Nach wie vor sind Immobilien die wichtigste Anlageklasse für Investoren, die ihr Vermögen solide und krisensicher anlegen wollen.
Nicht jedes Geschäftsmodell ist jedoch geeignet, diesen Vorteil auch über mehrere unterschiedliche Krisenphasen hindurch erfolgreich zu managen. Besonders in der aktuellen Krise der Wohnimmobilienprojektfinanzierungen zeigt sich, welche Geschäftsmodelle eine Kumulation von Marktveränderungen derzeit nicht verkraften. Zugleich zeigt sich aber auch, dass antizyklisch investierende Geschäftsmodelle, die sich beispielsweise auf die (energetische) Sanierung von Bestandsimmobilien, die Optimierung von Lebensmitteleinzelhandelsstandorten oder auf die globale Ausnutzung sich verstärkender Megatrends ausgerichtet haben (z.B. Logistik), auch in der Krise erfolgreich sein können. Gerade in Krisen, wenn prozyklische Vermarktungsstrategien Liquiditätsausfälle, Wertminderungen den Ausfall von privaten Wohnungskäufern als Exitkanal hinnehmen müssen, schlägt die Stunde der „Gelegenheitskäufer“ und Bestandsoptimierer.
buy ugly and low, sell fine and high
Für Marktphasen, wie die aktuelle, haben krisenresiliente Geschäftsmodelle eine Strategie, für die ihr Konzept ausgerichtet ist: buy ugly and low, sell fine and high. Diese Geschäftsmodelle sind über viele Marktphasen hinweg tragfähig und weisen ein entscheidendes Erfolgskriterium auf: ihr Risikomanagement hat gleichhohe Priorität wie die Renditeoptimierung ihrer Investmentvehikel. Auf ein Spekulieren auf immer weiter steigende Wohnimmobilienpreise und die Erwartung, dass inflations- und bonitätsgebeutelte Käufer diese Preise auch zahlen können, wird verzichtet. Im Gegenteil, fester Planungsbestandteil ist, dass auch in Krisenphasen Verkäufe zu Marktpreisen möglich sind (wenn auch verlangsamt). Aber – wie beispielsweise die aktuellen Exits für energetisch sanierte Wohnungen und Häuser oder die Übergabe modernisierter Lebensmitteleinzelhandelsmärkte der Bestandsentwickler mit laufendem Mietcashflow in Deutschland oder auch Exits international ausgerichteter Geschäftsmodelle zeigen – es kommt auf 2 entscheidende Faktoren an:
- Jedes dieser Objekte ist einer sorgfältigen Einzel-DD unterzogen worden und zwar auf das Potenzial hin, das diesen Objekten werterhöhend hinzugefügt werden kann, um sie am Markt auf jeden Fall an eine breite Käuferschicht wieder verkaufen zu können. Die Investition resilienter Geschäftsmodelle beginnt zwingend mit dem Szenario für den Exit (auch im Hinblick auf einen schwachen Gesamtmarkt, der aber Einzelexits zu guten Preisen über einen angemessenen Zeitraum durchaus zulässt). Der Erfolgsfaktor resilienter Geschäftsmodelle beruht zudem auf dem Vorsichtsprinzip der Risikostreuung aufgrund nachhaltig bewährter Managementqualität, die CHECK im Rahmen der neuen Serie der CHECK-Managementratings durch die Historie der Performance für einige dieser Häuser hindurch detailliert untersucht und bewertet hat.
- Der 2. wesentliche Faktor, der zum System des elementaren Risikoschutz resilienter Geschäftsmodelle gehört, ist der laufende Cashflow aus der dauerhaften Nutzung und dem Betrieb von erheblichen Vermögenswerten und Wirtschaftsgütern (Assets under Management) auch und gerade während der Optimierungsmaßnahmen des Objektbestands. Dieser projektunabhängige Cashflow sichert die Einnahmen für den laufenden Betrieb resilienter Unternehmen auch dann, wenn sich der Rückfluss aus Objektverkäufen verzögert und eine bessere Marktphase abgewartet wird, in der noch höhere Preise erzielt werden können.
Resiliente Geschäftsmodelle planen Exitrisiken rechtzeitig ein
Ausfallresiliente Geschäftsmodelle haben eine Struktur, die die Finanzierung der Investitionsprojekte bereits sicherstellt, BEVOR ein Projekt begonnen, realisiert und vermarktet wird. Ferner werden Risikoabschläge sowohl bei der Projektierung, den Materialpreisen, den Fertigstellungsfristen und der Vermietung eingeplant. So war es auch in Krisenzeiten möglich, dass 2023 ein Großeinkaufszentrum “Am Laubanger” in Bamberg oder eine energetisch sanierte Liegenschaft in Dorsten verkauft bzw. rechtzeitig fertig gestellt und an die Mieter/ Käufer mit Gewinn übergeben werden konnten. Beispiel Dorsten: der Projektumsatz von EUR 3,6 Mio. wurde mit der Veräußerung einer Bestandsimmobilie im August 2023 zum 1,6-fachen des Kaufpreises inkl. Sanierungskosten realisiert, zuzüglich eines Miet-Cashflows von bisher ca. einer Million Euro.
Entnahmerecht ohne Cashflow problematisch
Erschwerend kommt bei zyklisch aufgebauten Anlagemodellen hinzu, dass den Anlegern die Option eingeräumt wird, aus ihrem eingezahlten Kapital gewinnunabhängige Entnahmen von beispielsweise 6 – 8 % vornehmen zu dürfen. Resiliente Geschäftsmodelle verzichten dagegen grundsätzlich auf marketinggetriebene, gewinnunabhängige (Vorab-) Entnahmen/Ausschüttungen. Sie folgen dem Grundsatz: Cashflow, der nicht erwirtschaftet wurde, kann seriös auch nicht ausgeschüttet werden. Werden dennoch Auszahlungen vorgenommen, geht dies nur auf Kosten der Substanz und damit auf das Potenzial, Wertzuwachs zu erwirtschaften.
Fazit
Resiliente Geschäftsmodelle preisen Projekt- und Marktrisiken ein. Sie haben ein transparentes, schlüssiges Finanzierungskonzept und sind durch einen laufenden Cashflow aus Bestandsvermögensanlagen existenziell abgesichert. Gerade für Krisenzeiten sind risikogestreute Geschäftsmodelle fundamental anpassungsfähig und profitieren in diesen Perioden sogar durch antizyklisches Investieren. Sie erwirtschaften stille Reserven in Phasen, in denen andere Konzepte unter ihren stillen Lasten zusammenbrechen. Sie kaufen, wenn andere verkaufen müssen. Und sie zahlen Überschüsse erst aus, wenn diese erwirtschaftet wurden. Sie verfügen in der Regel über diversifizierte Exitkanäle (institutionelle Globalverkäufe, Club-Deals, Einzelverkäufe,…). Diese Faktoren sind bei zyklischen Geschäftsmodellen überwiegend nicht erfüllt und weisen hohe Verlustrisiken auf, wenn die Märkte drehen.
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Unternehmensanalyse Stephan Appel, Jaspersdiek 7, 22399 Hamburg, Tel: 040-409725, www.check-analyse.de