Deutliches Umsatzplus – Verhaltene Investmentaktivität
Bürovermietungsmarkt: Deutliches Umsatzplus dank starkem Abschlussquartal
Flächenumsatz mit 744.900 m² etwa 23 % über dem Vergleichswert des Vorjahres
Spitzenmiete gegenüber Vorquartal auf 45,50 Euro/m² (+ 2,2 %) gestiegen. Durchschnitts- und Medianmiete bei 25,00 Euro/m² (+ 2,0 %), bzw. 22,40 Euro/m² (+ 1,8 %).
Leerstandsquote steigt um 10 Basispunkte gegenüber Vorquartal auf 4,8 %
Im Jahr 2022 verzeichnete der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 744.900 m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Umsatzplus von etwa 23 %. Vor allem das Abschlussquartal stach mit knapp 246.000 m² hervor. Einen umsatzstärkeren Jahresabschluss gab es zuletzt 2018. Alexander Meyer, Director und Head of Munich Office bei Savills, erläutert: „Zum Jahresende war viel Bewegung am Münchner Bürovermietungsmarkt. Dennoch kann das starke Ergebnis nicht über die generelle Zurückhaltung der Nutzer hinwegtäuschen. Anmietungsentscheidungen werden aufgrund des konjunkturellen Umfeldes vertagt und Vertragsverlängerungen stehen bei vielen Mietern auf der Agenda. Nicht zuletzt, weil Vermieter mit Objekten in schwächeren Lagen ihren Bestandsmietern attraktive Konditionen zusagen.“
Ungebrochen ist hingegen die hohe Nachfrage nach Top-Flächen am Münchner Bürovermietungsmarkt. Dies hat erneut zu einem Anstieg der Spitzenmiete auf 45,50 Euro/m² geführt. Das entspricht gegenüber dem Vorquartal einem Anstieg um 2,2 % und gegenüber dem Vorjahr sogar um 7,1 %. Trotz des steigenden Mietniveaus kam es ebenfalls zu einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote auf 4,8 % (+ 10 Basispunkte ggü. Vorquartal). „Gerade bei größeren Neuanmietungen sehen wir oftmals, dass die Unternehmen etwa 30 bis 40 % weniger Fläche mieten, als sie zuvor belegt haben. Daher rechnen wir im weiteren Jahresverlauf mit steigenden Leerständen. Gleichzeitig besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang an qualitativ hochwertigen und modernen Flächen, sodass ein weiterer Anstieg des Spitzenmieten nicht auszuschließen ist.“
Gewerbeinvestmentmarkt: Nach wie vor verhaltene Investmentaktivität, aber Markt stabilisiert sich allmählich
Gewerbetransaktionsvolumen von 3,1 Mrd. Euro (- 51 % ggü. 2021)
Bürotransaktionsvolumen von knapp 2,2 Mrd. Euro in 2022 (- 62 % ggü. Vorjahr)
Während der Bürovermietungsmarkt das Jahr mit einem soliden Ergebnis beendete, schloss der Münchner Gewerbeinvestmentmarkt mit einem merklichen Rückgang ab. Mit knapp 2,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen ist damit ein Minus von 62 % gegenüber dem Vorjahr verbunden. Auch wenn die dynamische Jahresendrally ausblieb, scheint sich der Markt jedoch weiter stabilisiert zu haben und konnte mit etwa 890 Mio. Euro knapp an das – jahresstärkste – 3. Quartal anknüpfen (1,0 Mrd. Euro). Dennoch bewegt sich das Transaktionsvolumen deutlich unter dem Niveau der Vorjahre und die Investmentaktivität ist als zurückhaltend einzuordnen. So kommentiert Marcel Wolter, Director Investment bei Savills in München das Geschehen der vergangenen Monate: „Hinsichtlich der Kaufpreisvorstellungen sehen wir nach wie vor eine Divergenz. Vor allem auf der Verkäuferseite fand bislang kaum Bewegung statt – insbesondere bei solchen Bestandshaltern, die nicht verkaufen mussten. Das könnte sich im weiteren Jahresverlauf ändern, wenn aufgrund fonds-regulatorischer, finanzieller oder steuerlicher Gründe Eigentümer mehr Produkt an den Markt bringen. Bis zur Mitte des Jahres rechnen wir allerdings damit, dass es sich weiterhin vornehmlich um Off-Market-Deals mit selektiver Ansprache handeln wird, um gute Objekte nicht potenziell mit dem Stigma „Broken Deal“ zu versehen.“
Aufgrund der anhaltenden Kaufpreisfindungs-Phase weist Savills wie zuletzt Renditespannen aus. So liegt die Bürospitzenrendite zum Jahresabschluss bei 3,2 % bis 3,6 %. Die Entwicklung für 2023 ordnet Wolter wie folgt ein: „Die Käuferseite wird wieder aktiver sein – gleichzeitig jedoch weiterhin deutlich selektiver ankaufen. Der Ankaufs-Fokus liegt in allen Segmenten auf einer hohen Standortqualität. Nicht angebundene Randlagen hingegen werden weiterhin unter Druck stehen. Gleiches gilt für Objekte ohne greifbares Wertschöpfungspotenzial und gleichzeitig mangelnder ESG-Konformität. Insgesamt verzeichnen wir aber gerade im Distressed- und Value-Add-Segment eine deutlich gestiegene Nachfrage.“
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