Mangelnde Flächenverfügbarkeit führt zu niedrigem Umsatz
Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden zum Jahresbeginn deutlich weniger Flächen vermietet als noch im Vorjahr. Mit 1,2 Millionen m² entspricht der Rückgang im ersten Quartal 2023 etwa 49 Prozent. Den Fünfjahresschnitt unterschritt das Ergebnis um 37 Prozent, vom Zehnjahresschnitt wich es um etwa 30 Prozent ab.
Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany: „Die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen befindet sich auf einem anhaltend hohen Niveau. Doch infolge der wirtschaftlichen Unsicherheiten bleibt eine erhebliche Anzahl an Projektentwicklungen aus, was Interessenten und Nutzer vor Herausforderungen stellt. Etliche Unternehmen sind dazu übergegangen, von ihren Optionen Gebrauch zu machen und zu Vorkrisen-Konditionen vorzeitig ihre Mietverträge zu verlängern. So sichern sie sich frühzeitig die benötigten Flächen und laufen nicht Gefahr, auf dem freien Markt keine neuen Flächen mehr zu finden. Die Herausforderung hinsichtlich verfügbarer Grundstücke und freier Flächen wird uns weiterhin begleiten. Die ohnehin hohe Nachfrage dürfte aufgrund der Zeichen, die auf eine nahende, konjunkturelle Erholung deuten, noch weiter anziehen.“
Umsatz in den Metropolregionen unterliegt Fünfjahresvergleich um fast 40 Prozent
In den fünf großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im ersten Quartal 2023 rund 320.000 m² umgesetzt. Das sind etwa 62 Prozent weniger als noch im Vorjahresquartal und rund 39 Prozent weniger als im Fünfjahresschnitt. Insgesamt fehlten dem Logistik- und Lagerflächenmarkt Deals im Größensegment von mehr als 10.000 m², deren Gesamtumsatz sich von 147.000 m² im Vorjahresquartal auf 88.300 m² fast halbiert hat. Mitverantwortlich ist zudem die geringe Aktivität der Eigennutzer, innerhalb der fünf Ballungsräume bricht ihre Aktivität um 97 Prozent ein. „Die schwierige Finanzierungssituation, gepaart mit den gestiegenen Kosten, hat in der jüngeren Vergangenheit etliche Eigennutzer dazu gebracht, weitreichende Entscheidungen und Aktivitäten vorerst ruhen zu lassen oder möglichst hinauszuzögern. Potenzielle Eigennutzer haben sich daher bereits für Mietverhältnisse als Übergangslösung entschieden“, sagt Schekahn.
Zuwachs beim Umsatzvolumen verbuchte im Jahresvergleich die Region Frankfurt mit einem Plus von 22 Prozent auf 58.000 m². Mit 65.500 m² wurde in München ein ähnlich hohes Niveau erreicht, das leicht um vier Prozent anstieg. Deutlichere Umsatzeinbußen gab es in Düsseldorf (minus 21 Prozent) und Hamburg (minus 46 Prozent). In Berlin sackte der Flächenumsatz um 89 Prozent ab, allerdings handelt es sich dabei um einen Sondereffekt: Im Vorjahresquartal erhielt der Eigennutzer Tesla die Baugenehmigung für sein Werk, das dort damals mit 327.000 m² etwa zwei Drittel des Quartalsumsatzes ausmachte.
Wenn auch deutlich unter dem Vorjahresergebnis, zeigte Hamburg aufgrund von drei Deals jenseits der 10.000-m²-Grenze mit etwa 89.400 m² die beste Performance unter den fünf Ballungsräumen. An zweiter Position lag München mit rund 66.000 m², gefolgt von Frankfurt, Düsseldorf und Berlin mit Volumina von 58.000m² bis 53.000 m².
Die stärkste Nachfrage mit 97.000 m² und einem Anteil von 30 Prozent kam von Unternehmen aus dem Handel. Den größten Anteil darunter machten mit 25.000 m² Handelsunternehmen aus dem
E-Commerce, hauptsächlich Lebensmittellieferdienste wie Flink, Picnic und Alpakas aus. Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung machten ein Vermietungsvolumen von 74.000 m² aus, auf Industrieunternehmen entfielen 66.000 m².
„Wir erleben eine anhaltende Nachfrage aus dem Automotivesektor. Neben der Parallelproduktion von Verbrenner- und Elektroautos führen nach wie vor gestörte Lieferketten zu einer ausgeprägteren Vorratshaltung und somit zu einem erhöhten Flächenbedarf der Hersteller. Auch im Pharmasektor erfordert die lieferkettenbedingte Medikamentenunterversorgung insbesondere von Kindern eine ausgiebigere Lagerhaltung. Da sich zugleich aufgrund saisonaler Unsicherheiten einzelne Unternehmen aus anderen Sektoren temporär verkleinern, versuchen gerade diese, Flächen durch Untervermietungen zu kapitalisieren“, sagt Schekahn.
Fertiggestellt wurden im ersten Quartal 2023 rund 222.000 m² Logistik- und Lagerflächen, der größte Anteil davon in der Region Berlin, gefolgt von Hamburg. Insgesamt befinden sich in den fünf Ballungsräumen derzeit rund 900.000 m² Flächen im Bau. Prägend sind dabei ebenfalls Berlin und Hamburg mit Entwicklungen von 270.000 m² bzw. 230.000 m². „Bereits 45 Prozent dieser Flächen sind vermietet oder werden für Eigennutzer errichtet. Der Anteil der spekulativen Entwicklungen ist demnach zwar nicht gering, allerdings muss in Summe noch deutlich mehr entwickelt werden, um nur ansatzweise dem nachgefragten Bedarf gerecht zu werden“, sagt Schekahn. Die größten Projekte im Bau befinden sich im Berliner Umland-West (Straße der Einheit 142-148) mit knapp 50.000 m² sowie im Hamburger Umland-Süd mit einer von Aldi genutzten Fläche von 42.000 m².
Nachdem im vierten Quartal 2022 die Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5.000 m² bereits deutlich angestiegen waren, zogen sie nun in Hamburg und Düsseldorf erneut um drei bis zehn Prozent auf 8,25 Euro/m² an. Unverändert blieben die Werte dagegen in Berlin mit 7,50 Euro/m², Frankfurt mit 7,30 Euro/m² und München mit 10,50 Euro/m².
Vier größte Transaktionen des Quartals außerhalb der Metropolregionen registriert
Außerhalb der fünf großen Ballungsgebiete wurden im ersten Quartal 2023 rund 881.000 m² Logistik- und Lagerfläche im Größensegment von mehr als 5.000 m² umgesetzt. Rückgänge wurden zwar auch dort registriert, wenn auch mit einem vergleichsweise geringeren Minus von 43 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2022 bzw. minus 36 Prozent gegenüber dem Fünfjahresschnitt der ersten Quartale.
„Aufgrund der enormen Flächenknappheit in den Metropolen und der anhaltend hohen Nachfrage weichen Unternehmen zunehmend in Regionen außerhalb der Ballungsräume aus. Gebiete, die für sie einst nicht infrage kamen, geraten nun zunehmend in den Fokus“, sagt Schekahn. Die vier größten Transaktionen in Deutschland wurden außerhalb der fünf Ballungszentren erfasst: Unter anderem die BMW Group, Rhenus Warehousing Solutions Europe WM Group und Robert Bosch mieteten in den Gemeinden Pilsting (Niederbayern), Sülzetal (südlich von Magdeburg), Greven (bei Münster) und Philippsburg (zwischen Heidelberg und Karlsruhe) insgesamt knapp 250.000 m² Fläche an.
Während Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung für knapp 36 Prozent des Umsatzes verantwortlich waren, entfielen 27 Prozent auf den Industriesektor und elf Prozent auf Handelsunternehmen.
Verantwortlich für den Inhalt:
Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-Leuschner-Straße 78, D-60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de