Alle Sektoren werden von einem verbesserten Mietwachstum und sinkenden Renditen nach 2024 profitieren. Die höchsten Renditen werden im Bereich Logistik erwartet, die zweithöchsten bei Premium-Einkaufszentren. Deutschland und UK sind die attraktivsten Märkte.
AEW, einer der weltweit führenden Immobilieninvestment- und – Assetmanager, veröffentlicht heute seinen europäischen Halbjahresausblick 2023. In dem Bericht werden Basisszenarien aktualisiert, um die vermiedene europaweite Rezession im Jahr 2023 widerzuspiegeln. Es wird außerdem untersucht, wie weit die derzeitige Marktanpassung noch gehen muss, wie die Aussichten für das Mietwachstum und die Kreditfinanzierungslücke (KFL) aussehen und wann sich Inflation und Anleiherenditen voraussichtlich normalisieren.
Zu den wichtigsten Ergebnissen des Berichts gehören:
Der makroökonomische Ausblick für Europa hat sich verbessert, da 2023 eine Rezession verhindert werden konnte, die Finanzmärkte die jüngsten Zinserhöhungen der Zentralbank ausgleichen konnten und die Anleiherenditen wieder gesunken sind. In UK wird das niedrigste Wirtschaftswachstum von allen untersuchten 20 Ländern erwartet.
Es bleiben allerdings große Unsicherheiten. In unseren Szenarien skizzieren wir die möglichen Auswirkungen. Unser neues Basisszenario geht im laufenden Jahr von einer Normalisierung der Inflationsrate mit einer langsamen, aber stetigen Erholung aus. Somit ist unser Negativszenario, das von einer Rezession und anhaltend hoher Inflation ausgeht, weniger wahrscheinlich geworden.
Unsere Renditen von 2023-2027 liegen derzeit in allen Sektoren bei 6,8% per annum und damit deutlich über dem Wert von 4,0% vor einem halben Jahr. Alle Sektoren profitieren von einem verbesserten Mietwachstum und einem Anstieg der Renditen nach 2024.
Logistik wird in den nächsten fünf Jahren mit 8,5 % p.a. die höchste Rendite aller Sektoren erzielen.
An zweiter Stelle stehen die Premium-Einkaufszentren mit einer Rendite von 7,9 % p.a. aufgrund der derzeit hohen Renditen und der verbesserten Mietwachstumsprognosen.
Logistik- und Wohnimmobilien sind mit einem Mietzuwachs von 3,1% bzw. 2,9% per annum die attraktivsten Sektoren und profitieren von den verbesserten makroökonomischen Aussichten. Die geringere Profitabilität bei Projektentwicklungen dürfte das Neuflächenangebot knapp halten und Leerstandsraten begrenzen.
Büroimmobilien im europäischen Spitzensegment dürften resilienter sein als im Standardsegment, wenngleich die Marktstimmung vor dem Hintergrund negativer Meldungen von den US-Märkten durchweg angespannt bleibt.
2022 ging das Investitionsvolumen um 19% gegenüber dem Rekordjahr 2021 zurück, da Anleger, die Fremdkapital einsetzten durch höhere Finanzierungskosten ausgebremst wurden. In Q1 2023 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von rund 37 Mrd. € – weniger als der Hälfte des Niveaus von Q1 2022 von 83 Mrd. €, allerdings noch deutlich über dem niedrigsten Q1 nach der GFK im Jahr 2009 mit 13 Mrd. €.
Unsere jüngsten Prognosen für die Gesamtrendite gehen davon aus, dass die Kapitalwerte im Jahr 2023 noch weiter sinken werden – wenn auch weniger als die tatsächliche Korrektur im Jahr 2022 – und sich nach 2024 wieder erholen werden. In Deutschland und den Benelux-Ländern wird die Kapitalwertkorrektur 2022-23 voraussichtlich stärker ausfallen als während der GFK.
Die Fremdkapitalkosten stabilisieren sich. Allerdings ist auch künftig mit Problemen bei der Refinanzierung auslaufender Kredite zu rechnen, da die Kapitalwerte rückläufig sind und die Kreditgeber mit niedrigeren Beleihungsquoten (LTV) refinanzieren müssen. Die entstehende Kreditfinanzierungslücke (KFL) liegt unverändert bei geschätzten 51 Mrd. EUR. Dies entspricht 22% der Gesamtkreditvergabe. Unsere aktuelle KFL beträgt 60% des Post-GFK-Niveaus.
Unsere Bewertung des relativen Werts (in deren Rahmen die erwartete (ERR) mit der erforderlichen Rendite (RRR) verglichen wird) ergab eine deutliche Verbesserung von 268 Basispunkten gegenüber unserem November 2022 Report. Alle 168 untersuchten Märkte verzeichnen derzeit eine negative Überschussdifferenz zwischen ERR (6,8%) und RRR (6,9%) von lediglich 13 Basispunkten.
Der doppelte Effekt des verbesserten Mietwachstums und der prognostizierte Rückgang der erwarteten durchschnittlichen Staatsanleihen- und Immobilienrenditen in den nächsten fünf Jahren haben die ERR nach oben und in Einklang mit der RRR gebracht. Wenn die Immobilienrenditen im Laufe des Jahres 2024 zu sinken beginnen, kehren ERR und RRR zu einem noch günstigeren Gleichgewicht zurück, das es den Anlegern ermöglicht, den Zeitpunkt ihres Wiedereinstiegs genauer zu bestimmen.
Infolge der rasch erfolgten Neubewertung werden über 70% oder 122 der 168 von AEW abgedeckten europäischen Märkte als neutral (77) oder attraktiv (45) klassifiziert, wo Investoren ihre RRR erzielen können. Deutschland und UK belegen in unserer Analyse die Spitzenpositionen, Logistik ist unser attraktivster Sektor.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentiert: „Seit unserer letzten Marktprognose im November 2022 haben die Aussichten für europäische Immobilien von einer verbesserten makroökonomischen Entwicklung profitiert. In unserem jüngsten Basisszenario wird eine europaweite Rezession im Jahr 2023 vermieden. Außerdem bestätigen unsere neusten Prognosen, dass für viele Märkte im Jahr 2023 noch ein gewisser Abwärtstrend bei den Kapitalwerten zu verzeichnen ist. Nach 2024 erwarten wir jedoch für die meisten europäischen Märkte eine Erholung der Kapitalwerte und der Gesamtrenditen.“
“Infolge der schneller als erwarteten Neubewertungen in 2022-23 werden über 70 % bzw. 122 unserer 168 abgedeckten europäischen Märkte nun als attraktiv oder neutral eingestuft – d.h. Anleger können davon ausgehen, dass sie ihre Renditeanforderungen in diesen Märkten erfüllen werden. Logistik bleibt mit den höchsten Renditeerwartungen für die nächsten fünf Jahre unsere erste Wahl unter den Sektoren. An zweiter Stelle folgen Premium-Einkaufszentren. Trotz der insgesamt negativen Stimmung erwarten wir auch Chancen bei europäischen Spitzenbüroimmobilien, die sich als widerstandsfähiger erweisen werden als Standardbüros.“
Über AEW
AEW ist einer der weltweit größten Real Estate Investment Manager mit 89,4 Milliarden Euro an Assets under Management (Stand 31. Dezember 2022). Mit über 800 Mitarbeitern und Hauptniederlassungen in Boston, London, Paris und Hongkong bietet AEW eine breite Palette an Immobilienanlagen, darunter Poolfonds, Individualfonds und REITS über das gesamte Spektrum an Investmentstrategien. AEW ist die Real Estate Investment Management Plattform von Natixis Investment Managers, einem der weltweit größten Vermögensverwalter.
In Europa managed AEW ein Immobilienvermögen in Höhe von 38,5 Milliarden Euro, welches in Fonds und Separate Accounts gebündelt ist (Stand 31. Dezember 2022). AEW beschäftigt europaweit über 470 Mitarbeiter in zehn Büros und kann einen langen Track Record in der erfolgreichen Umsetzung von Core, Value Add und opportunistischen Investmentstrategien für seine Kunden vorweisen. Das Transaktionsvolumen (Käufe und Verkäufe in ganz Europa) der vergangenen fünf Jahren beläuft sich auf über 21 Milliarden Euro.
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AEW, Steinstraße 1-3, 40212 Düsseldorf, Tel: +49 211 311 138 12, www.aew.com