”
Zentrale Erkenntnisse:
Das makroökonomische Umfeld ist stabilisiert, bleibt aber angespannt. Nutzer verschieben ihre Expansionspläne teilweise kurzfristig, aber nur 3 % haben diese auf unbestimmte Zeit auf Eis gelegt.
42 % der Nutzer werten das makroökonomische Umfeld günstiger als vor sechs Monaten, gegenüber 35 % vor einem Jahr.
Steigende Kosten (42 %) und wirtschaftliche Unsicherheit (28 %) stellen die beiden größten Herausforderungen für Nutzer dar, gefolgt von der Verfügbarkeit von Arbeitskräften (21 %).
Ein schwieriges makroökonomisches Umfeld bremst Expansionspläne in Teilen: 39 % reduzieren ihre Vorhaben oder verschieben diese um ein bis zwei Jahre. Das Gros hält allerdings langfristig an Plänen fest, da nur 12 % ihre Vorhaben um zwei bis fünf Jahre zurückfahren oder verschieben und nur 3 % diese auf unbestimmte Zeit auf Eis legen.
Die Nachfrage von Nutzern nach Industrie- und Logistikimmobilien ist solide, was deren entscheidende Rolle als Teil funktionierender Lieferketten unterstreicht.
Der Flächenumsatz in Europa erreichte im ersten Halbjahr 2023 ca. 13,2 Mio. m² – ein Rückgang gegenüber dem Rekordumsatz von 21 Mio. m² in der Pandemiezeit, aber über dem Stand von 11,7 Mio. m² aus den Jahren 2018 und 2019. Die Leerstandsquoten stiegen im ersten Halbjahr europaweit auf 4,7 %. Dennoch bleibt das Angebot relativ begrenzt, was im letzten Jahr zu einem durchschnittlichen Mietwachstum von 10 % führte.
In den nächsten zwölf Monaten erwarten 39 % der Nutzer einen Anstieg ihres Flächenumsatzes. Vor einem Jahr lag der Wert bei 25 %. Nur 11 % erwarten einen Rückgang (ggü. 30 % im Jahr 2022).
Deutschland bleibt mit 45 % der wichtigste Markt für die Expansion in den nächsten drei Jahren (ggü. 43 % im Jahr 2022). Besonders optimistisch sind Logistikunternehmen hinsichtlich der Wachstumsaussichten in den nächsten drei Jahren für den spanischen Markt.
83 % der befragten Nutzer, die nach neuen Lagerflächen suchen, ziehen Mega- (>40.000 m²) oder Mid-Boxen (10.000-39.999 m²) in Betracht, verglichen mit 78 % im Jahr 2022.
Innerhalb der Teilsektoren planen insbesondere Einzelhändler kurzfristig eine Flächenerweiterung: 46 % erwarten, dass sie innerhalb der nächsten zwölf Monate expandieren werden, bedingt durch das Wachstum von E-Commerce und die kontinuierliche Einführung des Omnichannel-Modells. Hersteller verfolgen hingegen einen längerfristigen Zeithorizont, wahrscheinlich bedingt durch kurzzeitige Belastungen wie die hohe Inflation: 43 % planen in mehr als drei Jahren zu expandieren.
Nutzer haben ihre Lieferketten nach der Pandemie weiterentwickelt: Automatisierung und Reshoring werden fortgesetzt, der Schwerpunkt auf dem Aufbau von Lagerbeständen nimmt ab.
Automatisierung und die Verkürzung von Lieferketten sind auch nach der Pandemie im Trend und in der Weiterentwicklung der Lieferketten etabliert: 33 % der Nutzer greifen auf eine stärkere Automatisierung zurück, 33 % haben ihre IT-Systeme verbessert, 22 % haben ihre Lieferketten verkürzt und 19 % halten mehr Lagerbestände.
In den nächsten drei Jahren liegt der Fokus weiterhin auf Technologie- und ESG-Themen: 33 % wollen in die Automatisierung von Gebäuden investieren, 25 % in die Verkürzung ihrer Lieferkette, 25 % in die Verbesserung der Lieferkettentransparenz und 28 % in die Reduzierung CO2-intensiver Transporte.
Nur 18 % planen, ihre Lagerbestände in den nächsten drei Jahren aufzustocken (vor einem Jahr waren es noch 38 %), was darauf hinweist, dass der Zyklus des Lageraufbaus seinen Höhepunkt erreicht hat, da die Risiken der Pandemiezeit zurückgegangen und Lieferketten stabiler sind.
Der technologische Fortschritt bleibt ein wichtiger Faktor für die Weiterentwicklung der Lieferkette. Elektromobilität wird zunehmend stark nachgefragt, einhergehend mit Investitionen in dem Bereich.
Nutzer investieren weiterhin in verschiedene Lieferkettentechnologien. In den letzten zwölf Monaten haben 49 % in Elektrofahrzeuge, 41 % in Lagerroboter/Automatisierung, 24 % in Wearable-Technologien und 16 % in autonome Fahrzeuge investiert.
Es wird erwartet, dass Elektrofahrzeuge in den nächsten drei Jahren (ab 2022) technologisch den größten Einfluss auf die Lieferketten nehmen werden.
Einige Nutzer investieren erst in ihre „Wunschtechnologie“, wenn diese ausreichend (weiter-) entwickelt wurde: 34 % geben an, dass Technologien noch nicht ausreichend entwickelt wurden, um zu investieren; nur 20 % nennen Kosten als Hindernis.
Autonomes Fahren steht auf der Wunschliste der Nutzer ganz oben, wobei 22 % nicht investieren, dies aber gerne täten.
ESG ist vom ambitionierten Ziel in die Phase der Umsetzung gelangt, wobei der Schwerpunkt auf dem “E” (Umwelt) und insbesondere auf sauberer und grüner Energie liegt und dem Momentum der auf die nächsten Jahre angelegten Energiewende Rechnung trägt.
In den letzten zwölf Monaten haben 45 % der Nutzer Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz bzw. zur Senkung des Energiebedarfs ergriffen; 39 % haben Ladestationen für Elektrofahrzeuge installiert und 36 % erneuerbare Energiequellen und -speicher installiert.
Die drei wichtigsten ESG-Anforderungen an ein Gebäude sind: (1) CO2-Bilanz, (2) erneuerbare Energien und (3) Energieeffizienz.
70 % der Nutzer stuften die Erzeugung und Speicherung erneuerbarer Energien als die wichtigsten ESG-Maßnahmen ein, die in den nächsten zwei Jahren den größten Einfluss auf ihr Geschäft haben werden.
In der Praxis gibt es Nachholbedarf hinsichtlich des „S“ (soziale Aspekte) in ESG.
Nutzer schätzen ein angenehmes Arbeitsumfeld, das für Mitarbeiter ein großes Plus darstellt: 72 % der Befragten bewerten Inneneinrichtung als wichtigsten oder zweitwichtigsten Punkt für das Wohlbefinden von Mitarbeitern. Allerdings geben nur 44 % an, dass sie Ausstattungen wie Kantinen, Duschen und Schließfächer anbieten.
Diese Lücke zu schließen, wird künftig aufgrund des Wettbewerbs um Arbeitskräfte – eine der drei größten Herausforderungen für Nutzer ¬– zunehmend Priorität einnehmen.
Über den European Real Estate Logistics Census
Für die Datenerhebung arbeiteten Savills und Tritax EuroBox mit dem globalen Supply Chain-Beratungsunternehmen Analytiqa zusammen. Die Befragung wurde im Sommer 2023 durchgeführt. Insgesamt nahmen 256 Personen daran teil, die sich aus Nutzern (43 %), Investoren (23 %), Entwicklern (16 %), Beratern (7 %), Maklern (5 %), Asset Managern (4 %) und Grundstückseigentümer (2 %) zusammensetzen. Die Nutzer wurden weiter unterteilt in Einzelhändler (37 %), Logistikunternehmen (34 %) und Hersteller (29 %).
Verantwortlich für den Inhalt:
Savills Immobilien Beratungs-GmbH, Taunusanlage 19, D-60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 12, www.savills.de