Seit etlichen Jahren scheint für die Deutschen eine Form der Anlage beständig zu sein: Immobilien.
Doch die letzten Monate haben trotz der jüngsten positiven Meldungen gezeigt, dass „Betongold” deutlich weniger stabil ist, als viele Verbraucherinnen und Verbraucher annehmen. So sanken die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal laut dem Statistischen Bundesamt bundesweit im Schnitt um 6,87%. Auch Immobilienpreise schwanken, allerdings nicht täglich sichtbar. Das lässt sie krisenfester erscheinen, als sie sind. Raisin CIO und Finanzexperte Kim Fomm kennt sieben Gründe, weshalb ein ETF-Potfolio in den meisten Fällen die bessere Wahl für die langfristige Vorsorge ist.
- Diversifikation: ETFs ermöglichen eine breite Diversifikation, indem sie in ein Portfolio von tausenden Aktien (und/oder Anleihen) investieren. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, beschränkt sich auf eine Lage. Die Investition ist dann ein erhebliches Klumpenrisiko, denn das gesamte Kapital hängt an den Entwicklungen der örtlichen Preise, Einflüsse und an einem Mieter. Auch börsengelistete Immobilienunternehmen mit Immobilienbestand sind in vielen Indizes enthalten. ETF heißt also nicht gleich Verzicht auf die Anlageklasse Immobilien.
- Rendite und Kosten: Viele Vermieter rechnen sich die Rendite ihrer Immobilie schön. Wer bei 2,5 oder 3 % laufender Rendite kauft, dem bleiben nach Abzug von laufenden Kosten für Verwaltung und Instandhaltung und Mietausfallwagnis vielleicht noch 1,5–2 % übrig. 10-jährige Bundesanleihen werfen aktuell rund 2,5 % ab – ohne Risiko. Ein globales ETF-Portfolio, das zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien investiert, liegt bei einer erwarteten Rendite von rund 4,5 % – nach Kosten. Noch nicht berücksichtigt sind hier die immer weiter steigenden Erwerbsnebenkosten von aktuell 10–15 % des Kaufpreises. Bei einer Rendite von 1,5 % nach laufenden Kosten braucht der Anleger 10 Jahre, um nur den Verlust aus den Ankaufskosten auszugleichen.
- Liquidität: ETFs können jederzeit täglich gekauft und verkauft werden. Eine Immobilie zu veräußern, dauert länger und kann im aktuellen Umfeld auch kostspieliger werden.
- Geringere Kapitalanforderungen: Der Einstieg in den Immobilienmarkt erfordert in der Regel erhebliche Investitionen. In ETFs können Anleger schon mit einem vergleichsweise geringen Kapitaleinsatz investieren. Der Anleger muss auch keinen Kredit aufnehmen, dessen Zinsen sich auch wieder deutlich verteuert haben. Im Beispiel von Punkt 2: bei 50 % Fremdfinanzierung zu einem Zins von 4 % p.a. ist nach allen Kosten nicht mal sicher, ob Anleger die Kreditrate bedienen können.
- Kaum Aufwand: Auswahl, Kauf, Instandhaltung und Vermietung einer Immobilie verursachen viel Arbeit. Eine Investition in ETFs erfordert bloß die einmalige Investition in das auf die individuellen Bedürfnisse abgestimmte Portfolio beziehungsweise das Aufsetzen eines Sparplans.
- Geringeres Risiko von Schäden oder Verlusten: Immobilien können durch äußere Einflüsse wie Überschwemmungen, Feuer oder Vandalismus beschädigt werden. Ohne die richtige Versicherung können solche Ereignisse zu erheblichen Verlusten führen. Zwar unterliegen auch ETFs Schwankungen und können zeitweise an Wert verlieren. Bei einem langfristigen Investitionshorizont von 10–15 Jahren können Anlegerinnen und Anleger mit einer Rendite von 7 % Rendite pro Jahr bei einem Investment in ein weltweit gestreutes Aktien-ETF-Portfolio rechnen.
- Steuerliche Vorteile: Auf die Rendite von ETFs fällt beim Verkauf die Kapitalertragsteuer von 25 % (+Soli und eventuell KSt.) an. Für Mieterträge gilt der persönliche Einkommensteuersatz (+Soli und eventuell KSt.), gerade für Gutverdiener also ein erheblicher Unterschied.
WeltSparen-Finanzexperte und Raisin CIO Kim Felix Fomm: „Dass „Betongold” sich als Begriff etabliert hat, zeigt, dass die Deutschen ein besonderes und vielleicht etwas zu emotionales Verhältnis zu Immobilien als Investment haben. Leider ist die Sicherheit von Immobilien eine Scheinsicherheit. Gefallene Preise und steigende Kosten für Finanzierungen und Instandhaltung zeigen aktuell, dass die Rechnung für Immobilienanleger oft nicht aufgeht. Immobilien können im Durchschnitt auch nicht mit der Wertentwicklung von ETF-Portfolios mit Aktien und Anleihen mithalten. Attraktive Objekte und Konditionen erhalten am Immobilienmarkt vor allem hochvermögende und institutionelle Investoren, die ganze Miethäuser oder Pakete von Miethäusern kaufen können. Auch wer eine Immobilie selbst nutzen möchte und den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, sollte diese Entscheidung gut durchrechnen. Wegen hoher Zinsen und gleichzeitig hoher Einstandspreise lohnt sich leider auch das nur noch in den seltensten Fällen.”
Über Raisin
Raisin ist ein Wegbereiter für Open Banking für Spar- und Anlageprodukte. Das 2012 gegründete Fintech-Unternehmen hat durch seine Open-Banking-Infrastruktur den knapp 90 Billionen Euro großen Spar- und Einlagenmarkt der Europäischen Union, des Vereinigten Königreichs und der Vereinigten Staaten für Verbraucherinnen und Verbraucher erschlossen. Heute bedient Raisin mehr als eine Million Kundinnen und Kunden in diesen Märkten und bietet nicht nur Sparprodukte, sondern auch eine Vielzahl von Anlage- und Vorsorgeprodukten an. Das macht das Berliner Fintech zum führenden globalen Spar- und Anlagemarktplatz. Sparerinnen und Sparer erhalten eine größere Produktauswahl und mehr Entscheidungsfreiheit, Finanzdienstleister erstklassige Marktplatzlösungen für ihre eigenen Kundinnen und Kunden und Banken einen besseren Zugang zur Einlagenfinanzierung durch Kundeneinlagen. Raisin betreibt eigene B2C-Marktplätze – in Europa unter den Marken Raisin, WeltSparen und ZINSPILOT sowie in den USA unter der Marke SaveBetter. In Deutschland bietet das Unternehmen neben Sparprodukten auch ETF-basierte Anlage- und Vorsorgeprodukte sowie Investments in Private Equity und Krypto an. Raisin arbeitet mit über 400 Banken und Finanzdienstleistern aus mehr als 30 Ländern zusammen. Durch die Verwaltung von mittlerweile 38 Milliarden Euro in Spar- und Anlageprodukten hat Raisin weltweit über 850 Millionen Euro an Zinsen für seine Kundinnen und Kunden generiert. Raisin wird von renommierten internationalen Investoren wie btov Ventures, Deutsche Bank, Goldman Sachs, Greycroft, Headline, Index Ventures, Kinnevik, Latitude Ventures, M&G, Orange Ventures, PayPal Ventures, Ribbit Capital, Thrive Capital, Top Tier Capital Partners, und Vitruvian Partners unterstützt. Das Unternehmen hat Büros in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Madrid, Manchester und New York.
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